Le I-plus grande ville de base sont plus ou moins de restriction, la vente limitée de la politique, peut apporter la relaxation progressive réglée de la demande pour le marché immobilier, en se concentrant Hangzhou, Zhengzhou, Xi'an et d'autres endroits. Type II grandes villes de se concentrer sur leur forte et il y a un achat d'attraction locale, comme Wuxi, Ningbo, Changsha et d'autres endroits.
résumé
L'urbanisation: de la terre au peuple, du résident à la résidence
2000-2017, agglomération urbaine de la Chine a augmenté de 150,6 pour cent, mais la population urbaine ne résident a augmenté de 77,2%, aussi bien meilleure urbanisation urbanisation des terres de la population. Ce décalage peut aussi conduire à un manque de la « ville fantôme » des gens une petite région, qui dans la politique récente des années axé sur l'urbanisation de la population.
Les différences dans la population résidente chinoise et le taux d'urbanisation population des ménages continue d'exister et 2000-- considérablement élargi entre 2010. En 2018, le taux d'urbanisation de la population des ménages de 43,4%, 16,2% plus bas que le calibre résident. « 2019 nouvelle construction d'urbanisation des tâches clés » proposée pour assouplir les exigences réglées, la question principale réglée pour la population des ménages non-résidents.
L'effet des politiques: Quelles sont les villes sont susceptibles de bénéficier immobilier
I-plus grande ville devrait bénéficier de la détente réglée à des degrés divers. Mise au point de Pékin, Tianjin, le delta du fleuve Yangtsé de type I et métropolitain trois grandes villes dans le Guangdong, le groupe de Hong Kong, comme Hangzhou, et la première ville en dehors de l'agglomération de trois groupes de la ville, tels que Zhengzhou, Xi'an.
Type II accent sur les grandes villes elles-mêmes intéressantes et il y a un achat de la ville de la politique, la politique devrait subir un impact plus grand. Divisé en trois catégories: 1) de type II grandes villes de Beijing, Tianjin, Guangdong, Hong Kong et le delta du fleuve Yangtsé dans les trois grandes agglomérations urbaines, telles que Wuxi, Ningbo. 2) Le deuxième groupe autre que les trois grandes villes, trois villes des agglomérations urbaines, comme Changsha. 3) la province la plus peuplée du sommet deux villes. En plus de ces trois villes, d'autres villes doivent prendre en compte l'économie totale, la structure industrielle, l'éducation, les soins de santé et d'autres services publics et des ressources naturelles, de l'environnement et d'autres facteurs.
Deux échantillons d'observation: Xi'an et Tianjin
Xi'an: des millions installés forte hausse des prix. Xi'an depuis le 1er Mars, 2017 «trois, quatre POSER » pour se détendre les conditions se calment, s'installer pendant deux ans jusqu'à un million. population des ménages augmente rapidement en même temps, la hausse rapide des prix des logements à Xi'an, à partir de Février 2017 à Mars 2019 Augmentation moyenne résidentielle échantillon de 37,0% par rapport à la même période dans les centres commerciaux n'a augmenté que de 12,0%. la population des ménages Xi'an a augmenté de manière significative, ainsi que les acheteurs ont juste besoin de se développer, même sous des contraintes de restriction, mais aussi pousser le volume de l'immobilier et le prix Qi Zhang.
Tianjin: en temps opportun "patch" d'éviter l'arbitrage, les gains de prix limités. Tianjin le 16 mai 2018 publié « l'excellence Haihe » plan d'action pour assouplir les conditions se calment, Settle exigences plus vagues au début. Rapidement patché quatre jours pour empêcher les provinces et les villes en dehors du lieu de travail qui ont pas d'unités de travail à Tianjin rapports établis. Parce que les conditions Bi Xian réglé beaucoup plus strictes, Tianjin augmentation de la population des ménages est limitée, et n'a pas joué un rôle dans les prix de soutien, les prix des maisons a augmenté de moins qu'en 2018 Tianjin augmentation globale dans les centres commerciaux.
Impact sur le marché obligataire: dans la différenciation, qui
Grande ville pour assouplir les restrictions sur la résidence, peuvent exacerber la différenciation entre les villes. Un second niveau et de fortes villes de troisième rang attirés par l'assouplissement des entrées de la population des ménages peut faire grimper les ventes de biens immobiliers et des prix dans certaines villes, dans une certaine mesure, et la faiblesse de troisième niveau et les villes du quatrième niveau est non seulement confrontés à des sorties de la population, sont aussi confrontés à appentis changement rapport de réduction et monétarisation ploïdie la chute des ventes de biens immobiliers. L'impact du marché obligataire au cours de l'année, en fonction de l'impact de ces deux grands que petits, nous avons tendance à penser que ce dernier sera encore plus fort impact négatif que l'économie sera tirée vers le bas par la baisse dans l'immobilier trois ou quatre lignes.
Avertissement de risque: Que prévu réel apparaissent des politiques d'ajustement de l'immobilier.
texte
Développement et la Réforme a publié « 2019 nouvelle construction d'urbanisation des tâches clés », qui a appelé la population résidente urbaine de type plus grande ville de 1.000.000 à 3.000.000 supprimer la limite réglée, la population résidante urbaine de type grande ville de 3 millions à 5 millions à être pleinement libéralisé assouplir les conditions établies et supprimer les groupes de discussion limite réglée. Comment cela affectera le marché immobilier?
L'urbanisation: de la terre au peuple, du résident à la résidenceL'urbanisation des terres sous l'exercice précédent, principalement des terres d'urbanisation. Étant donné que le système fiscal, « manque d'argent » pour explorer le pays des finances des collectivités locales tirant parti de la voie de l'urbanisation, la baisse des prix des terres par l'expropriation des terres rurales, les prix élevés des terrains en terrains de construction urbaine « Midas touch » peut non seulement l'accès à la terre transfert, a également apporté la prospérité de promouvoir les recettes fiscales de l'immobilier. Les fonds fournis le financement des terres est devenue une source importante de financement des infrastructures urbaines. 2000-2017, agglomération urbaine de la Chine a augmenté de 150,6 pour cent, mais la population urbaine ne résident a augmenté de 77,2%, bien mieux que l'urbanisation des terres de la population urbaine. Ce décalage peut aussi conduire à un manque de la « ville fantôme » des gens une petite région, qui dans la politique récente des années axé sur l'urbanisation de la population.
Mettre l'accent sur l'amélioration du taux d'urbanisation de la population des ménages. Les différences dans la population résidente chinoise et le taux d'urbanisation population des ménages continue d'exister et 2000-- considérablement élargi entre 2010. Octobre 2016, le Conseil d'Etat a émis « pour promouvoir les 100 millions d'habitants non ménages installés dans le programme de la ville » et a demandé « un taux d'urbanisation de la population annuelle moyenne des ménages a augmenté de 1 point de pourcentage ou plus, plus de 13 millions de transfert annuel », et se débarrasser progressivement des obstacles à la migration des ménages de promouvoir le taux d'urbanisation de la population des ménages plus proche du taux d'urbanisation de la population résidente. En 2018, le taux d'urbanisation de la population résidente près de 60%, 60% des objectifs de base à atteindre d'ici 2020, le taux d'urbanisation de la population résidente; Taux d'urbanisation de la population des ménages de 43,4%, 16,2% plus bas que le calibre résident, l'écart par rapport à 2010 à réduire le près de 1%. montre que la « 2019 nouvelle construction d'urbanisation des tâches clés » proposées pour assouplir les exigences réglées, la question principale est Réglée pour la population des ménages non-résidents.
Détendent deux angles réglés affectent la demande pour les biens immobiliers: Tout d'abord, en l'absence de population flottante ne sont pas des acheteurs locaux, pour obtenir la libération de la demande de logements après la demande des ménages principalement de l'université locale diplômés, les immigrants étrangers et l'emploi local des travailleurs migrants trois groupes, en particulier les deux premiers groupes. En second lieu, en l'absence de population flottante a des acheteurs locaux, l'amélioration après la sortie de la résidence de la demande de logements, cette partie de la demande est susceptible de rester retenu dans l'achat de la ville.
L'effet des politiques: Quelles sont les villes sont susceptibles de bénéficier immobilierParce que, selon la taille de la ville divisée par la population résidente dans les zones urbaines, et la difficulté des données statistiques est grande, nous avons basé principalement sur les données 2017, « Annuaire statistique de la construction urbaine, » le ministère du Logement comme base. Il est intéressant de noter qu'il ya un problème des données des différentes villes, mais l'avantage est que la population urbaine et la démographie urbaine, couvrant les municipalités complètes, les villes-préfecture et les villes au niveau du comté.
I-plus grande ville devrait bénéficier de la détente réglée à des degrés divers. Ces villes sont fondamentalement, il y a différents degrés de restriction, vente limitée de la politique, comme la relaxation réglée peut apporter une demande supplémentaire pour le marché de l'immobilier. Mise au point de Pékin, Tianjin, le delta du fleuve Yangtsé de type I et métropolitain trois grandes villes dans le Guangdong, le groupe de Hong Kong, comme Hangzhou, et la première ville en dehors de l'agglomération de trois groupes de la ville, tels que Zhengzhou, Xi'an.
Type II accent sur les grandes villes elles-mêmes intéressantes et il y a un achat de la ville de la politique, la politique devrait subir un impact plus grand. Type II grandes villes dans 20 villes dans l'achat limité de la politique peut être divisée en trois catégories: 1) de type II grandes villes de Beijing, Tianjin, Guangdong, Hong Kong et le delta du fleuve Yangtsé dans les trois grandes agglomérations urbaines, telles que Wuxi, Ningbo. La proximité de grandes agglomérations urbaines, et lui-même a de solides ressources d'éducation de la force industrielle et de la santé, il ne peut être réglé dans le premier talent de dérivation de la ville. 2) Le deuxième groupe autre que les trois grandes villes, trois villes des agglomérations urbaines, comme Changsha. En tant que centre régional, un certain degré de siphonner effet sur la zone environnante. 3) les deux premiers province la plus peuplée de la ville, la province a attiré assez d'afflux pour soutenir les besoins immobiliers. En plus de ce qui précède trois catégories, d'autres villes doivent prendre en compte le montant total des droits économiques, industriels, de l'éducation de la ville, les soins de santé et d'autres services publics et des ressources naturelles, de l'environnement et d'autres facteurs.
En fait, les trois dernières années, certaines villes ont été réglées dans les normes assouplies à l'avance. Cela signifie qu'une partie de l'effet des politiques a été publié à l'avance. 2017-2018 ans, Wuhan, Xi'an, Changsha, Chengdu et d'autres villes ont plus de 50 personnes installés dans d'assouplir les restrictions. Depuis 2019, Haikou, Guangzhou, Dalian, Changzhou, Nanjing, Xi'an et six autres villes continuent à assouplir les restrictions établies. Ce mode « talent grab », ce qui reflète les gouvernements locaux ont spontanément faux départ. Nous analysons des échantillons de deux typiques.
Xi'an: des millions installés forte hausse des prix. Xi'an depuis le 1er Mars, 2017 «trois, quatre POSER » pour se détendre les conditions se calment, s'installer pendant deux ans jusqu'à un million, la population des ménages Xi'an 2018 a atteint 986.870.000, 161.940.000 supérieur à celui de 2016. alors que la population des ménages augmente rapidement, et Xi'an, les prix sont en hausse rapide, en 2017-- entre 2019 rose dépasse largement la hausse globale des centres commerciaux, de Février 2017 à Mars 2019 augmentation moyenne résidentielle échantillon de 37,0% par rapport à la même période centres n'a augmenté que de 12,0%. la population des ménages Xi'an a augmenté de manière significative, ainsi que les acheteurs ont juste besoin de se développer, même sous des contraintes de restriction, mais aussi pousser le volume de l'immobilier et le prix Qi Zhang.
Tianjin: en temps opportun "patch" d'éviter l'arbitrage, les gains de prix limités. Comme la municipalité de Tianjin, le 16 mai 2018 publié un plan d'action « d'excellence Haihe » pour se détendre les conditions se calment, Settle exigences plus vagues au début. Rapidement suivi de quatre jours marqués avec des taches pour empêcher les provinces et les villes en dehors du lieu de travail qui ont pas d'unités de travail à Tianjin rapports établis. Ainsi installés à Tianjin pour se détendre les conditions, surtout que nous voulons introduire des talents, conservera le talent. Parce que les conditions Bi Xian réglé beaucoup plus strictes, Tianjin augmentation de la population des ménages est limitée, et n'a pas joué un rôle dans les prix de soutien, les prix des maisons a augmenté de moins qu'en 2018 Tianjin augmentation globale dans les centres commerciaux.
Mais aussi de retenir les talents après toute la ville ne peut pas avoir un port d'utilisateur pour attirer les talents, attirer les talents. La capacité d'attirer des flux de talents, en plus de la valeur des ménages et se sont installés en difficulté, les conditions de l'industrie locale, les prix, le soutien des services publics ainsi que l'environnement naturel est également plus important.
Tianjin, par exemple, certaines personnes apprécient le compte à Tianjin, Tianjin est probablement pas l'industrie, mais dans l'état d'entrée au collège d'examen de Tianjin. Ces facteurs affectent non seulement la quantité d'afflux de talents, mais aussi sur la capacité de retenir les talents, il devrait générer une nouvelle demande pour les biens immobiliers. Par exemple, même d'attirer un grand nombre de personnes à se déplacer, comme le soutien de la fonction publique ne sont pas satisfaisants, se sont installés dans la première partie de la population peut également choisir de déménager, pour amener la demande réelle de la succession, il est également de courte durée.
Alors que la ville elle-même de suffisamment attractif pour attirer l'aide à détendre les flux de population installés pour soutenir l'immobilier, faisant grimper le revenu financier des terres. Et si le manque d'attractivité de la ville elle-même, ne suffit pas pour attirer l'afflux, il n'y a pas un soutien financier immobilier et de la terre. Par conséquent, dans ce modèle peut être « la forte plus forte et les faibles plus faibles. »
Impact sur le marché obligataire: dans la différenciation, quiGrande ville pour assouplir les restrictions sur la résidence, peuvent exacerber la différenciation entre les villes.
Un second niveau et villes de troisième rang pour attirer fort afflux de population en relâchant le ménage, ce qui porte les acheteurs peuvent juste besoin de faire monter les ventes de biens immobiliers et des prix dans certaines villes dans une certaine mesure. Cependant, depuis 2017 plus de 50 villes à assouplir les conditions réglées, une partie de l'effet des politiques de libération anticipée. Les faibles troisième rang et les villes du quatrième niveau est non seulement face à l'exode de la population, aussi le changement de visage hangar réduit le nombre d'ensembles et de monétisation réelle diminution de la proportion des ventes glisser immobilier.
course extensible, la grande ville pour assouplir les restrictions sur l'enregistrement de résidence contribueront à améliorer l'efficacité de l'urbanisation, améliorer l'efficacité de la croissance économique. Quant à l'impact du marché obligataire au cours de l'année, nous avons tendance à penser ces derniers un impact négatif sur l'économie sera encore plus grande, que l'économie sera tirée vers le bas par la baisse dans l'immobilier trois ou quatre lignes.
Salle de séjour ne se détendent pas + fried en raison des installations locales dans le cadre de la politique de la ville, une haie abri impact du changement de retrait, mais n'a probablement pas entièrement couvert. Après tout, l'effet des politiques axées sur la conversion de la population résidente de la population des ménages, alors que pour la migration, l'augmentation de la demande immobilière de se déplacer dans, mais aussi une réduction correspondante de la demande pour les biens immobiliers à sortir, le niveau global de la demande pour les biens immobiliers sous l'offset incrémentale plus limitée.
Remarque:
Novembre 2014 « publié par le Conseil d'Etat sur l'ajustement des critères de taille de la ville pour la classification de l'avis » à la population résidente des normes statistiques de la ville, la ville est divisée en cinq à sept vitesses. population résidente urbaine de 500000 villes les petites villes, où plus de 200000500000 type urbain petite ville, 200.000 ou moins type urbain petites villes, la population résidente urbaine de 500000 ou plus 1000000 des villes villes moyennes, la population résidante urbaine de 5 millions de moins que pour la métropole d'un million, dont 3 millions de plus de 5.000.000 de type ville métropolitaine, un million de plus de 3.000.000 de type ville métropolitaine, la population résidente urbaine 5 millions de plus de 10 millions de moins pour la ville de mégalopoles, la population résidente urbaine de 10 millions ou plus mégapoles villes.
2014 "nouveau plan d'urbanisation national" mis en avant la cible.
de 1,6% à court de l'objectif 2020 de 45% du taux d'urbanisation de la population des ménages. taux d'urbanisation de la population des ménages d'augmentation, en plus de la population résidente établie, il est une source importante de comté de retrait (villes-districts) districts, 2011-2017 ans, l'augmentation de 105 districts municipaux, les villes au niveau du comté et les comtés ont été réduits de 6 un et 101.
Par exemple Hefei Selon les données statistiques devraient appartenir au type II grandes villes, mais dans le « delta du fleuve Yangtsé plan de développement du groupe de la ville » ont été inclus dans le I-plus grande ville.
New West Ham retour bloqué Xi'an, qui touche environ 60 millions de personnes.
Avertissement de risque:
Que prévu réel apparaissent des politiques d'ajustement de l'immobilier. Pièce à vivre sous le principe de ne pas frit, certaines villes peuvent être dues à la ville de détente politique Shi de la politique immobilière, les revenus de transfert des terres pour couvrir la baisse faire pression financière.
