Résumé : Sur la base de l'enquête sur les pratiques de transfert de terres rurales à Chongqing, cet article soutient que l'expansion à l'échelle urbaine (urbanisation), l'emploi non agricole des agriculteurs et les exigences de gestion à l'échelle agricole sont les forces motrices du transfert de terres. Dans le processus des différentes formes de transfert de terres, les droits de propriété foncière ne sont pas encore assez clairs, les agriculteurs ont peur des risques et la sécurité sociale n'est pas parfaite sont les principaux obstacles au transfert de terres. En termes de répartition des bénéfices, l'intervention excessive de l'État dans le transfert des terres n'est pas propice à la protection des droits et des intérêts des agriculteurs, et il est urgent d'améliorer le marché et d'améliorer le système juridique. Dans le même temps, la pratique de Chongqing montre que pour favoriser le transfert de terres dans le processus d'urbanisation et réaliser le développement coordonné des zones urbaines et rurales, la clé est de s'appuyer sur les revenus fonciers à valeur ajoutée générés dans le processus de conversion agricole. terres en terres non agricoles. Par conséquent, le transfert interrégional des indicateurs de terrains à bâtir et le flux interrégional de la main-d'uvre sont des directions qui peuvent être testées à l'avenir, mais le lien entre la réforme du système d'enregistrement des terres et des ménages devrait être réalisé, ce qui est une mesure qui est propice à la coordination du développement urbain et rural et régional.

1 question posée

En raison des avantages des ressources et des conditions géographiques de l'intérieur des terres, l'agriculture, moins dépendante de la localisation, a toujours été une industrie avec des avantages comparatifs. Chongqing, en tant que zone pilote pour la réforme nationale globale des zones urbaines et rurales, sa pratique de transfert de terres a mis en évidence les difficultés rencontrées dans le processus d'urbanisation, d'industrialisation et de développement économique régional en Chine continentale.

Lors de la mise en uvre et de la réforme du système de responsabilité contractuelle des ménages ruraux, la propriété des terres rurales a été répartie entre les « trois principaux organes » que sont les collectivités, les agriculteurs et l'État. Structure unique des droits de propriété. Dans le même temps, la différence des droits de propriété entre les terres urbaines et rurales a contribué à la "structure duale" des terres urbaines et rurales. La propriété des terres urbaines appartient à l'État et peut être cédée, allouée, louée et transférée conformément aux Concession, cession ou bail pour construction non agricole. Si la construction non agricole nécessite l'utilisation de terres collectives rurales, ses droits de propriété doivent être modifiés par l'acquisition de terres, et les terres collectives doivent être converties de force en terres appartenant à l'État, puis les gouvernements locaux transféreront le droit d'utilisation par le biais de la marché foncier primaire ou par attribution ou bail. La division des droits fonciers ruraux est devenue un « goulot d'étranglement » qui limite le processus d'urbanisation, le développement régional coordonné, la croissance économique soutenue et la résolution des trois problèmes ruraux. De ce point de vue, réaliser la libre circulation des terres rurales et réformer le régime foncier rural sont des exigences incontournables du développement social et économique.

Les conditions de marché de Chongqing sont "grande ville + grande campagne", ce qui peut être considéré comme l'incarnation de la double structure urbaine et rurale de la Chine. L'exploration de l'expérience du transfert de terres aura une signification de référence pour l'ensemble du pays. En juin 2007, Chongqing a reçu l'approbation de mettre en place une "zone pilote de réforme globale urbaine et rurale" ; le document pertinent (Yubanfa 250) a souligné qu'à travers le transfert de terres rurales, la gestion à grande échelle des terres rurales et le niveau d'industrialisation agricole à Chongqing sera améliorée, et l'optimisation des ressources foncières sera encouragée, l'allocation, l'amélioration de l'utilisation des terres et le taux de production... D'ici 2012, le « cercle unique » de la gestion à l'échelle des terres rurales de Chongqing doit atteindre plus de 30 %, et les "deux ailes" devraient atteindre plus de 20%. En juin 2010, la "Liangjiang New Area" de Chongqing (avec une zone de développement approuvée de 1200 kilomètres carrés) a été répertoriée, devenant ainsi la première nouvelle zone ouverte à l'intérieur des terres. Après une série de réformes au cours des dernières années et l'avancement rapide de la construction sociale et économique urbaine et rurale, le transfert des terres rurales est au centre de divers problèmes dans le processus de coordination du développement urbain et rural. Dans le processus de transfert des terres rurales, les questions centrales sont les suivantes : (1) Quelle est la source d'énergie du transfert des terres ? (2) Quels sont les obstacles actuels au transfert des terres rurales ? (3) Comment tirer pleinement parti de la mécanisme de marché pour promouvoir le transfert des terres, laisser les agriculteurs obtenir les avantages qui leur sont dus ? (4) Quelles sont les implications de la pratique de réforme de Chongqing pour la future réforme du système foncier chinois ?

Sur la base de l'enquête sur les pratiques de transfert de terres rurales à Chongqing, cet article donne les réponses suivantes aux quatre questions ci-dessus : (1) L'expansion à l'échelle urbaine (urbanisation), l'emploi non agricole des agriculteurs et les exigences de gestion à l'échelle agricole sont les forces motrices de cession de terrain. (2) Dans le processus de transfert des terres, les droits de propriété foncière ne sont pas encore assez clairs, les agriculteurs ont peur des risques et la sécurité sociale n'est pas parfaite sont les principaux obstacles au transfert des terres. (3) En termes de répartition des avantages, l'intervention excessive de l'État dans le transfert des terres n'est pas propice à la protection des droits et des intérêts des agriculteurs, et il est urgent d'améliorer le marché et d'améliorer le système juridique. (4) La pratique de Chongqing montre que pour favoriser le transfert foncier dans le processus d'urbanisation et réaliser le développement coordonné des zones urbaines et rurales, la clé est de s'appuyer sur la réallocation interrégionale des indicateurs fonciers constructibles et la les revenus fonciers à valeur ajoutée générés lors du processus de conversion de terres agricoles en terres non agricoles. L'implication pour les réformes futures est que le flux interrégional d'indicateurs de terrains constructibles et le flux interrégional de main-d'uvre sont des directions vérifiables, mais le lien entre les réformes du système d'enregistrement foncier et des ménages doit être réalisé. Clarifier les différentes relations d'intérêt et orienter correctement l'articulation entre le transfert des terres rurales et la réforme de l'enregistrement des ménages sera une mesure clé propice à la coordination du développement urbain-rural et régional.

2 Le moteur du transfert des terres rurales à Chongqing

Chongqing espère utiliser le transfert de terres rurales comme l'un des principaux moyens de réforme expérimentale de la coordination urbaine-rurale et bénéficie actuellement d'un soutien politique pour le transfert de terres rurales du gouvernement central à Chongqing. Généralement, la circulation des terres agricoles au sens large implique la circulation de la propriété et la circulation des droits d'usage. Plus précisément, il existe deux formes principales de transfert de terres rurales à Chongqing : l'une est le transfert des droits de gestion foncière des ménages agricoles sur les terres agricoles ; L'essence du transfert foncier est de réaliser la réallocation des ressources foncières au moyen de la transaction des droits d'usage. Dans le processus de transfert foncier, l'amélioration de l'efficacité de l'allocation des ressources provient principalement des trois aspects suivants :

(1) Dans le processus d'urbanisation, le revenu à valeur ajoutée généré par la conversion des terres rurales en nouveaux terrains constructibles urbains est le moteur de la circulation foncière.

Dans le processus d'urbanisation, l'expansion de l'échelle urbaine a créé une demande de terres non agricoles, mais dans le but de protéger les terres cultivées, l'espace pour les nouveaux terrains de construction urbaine provient principalement de la restauration et de la consolidation des propriétés familiales. Les agriculteurs se sont éloignés de leurs fermes et ont emménagé dans des maisons à plusieurs étages dans des établissements agricoles relativement concentrés, et le rapport des parcelles de terre a été considérablement augmenté. De cette façon, la différence entre les terres occupées par les établissements agricoles nouvellement construits et les terres occupées par les propriétés d'origine L'indice des terres à construire est formé. Si le revenu d'appréciation des terres généré par cette partie des terres à bâtir nouvellement ajoutées est supérieur au coût de la réhabilitation des propriétés et au coût de la réinstallation des agriculteurs, il générera le pouvoir de la terre transfert, c'est pourquoi Chongqing essaie de La raison de la transaction "ticket terrestre". L'urbanisation, l'industrialisation et le transfert des droits d'utilisation des terres rurales sont synchronisés, offrant des possibilités d'emploi non agricole aux travailleurs ruraux et réalisant une allocation optimale des terres et de la main-d'uvre, qui à son tour est devenue un puissant moteur de l'urbanisation.

(2) La réalisation de l'exploitation à grande échelle des terres agricoles nécessite le transfert des droits de gestion des terres agricoles.

Chongqing a un grand nombre de montagnes et un terrain complexe. La gestion à grande échelle des terres agricoles à Chongqing ne dépend pas de l'utilisation de machines agricoles à grande échelle comme on l'entend communément, mais se manifeste par des économies d'échelle en termes de gestion, de capital et d'équipements publics dans le processus de concentration des terres. en unités de gestion à grande échelle. Par exemple, dans la plantation et l'exploitation de vergers d'agrumes à grande échelle, les avantages de l'exploitation à grande échelle se reflètent dans de nombreux aspects tels que la gestion collective unifiée, l'allocation des capitaux, le développement du marché, les installations publiques et la prévention des catastrophes, ainsi que la productivité du travail et la production de terres. peut être amélioré en conséquence. Favoriser le transfert des terres rurales et améliorer l'échelle de gestion des terres rurales sont les conditions objectives pour promouvoir le développement coordonné des zones urbaines et rurales, faire prospérer l'économie rurale et développer une agriculture moderne. À long terme, la "concentration des terres à grande échelle" est mise en évidence dans le processus de transfert des terres à Chongqing, et le niveau de gestion agricole à grande échelle et la capacité de production agricole globale seront rapidement améliorés. Le développement de divers types d'agriculture , l'agriculture écologique et l'agriculture ornementale poseront des exigences plus élevées sur l'ampleur et la rapidité du transfert des terres rurales.

(3) Le transfert des droits d'usage des terres agricoles est la nécessité de réaliser la non-agriculturalisation des agriculteurs et la diversification de l'économie et de la société rurales.

L'entrée des agriculteurs dans les villes et la réalisation d'emplois non agricoles sont les conditions préalables à la cession foncière. Selon les statistiques, en 2006, la population sortante de la ville était de 6806100, soit une augmentation de 4335900 par rapport à 1996, et la population sortante a augmenté à un taux annuel moyen de 10,7%. Dans le même temps, le nombre de personnes sortant de la ville a montré une tendance continue à la hausse. En 2006, la population hors de la ville de Chongqing était de 4,534 millions, soit 2,4 fois celle de 1996, avec un taux de croissance annuel moyen de 9,2 %. En 2008, la population enregistrée de Chongqing était de 32,5705 millions et la population résidente permanente de 28,39 millions, maintenant la tendance selon laquelle la population enregistrée dépassait la population permanente. En 2008, 4,6624 millions de personnes sont sorties de la ville, ce qui représente 62% de la population sortante totale. Peut être affectée par la crise économique, le nombre de personnes sortant de la ville en 2008 a diminué de 19800 par rapport à 2007. En plus de la migration hors de la ville, un grand nombre de personnes se déplacent également à l'intérieur de Chongqing. Selon les données de l'enquête par sondage de 1 % de la population de 2005, la principale zone urbaine de Chongqing a augmenté sa capacité à absorber la main-d'uvre. Le transfert de main-d'uvre au sein de la ville est cohérent avec le niveau de développement économique de chaque district et comté, montrant une tendance à un grand nombre de main-d'uvre se rassemblant de l'ouest de Chongqing et de la zone du réservoir vers la principale zone urbaine. Le flux d'un grand nombre de travailleurs ruraux vers les villes fait du transfert de terres agricoles un besoin réaliste, et c'est aussi une exigence inhérente à la migration de la population rurale de Chongqing vers les villes et au développement de l'économie rurale à l'avenir.

(4) La mise en place et la standardisation de l'organisation des services de mutation foncière rurale à Chongqing a conduit à l'offre de mutation foncière.

Afin de promouvoir activement le transfert de terres rurales et l'exploitation à grande échelle, la municipalité de Chongqing a progressivement mis en place des agences de services de transfert de terres à trois niveaux au niveau des comtés, des cantons et des villages pour guider et réglementer les agriculteurs et les organisations économiques collectives rurales pour transférer des terres sous le principe de transfert de terres « licite, rémunéré et volontaire ». Dans le cadre de la promotion de la réforme de la gestion des terrains constructibles urbains et ruraux, des projets pilotes tels que l'augmentation et la diminution des terrains constructibles urbains et ruraux et l'échange de terres rurales ont été réalisés. La proportion de gestion à l'échelle des terres a atteint plus de 17 %, et la taux de reproduction à grande échelle a atteint 40%. Développer les organisations coopératives professionnelles rurales et utiliser les actifs comme lien pour former des entités économiques telles que les coopératives professionnelles rurales, les sociétés à responsabilité limitée et les sociétés par actions conformément à la loi pour créer les conditions d'une gestion foncière centralisée ; et la coopération sur le partage des terres dans les banlieues et les banlieues L'exploitation axée sur le marché des actifs collectifs renforcera la capacité d'auto-développement des collectifs ruraux et des agriculteurs.

Depuis 2007, « la planification urbaine-rurale, le transfert des terres et le transfert des agriculteurs aux citoyens » sont devenus des termes fréquemment utilisés par le gouvernement municipal de Chongqing et les départements connexes ; en 2010, Chongqing a proposé l'objectif de développement de « 10 millions de nouveaux résidents urbains dans 10 ans". Une fois de plus, les agriculteurs, les zones rurales et les problèmes fonciers sont placés au centre d'un développement urbain-rural équilibré. D'une part, le transfert des terres favorisera le développement rapide de la gestion agricole, qui peut éliminer fondamentalement le phénomène existant de gestion extensive des terres ou d'abandon, et faire un usage efficace des ressources foncières ; Le processus d'urbanisation de Chongqing et la promotion du transfert des terres rurales aura un impact positif. Le Document central n° 1 de 2009 le soulignait clairement : « Adhérant au principe du volontariat et de la rémunération conformément à la loi, respectant la position dominante des agriculteurs dans le transfert des terres, aucune organisation ou individu ne peut forcer le transfert, ni entraver le transfert indépendant. propriétaires de terres agricoles "collectivités villageoises" et entrepreneurs Les ménages d'agriculteurs constituent ensemble l'offre (sujet de sortie) de la circulation foncière rurale ; la demande soumise à la circulation foncière peut être constituée d'individus, de collectivités villageoises, de grands ménages agricoles, d'entreprises agricoles et même d'autres micro-sujets (gouvernement ou d'autres entreprises commerciales). Avec l'accélération des travaux de transfert de terres rurales à Chongqing, le transfert de terres rurales ne se limite plus aux agriculteurs.Les entreprises industrielles et commerciales sociales, les entreprises d'industrialisation agricole et les organisations économiques coopératives sont devenues des forces importantes pour la location de droits d'utilisation des terres rurales et la participation au transfert de terres. Les sujets impliqués dans la cession foncière montrent une tendance de développement diversifiée. Selon l'enquête, environ 50 % des terres rurales du noyau urbain de Chongqing sont destinées aux principales entreprises d'industrialisation agricole, et 30 % à 40 % aux principaux ménages de professionnels de la plantation et de l'élevage agricoles et aux organisations économiques coopératives d'agriculteurs ; parmi lesquels il y a d'autres parties prenantes.

3 Situation actuelle et modèle de transfert foncier à Chongqing

La décision de la troisième session plénière du dix-septième Comité central du Parti communiste chinois a proposé de renforcer la gestion et le service du transfert des droits de gestion contractuelle des terres, d'établir et d'améliorer le marché des droits de gestion contractuelle des terres et de permettre aux agriculteurs de sous-traiter, location, échange, transfert et partage Faire circuler les droits de gestion contractuelle des terres par le biais de la coopération et d'autres formes, et développer diverses formes de gestion à échelle modérée. Le contenu spécifique comprend : premièrement, l'exploration de la mise en place d'un mécanisme de transfert des droits d'utilisation des terres, permettant aux terres rurales de circuler librement dans une certaine fourchette et la formation d'un prix de transfert foncier raisonnable par le biais d'un mécanisme de marché ; deuxièmement, la culture et le développement de divers types de organisation intermédiaire de services de transfert de terres ; troisièmement, mettre en place un mécanisme d'ajustement d'échelle approprié pour empêcher une concentration excessive des droits d'utilisation des terres, de manière à régler le monopole et l'iniquité dans le processus de transfert de terres. Dans le même temps, l'innovation institutionnelle représentée par la « transaction de tickets fonciers » a favorisé la transaction des droits d'utilisation des terres de construction collective rurale et a formé une expérience locale correspondant aux besoins de développement social et économique.

3.1 État actuel de la circulation foncière sous contrat

(1) La circulation des droits de gestion foncière sous contrat à Chongqing est "importante" et le taux de croissance est rapide. Avec la réforme du système foncier et le développement économique urbain et rural, la relation entre l'offre et la demande de droits d'utilisation des terres à Chongqing se forme progressivement. De la mise en uvre du système de responsabilité des contrats des ménages à la fin du premier cycle de la période des contrats fonciers, le transfert des droits de gestion des contrats fonciers a commencé à germer, et l'échelle de transfert était petite, le nombre était petit et la portée était étroite. Après la mise en uvre du second tour de la maîtrise foncière, la mise en uvre de la politique de contractualisation foncière sur 30 ans, l'ajustement de la structure économique rurale et le transfert de la main-d'uvre rurale vers les filières non agricoles, le transfert des droits de maîtrise foncière rurale a accéléré. Depuis 2003, la quantité et l'échelle de la zone de transfert de terres rurales à Chongqing ont augmenté rapidement. Parmi eux, les terres cultivées transférées en 2006 représentaient environ 10 % de la superficie totale des terres cultivées, et le taux de transfert des terres cultivées est plus élevé. que la moyenne nationale, se classant dixième dans le pays. , deuxième dans l'Ouest (voir tableau 1).

Fin 2008, 4,98 millions de mu de terres agricoles ont été transférés dans les zones rurales de Chongqing, ce qui représente 25,2 % des terres agricoles sous contrat avec les agriculteurs, soit une augmentation de 9,39 points de pourcentage par rapport à 2007. La proportion utilisée pour la gestion à grande échelle est passée de 1,22 % en 1997 à 18,04 % fin 2008 (Chongqing Rural Land Transfer Research Group, 2008). Depuis 2008, le processus de transfert de terres à Chongqing s'est accéléré. Jusqu'à présent, la superficie moyenne de transfert de terres dans les zones relativement développées du « sud-est de Chongqing » et du « nord-est de Chongqing » a atteint plus de 20 %.

Tableau 1 Circulation des terres cultivées dans les zones rurales à Chongqing au cours des principales années

(2) La part du « fermage » et de la « sous-traitance » dans la circulation des terres agricoles rurales est élevée. L'économie régionale de Chongqing suit le modèle de développement en gradient et le modèle hiérarchique « un cercle » et « deux ailes », et il existe des différences évidentes dans le modèle de développement économique régional en termes de transfert de terres. Selon le niveau de développement économique, le cercle économique d'une heure est la zone économiquement développée de Chongqing, "Southeast Chongqing" et "Northeast Chongqing" sont des zones sous-développées, et il y a aussi la "Three Gorges Reservoir Area". Plus le processus de développement économique et d'urbanisation est rapide, plus l'ampleur du transfert des terres rurales est grande et plus le taux de croissance est rapide. Le mécanisme moteur sous-jacent est le suivant : développement économique accéléré augmentation des opportunités d'emploi non agricole augmentation des revenus d'emploi non agricole de la main-d'uvre rurale diminution de la sensibilisation à la production et à la gestion agricoles augmentation de l'offre de terres permettant aux agriculteurs de transférer des terres accélération de la cession de terrain. On peut voir dans le tableau 2 qu'en 2006, le transfert de terres agricoles « un cercle » représentait la proportion la plus élevée (11,32 %), suivi du « nord-est de Chongqing » (10,39 %). Huang Zonghua a résumé les caractéristiques que les différences régionales de transfert de terres rurales à Chongqing ont tendance à étendre. En raison des conditions de ressources agricoles et des niveaux économiques différents dans différentes régions, l'échelle et la forme du transfert de terres rurales dans différentes régions sont différentes, montrant une évidence évidente. déséquilibre de la distribution régionale. Dans le processus de diversification des formes de circulation et des objets de circulation, la circulation foncière rurale à Chongqing est passée de la forme unique de sous-traitance et d'échange dans le passé, à une situation où coexistent de multiples formes de circulation. à la production à grande échelle ont commencé à émerger. Le transfert des terres sous contrat des ménages d'agriculteurs à Chongqing comprend principalement cinq formes : sous-traitance, crédit-bail, transfert, échange et actionnariat (20,31 % et 17,18 %, voir tableau 3). Selon le rapport de la Commission municipale de l'agriculture de Chongqing, plus de 50 % de la sous-traitance foncière est limitée aux agriculteurs au sein de l'organisation économique. Bien qu'il existe diverses limitations telles que le court terme, la portée étroite et la faible commercialisation, les droits de propriété fonciers ruraux existants Sous les contraintes du modèle existant de sous-traitance foncière, il est propice à réduire l'abandon des terres, et en même temps, il peut favoriser et stabiliser le transfert de la main-d'uvre rurale vers les industries urbaines et non agricoles.

Tableau 2 Circulation des terres cultivées rurales à Chongqing en 2006

Tableau 3 Circulation des principales formes de circulation des terres cultivées rurales à Chongqing en 2006

(3) La puissance de remplacement de l'espace terrestre dans la région prend forme. Quels sont les principaux facteurs qui affectent les différences régionales dans la circulation des terres cultivées à Chongqing ? Ces dernières années, la main-d'uvre rurale dans les "deux ailes" s'est déplacée vers un cercle, qui est déterminé par la répartition économique régionale particulière de Chongqing , et la terre cultivée dans un cercle est étroite (surpeuplée). , la terre cultivée sur les deux ailes doit être remplacée. L'exode de la main-d'uvre rurale est le prélude au transfert des terres. Dans les zones où le surplus de main-d'uvre rurale s'est expulsé à grande échelle, l'ampleur du transfert des terres est importante. Il existe également un lien inévitable entre le choix du mode de transfert et les caractéristiques des le développement économique régional et le taux de sortie de main-d'uvre à l'intérieur et à l'extérieur de la région.Le taux de sortie de main-d'uvre de Banan a atteint plus de 50 % et les activités de transfert de terres sont très actives. Les résultats de recherche de Shao Jingan et al montrent que : en termes d'échelle de circulation, le corridor économique « Western Chongqing » est plus rapide que le cercle économique développé « urbain », et plus rapide que le cercle économique écologique de la zone du réservoir des Trois Gorges ; en termes d'usages de circulation, le cercle économique développé "urbain" L'essentiel de l'occupation des sols a été convertie à des usages non agricoles, à l'exception d'une petite partie du corridor économique "Ouest Chongqing" et du cercle éco-économique du réservoir des Trois Gorges, la plupart des terres ont été transférées pour améliorer l'intensité de l'utilisation des terres. Le modèle de circulation d'échange que Chongqing explore et expérimente est précisément de promouvoir le processus d'urbanisation, de répondre aux besoins de terrains à bâtir urbains et de réaliser le remplacement spatial des terrains urbains et ruraux, et c'est aussi un nouveau départ d'une nouvelle utilisation des terres. maquette.

3.2 Mode de circulation des droits de gestion foncière contractés par les ménages agricoles

3.2.1 Le mode de cession foncière entre entreprises et agriculteurs

En juillet 2007, Chongqing a publié les "Avis de mise en uvre sur la desserte de Chongqing pour coordonner le développement urbain et rural", qui "permet l'utilisation des droits de gestion contractuelle des terres agricoles pour investir dans des actions", qui soutient l'exploration d'un nouveau mode de circulation des terres rurales , et ne modifie pas le foncier pendant la durée du contrat foncier rural. Sous le principe de l'utilisation du foncier rural, il est permis d'investir dans la constitution de coopératives professionnelles d'agriculteurs avec droit de gestion contractuelle du foncier rural, et d'effectuer le travail pilote de création de sociétés à responsabilité limitée, d'entreprises individuelles, de partenariats et d'autres entreprises dans des zones où les conditions sont matures. Ce modèle de conversion formelle des droits et intérêts fonciers en capital est clairement appelé le « modèle du système d'actionnariat ».

(1) Modèle d'affaires contractuel de l'entreprise. La méthode adoptée est la suivante : les agriculteurs cèdent la terre à l'entreprise, qui est exploitée et gérée par le propriétaire, et les bénéfices après la production sont distribués par les agriculteurs et le propriétaire dans un rapport de 3:7, et la terre sera rendu aux agriculteurs après 20 ans, et les installations auxiliaires et l'équipement de production investis par le propriétaire appartiendront aux agriculteurs ; Wanzhou Jixiang Agricultural Materials Co., Ltd. a contracté 1200 acres de jardins de thé pour construire une base de thé biologique écologique dans " Village de Zhala". Il existe également le Fujian Thumb Group, le Chongqing Landscape Construction Group et le Hotan Construction Group basés dans le district de Jiulongpo pour développer l'écotourisme et développer l'agriculture moderne.Le modèle est également contracté par l'entreprise pour gérer les terres des agriculteurs.

(2) Coopération actionnariale et développement conjoint. Le premier modèle consiste à convertir la superficie des terres de l'agriculteur en actions par personne, puis à créer une coopérative ou une société par actions dans laquelle la terre est investie ; le deuxième modèle implique la terre de l'agriculteur, le capital du propriétaire et la technologie pour un développement conjoint, et les deux parties partagent les risques et les bénéfices. . Au cours de l'enquête sur le village de Qilin dans le district de Changshou, nous avons découvert que dans ces coopératives par actions, l'incapacité à utiliser les terres (ou les droits d'utilisation) pour les prêts hypothécaires limitait l'expansion de l'échelle de production.

(3) Entreprise leader + entreprise + terres agricoles = "modèle Dongjiang". Tout d'abord, déterminer la direction du développement de l'industrialisation, transformer les principales entreprises d'origine et créer des sociétés par actions. Ensuite, le terrain et l'argent seront utilisés respectivement pour un double investissement et des dividendes. Enfin, la nouvelle société par actions sera investie par des agriculteurs pour favoriser l'exploitation à grande échelle des terres.

(4) La tendance à la réserve foncière rurale des "huit grands" groupes d'investissement du gouvernement de Chongqing. Actuellement, les groupes immobiliers ont commencé à se tourner vers les zones rurales pour acquérir des terrains. Étant donné que les "huit grands" groupes sont principalement responsables de l'investissement, du financement et de la construction d'infrastructures urbaines, le gouvernement injecte des capitaux et le groupe d'investissement obtient un financement de la banque via la réserve foncière, dans l'attente d'une plus-value foncière, et rembourse le prêt bancaire par l'assainissement et le transfert de la réserve foncière, et maintient ses propres capacités d'investissement et de financement. La terre mentionnée ici est essentiellement devenue une réserve d'actifs, qui peut être vendue sous la gestion et les conseils de la SASAC ; en fait, dans ce processus, l'utilisation des terres rurales a été modifiée.

Alors que la vitesse de circulation des terres ne cesse de s'accélérer, ses sujets ne se limitent plus aux agriculteurs contractants, mais incluent également les entreprises industrielles et commerciales sociales, les entreprises industrielles de premier plan, les organisations économiques coopératives d'agriculteurs et d'autres formes de groupements économiques, en particulier dans le " premier cercle économique d'une heure". " Dans le périmètre, la moitié des terres affluent vers des entreprises d'industrialisation agricole, et 30 % à 40 % des terres affluent vers les grands ménages de planteurs agricoles et les organisations économiques coopératives d'agriculteurs. Nous avons énuméré précédemment les principaux modes de transfert des droits de gestion des agriculteurs, qui peuvent être résumés dans la figure 1.

Figure 1 Le cadre du modèle de transfert « actionnariat foncier » entre les entreprises de Chongqing et les agriculteurs

3.2.2 Le mode de transfert des terres entre agriculteurs

Selon une enquête publiée par la Coopérative d'approvisionnement et de commercialisation de Chongqing, la location représente la plus grande proportion des droits de gestion des terres rurales, atteignant 51,35 %. On peut constater que la cession de terres en est encore à ses balbutiements et que la proportion de bail, de sous-traitance et d'autres méthodes est encore supérieure à celle de la forme d'« actionnariat », plus axée sur le marché.

Alors, pourquoi y a-t-il relativement peu de formes d'« actionnariat » ? La production et le fonctionnement des agriculteurs sont fortement influencés par les conditions naturelles, les conditions de production et les facteurs de risque incertains du marché ; L'influence de son propre appétit pour le risque est évidente. Parfois, il y a encore un phénomène selon lequel les agriculteurs ne font pas confiance au bailleur des terres. Couplé à l'incertitude du prix du marché des produits agricoles et au système de services ruraux imparfait, il est difficile pour les agriculteurs de porter des jugements sur la technologie de production et les ventes de produits du bailleur. l'exploitation du bailleur n'est pas standardisée, les revenus attendus seront difficiles à réaliser. Dans ce cas, les agriculteurs ne veulent généralement pas partager les risques, ils ne sont donc pas disposés à adopter la méthode de transfert de propriété foncière. Cela montre que bien qu'il existe une énorme demande pour le transfert des droits de gestion des terres rurales pour diverses raisons, le transfert des terres doit encore être réglementé à de nombreux égards.

Le mode de transfert de bail est principalement basé sur l'interaction entre agriculteurs et agriculteurs, et il existe également des propriétaires individuels en tant qu'entrepreneurs pour la passation de contrats fonciers secondaires (voir Figure 2).

Mode de sous-traitance libre. Cette forme de transfert se produit principalement entre parents et amis, et il s'agit principalement d'un accord verbal. Il n'y a généralement pas de contrat standard et il s'agit d'un transfert spontané de bas niveau. Il se produit principalement dans le district de Qianjiang et le comté de Kaixian, où des opérations à grande échelle flux de main-d'uvre rurale.

Permutez les modèles de tracé. Par la négociation volontaire et la coordination collective, les agriculteurs s'échangent entre eux les droits de gestion des parcelles contractées par les agriculteurs, de sorte que la terre puisse être "divisée en totalité", ce qui facilite la gestion agricole et favorise l'exploitation à grande échelle. L'échange se situe dans la plage d'espace géographique autorisée, en fonction de la différence de qualité des terres, pour briser les limites de la division du contrat foncier d'origine et pour déterminer la base de l'échange par la différence de terres.

modèle économique de location. Les agriculteurs louent les droits de gestion des terres aux propriétaires, et les propriétaires individuels paient aux agriculteurs un certain loyer en une fois ou par tranches pour réaliser une gestion intensive et spécialisée des terres. Par exemple, la plantation de canne à sucre dans le canton de Fenglai, Wulong, et la plantation de tabac séché à l'air chaud à Youyang adoptent toutes ce modèle.Un agriculteur d'un village du comté de Youyang a loué 123 mu de terres aux cadres du village.

Formulaire de bail oral. Généralement, il n'y a pas de frais à payer, car les agriculteurs travaillent à l'extérieur, ce qui équivaut à s'occuper de la terre à leur place, et la circulation est basée sur les liens familiaux et les voisins. Par exemple, dans la ville de Dazu Yongxi, outre les baux, les sous-contrats et les sous-contrats, il existe également des transferts saisonniers et le transfert conjoint de différents propriétaires de plantations et d'aquaculture.

Figure 2 Cadre du mode de transfert des terres entre agriculteurs

3.2.3 Collectivités villageoises, gouvernements de comté et de canton (ville) en tant qu'intermédiaires pour coordonner le mode de transfert des droits de gestion foncière

En plus du transfert de terres entre agriculteurs, les collectivités villageoises et les gouvernements des comtés et des cantons (villes) agissent comme « intermédiaires » pour coordonner le transfert des droits de gestion des terres, qui peuvent jouer un rôle dans la communication de l'information et la gestion unifiée.

Modèle ville et village "supermarché + chaîne de magasins". Par exemple, la ville de Pingjin, comté de Liangping, a mis en place un centre de circulation foncière dans la ville, c'est-à-dire un "supermarché de circulation", et un centre de circulation foncière au niveau du village, c'est-à-dire une "chaîne de magasins". Grâce à la mise en uvre active de contrats à grande échelle, le fonctionnement décentralisé des agriculteurs est promu à la concentration des agriculteurs à grande échelle tels que la plantation, l'élevage et l'agriculture écologique, et le développement de l'industrialisation agricole est promu, et les agriculteurs deviennent des "travailleurs agricoles ".

Modèle de tutelle foncière. Les agriculteurs confieront les terres rurales contractées conformément à la loi à des organisations économiques collectives rurales, à des organisations économiques coopératives professionnelles d'agriculteurs ou à des organismes compétents pour circuler ou opérer en tant qu'agents. Établir une agence intermédiaire de tutelle foncière rurale ou une société de gestion fiduciaire pour fournir aux agriculteurs ou aux organisations économiques collectives rurales des services de tutelle et de gestion foncière, et le collectif villageois perçoit le loyer en leur nom, puis le transmet aux agriculteurs.

Modèle de dumping de location. Les agriculteurs (agriculteurs) cèdent volontairement les droits de gestion des terres à la communauté villageoise. La communauté villageoise investira dans le développement et améliorera les conditions de production par d'autres entités, puis sous-traitera aux agriculteurs. Le propriétaire est responsable de la formation en technologie de production et de la vente des produits. L'agriculteur n'est responsable que de la gestion des champs.Selon le contrat de production et de vente, le propriétaire se rendra sur le terrain pour acheter à temps, représenté par le transfert de terres de Qianjiang, Youyang et Xiushan dans la région du "sud-est de Chongqing" pour coopérer avec le mise en uvre de la réforme de la tenure forestière.

Mode de circulation centralisée du "paquet" foncier (hypothèque des droits de gestion foncière et réserve foncière). La principale méthode d'orientation consiste à orienter ou confier aux collectivités des cantons et villages (communautés) la possibilité de se présenter pour signer des contrats de cession avec les entreprises (propriétaires).

Le modèle de « banque foncière » fournit en fait des services intermédiaires pour le transfert des terres sous contrat des agriculteurs. En établissant une banque foncière et d'autres formes, la terre transférée de tous les agriculteurs est concentrée, et les agriculteurs, les entreprises et les institutions de la communauté et en dehors de la communauté sont attirés à investir.

Envisageant actuellement de créer une réserve foncière, l'organisme intermédiaire déterminera le prix de stockage des terres contractées par les agriculteurs en fonction de la situation géographique, de la fertilité des terres, du potentiel d'appréciation, etc. ; les agriculteurs déposeront régulièrement les terres dans la réserve foncière sur une base volontaire. La terre déposée est correctement conditionnée, intégrée ou modérément transformée, et à condition que l'utilisation agricole de base reste inchangée, elle sera prêtée à d'autres demandeurs de terres (tels que les entreprises agricoles, les ménages de plantation et d'élevage, etc.). " La durée de la garantie est déterminée librement par les agriculteurs, et ils peuvent choisir de se retirer librement. Le demandeur foncier paie à la banque foncière la valeur de stockage de la terre, la valeur de développement de la terre et les intérêts d'emprunt de la somme des deux dans le La banque encaisse ensuite la valeur stockée aux agriculteurs, favorisant ainsi la concentration appropriée et l'exploitation à grande échelle de la terre. Du point de vue de la pratique locale, des organisations de services intermédiaires similaires comprennent les centres de services de fiducie foncière, les stations-service de fiducie foncière et les associations de transfert de terres.

Le "prêt hypothécaire avec droit de gestion foncière" fait référence à l'utilisation du droit de gestion foncière pour faire des prêts. Ce modèle utilise le "droit de gestion" comme garantie, ce qui résout dans une certaine mesure le problème du financement des terres des agriculteurs.

3.3 La situation actuelle et le mode de transfert des droits collectifs d'usage des terres rurales à Chongqing : transaction "ticket foncier"

La transaction « ticket foncier » est un modèle innovant de transfert des droits d'usage des propriétés que Chongqing explore.Ce modèle de transfert foncier est différent de l'expropriation foncière. "Fiche foncière" désigne l'indice lié aux terrains constructibles, en particulier les terrains constructibles collectifs ruraux comprenant les propriétés familiales rurales, les terrains d'entreprises communales, les équipements publics ruraux et les terrains constructibles d'utilité publique. les terres possédées sont louées ou vendues, et l'échange de terres est centralisé. En août 2003, le Chongqing Land Trading Center a été créé et a obtenu la licence, ce qui a lancé la réforme axée sur le marché des transactions foncières appartenant à l'État et a géré le transfert des droits d'utilisation des terres appartenant à l'État. En décembre 2008, Chongqing Rural Land Exchange a été créé, pionnier dans la mise en place d'un marché d'échange de terres rurales. L'un des participants à la transaction du "ticket foncier", l'échange de terres rurales, est affilié au Bureau municipal des terres et des ressources de Chongqing et accepte les conseils commerciaux des départements municipaux des terres, de l'agriculture, de la foresterie et d'autres services administratifs. Afin de renforcer l'encadrement et la gestion des échanges fonciers ruraux, le gouvernement a spécialement mis en place un comité d'encadrement et de gestion des échanges fonciers ruraux. En tant que plate-forme, outre les transactions de "tickets fonciers", la bourse foncière rurale vise à fournir des services pour le transfert des droits de gestion contractuelle des terres rurales sans changer la nature de la propriété collective des terres, l'utilisation des terres et sans porter atteinte aux droits des agriculteurs à terre sous contrat.

L'innovation importante du modèle de transfert de terres de l'échange de terres rurales de Chongqing est de remplacer les terres urbaines et rurales par des "timbres fonciers", de remplacer les terres agricoles dans les banlieues urbaines par la propriété rurale, de manière à étendre la zone de construction urbaine sans réduire la surface des terres cultivées, est en fait une sorte d'« équilibre d'occupation et de compensation » entre terrains constructibles et terrains agricoles au sein de la ville. La méthode principale est que le service foncier municipal "émet" des billets fonciers pour les parcelles correspondantes, puis les vend aux enchères. La transaction "ticket foncier" et le remplacement des terres ont joué un rôle important dans la valorisation des droits d'utilisation des terres dans les zones rurales reculées et la résolution de la contradiction entre les terrains constructibles urbains et ruraux et la répartition des intérêts. D'autres fonctions sont également reflétées dans les aspects suivants : (1) Pour éviter le gaspillage des terres rurales, par rapport au mode lié existant « occuper d'abord puis rattraper », le système d'échange d'indices fonciers consiste à « créer d'abord des terres et ensuite les utiliser ». (2) La ferme des agriculteurs peut en bénéficier, les fonds de construction urbaine sont transférés aux agriculteurs, augmentent la valeur des droits d'utilisation des terres dans les zones rurales, en particulier les zones reculées, et réalisent l'objectif de l'alimentation urbaine des zones rurales et des zones développées pour soutenir le développement des zones arriérées; (3) Il peut stimuler la construction de marchés ruraux, les échanges fonciers En procédant à une allocation optimale des ressources foncières à longue distance et à grande échelle, les ressources foncières solidifiées peuvent être transformées en capital mobilier. Grâce à l'analyse ci-dessus, nous refléterons simplement le schéma de circulation du "ticket terrestre" dans la figure 3. En 2009, le deuxième "ticket terrestre" public est présenté dans le tableau 4.

La clé du mode de cession du transfert « ticket foncier » est la formation de l'indice de cession des terrains constructibles ruraux.Ce mode convertit en fait les terrains ruraux de la périphérie de la ville en terrains constructibles urbains, tandis que les propriétés familiales plus éloignées (ou d'autres constructions collectives terre) La remise en culture est effectuée pour les terres rurales. À l'heure actuelle, l'objet de la réforme expérimentale de Chongqing du commerce des "tickets terrestres" est principalement la propriété familiale, et la partie la plus importante est la supervision de la récupération et la façon de vendre des "tickets terrestres". La prémisse de ce type de transaction de circulation est que le revenu à valeur ajoutée de la terre est supérieur à divers coûts (tels que la remise en culture, les coûts de transaction) et les besoins en revenu foncier de toutes les parties. Une fois que ce modèle a mûri, il peut réaliser le croisement -occupation de l'espace et complément d'équilibre des terres agricoles. À l'heure actuelle, les terres de ferme (de remplacement) échangées à Chongqing présentent des avantages à haute valeur ajoutée et peuvent répondre à la demande de terrains de construction urbaine dans la ville principale et à l'augmentation de la valeur ajoutée des droits d'utilisation collective des terres rurales dans les comtés périphériques et les comtés. , qui est devenu un moyen important pour le développement coordonné des zones urbaines et rurales. Si ce modèle est promu dans d'autres régions, les régions moins développées peuvent rencontrer le problème que l'espace pour l'appréciation des terres n'est pas assez grand. , libérera un grand espace pour l'appréciation des terres, ce qui n'est pas seulement propice à l'amélioration de l'efficacité des terres utilisation, mais aussi propice à permettre aux agriculteurs de partager davantage les avantages de l'appréciation des terres.

Figure 3 Le cadre du modèle de circulation du « ticket foncier » de l'échange de terres rurales de Chongqing

Tableau 4 Transfert de "ticket foncier" par l'échange foncier rural de Chongqing (Yu Nong Di Suo Gao Zi n° 1)

4 Problèmes et goulots d'étranglement en milieu rural

4.1 Problèmes existant dans le transfert des terres rurales à Chongqing

(1) La politique de transfert des terres rurales n'étant pas encore au point, les agriculteurs et les propriétaires de nombreux endroits ne sont pas très motivés pour effectuer le transfert des terres, ce qui est en fait indissociable de la prise de conscience des agriculteurs de "demander des droits". Dans le sud-est éloigné de Chongqing et dans la banlieue de la ville principale, en raison du manque d'opportunités d'emplois non agricoles stables, les agriculteurs craignent de perdre leurs droits de gestion contractuels et hésitent à abandonner leurs terres, ce qui entraîne une offre effective insuffisante de terres pour le transfert. Parmi les agriculteurs qui travaillent depuis longtemps à l'étranger, une partie des terres sous contrat est cédée à des parents et voisins pour l'agriculture ; pour le reste, en raison du faible prix de transfert et de la crainte de conflits, il existe une contradiction évidente entre l'abandon de la terre et la nécessité de transférer la terre. Au cours de l'entretien, il a été constaté que les propriétaires avaient également des doutes sur le transfert des terres, craignant que si la politique changeait, le gouvernement ou les agriculteurs reprendraient le droit de contracter et d'utiliser la terre à tout moment. Les gens s'inquiètent de la volatilité du marché, de la lenteur des retours sur investissement, des inefficacités à court terme, et donc du manque d'investissements et d'opérations efficaces. Le transfert actuel des terres rurales à Chongqing est essentiellement un acte volontaire, dépourvu de force contraignante et de caractère normatif, et les collectivités villageoises (cantons) et les départements concernés dans la plupart des régions manquent de gestion, d'orientation et de services nécessaires. Certaines zones sont limitées par les fonctions et le personnel, et sont incapables de superviser et de guider le transfert des terres. Dans le même temps, le rôle des organismes intermédiaires de transfert des terres n'est pas bien joué, les canaux d'information pour le transfert ne sont pas fluides et il y a un manque de mécanismes de suivi et de supervision après le transfert des terres, ce qui affecte le processus de contractualisation des ménages paysans. cession de terrain.

(2) Dans le processus de transfert de terres, un mécanisme de profit raisonnable et parfait pour les sujets concernés n'a pas été formé. Du fait d'un laxisme d'encadrement, on observe un phénomène évident d'"enclos" dans certaines zones. Par exemple, le transfert de terres dans le district de Banan est principalement concentré dans la zone centrale de la ville principale et 8 villes et rues de la ceinture économique du deuxième anneau. Ces zones sont des zones d'aménagement urbain dans le district de Banan.L'introduction d'un grand nombre de propriétaires entraînera des difficultés pour l'attribution des indicateurs fonciers urbains à bâtir à l'avenir. La cession foncière du propriétaire a pour but d'utiliser la politique de cession foncière pour « clôturer » la terre, et ne développe pas une production agricole à grande échelle. Dans les zones de Jieshi et de Nanpeng, le phénomène de "l'enclos" est plus prononcé. Faute d'encadrement nécessaire, le comportement d'"enclos" n'a pas été maîtrisé. Dans le même temps, le conflit d'intérêts entre propriétaires et agriculteurs est devenu prédominant. Par exemple, étant donné que le district de Banan n'a pas mis en place et amélioré l'organisation de la gestion du transfert des terres rurales, en termes de marché du transfert foncier, il n'y a pas de marché du transfert foncier « tangible » unifié et standardisé et pas de contrat de transfert standard. En 2007, les "Avis de mise en uvre sur la pleine mise en uvre de l'esprit du troisième congrès du parti municipal pour servir le développement global des zones urbaines et rurales de Chongqing" publiés par l'administration municipale de Chongqing pour l'industrie et le commerce ont proposé 50 mesures spécifiques. L'article 16 stipule que "Sous réserve de soutenir l'utilisation constante de la terre, il est permis d'investir dans des coopératives professionnelles d'agriculteurs avec le droit de contracter et de gérer des terres rurales ; avec l'approbation des gouvernements populaires de district et de comté, le droit de développer la gestion contractuelle des terres rurales est autorisé à investir et à établir une responsabilité limitée dans les zones aux conditions matures. Le travail pilote des sociétés, des entreprises individuelles, des partenariats et d'autres entreprises. a été formé par le gouvernement et les départements de base, mais le système juridique et le soutien réglementaire pertinents n'ont pas été formés. Parce qu'il n'y a pas de mécanisme de croissance des prix et de mécanisme de garantie des risques, la contradiction entre agriculteurs et propriétaires émerge de plus en plus. Au début, la rente foncière était fixée à 300~400 kg de grain jaune/mu·an. Avec le développement de l'économie, la rente est passée à 800~1000 kg de grain jaune/mu·an, et certaines étaient encore plus élevées. .. loyer, et le propriétaire insiste pour maintenir le contrat, le conflit d'intérêts entre agriculteurs et propriétaires va s'intensifier.

(3) Le mécanisme de fonctionnement de l'échange de terres rurales n'est pas encore parfait et les intérêts de toutes les parties n'ont pas été équilibrés. La valeur de la cession foncière est difficilement mesurable Dans la cession des terrains constructibles collectifs, faute d'intermédiaires de transfert tels que les agences d'évaluation foncière, les agences de service de financement foncier et les agences de service d'assurance foncière, il est impossible d'effectuer le nivellement et travail d'évaluation dans le transfert des terres rurales, et les terres collectives manquent de prix scientifiques et raisonnables Le mécanisme de formation est difficile à fournir aux commerçants des informations suffisantes sur les prix, de sorte que la formation et la détermination des prix des terres sont très subjectives et arbitraires. Le mécanisme de formation et le mécanisme de transfert du "ticket foncier" sur le marché des transactions foncières n'ont pas encore déterminé la proportion des intérêts du collectif villageois et des agriculteurs, et des recherches supplémentaires sont nécessaires.

(4) Les lois et réglementations sur le transfert des terres n'ont pas été promulguées, il est donc difficile de former une garantie de suivi solide, et les réglementations locales sont souvent en conflit avec les lois et réglementations nationales. À l'heure actuelle, les procédures légales de transfert de terres à Chongqing font défaut et il ne s'agit que d'une fourniture temporaire de documents locaux. Puisqu'il n'y a pas de procédures légales d'approbation, d'enregistrement et de publicité pour le transfert des droits d'utilisation des terres à construire collectives, les collectifs ou les agriculteurs n'ont aucun moyen de superviser le transfert de leurs propres droits d'utilisation des terres à construire. En outre, il est difficile d'arrêter efficacement et de demander des recours juridiques pour le comportement du gouvernement concerné et des personnes responsables des groupements villageois à détourner le produit du transfert des terres. À l'heure actuelle, Chongqing a établi des réglementations claires sur le sujet de l'afflux, et la plupart des districts et comtés adoptent presque le paradigme "unifié" des documents, qui ne reflètent pas les différences régionales sous contraintes régionales. Il n'y a pas de gestion stricte des terres agricoles louées, et dans certaines zones, il y a une incohérence manifeste entre le locataire (entrepreneur) et l'exploitation agricole finale (gestionnaire), et il y a des locataires à des fins de relouage, ce qui conduit à le maintien des intérêts des agriculteurs. En contournant les réglementations et les lois, la promotion du travail de transfert peut être obtenue à court terme, mais diverses contradictions peuvent s'accumuler à long terme, ce qui n'est pas propice au développement rural et à la stabilité sociale. L'article 40 de la « Mise en uvre de Chongqing (loi sur les contrats fonciers ruraux de la République populaire de Chine) » fait référence à la plate-forme de marché, à l'enregistrement, au dépôt et aux autres services de transfert de terres : « Les gouvernements populaires des districts et des comtés (comtés autonomes) peuvent établir des gestion des contrats en fonction des conditions locales réelles. Il existe un marché tangible pour le transfert des droits, offrant un lieu d'échange pour les deux parties et gérant de manière centralisée les procédures de transfert des terres. comment établir un marché, comment allouer le personnel et les procédures de « traitement centralisé des procédures de transfert ». Le rapport du ministère des Terres et des Ressources (2011) a souligné que le problème des violations des terres est important et que les principales tendances de l'occupation des terres sont : l'attribution sous forme de procès-verbaux de réunion du gouvernement, le développement de projets sous forme de contrats de location, construction sous forme de maîtrise d'ouvrage et de circulation, et construction au nom de l'ajustement structurel agricole. Edge ball", érosion des terres arables au nom de la ceinture verte, etc. La perte de réglementation des transferts fonciers est susceptible de constituer une forme alternative de violation des terres, portant ainsi atteinte aux intérêts des agriculteurs.

(5) La pratique de la reconquête des terrains à bâtir collectifs ruraux est encore en cours d'exploration, et les travaux préliminaires de transaction "ticket foncier" pour remplacer les terrains ne sont pas parfaits. La recherche sur les zones vacantes et abandonnées des propriétés familiales rurales n'a pas été menée dans toute la ville, l'unité du plan d'aménagement rural n'a pas été garantie et la répartition des droits et des responsabilités et la mise en uvre des responsabilités ne sont pas en place. . De plus, les institutions de supervision et de gestion et les mécanismes d'inspection et d'acceptation des terres récupérées n'ont pas été formés, et derrière ces problèmes sont tous liés à la répartition des intérêts des familles et des collectifs d'agriculteurs. Une fois que la politique de sauvegarde de suivi n'est pas mise en uvre, couplée à la transmission d'informations faussées et inadéquates aux agriculteurs, la récupération des terres et la transaction « ticket foncier » ne peuvent être efficacement promues, et de nouvelles contradictions peuvent s'accumuler.

(6) La mise en uvre du transfert de terres est contraire à la politique et le nombre de litiges fonciers augmente. Auparavant, une analyse de 79 cas de litiges sur le transfert des droits de gestion contractuelle des terres conclus par le tribunal populaire du comté de Dazu de 2004 à 2005 a souligné que les litiges sur le transfert des droits de gestion contractuelle des terres entre les agriculteurs et les entreprises agricoles ou les organisations de partenariat ont augmenté substantiellement, et le nombre de litiges entre agriculteurs et agriculteurs a augmenté de manière significative Le nombre de litiges sur le transfert des droits contractuels de gestion foncière a été considérablement réduit; les sujets de contentieux sont diversifiés, et les parties au contrat de droits contractuels de gestion foncière sont diversifiées Les plaignants dans les litiges portant sur le transfert des droits de gestion contractuelle des terres sont tous des agriculteurs ou des groupements de villageois qui ont initialement contracté la terre. Les principales raisons sont les suivantes : premièrement, les opérateurs après le transfert ont des fonds insuffisants, et il n'y a pas de fonds supplémentaires de suivi, ils ont donc des difficultés à fonctionner ou ne peuvent pas fonctionner ; deuxièmement, les opérateurs après le transfert sont impliqués dans affaires pénales ou autres affaires civiles, entraînant l'incapacité de poursuivre leurs opérations ; troisièmement, le gouvernement En fait, la politique d'attraction des investissements n'a pas été concrètement mise en uvre, ce qui a pour résultat que les opérateurs ne sont pas rentables après le transfert, ils doivent donc mettre fin unilatéralement au transfert contrat; quatrièmement, le comportement de transfert n'est pas standardisé, un comportement de transfert illégal se produit, entraînant des conflits; cinquièmement, après le transfert, les opérateurs n'avaient aucune intention de gérer les terres et, sous couvert de développement agricole, ont fraudé les fonds nationaux de développement agricole et les a utilisées à d'autres fins. Sixièmement, l'ajustement des politiques nationales et l'augmentation des avantages agricoles, les demandes des agriculteurs de reprendre les terres transférées pour l'auto-culture ont provoqué des conflits. Cela affecte la stabilité du développement économique et social rural; La circulation des terres provoque également des comportements à court terme des entrepreneurs.A travers l'enquête du parquet, il est constaté que 80% des cas de circulation des terres rurales et d'indemnisation pour l'acquisition de terres sont dus à une indemnisation insuffisante.

4.2 Contraintes d'étranglement rencontrées par la circulation foncière rurale

(1) Des droits fonciers peu clairs et une répartition déraisonnable des revenus fonciers ont affecté l'effet réel du transfert des terres.

La plus grande confusion dans le transfert des terres rurales de Chongqing est la détermination des droits et la façon de définir leur propriété. Derrière cela se trouve la question de la répartition des bénéfices. Bien sûr, c'est aussi un fait qui existe dans toutes les régions du pays. Les agriculteurs jouissent partiellement du droit d'utiliser leurs terres sous contrat, du droit de réclamer le reste et du droit de transfert. La structure de la gouvernance rurale a changé après la suppression de la taxe agricole. La suppression de la taxe agricole équivaut au démantèlement de la plateforme de tarification. Des questions telles que la fourniture de biens publics ruraux, la résolution des dettes rurales et le fonctionnement des financement des communes ont mis en lumière les contradictions de la gouvernance rurale. Dans le transfert des terres de Chongqing dans ce contexte, il est nécessaire de considérer le statut et le rôle du collectif villageois et du gouvernement du canton (ville) sur le marché du transfert des terres rurales, et de coordonner les relations entre le gouvernement, les zones rurales et les entreprises ( propriétaires). Le champ d'application des droits collectifs d'utilisation des terrains constructibles comprend le droit d'utiliser les propriétés familiales, le droit d'utiliser les terrains constructibles pour les entreprises communales et le droit d'utiliser les terrains constructibles pour les installations publiques communales et villageoises et les entreprises de bien-être public. Le transfert des droits collectifs d'utilisation des terres de construction fait référence à l'acte de négocier les droits d'utilisation des terres entre différents sujets par le biais de la cession, du transfert, de l'hypothèque, etc. d'un terrain appartenant à la collectivité qui a été légalement approuvé comme terrain constructible. Cependant, sur la base de cette définition, on ne sait toujours pas ce qu'est le transporteur de circulation, et les réglementations sur l'objet de la compensation des prestations sont également très vagues. De plus, du fait que les droits de propriété foncière ne sont pas clairs, la loi ne clarifie pas les droits d'usage des terres qui peuvent être transférés (échangeables), et l'identification des actifs réalisables (terrains immobiliers transférés ou autres supports de transfert) par les différentes parties prenantes est ambiguë, et la cession foncière manque de pouvoir durable.

(2) Le rôle du gouvernement n'est pas clair et il y a peu de place pour que le mécanisme du marché joue son rôle.

À l'heure actuelle, la relation entre le gouvernement et le marché n'est toujours pas claire dans le transfert actuel des droits de gestion des contrats fonciers des ménages d'agriculteurs et des droits d'utilisation des propriétés. À l'heure actuelle, Chongqing favorise une urbanisation rapide, et le transfert des ménages et des agriculteurs entrant dans la ville libérera définitivement une grande quantité de terres rurales. S'il n'y a pas de marché foncier rural parfait, et si le foncier rural est exploité de manière rationnelle et conforme au moyen d'une économie de marché, alors la libération des terres deviendra un repas pour certains groupes d'intérêts spécifiques. Par essence, la circulation foncière est un comportement de marché et un choix naturel des agriculteurs, et c'est à nouveau l'allocation rationnelle des facteurs de production. Les agriculteurs et les collectivités sont le principal organe de l'offre de circulation. La question de savoir si et de quelle manière la terre est mise en circulation devrait être le libre choix des agriculteurs, et le gouvernement devrait être le fournisseur de services publics et le régulateur du marché. Le système et le mécanisme de fonctionnement existants font du gouvernement (y compris le gouvernement du village de base) l'acteur foncier et partagent les avantages de la valeur ajoutée de la terre. Dans mon pays, la division urbaine-rurale de longue date et le gouvernement monopolisant le système de marché primaire des terres urbaines font du gouvernement le seul déterminant de la conversion des terres agricoles en terrains constructibles. La "structure duale" du système foncier entre les zones urbaines et rurales offre suffisamment de commodité au gouvernement pour contrôler les terres, formant un modèle dans lequel la terre et la finance locale, l'investissement, le crédit financier et le développement du marché immobilier sont étroitement liés. Comparé à la force du gouvernement, lorsque des terres agricoles sont converties en terrains constructibles urbains, il est difficile de garantir que les agriculteurs puissent obtenir les avantages qui leur sont dus.

(3) Le système foncier existant limite la volonté des agriculteurs de transférer et brouille la propriété des droits.

Pour sauvegarder "la spontanéité, l'autonomie, la liberté et les droits à l'autodiscipline" des agriculteurs, il est nécessaire de protéger les intérêts des agriculteurs d'un point de vue institutionnel afin de promouvoir la gestion à grande échelle des terres rurales, et bien sûr, une bonne orientation est également requis. La "Loi sur les contrats fonciers ruraux", la "Loi sur l'administration foncière" et la "Loi sur la propriété" stipulent toutes la durée des contrats fonciers de "30 ans". D'une part, la durée contractuelle des terres sous contrat des ménages d'agriculteurs joue un rôle dans la protection des intérêts des agriculteurs ; En 2001, le gouvernement central soulignait dans l'"Avis sur le bon travail dans la circulation des droits d'usage fonciers contractuels des agriculteurs" que "la circulation des terres rurales devrait se faire principalement entre les agriculteurs", ce qui est également devenu un obstacle institutionnel à circulation terrestre. Une enquête menée en 2007 par la Commission municipale de l'agriculture de Chongqing et le Bureau de l'agriculture a révélé que 31,0 % ont clairement exprimé leur refus de céder les terres sous contrat, 42,1 % pourraient envisager de céder les terres sous contrat dans des conditions favorables et seulement 26,9 % étaient disposés à donner jusqu'à la terre contractée. Parmi les raisons de la réticence à céder la terre sous contrat, 62,3% pensent que la vie est précaire après avoir renoncé ; 12,7% pensent qu'ils ne comprennent pas la politique ; 16,0% pensent que la politique préférentielle n'est pas suffisante ; 7,6% attendent l'appréciation de la terre, et 2,4% des personnes pour d'autres raisons.

Selon les articles 20, 26 et 27 de la loi sur la contractualisation foncière rurale, l'organisation économique collective n'a quasiment aucun pouvoir pendant la durée du contrat, mais ce n'est pas le cas.La cession foncière joue un rôle d'intermédiaire tout à fait unique, en particulier dans les zones où les flux de main-d'uvre à grande échelle, et ce rôle et ce statut sont plus prononcés. L'article 10 de la Constitution stipule que "les terres dans les campagnes et les zones suburbaines des villes sont la propriété collective, sauf dans les cas où la loi prévoit qu'elles appartiennent à l'État", et l'article 8 de la loi sur l'administration foncière et l'article 3 de la loi sur l'agriculture La loi établit également des règlements pertinents. Cependant, l'interprétation de la « propriété collective » et les différentes définitions des diverses lois et réglementations conduisent à une propriété peu claire des terres rurales collectives. Dans ces circonstances, la gestion des comités de branche villageois et des cadres communaux est souvent « hors-jeu » dans le transfert des terres rurales. Au cours de nos recherches, nous avons constaté que les cadres du village insistaient à plusieurs reprises auprès des villageois sur le fait que "la terre ne vous appartient pas", ce qui semble être correct à première vue, mais l'effet réel est d'affaiblir la prise de conscience des agriculteurs pour lutter pour leurs droits légitimes. et intérêts. Nous avons également constaté qu'un grand nombre de transferts de terres sont directement promus par le gouvernement de base, en particulier lorsque les entrées de terres sont des entreprises ou des organisations de gestion à grande échelle, et lorsqu'ils ont des relations personnelles avec des responsables gouvernementaux de base, voire des villageois. les cadres eux-mêmes sont des entreprises ou des organisations de gestion à grande échelle Lorsque le gouvernement est en charge, le gouvernement jouera un rôle plus important dans la promotion, et parfois il y aura des transferts de terres qui vont à l'encontre de la volonté des villageois.

5 Conclusions et Implications

Dans la nouvelle situation, le transfert des terres rurales est une condition préalable importante à l'urbanisation et à l'exploitation à grande échelle de l'agriculture. Sous les contraintes du régime foncier existant, la cession foncière rurale comprend deux grandes parties : les terres agricoles conventionnées et les terres rurales à construction collective. Les multiples réformes de Chongqing ces dernières années ont créé l'expérience du transfert de terres rurales. Cette pratique montre que : d'une part, pour le transfert de terres agricoles, la clé est d'obtenir des droits de propriété clairs et des normes institutionnelles, et le marché peut trouver diverses formes de cession de terres agricoles. En revanche, pour la cession de terrains à bâtir collectifs ruraux (y compris les exploitations agricoles), il est nécessaire de réattribuer le droit d'usage des terrains à bâtir entre les espaces régionaux et d'équilibrer la répartition correspondante -l'espace régional du foncier agricole pour concrétiser la transformation du foncier agricole en périphérie urbaine, c'est la valeur ajoutée après le foncier constructible urbain, et favorise la citoyennisation des agriculteurs. Dans les deux aspects susmentionnés du transfert de terres rurales, le transfert de terres agricoles n'implique pas de changement d'utilisation, il ne nécessite donc pas trop d'intervention de l'État. La cession des terrains constructibles collectifs ruraux (y compris les habitations des agriculteurs) implique la conversion non agricole des terres agricoles en périphérie et la restauration des terrains constructibles en grande couronne. qui est l'essence même de la transaction « billet terrestre » de Chongqing. D'un point de vue pratique, dans le processus de transfert des terres rurales, le problème urgent à résoudre est de réglementer le comportement de l'État et de protéger efficacement les intérêts des agriculteurs tout en favorisant une allocation efficace des ressources foncières.

D'après les caractéristiques de l'espace géographique et du développement économique, on peut voir que Chongqing est la "miniature" de la Chine. L'expérience acquise grâce aux travaux pilotes à Chongqing deviendra un puissant moteur de développement économique si elle est promue à l'échelle nationale. La pratique de Chongqing montre que pour promouvoir le transfert de terres dans le processus d'urbanisation et réaliser le développement coordonné des zones urbaines et rurales, la clé est de s'appuyer sur les revenus fonciers à valeur ajoutée générés dans le processus de conversion des terres agricoles en terres non agricoles. -terre agricole. Dans le processus de développement ultérieur de la ville, l'urbanisation des agriculteurs doit être encouragée en partant du principe que les agriculteurs qui entrent dans la ville peuvent obtenir un emploi et une sécurité sociale. Après cela, la circulation des terres agricoles peut être encouragée de manière ordonnée, ainsi promouvoir le fonctionnement à grande échelle de l'agriculture dans les zones intérieures, et enfin réaliser l'harmonie urbain-rural Développement régional coordonné. En raison des grandes différences d'efficacité de l'utilisation des terres dans les différentes régions du pays, le transfert interrégional des indicateurs de terrains constructibles libérera considérablement la productivité des terres, augmentera le revenu à valeur ajoutée des terres, favorisera l'industrialisation et l'urbanisation de manière plus fluide. , et promouvoir la croissance économique, permettant aux agriculteurs et au gouvernement du continent de partager davantage les fruits de la croissance économique. À l'échelle nationale, le degré de développement de l'agglomération économique doit encore être amélioré. Le principal élément de mobilité de la main-d'uvre est la mobilité interprovinciale (ville, district). Par conséquent, le flux des indicateurs de terrains à bâtir doit être cohérent avec la direction de la main-d'uvre. mobilité interrégionale, permettant la main-d'uvre rurale transfère le quota de terrains à bâtir correspondant de sa ferme au gouvernement de la ville de sa destination flottante moyennant des frais, et obtient en conséquence l'enregistrement des ménages, la sécurité sociale et les services publics de la ville locale. Cette réforme de l'articulation du cadastre et du cadastre est une mesure stratégique propice à la coordination du développement urbain, rural et régional.

Auteur : Zhou Jingxiang Lu Ming

Source : Revue de l'administration publique, 2011-04