• Auteur: Liang Yun Feng / micro-canal Numéro public: qspyq2015

• Ceci est le premier cercle d'amis Qin Shuo 1656 départ original Articles

« L'industrie de l'immobilier a été très difficile! »

Octobre 2016, l'innovation financière président China Holdings Ltd, fondateur Sun Hongbin Le financement immobilier de Minsheng Bank à participer à la réunion annuelle avait des sentiments mitigés, l'immobilier « efforts de contrôle, grands l'influence profonde de l'industrie au-delà de l'imagination. » . Un an plus tard, le 15 Novembre, Sunhongbin Minsheng Bank à participer à la réunion annuelle de financement immobilier à nouveau, il jugea l'industrie de l'immobilier est toujours pas optimiste. Sun Hongbin a déclaré: « Il n'y a pas de logique pour afficher le marché immobilier va boom, l'industrie est peu susceptible de montée subite, la possibilité de descendre est pas trop grand, sera en allées très étroites, l'industrie est déjà très difficile. »

À long terme, Sun Hongbin croire que l'immobilier est certainement pas de problème, mais dans les circonstances actuelles, les entreprises immobilières de contrôle des risques, la seule façon est de ne pas être payé en trop. « Le trop-perçu, nul ne peut vous faire économiser, l'année prochaine vous ne pouvez pas aller. »

| 20179 1 mai les résultats intermédiaires financiers chinois se tiendra en 2017 à Hong Kong.

Sun Hongbin sinon alarmiste, Parce qu'ils ont acheté les promoteurs immobiliers en faillite n'est pas rare. En Août 2015, il a été l'un des biens immobiliers cent entreprises, immobilier Huaguang Changzhou City, province du Jiangsu a été déclarée la liquidation de la Cour populaire du district Tianning. Huaguang raison en est que la succession de la faillite, à partir d'environ 2007, la société à plusieurs reprises pour arriver à des ruptures de brins de financement aveuglément induits dans la région du delta du fleuve Yangtsé, le plus représentatif en 2008, propriété Huaguang à dépenser 323 millions de yuans pour gagner la Nanjing Jiangning City University Lot G114, l'intention de construire la ville de Jiangning projet de joie, mais les sept prochaines années, la terre n'a pas été démarré. En fin de compte, il a été établi en 1986, est mort dans ses propres entreprises de tènements prendre aveuglément le sol.

Sun Hongbin sérieusement mis en garde que vous ne pouvez pas, mais en fait Prix, l'emplacement, le calendrier, le rythme, on ne peut pas se tromper. Prenez un morceau de terrain peut créer un immobilier classique, les prix des logements font un « maître se leva », au contraire, si le faux pas, il peut aussi être le faux pas, « une fois de retour à la libération » est impossible. Les prix du logement avec leurs nombreuses leçons sanglantes racontent le marché, pour se rendre à une technologie de porte en direct.

Prenez la stratégie est très importante.

Dix premiers mois de 2017, bien que le nombre de villes dans la régulation du marché immobilier et le contrôle resserrement de la politique, mais n'a pas affecté les principaux prix des logements se réchauffent. Selon les statistiques de l'Institut de recherche Index Chine montrent que, dans les premiers mois de dix cette année, les prix des logements dans 10 marchés clés de la vente aux enchères des terres pour obtenir le montant total de 1124072000000 yuans. Parmi eux, la Chine Hengda premier prix des logements (pour se rendre à 49, soit une augmentation de 3.5494 millions de mètres carrés de réserves foncières), Country Garden (pour se rendre à 34, soit une augmentation de 2.034 millions de mètres carrés de réserves foncières), la Chine Vanke (25), (Poly Real Estate 13 ), la mer immobilier (19). Les prix du logement dans les cinq mois pour arriver à notre marché aux enchères des terres du montant total de plus de 780,551 milliards de yuans cette année, ce qui représente 69%.

Principales entreprises déroulage activement raison est simple, ouvert depuis 2016, cette vague de marché haussier des ventes de l'immobilier a continué, les grandes entreprises ont réalisé de bonnes performances commerciales, adéquation des fonds propres et le tarif indiqué veut devenir grand et plus fort, il nous devons élargir l'échelle des entreprises, l'accès à certaines réserves foncières, des munitions suffisantes que cet ensemble de temps hors d'une course à flèche. C'est de saisir l'occasion.

Mais en Octobre, à la fin de l'année, en raison de la réduction des lignes de crédit bancaires de fin d'année, les prix des logements ont augmenté les coûts de financement sur le marché, couplé à la sans fin avant que les prix se par terre a une certaine réserve, donc beaucoup pour arriver à la fin des prix des logements ont ralenti. Mais il y a « anticyclique » avoir lieu, comme Greentown.

7 novembre Greentown Sur le marché des enchères des terres de Beijing à 8,6 milliards de yuans pour gagner un prix de 7,1 milliards de yuans, actualisez Shijingshan de Pékin registres fonciers à partir de cinq miles terres forfaitaire. 14 novembre Greentown Youyi 3.185 milliards de yuans, soit un taux de prime de 51,38% du prix pour gagner la terre Chengdu Shuangliu. Selon les statistiques, au cours du dernier mois, un total de Greentown à Ningbo, Hangzhou, Pékin, Chengdu et d'autres endroits de sept terrains minables, réserve foncière augmentation de plus d'un million de mètres carrés de dépenses de terre se sont élevées à 23,025 milliards de yuans, presque dix avec la société mois pour obtenir le montant total inchangé.

Greentown contracyclique prendre pour arriver à être en mesure de réduire efficacement les coûts, mais aussi avec la stratégie Greentown, Greentown Chine président Cao Zhounan a révélé à la conférence des résultats provisoires 2017, courant Greentown flux de trésorerie globale plus adéquate, les objectifs d'investissement au cours de l'année à 700 milliards de yuans, la fin auront à prendre des contre-cyclique.

En plus de cela dans Greentown get au marché de la vente aux enchères des terres, les prix du marché du logement par le biais de fusions et acquisitions ont lieu, la proportion du développement coopératif est également en hausse. les prix du logement de cette façon peuvent prendre pour réduire les coûts et les risques, le projet peut lancer rapidement le marché, conduisant à une croissance rapide des ventes pour l'entreprise.

Vente aux enchères était la principale forme de prix des logements « pour briser l'expansion du sol ». Avec le récent marché aux enchères des terres de plus en plus sévères conditions, les prix des terrains augmentent peu à peu L'innovation financière en Chine Opter plutôt pour les fusions et acquisitions en tant que représentant des prix des logements. En Juillet de cette année, l'innovation financière en Chine avec l'acquisition de 29,575 milliards de yuans Wanda 13 Culture Voyage projet.

CAC Groupe Également au nom des fusions et acquisitions lieu, son président Huangqi Sen dit, « à partir de 2016, nous ne participons pas fondamentalement sur le marché libre (vente aux enchères), (la société des terres acquises) 90% des fusions et acquisitions grâce à la coopération. Ceci est le coût des terrains pendant deux ans seulement la moitié ou même un tiers du marché libre. (Autres prix des logements) de prendre le terrain élevé je pense avoir essentiellement à perdre de l'argent. « Les statistiques montrent que, afin d'élargir les fusions et acquisitions terrestres de l'entreprise, la première moitié de 2017, 11 nouveaux projets, 10 projets sont réalisés par des fusions et acquisitions. PricewaterhouseCoopers statistiques montrent que la première moitié de 2017, les prix des logements en Chine M & A transactions d'année en année augmentation de 78,5%, une augmentation de 24,7% du nombre.

Pour les prix des logements de taille moyenne, en plus de fusions et acquisitions, la coopération au lieu est aussi un bon choix, en particulier dans les villes de premier rang, le prix total des terres à grande, facilement plusieurs centaines de millions, voire des milliards de dollars, et la nécessité de thésauriser autour de la maison Si l'entreprise est difficile à réaliser une vente aux enchères séparées menant des prix des logements, en outre également considérablement réduit le risque de développer la coopération. Typiques tels que La première ouverture , Janvier - Octobre au total pour se rendre à 21, où 13 est les parcelles de coopération, il y a 9 qui est situé à Pékin. Aussi bien que Xu Hui Selon la première moitié des rapports annuels d'entreprise, Xu Hui a fait un total de 18 emplacements, mais 14 terrains doivent coopérer avec d'autres prix des logements, et cette année, avec un certain nombre de sociétés ont signé un niveau du Groupe d'accord de coopération, tels que 8 ans Que la paix et un accord de coopération à long terme signé en Novembre et mains jointes bord de l'eau Développer la coopération à long terme.

Pour accéder à une technologie est en direct, obtenir en termes de hengda L'expérience a été parlé.

les marchés de capitaux de dette perpétuelle Hengda a été critiqué depuis longtemps, mais derrière il est un rival du financement à faible coût pour obtenir beaucoup de terres. Selon les données du rapport intérimaire Hengda 2017, la première moitié de 2017, Hengda nouvellement acheté banque de terrains 152, la nouvelle zone de construction de la réserve foncière de 67.636 millions de mètres carrés, le coût moyen de 2039 yuans / mètre carré. Au 30 Juin, 2017, le nombre de réserves foncières total de Evergrande 719 projets, répartis dans 223 villes chinoises, couvrant toutes les villes de premier rang et la grande majorité des économiquement développés et ont le potentiel des villes-préfecture, la valeur d'origine de la réserve foncière 457640000000 yuans. L'un de la valeur initiale des villes de deuxième rang des terres de réserve 332420000000 yuans, soit 72,6%, avec un prix plancher moyen de 2213 yuans / mètre carré, réserve foncière de trois villes valeur initiale de 125.220.000.000 de yuans, soit 27,4%, avec un prix plancher moyen 996 yuans / mètre carré.

Pendant une longue période de temps, Hengda nous donne l'impression que, que ce soit une des villes de second rang ou villes à quatre niveaux, il y a la vente aux enchères des terres locales, il figure Hengda. Et Hengda obtenir le prix moyen est pas cher, Au 30 Juin, 2017, zone de réserve foncière totale Hengda de 276 millions de mètres carrés, le coût moyen cumulé par mètre carré de 1658 yuans.

| 2009 - 2016 Nian Hengda nouvelles modifications de la zone de stockage du sol

On peut alors examiner les circonstances de spécifiques Hengda 2009-2016 avoir lieu entre neuf ans, en plus de la liste au début de 2009 et le financement serré en 2014, le montant de Hengda arrive à avoir plus de 25 millions de mètres carrés par an, 2016 années est d'atteindre 102,38 millions de mètres carrés.

Comme dit le proverbe, « il y a des poches de coeurs de grains ne paniquez pas », Hengda banque de terres abondante et peu coûteuse est la cause fondamentale qui est capable de supporter la dette énorme, bien atteindre encore à grande échelle du développement durable au cours des dernières années.

On notera en particulier que, bien que Hengda tir dans l'entreprise pour obtenir, mais sa mise en page, le ciblage choix évident est une ligne du second niveau trois, puis de nouveau à une deuxième ligne de la troisième ligne de la piste.

Deuxième et troisième âge

2009 avant l'inscription, Hengda difficile dans les premiers stades de développement et Vanke et d'autres géants se battent en duel dans les villes de premier rang, donc très judicieusement choisi certaines capitales de second rang, ces prix des terrains urbains est inférieur à celui des villes de premier rang, mais le taux de rotation et le profit mieux que troisième rang des villes, hengda propice à la réalisation de l'accumulation primitive.

Après 2009, Evergrande a été avec succès cotée à Hong Kong, à l'échelle du développement est toujours l'objectif principal du deuxième niveau capitales stratégiques enfonçaient à une des villes à trois niveaux, vise à tenter de forcer une croissance à plus grande échelle avec le moins d'argent. Cette fois, il était temps de commencer à élever ratio d'endettement Hengda, En émettant des obligations perpétuelles sur le marché boursier de Hong Kong, etc., Hengda obtenir beaucoup de terres pas cher. À la fin de 2012, Hengda 229 projets partout au pays, seulement six villes de premier rang projet.

La transition entre le deuxième et le troisième niveau de deuxième niveau

Après 2014, trois ou quatre lignes de terrains urbains, les coûts de construction ont commencé à augmenter, Hengda a été grande dans ces villes l'inventaire des terres de réserve, et a commencé à se rendre au centre de récupération de gravité plus rapide et plus stable à partir d'une des villes de second rang à la deuxième et troisième marché des villes de niveau transformation. 2016, Hengda nouvelles réserves foncières ont atteint 102,38 millions de mètres carrés, 213 nouveaux projets acquis dans l'achat de nouveaux projets, de nouveaux projets, le nombre de villes de deuxième rang représentaient 54,3%, plus que les villes à quatre niveaux, cette année la première moitié d'une des villes de second rang réserve foncière atteint 72,6%.

De la deuxième ligne en trois lignes, puis de nouveau à partir d'un second niveau et troisième niveau, Hengda arriver à la piste, essentiellement en charge du développement rapide et des dividendes de l'urbanisation évolution du marché immobilier, et grâce à la réserve foncière dans les villes à quatre niveaux, Evergrande non seulement l'expansion rapide de l'échelle, le profit est énorme, il y a une très remarquable que les données contenues dans le E-maison Chine CRIC a publié cent dix mois de 2017 prix des logements palmarès des ventes, Les ventes de Hengda se sont élevées à 420,83 milliards de yuans, au troisième rang, mais le montant des capitaux propres a atteint 400.21 milliards de yuans, soit 348,69 milliards de yuans et au-delà du jardin de Vanke 313360000000 yuans.

Après le 6 Novembre, Hengda a annoncé que l'introduction de Foxlink, Suning et Shandong Expressway et six autres investisseurs stratégiques total combiné de 60 milliards de yuans d'investissement à Hengda 2017 calculs de simulation de données de rapport à mi-année, la mise en place de 60 milliards d'investissements stratégiques, ratio d'endettement net hengda baissera de près de quarante pour cent. En un an, l'introduction de Hengda 130 milliards d'investissements stratégiques qui non seulement rembourser la viabilité de la dette pour les manoeuvres futures sur le marché des terres est de créer les conditions.

passif HAD Hengda maintenant arriver à être optimiste sur le marché des capitaux, grâce à Evergrande Hong Kong stocks ont augmenté, net Forbes chinois 16 Novembre 2017 publié la Chine Rich List, au premier rang dans la liste est le président du conseil d'administration Hengda Xu Inde Sa valeur nette est passé de 65,7 à 281,4 milliards de yuans l'an dernier.

Le gagnant prend tout, pour arriver à ce sujet, pari patron Xu sur!

Causons au roi.

initiés immobilier, désireux de roi Il existe deux types de prix des logements. L'un est les « victoires » du prix ministère du Logement Fujian Tels que la lettre financière, Xuhui, Shimao, Sunshine City, Baolong, Chun, Yuzhou, Jinhui, Zhengrong, CAC et ainsi de suite. 2013, Taihe plusieurs noyaux dans une des villes de second rang de Pékin, Xiamen et Shanghai, a marqué 12 parcelles de terrain, pour arriver au montant total du total 19530000000 yuans, soit trois fois son chiffre d'affaires 2013 de plus que connu sous le nom « spécialiste Seigneur ». 17 août 2016, lettre financière Chine à 11 milliards au total, 100315 yuans / mètre carré de prix plancher pour gagner le bloc périphérique intérieur Shanghai Zhongxing, un record national du prix des terrains les plus chers.

L'autre est le taux central. Aimez les entreprises centrales au roi, c'est le consensus des initiés immobilier de nombreuses personnes. Selon les statistiques E-China House CRIC Research Center, cette année de Janvier au tableau de prix total Octobre, chiffre d'affaires total des terres TOP10 fond central des entreprises a occupé les prix des logements Qi Cheng, par rapport aux autres prix des logements, les avantages centraux des entreprises sont claires. Parmi eux, le prix total et la liste des prix unitaires dans les deux occupent une place dans le bloc Nanjing Qinhuai district NO.2016G98, après 14 Février de cette année, jusqu'à 4 heures, 395 prix pancartes, la percée finale prix 9,8 milliards de yuans, les entreprises centrales China Merchants Property En concurrence.

Mars 2010, les exigences SASAC, en plus de 16 véritable industrie basée immobilier, les entreprises centrales, ainsi que 78 industrie immobilière non réel après l'achèvement d'une étape de ses propres projets d'aménagement du territoire ont été mises en uvre et que vous souhaitez quitter immobilier. Cependant, lorsque l'un des près de sept ans, les entreprises centrales du marché immobilier n'a pas calmé, mais il semble de plus en plus actif, la manifestation active de c'est le roi. Il est également bien compris, sous la pression politique des entreprises centrales actuelles de l'immobilier « Exit fusion boom », de nombreuses entreprises de l'immobilier ne sont pas « développés » les entreprises centrales sont très inquiets qu'ils deviendront la cible des fusions et acquisitions dans la mer, l'acquisition de l'activité résidentielle de CITIC, Poly Real Estate Acquisition dans l'air immobilier est un précédent, dont ils ont besoin pour développer rapidement le secteur de l'immobilier, ce qui signifie que la présence de ces entreprises centrales à prendre des besoins plus urgents.

En 2016, la marée roi, plus de la moitié des entreprises centrales au roi sont fabriqués. particulièrement Cinda immobilier pièces d'appui au roi, comme la montée du cheval noir.

Au début de Juin 2016, et 24 dans le même domaine des prix des logements après plus de 200 tours d'enchères, immobilier Cinda a finalement gagné à 5.805.000.000 de yuans à Shanghai Baoshan District, Baoshan Gu Village Park terrain commercial et résidentiel, le prix plancher de 36962 yuans / mètre carré taux de cotisation à 303%. Il convient de mentionner que, Ceci est le taux de cotisation le plus élevé de l'année dernière, la terre de Shanghai. Selon la lettre des projections de prix plancher de terrain, la préservation de l'avenir du prix des terres au moins plus de 56000 yuans / mètre carré, si la déduction de 15% autonome partie résidentielle du prix de revient encore plus élevé. Mais l'immobilier de maisons existantes et offre de logement de seconde main à proximité de la parcelle est seulement à 45000-48000 yuans / mètre carré, Cinda pour se sortir du pétrin, est encore difficile.

A initiés immobilier dit l'auteur, les entreprises centrales au roi en vertu des avantages des fonds à faible coût obtenus à partir de l'arrière-plan, mais de prendre le terrain élevé, ce qui signifie que, avec un coût plus élevé, un prix plus élevé pour fonctionner. Dans l'immobilier la phase de croissance rapide, la flambée des prix du logement, le ginseng peut radis vendre prix, le roi ne risque pas, mais avec les efforts nationaux pour contrôler le marché immobilier est de plus en plus, une fois payé en trop, il est possible de vraiment Sun Hongbin dit, brisant ses mains.

Vraiment touché sa main, alors il peut y avoir une histoire de la succession Huaguang.

(Certaines informations du rapport intérimaire Hengda 2017, rapport E-China House CRIC, avec conseil en recherche sur les politiques et Beijing Daily, 21st Century Business Herald et d'autres rapports publics, ainsi que grâce.)

« Cet article ne représente que le point de vue de l'auteur. »

« Lire l'original » à l'école « Qin Shuo College »

Écoutez « l'histoire de la civilisation commerciale sino-américaine »