Chenda Fei Shao Yu / texte
Chaque réunion du Bureau politique conduira à beaucoup d'attention et de l'interprétation du marché, à la fois parce qu'il signale un nouveau changement de politique, il y a des signes avant-coureurs de l'information changement de politique se confirme, devenant ainsi un investissement de guidage importants. Pour la réglementation de l'immobilier, n ° Politburo réunion du 30 Juillet, il y a deux types de signaux.
« 7 30 » réunion du Politburo pour transmettre le signal le plus puissant qui adhèrent à la position « pièce à vivre non frit », et effacer complètement le « Do not immobilier à court terme comme un moyen de relance économique. » Si l'engagement crédible, il va changer le comportement du comportement de beaucoup de gens, tels que: les gouvernements locaux comptent sur les recettes de transfert des terres, en tant que fournisseurs de prêts hypothécaires des banques commerciales, et ceux qui ont juste besoin d'un logement, l'investissement et les acheteurs spéculatifs, thésauriser les développeurs, ne couvrent pas la vente des promoteurs immobiliers, comme l'excès de taux de profit immobilier et convoité font les entrepreneurs industriels et ainsi de suite.
Depuis que le Secrétaire général Xi Jinping « La maison sert à vivre, ne pas faire frire » en 2016 Conférence centrale de travail économique sur place, presque toutes les réunions importantes et a souligné que adhèrent à cette position. En raison de mécanismes d'évaluation de la performance et les prix des terrains et des prix des logements et des collectivités locales responsables de recettes fiscales sont compatible avec les incitations, souvent les contrôles plus stricts sur l'histoire, la hausse expérience plus puissante. En effet, des contraintes difficiles l'évaluation de la croissance du PIB, une fois l'économie à la baisse, les gouvernements locaux ont tendance à se précipiter l'aide de la performance de l'investissement immobilier, la formation de la dépendance du chemin et de l'inertie de la pensée, de renforcer l'immobilier aux attentes du marché « en mousse rigide » (Zhu Ning, 2016). Par conséquent, le contrôle des prix et non de l'engagement crédible, la cohérence est devenue le marché prévu. La réunion a souligné que « l'immobilier ne stimulera pas l'économie comme un moyen de court terme », devrait briser ce.
Alors, pourquoi ce règlement si l'attitude résolue, l'engagement est digne de confiance, devrait briser le cercle vicieux, ce qui devrait créer une nouvelle clé?
Propriété vue du côté de la demande de puissance est pas nécessairement, comme on le voit du côté de l'offre doit être la résistance. L'investissement immobilier est de soutenir les trois piliers de la demande d'investissement comptabilité du PIB (comprend également les investissements dans les infrastructures et l'investissement manufacturier) l'un, est de stimuler la vitalité de la source de toute la chaîne de l'industrie, mais dépendant du marché immobilier pour supprimer la demande des consommateurs. Et, plus important encore, elle contredit les réformes structurelles de l'offre. L'essentiel des réformes structurelles de l'offre est l'essence de la croissance économique dépendra de facteurs en investissements de se fonder sur la productivité totale des facteurs, alors que le développement du marché de l'immobilier et le creusage de fabrication, de fonds à la réalité virtuelle, les résidents et les entreprises ainsi que l'effet de levier, et le facteur total de diminution de la productivité sont étroitement liés.
Tout d'abord, la dépendance sur le marché immobilier est pas propice à stimuler la demande des consommateurs. La hausse des prix de l'immobilier n'auront un effet « effet de richesse » apportera « esclaves de la maison » (couleur, Zhu Guozhong, 2013). Le premier fait référence aux prix des logements va augmenter la richesse des ménages, afin d'améliorer le consommateur, ce dernier signifie que les prix des logements augmenteront l'achat et les frais de location des résidents, parce que le prix est théoriquement la valeur actualisée des loyers, les prix des logements et des loyers sont synchronisés, donc prix des logements conduisent à « épargne forcée » pour réduire la consommation. Dans l'ensemble, l'impact des prix des logements en hausse sur la consommation est en fait incertain, ce qui nécessite l'aide de la recherche empirique, l'analyse quantitative des différentes périodes et les pays.
Du point de vue de la situation spécifique en Chine, plus « effet des esclaves de la maison » que « effet de richesse » des prix des logements en hausse sur la consommation est supérieure à renforcer le rôle de l'inhibition, l'effet net est négatif. La raison, la clé est de voir comment les prix continuent d'augmenter. Si le prix du logement est durable, qui est principalement produit l'effet de richesse, au contraire, si les prix augmentent est pas durable, il apporte sont les « effets esclaves de la maison. » Déterminer la durabilité des prix des logements est un signe du niveau des acheteurs de levier. Si le levier continue d'augmenter, qui est, le taux de croissance des paiements de la dette et de l'intérêt dépasse le taux de croissance du revenu disponible, alors les prix des logements ne sont pas durables, de manière à la demande globale suppress. Ceci est une preuve empirique de la Chine est cohérente.
La figure 1 montre l'économie réelle trois secteurs - résidentiel, les entreprises et le gouvernement - l'effet de levier le calcul de la tendance du ratio d'endettement est la dette totale divisée par les différents départements du PIB, conformément à la méthode du FMI. Comme le montre, l'effet de levier des sociétés non financières est un contributeur majeur à l'entité, à partir de Mars 2019, le ratio de levier financier de 156,88 pour cent, le plus haut niveau dans le monde. Cependant, à partir du premier trimestre de 2017 après avoir culminé (161,36%), à la fin de 2018, il a été désendettant, le premier trimestre de cette année, a rebondi 3,33 pour cent. Le gouvernement (y compris central et local) niveau d'endettement restera à environ 36%. Seul l'effet de levier du secteur des ménages a été ajouté, par rapport au premier trimestre de 2009 au premier trimestre de 2019, le ratio d'endettement est passé de 18,96% à 54,28%, en hausse de 35,32 pour cent, en hausse de 3,5 points de pourcentage en moyenne chaque année, et après 2013 accélère encore . En ce qui concerne l'ensemble des résidents prêts divisé par le revenu de la méthode jetable pour mesurer des ménages à effet de levier, de 2007 à 2015, le, est, ou a plus de 100 ratio de levier du secteur des ménages est passée de 45% à 90% (Chow Su et al., 2019) %. De plus en plus habitants de la ville pour devenir « esclaves domestiques », la suppression de la consommation est devenue de plus en plus évidente.
Source: Centre national de recherches du bilan, Orient Securities
D'autre part, la dépendance sur le marché immobilier n'est pas propice à l'amélioration de la productivité totale des facteurs (TFP) de. Le soi-disant productivité totale des facteurs se réfère au montant investi dans le cas des différents éléments de la mis en place, en améliorant l'efficacité et l'augmentation de l'utilisation d'éléments de la productivité du travail. Il peut être démonté pour la réaffectation de l'efficacité des ressources et la productivité microscopique deux parties, la première dérivée des facteurs de production des secteurs à faible productivité aux secteurs à forte productivité, ce dernier avec les mécanismes de « destruction créatrice » de Schumpeter.
Prix des terrains et des propriétés affectent l'allocation des ressources de canal et de la productivité totale des facteurs Il y a trois principaux (Chen et al., 2016). Tout d'abord, les « canaux spéculatifs » (canal de spéculation), la terre et les prix de l'immobilier stimuleront entreprises plus de non immobiliers arrivent à acheter ou partager les avantages des prix de l'immobilier. En second lieu, la « entassement » (canal d'éviction). Dans le cas d'un fonds prêtables bancaires établis, l'investissement immobilier a augmenté l'investissement manufacturier baissera. Le troisième est « canaux collatéraux » (canal de garantie). Dans le cas des contraintes financières, nous avons élevé ratio réel de la disponibilité des entreprises de financement immobilier ne sont pas propriétaires affaires immobilières, prix des terrains et logements, plus le prix de la garantie, vous pouvez demander plus de prêts auprès des banques. les données micro-entreprises montrent qu'une proportion d'entreprises appartenant à l'État plus élevé avec l'immobilier, couplé avec les entreprises d'État sont la garantie du gouvernement invisible, la prime de risque est plus faible que les entreprises privées, la part des ressources de crédit que les entreprises privées, les entreprises publiques, mais productives que celles appartenant à l'Etat faible activité, ce qui a conduit à une inadéquation des ressources.
En bref, la foule d'investissement immobilier sur investissements non immobiliers et réduire la productivité totale des facteurs avec le secteur des entreprises par le mauvais du capital. Caractéristiques innovantes à haut rendement-risque élevé, à l'entreprise micro niveau, si l'innovation rendement attendu est inférieur au taux de rendement sur l'investissement immobilier, l'initiative d'innovation de l'entreprise sera grandement réduite.
La figure 2 est une preuve à partir des données micro-niveau de l'entreprise montrant les prix des terrains négativement corrélés avec la perte TFP, les résultats empiriques montrent que la relation de cause à effet est en hausse des prix de la perte TFP, les prix des terrains ont augmenté de 1 pour cent, conduira à TFP tomber 5-8 points de pourcentage. Les prix des terrains générés par l'effet spéculatif de non-concordance du capital et l'effet d'éviction, alors que les prix des terrains et les prix des logements sont très synchronisés.
Source: Ting Chen et al, 2016 ..
La figure 2 est une preuve d'une section, l'auteur avait: compte tenu de la preuve de la série chronologique de la « réforme du système d'enregistrement des ménages chemin historique, les intentions politiques, l'impact des prix et des difficultés pratiques, » un document, les prix des maisons a également prouvé et changement TFP présentation significativement négative relation. Ce qui montre que, dépendant du marché de l'immobilier et l'offre des réformes structurelles en contradiction avec l'esprit de base, alors que les réformes structurelles de l'offre est de savoir si la Chine après avoir traversé le « piège à revenu moyen », se débarrasser de la clé « piège à revenu élevé » (Shao Yu, Chenda Fei, 2019).
Troisièmement, compter sur le marché immobilier n'est pas propice à la transformation du mode de développement économique. Le soi-disant transformation du développement économique, il y a plus d'une dimension, la transformation de la dynamique de développement économique Premier disque du facteur axé sur l'innovation, la deuxième est la restructuration économique, la demande regarde de se fonder sur l'investissement et les exportations à compter sur la consommation, point de structure de l'industrie de la vue l'industrie secondaire à la fois la production et le développement de la fabrication de pointe, le secteur tertiaire (c.-à-service) à jouer un rôle plus important. Peu importe d'où les dimensions, le marché immobilier dépendra démentir.
Comme mentionné précédemment, l'investissement immobilier et de l'innovation et à l'amélioration de la productivité totale des facteurs est contradictoire, mais aussi de l'investissement manufacturier. Un autre aspect important est que l'immobilier et la terre ont façonné le comportement des gouvernements locaux.
La réforme fiscale et la commercialisation 1996 de la réforme du logement est essentielle pour la mise en place au cours des dernières décennies du modèle de développement économique de la Chine en 1994. Une fois le système fiscal, le gouvernement local pouvoir financier plus petit, mais l'industrialisation et l'urbanisation des pouvoirs ne se réduit pas, l'autorité financière de contradiction et les pouvoirs ne correspond pas à ce qui est la solution?
Tout d'abord, nous comptons sur la terre pour construire l'infrastructure financière nécessaire à l'industrialisation, ouvrant la voie à l'industrialisation. Industrialisation et créer des emplois, promouvoir l'urbanisation pour stimuler la demande de logements. Deuxièmement, subventionner des terrains industriels à la terre commerciale. Pour l'investissement, les gouvernements locaux à bas prix des terrains industriels, et les prix des terrains commerciaux sont très élevés, formant un prix ciseaux (figure 3). Ceci est nourrit en fait l'urbanisation de l'industrialisation, le secteur des ménages est la taxe (qui est aussi bien sûr les résidents ont réalisé la valeur ajoutée).
Source: Ting Chen et al, 2016 ..
Ainsi, au cours des 20 dernières années, l'industrialisation de la Chine est de décoller de l'achèvement de base de 20 ans, ce qui est connu comme « miracle chinois ». Cela se traduit par la supériorité du système économique de marché socialiste, qui est, la concentration de priorité de force supérieure à l'industrie du développement, l'industrialisation rapide. Cependant, ce modèle maintenant il y a eu des inconvénients, est devenu une résistance nouvelle réforme.
Tout d'abord, parce que les terrains commerciaux à vendre en déclin de la ville (une des raisons est que les restrictions du gouvernement sur l'approvisionnement en terres), d'autre part, parce que l'espace ainsi que les résidents continuent de levier de compression, en troisième lieu, parce que la répartition inégale de plus en plus grave, dans une certaine mesure, l'influence pour stabiliser dans certaines régions, le quatrième, parce que c'est le résultat de la stratégie d'industrialisation de la répression financière, et la montée de la banque d'ombre et de la désintermédiation financière rend le risque systémique financier intensifié. Les effets négatifs modèle « + urbanisation industrialisation » de plus en plus évidente, doit être transformé en « profondeur de l'urbanisation, l'industrialisation 4.0+ » modèle, et les mousses rigides formées par la hausse des prix des maisons devrait, elle fausser davantage l'allocation des ressources, afin d'accroître la transition la résistance.
Quatrièmement, comptent sur le marché immobilier n'est pas propice à se désendetter. Depuis 2015, la tâche de désendettement depuis l'amélioration structurelle de levier proposé, le secteur des entreprises dans le processus de désendettement des ménages, mais dans le levier Canada. Au cours des dernières années, plus l'effet de levier du secteur des ménages est l'effet de levier soulèvement contributeur majeur de la Chine, il est étroitement lié aux prix des logements. Des études empiriques ont montré que, Le logement des prix est la principale cause de la hausse du levier du secteur des ménages.
D'une part, les prix des logements ont augmenté la demande d'emprunt rigidité des acheteurs, le crédit bancaire forment directement la dette du secteur des ménages, dans le cas de ralentissement de la croissance du revenu disponible, l'effet de levier du secteur des ménages (dette / revenu disponible) augmentera. D'autre part, les prix des logements ont également renforcé les besoins d'emprunt des investissements et les acheteurs spéculatifs, même si les besoins de logement ont été respectées, les prix des maisons a augmenté par effet collatéral, les résidents peuvent également demander davantage de prêts aux banques impliquées dans l'investissement immobilier. Les prix du logement affectent non seulement le comportement du secteur des ménages, mais aussi une incidence sur le comportement d'investissement du secteur des entreprises, cela conduira aussi à accroître l'endettement des entreprises, et cette analyse est conforme à ce qui précède.
Les prix des logements vont renforcer l'appétit du risque, ce qui provoque l'initiative de levier de croissance, les taux d'endettement et l'effet de rétroaction positive de la formation de l'exercice, le levier a doublé. Cela implique un risque plus élevé de crise financière aux États-Unis en 2008 et le Japon déclenche « récession bilan » sont l'éclatement de la bulle immobilière, puis encore humecté le secteur des ménages leur pouvoir d'achat, l'augmentation des bilans de la réparation du secteur des entreprises pression.
Par conséquent, l'adhésion à la « pièce à vivre non frit » positionnement est devenu fondamentalement la décision par consensus, la formation d'un consensus sur le marché a besoin encore un certain temps. Nous croyons que la clé d'adhérer à « salon non frit » est que les prix ne se stabiliser.
La loi de l'offre et de la demande des actifs et des produits financiers en général ne sont pas les mêmes. Les anciennes augmentations sont liées à la demande, la hausse des prix, mais la demande va augmenter, de sorte que la pente de la courbe de la demande est positive. « Herding » est une explication du marché boursier « prix de stock » « vendre chase » sur le marché du logement est la vérité. En ce qui concerne le produit, les prix et la demande des prix corrélés négativement réduiront la demande. Les deux actifs financiers et immobiliers attributs de produits de biens immobiliers, mais en Chine, les attributs financiers beaucoup plus forts que les attributs des produits, car les données empiriques montrent que les prix et la demande corrélée positivement. La tendance de 35 villes abritent point de vue des prix, avec un effet de levier des entreprises et endettement des ménages, la tendance est la même. Par conséquent, les prix stables est la clé pour briser la mousse rigide prévu du côté de la demande, mais aussi de se prémunir contre les risques financiers, d'optimiser les ressources clés et d'améliorer la productivité totale des facteurs.
(Économiste en chef Yu Shao Orient Securities, adjoint au président, Chenda Fei macro chercheur Orient Securities.)
