(Mai 2018, Hebei Langfang Gu'an un centre commercial. Figure / Chine visuelle)
Wen | Wang Jun Banque centrale économiste en chef de la Chine Centre international d'échange économique du Comité académique
À l'heure actuelle, l'industrie de l'immobilier, un certain nombre d'indicateurs en dépit de légères fluctuations, mais la performance globale était mieux que prévu, en particulier dans le développement de l'immobilier et l'investissement ont augmenté de façon constante, les prix moyens des maisons ont légèrement augmenté, les politiques de contrôle de l'immobilier continuent de grimper. En même temps, le ralentissement économique dans la période de liquidation future, le marché immobilier est également confronté à cinq dilemme majeur de contrainte: Tout d'abord, la croissance régulière nécessite un investissement immobilier stable, mais cela est un choix difficile, le second est les exigences anti-risque attache une grande importance pour résoudre la structure du marché immobilier la mousse, le développement sain et stable du marché immobilier, ainsi que sur la réduction des risques financiers mondiaux est essentielle, le troisième se désendette exécute exigence contraire à la volonté du marché de l'immobilier, plus le risque de levier, plus l'effet de levier n'est plus durable, la liquidation est inévitable; Quatrièmement, les exigences de réduction des coûts dans les meilleurs délais résoudre le problème des prix élevés de l'immobilier, afin de faciliter la réduction des coûts de la macro, les attentes de cinquième stables le plus tôt possible une surface lisse et stable du marché immobilier, la perturbation de l'immobilier du côté social et psychologique. Sur le marché immobilier sous la contrainte de multiples difficultés, il est aussi un « changement constant ».
Vue d'ensemble haut, l'auteur de l'évolution future du marché immobilier a les suivantes Top Dix perspectives: Tout d'abord, l'investissement immobilier a diminué progressivement, l'économie chinoise finira par se débarrasser de dépendance excessive sur les biens immobiliers. la dépendance de l'économie chinoise sur le bien immobilier a été trop long, trop profond. Le soi-disant transformation, la soi-disant développement de haute qualité, un aspect important est de se débarrasser de la dépendance excessive sur l'immobilier, pour trouver un nouvel élan de développement économique progressivement, nouvel espace, un nouveau modèle. À long terme, la hausse et la baisse du taux de croissance naturelle de la population de l'agglomération de la population, ces deux tendances feront les prix de la plupart des villes ne disposent pas du soutien de la population. investissement immobilier de la Chine, va peu à peu dans l'ère et l'ère des stocks excédentaires, avant excès d'investissement, est lié à réduire les investissements dans l'avenir. Prévue au quatrième trimestre de cette année ou au début de l'année prochaine au plus tard, le développement de l'immobilier et la croissance des investissements vont continuer à baisser.
Deuxièmement, beaucoup marché foncier invendus, le taux de cotisation a diminué, de nouveaux changements du marché foncier a commencé à apparaître. Ces derniers mois, le marché des terres invendus fréquents, le nombre d'invendus jusqu'à 800 cas, le marché national des terres pour accélérer le refroidissement. Août 40 transaction foncière urbaine typique GFA légèrement supérieur au prix moyen des terres a diminué de cinq mois consécutifs, le taux de rotation des primes de terre a atteint un creux de 39 mois, un certain nombre d'indicateurs de croissance a diminué. Avec les offres invendus ou deviennent progressivement la norme, le prix de vente des terres devrait baisser de manière significative, « Seigneur » n'est plus présent. Cet aspect indique que les attentes du marché pour les changements futurs des tendances des prix, cela signifie aussi que l'avenir repose sur l'immobilier pour maintenir le modèle de fonctionnement économique difficile à maintenir. Changement de la situation du marché foncier aura un impact significatif sur la macro, à savoir une augmentation des invendus - investissement immobilier a chuté - le ralentissement économique.
Troisièmement, la stabilité globale des prix, la différenciation de la structure du marché. En tenant compte du marché immobilier à court terme l'économie chinoise une position importante, et la réalité de la nécessité de gagner les trois grand combat politique, l'avenir des prix de l'immobilier sur toute situation difficile a augmenté d'un accident dramatique. La probabilité de grands partis performances souhaitables peuvent être: toute une écurie, mais il y a ajustement structurel, la différenciation du marché est inévitable. Comme nous le savons tous, la cause des prix élevés de la Chine, l'offre et la demande est l'espace dans la politique administrative de la suppression et la distorsion de non-concordance, « il n'y a pas de demande pour l'offre locale, il n'y a pas l'offre de la demande locale. » Cette logique, est encore relativement optimiste quant à la possibilité d'un développement stratégique des grands centres urbains de second rang, trois ou quatre lignes manque baisse des entrées de soutien à l'industrie et de la population. Vu du point de vue des politiques de réglementation, la mise en place d'une politique intensive ou ont un impact sur les prix de l'immobilier et les placements à court terme, mais la ville a été divisée en différents types d'impact droit. Une ville de second rang stock de logements commerciaux est faible, pas faible demande globale, la demande du marché, la croissance globale des prix des logements se stabilisent, certaines villes de second rang ont augmenté, et les villes de troisième rang ou moins influencés par les politiques réglementaires marginales, les ventes de biens, ou d'accélérer cool, tiré vers le bas, les ventes nationales de seconde main et troisième villes de niveau des prix des logements stabilisés, montée en puissance supprimée. En outre, la BDC a versé des politiques de réforme ont commencé à ajuster, le taux de monétarisation peut être réduite à l'avenir, est progressivement digéré les prix des logements vigueur des villes à quatre niveaux, le même investissement est à l'envers petit, les retombées des fonds, combinée à la monnaie limitée tourner une nouvelle fois sur l'eau, face à une des villes de second niveau des prix un plus grand risque de hausse à nouveau.
Quatrièmement, la proportion de logements locatifs publics et sera optimisé, ouvrir la voie publique de location dans les possibilités de développement rapide. « La location-vente à la fois » déséquilibre de base en location, le marché du logement locatif n'est pas totalement lacunes évidentes de l'évolution du marché immobilier actuel. Pendant longtemps, le développement inégal du marché immobilier ne suffit pas, les ventes de location de poids léger, a causé les insuffisances du marché locatif. Dans l'avenir, le nouveau système de logement, le bail est plus important que d'acheter, louer à acheter deviendra un nouveau modes de consommation encouragés. Logement marché locatif sera plus standardisé pour guider et améliorer le développement du marché locatif encore à la traîne. Du point de vue du soutien de la politique, que ce soit la terre, la finance, la banque ou le droit, le marché locatif continuera à bénéficier de la libération de la politique de dividende. A partir de la fin de l'analyse de la demande sur le marché locatif, la population flottante urbanisation dérivé d'un grand nombre de la demande locative, location inférieure à l'achat de la demande spillover de presser le marché locatif, le marché billion bleu océan peut être prévu. Et puis à partir de la fin de l'offre, le manque de location offre de logements, le marché locatif existant devrait être standardisé, une forte demande de location pour la normalisation de la qualité. La prochaine étape de la politique par étape avec le sol, le marché locatif va ouvrir la voie dans le développement rapide, la concurrence de l'industrie intensifiera.
En cinquième lieu, l'urbanisation rapide tirée par la construction à grande échelle de la Chine est l'ère de l'immobilier supplémentaire à sa fin, l'ère de la demande supplémentaire va ralentir progressivement. D'une part, l'investissement de développement progressif et de nouvelles maisons ont ralenti vers le bas, de l'autre main, les transactions de logements de seconde main dominent dans de plus en plus de villes. Du Nord, au large, le degré profond de la maison secondaire dans l'approfondissement et l'expansion du pays, il y a une tendance. 2017 Il y a 20 villes de plus de logements de seconde main les maisons neuves transactionnels et certaines villes de deuxième rang et de troisième niveau montrent de plus en plus important. À partir du nombre d'ensembles par des indicateurs de ménage, la Chine a plus d'une approche à 1,1. Les Etats-Unis et le Japon dans le nombre de jeux par ménage se situe entre 01.01 à 01.02, l'offre de base et de la demande à peu près en équilibre, la croissance du logement a atteint un sommet supplémentaire stade. demande future pour les biens immobiliers continuera à exister, mais devenir un foyer pour améliorer la qualité de vie.
Sixième, la concentration des promoteurs immobiliers sera encore améliorée, certains petits développeurs risquent d'être laissés pour compte. Compte tenu de l'avenir de la Chine marché de l'immobilier est un énorme changement structurel et la différenciation se produire dans le marché immobilier forte probabilité de quatre villes de niveau peuvent considérablement rétrécir. En particulier, ces dernières années, sous l'impulsion dans les villes de niveau inférieur Monétisation versé le changement et une villes de deuxième rang politique de restriction stricte, de nombreux grands promoteurs nationaux ont été sombrent dans le comté, le comté de la concurrence est devenue la mer Rouge. À l'avenir, les prix des logements de première ligne pour la croissance immense salle, part de marché future devrait doubler. Avec son chiffre d'affaires de première ligne, tirer profit, les trois aspects du financement devrait continuer à accroître leur part de marché, a une grande place à l'amélioration, les villes à quatre niveaux et de nombreux petits développeurs de financement des cassures de brins, ou en raison d'autres problèmes de surveillance stricte, il peut y avoir un plus pertes importantes ou de faillite.
Septième, la transformation de l'industrie de l'immobilier sera progressivement étendu, l'extension du développement résidentiel simple à l'ensemble de la chaîne de l'industrie, ses services à valeur ajoutée et la valeur ajoutée sera encore améliorée. Le visage de la dynamique de croissance de plus en plus en déclin et la diminution progressive du marché, les prix des logements doivent planifier plus sortir. Récemment, de nombreuses sociétés immobilières ont été renommés pour refléter le marché immobilier connaît une profonde transformation, conduisant les prix des logements ont commencé à se développer au cours prolongé le long de la chaîne industrielle, y compris tenter d'assurer le développement, la gestion des biens, des finances, des services et d'autres ensemble diversifié de services, non seulement seulement été axée sur le développement de cet aspect. Même le développement de liens, mais aussi accorder plus d'attention à la qualité, une plus grande efficacité et une meilleure gestion. industries liées à l'espace pour étendre le service autour du stock de biens immobiliers est en croissance, qui est la nouvelle tendance actuelle digne de notre attention.
Huitième, avec la population des villes et la grande région métropolitaine de débit et de concentration, la concentration du marché immobilier régional sera également améliorée de manière significative. À partir du modèle d'écoulement de la montre de la population, les petites et moyennes villes est le manque de demande à long terme pour le soutien, apparemment les ventes, les prix, les investissements sont chauds juste avant le marché à quatre niveaux est chaud, avec le « hangar changer la marée, » le estompée, probablement face à long terme ". récession « ou même » dépression ». À long terme, la migration des zones rurales vers les liquidités urbaines, des petites villes vers les grandes villes, est la loi générale du développement des pays d'urbanisation dans le monde entier, la Chine ne fait pas exception. A partir d'une nouvelle étape dans le développement futur de l'urbanisation, la nouvelle tendance, l'afflux et la concentration rassemblera immédiatement l'industrie, principalement concentrée dans quelques grandes agglomérations urbaines, du nord au sud, y compris Beijing et Tianjin, le delta du fleuve Yangtsé, Pearl River Delta, et Zhengzhou, Hefei, Wuhan, Xi'an, Chongqing, Chengdu, en tant que représentant du Midwest, du fleuve Yangtsé, et plusieurs autres agglomérations urbaines, modèle urbain de mégapoles « 3 + 6 » cercle de plus en plus mise en forme. La tendance de l'afflux de grande région métropolitaine en Chine est loin d'être terminée. Ces zones continueront de maintenir une plus grande marge de croissance, les besoins de logement de cette partie de la rencontre n'est pas encore. En plus d'autres régions, la sortie de la population de conversion a complètement changé, leurs besoins de logement continueront de ralentir, voire diminuer.
politiques neuvième, la réglementation de l'immobilier et l'intervention administrative pour supprimer les principales caractéristiques continueront. Bureau politique a tenu une réunion de l'année, marquant une augmentation significative de l'environnement extérieur de l'incertitude, le cas de l'économie nationale pour augmenter encore la pression à la baisse sur la politique intérieure est biaisé vers neutre de la direction de relâchement de liquidité serrée commencent à ajuster. De grands ajustements politiques liés au marché immobilier, marché immobilier réunion du Politburo a présenté une des exigences très strictes et claires, « déterminé à résoudre le problème du marché immobilier, en raison de la ville insistent sur les mesures et les politiques visant à promouvoir l'équilibre entre l'offre et la demande, orienter les anticipations rationnelles, la rénovation l'ordre du marché, les prix du logement résolument du trottoir ». Dans ce contexte, le prélèvement de la taxe foncière écrasante, mais le court terme (un à deux ans) ne sont pas les conditions imposées, ou si difficile à vraiment l'atterrissage. D'une part, la loi n'a pas encore été achevée, d'autre part, autorisée, la classification en avant, même si la loi est adoptée, la collection réelle est aussi la différence de temps. Communauté clairement surestimée soupçonnés d'inhiber les prix élevés de l'impôt foncier, l'introduction de l'impôt foncier pour freiner les prix des logements peut avoir un effet limité. future politique monétaire malgré l'amélioration marginale, mais l'argent de circuler directement sur le marché immobilier n'est pas possible, ou il y aura une contrainte forte sur la politique. Les promoteurs immobiliers demeurent l'environnement de financement serré, la diversification des outils innovants pour harnais.
Dixième, mécanisme à long terme de construction de base et le marché immobilier devrait accélérer la réforme. Dix-neuf grande partie a fait observer que la maison est utilisée pour adhérer à vivre, ne pas faire revenir le positionnement, accélérer la mise en place de l'offre multi-agents, support multi-canal, l'achat de location à la fois le système de logement, l'ensemble de la population et du logement. De toute évidence, « l'offre multi-agents, support multi-canal, à la fois l'achat de location » sera la direction générale du système de logement futur. Multi - approvisionnement, comprennent des changements dans le corps de terre et au logement: l'introduction de la concurrence. L'offre de la terre, et d'un seul organisme gouvernemental au gouvernement, les organisations économiques collectives, l'offre de logements, dominé par le promoteur, dans le gouvernement, les promoteurs, agences de crédit-bail, les sociétés de location à long terme. sous forme d'approvisionnement, mais aussi au changement d'un seul immobilier commercial, le logement locatif total des droits de propriété, la terre collective logements locatifs et bien d'autres catégories. protection multi-canal, a demandé au gouvernement de prendre plus de responsabilités pour le logement, joue le rôle du gouvernement. L'utilisation des ressources financières, foncières, les investissements, les subventions monétaires, les impôts et d'autres moyens pour protéger pleinement le « logement ». La réforme du secteur de l'immobilier, l'avenir peut dans le système de terrains résidentiels, le système d'offre de logements, location-vente avec le bon système, le système d'impôt foncier, système de fonds d'accumulation du logement, les institutions de financement du logement de la politique, le système foncier rural et le système des droits de propriété foncière de construction collective et d'autres dans l'accélération explorer et de promouvoir.
(Editeur: Wang Yanchun)
(Cet article publié dans le « Finance » annuel 2019: Prévision et stratégie)
