Responsable: Cet article voudrait parler du marché immobilier de Shanghai, je ne l'ai jamais été préoccupé par les deux derniers mois ont vu tout d'un coup, le rapport de recherche de marché est fondamentalement une macro immobilier national, pas pour Shanghai, il est un peu de recherche de simples pour de Shanghai. Juste une observation personnelle, très rugueuse, bienvenue Paizhuan.

A l'origine le marché immobilier est pas compliqué, mais la foule est divisée en deux factions, il y a une maison et non la maison, pas la même interprétation de tout point de vue, des données. Ceci est cohérent avec la nature humaine, professeur de psychologie à l'Université, bien sûr je l'ai dit, motivé par l'auto-préservation, toujours à la recherche de détails, et à l'aise dans leur propre façon d'interpréter.

Donc, en haut de cet article, je voudrais déclarer quoi, je n'ai pas une maison à Shanghai, le terrain n'a pas, ensemble à l'étranger.

Cette série un total de cinq sections, divisez les cheveux le lendemain le même nombre en public. Voici un aperçu de la vue.

• Prix mesure de l'indice: Selon le courant niveau de revenu par habitant des prix des logements de Shanghai ne sont pas pris en charge à ce stade.

• taux de rendement locatif: La prise en compte des bâtiments commerciaux et résidentiels et sans protection sociale des attributs tels que les districts scolaires, Settle, etc., des moyens à faible rapport que le taux de location en cours reflète la valeur du logement comme une valeur marchande autre que (live), l'explication typique devrait augmenter tels que les anti-inflation.

• Résidentiel haut de gamme: en regardant au niveau individuel et au-dessus intermédiaire d'entrevue, la proportion de sentiment personnel d'acheteurs de propriétés d'investissement de Shanghai est très élevé.

• besoins de la population et du logement: actions de Shanghai de la demande de logements de la population non-ménage est là, mais à l'avenir si la demande progressive, en fonction de la planification urbaine et l'application des politiques, l'attrait urbain et d'autres facteurs.

• Monnaie et prix: l'industrie de l'immobilier affecté par la politique monétaire, mais la banque centrale à l'argent de contrôle, le contrôle du gouvernement local de l'argent chaud est limité uniquement en limitant les politiques de contrôle, de sorte que le jeu devient une économie nationale et l'économie locale.

Section des prix de mesure de l'indice

Quels sont les prêts logement sont des prêts personnels Bureau de prêts ainsi que des fonds de prévoyance, sont les données du site Web officiel (Shanghai Bureau des statistiques, la Banque de Shanghai, Shanghai Provident Fund). 2015 prêts ont augmenté principalement dans la seconde moitié. Voici deux indicateurs, les prêts ratio PIB, et la nouvelle comptabilité. Le solde du prêt moyen national par rapport au PIB a été de 25,5% en 2015. La proportion de nouveaux prêts, le pays en 2015 était de 4,9%, le premier semestre 2016 était de 7,7%, les États-Unis en 2008 (avant la crise) était de 8,0% (avant la crise) au Japon 89 ans est de 3,0%.

Et de remboursement du prêt ratio de revenu, le Fonds de prévoyance de Shanghai et conformément aux prêts commerciaux d'environ 1: 2 et le taux d'intérêt actuel de 3,23% et 4,9%, en supposant que la vie est de 20 ans (compte tenu historique et l'âge des prêts baisser la moyenne), tous les les prêts versements égaux de paiements principal et des intérêts de 1 million par an est 75000, soit 7,5%.

Selon la communauté informatique générale en 2015, Bureau de Shanghai des résultats de recherche de calibre statistique des résidents urbains revenu disponible par habitant de 53000 yuans, ce qui correspond à 24.150.000 population de 1,38 billions de dollars. Le solde du prêt de 20161330000000000 par an est d'environ 7,5% du salaire de 100 milliards, ce qui correspond à 7,8% du revenu total du ménage à usage unique. La moyenne nationale était de 6,4%, les États-Unis en 2007 était de 7,2%.

Calculé conformément aux familles individuelles, la taille de la famille de Shanghai est d'environ 3,09 (2015 questionnaire Shanghai Académie des sciences sociales Centre de recherche, Institut de sociologie), revenu disponible des ménages 164000. Le premier semestre 2016, les transactions de logements de seconde main de Shanghai et de nouvelles maisons pour un total d'environ 25 millions d'unités (médias en ligne), les deux ensembles de prêts à 1,13 millions d'euros, selon un ratio de solvabilité de 7,5% payable 85000 par an, ce qui représente 51,6% du revenu disponible des ménages. Toutefois, les dépenses de consommation résidents urbains de Shanghai 2015 par habitant de 36946 yuans, si cette partie ne comprend pas les frais hypothécaires, théoriquement le revenu disponible moyen des ménages de Shanghai du paiement hypothécaire moyen ne sont pas remboursés.

Cela montre que le niveau actuel de Shanghai est revenu par habitant et les prix des logements ne peuvent pas soutenir à ce stade. Si les données de référence à la fin du 14, certains indicateurs faciliteront beaucoup. Au-dessus de données comparatives du rapport de recherche Hai Tong Securities (macro, Jiang Chao).

Un autre indicateur est le ratio représenté prêts d'achat du groupe de Shanghai, la principale source de données sont les données publiées dans la chaîne du réseau domestique Institut, luthérienne et d'autres données statistiques afin de payer pour les biens immobiliers, donc globalement pas Bureau précise des statistiques.

Figure sur deux observations: premièrement, le logement secondaire Shanghai: le nouveau rapport est déjà élevé. En second lieu, les prêts à Shanghai que la colonne augmente, mais moins de 39% au total et 50% du pays en 2015 et le premier semestre 2016 (Haitong Securities, macro, Jiang Chao). Cependant, d'après les entretiens et agence immobilière de Shanghai à Shenzhen (fondateur des valeurs mobilières, macro, Ren Zeping), Shanghai récemment presque pas d'acheteurs n'ont pas l'effet de levier suffisant, Shenzhen en Décembre 2015, le multiplicateur hypothécaire moyen est de 65% (jusqu'à 70%).

Les deux observer qu'un auxiliaire, ne pas tirer des conclusions pratiques.

Section taux de rendement locatif

bâtiments commerciaux et résidentiels de Shanghai, selon le Août 2016 inscription de la chaîne de location de la maison et le prix de vente de toutes les annonces, je dois statistiques ajouter jusqu'à un total de 2 km gamme de près de 200 données immobilières, couvrant la station de métro intérieure et extérieure dans l'immobilier (par exemple, ne pas Anting particulièrement bien ancien Minhang comme, en dehors de la bague extérieure que les calculs de base Jiading, village Gu, Feng Zhuang pas, car pas de métro), le rendement locatif est de 3,2% dans la bague intérieure, la bague intérieure le long de l'extérieur de la station de métro est de 3,5%. Appartements, 30, 40 mètres carrés de petites unités, capables de louer plus de 4%.

Selon un article récent sur Sohu a rapporté que le « taux de location des pays d'outre-mer de retour Concurrence: Quels investissements immobiliers du pays gagnent le plus » (adresse: http: //mt.sohu.com/20160830/n466688537.shtml), les grandes villes du monde taux de rendement locatif, la ville de Londres 3,1% à 3,7%, Paris 3,1% à 3,6% à New York 4,7%, 3,4% à 5,4% en tokyo, Hong Kong et Singapour étaient en baisse de 2,5%. J'ai vécu dans ces villes, ainsi que d'autres villes de données, il n'y a pas de compréhension intuitive ne mentionne pas.

Les parties intéressées peuvent regarder plus en profondeur ces données sont publiques, peuvent chercher à l'étranger CoreLogic, Zillow, la chaîne d'origine domestique recommandé, parce que dans la lutte contre les faux liste pour signaler l'argent. Mais l'état brut sur les données ci-dessus, le taux de location de rendement des immeubles commerciaux et résidentiels à Shanghai et d'autres grandes villes du monde presque, au moins au milieu.

Mais quand on mesure le rendement des loyers sera également tenir compte du coût du capital, à savoir le dépôt de référence et les taux de prêt d'une région. Le premier est le taux d'intérêt, dans ma maison à l'étranger, un peu plus de 1% taux d'intérêt réel qui est inférieur beaucoup que le taux de location de retour, acheter une maison à louer dans les prêts à l'étranger, dans des conditions de marché stables peuvent couvrir le loyer mensuel de; Shanghai le prêt d'affaires est de 4,9%. Le second est le coût d'opportunité, le retour sans risque sur l'investissement en dollars est seulement 1% vers le bas, bien que le taux de dépôt national à moins de 2%, mais touche financiers de la banque peut aller à plus de 3%, et le taux de rendement locatif similaire. Ainsi, à Shanghai pour acheter des immeubles commerciaux et résidentiels, le taux de rendement du loyer moins le coût du capital, ou moins que d'autres métropoles internationales. Par conséquent, si le pays ne considère pas la hausse (l'inflation et les prix des actifs conduisent à la hausse des loyers), à ce stade, même si l'achat de bâtiments commerciaux et résidentiels, indépendamment du fait que le prêt est fondamentalement pas très rentable.

En tenant compte des bâtiments commerciaux et résidentiels et pas d'attributs sociaux tels que les districts scolaires, Settle, etc., des moyens à faible rapport que le taux de location en cours reflète la valeur de la valeur commerciale (live) en dehors de la maison, une explication typique devrait augmenter, comme la lutte contre l'inflation .

Résidentiel haut de gamme III

Shanghai logement rapport de location d'environ 1% à 2%, selon le même calibre ci-dessus, j'avais deux domaines statistiques où je vis et travaille en Août 2016 figure dans le contrat de la chaîne de la maison toute la liste et le prix de vente, ils sont dans des intervalles.

La différence entre le taux de location de retour sur Shanghai maison d'habitation et commercial et résidentiel, se reflète dans le boîtier haut de gamme. En raison de la nature des locataires de propriété de la maison n'est pas sensible, vous ne pouvez pas profiter de la protection sociale, le loyer si résidentiel et commercial sa volonté de payer est le même. J'ai trouvé beaucoup de Shanghai conditions de logement équivalent de 60% à 70% des bâtiments commerciaux et résidentiels haut de gamme. Cette prime, y compris la protection sociale (district scolaire, se sont installés), l'eau, les économies d'électricité, les taxes de transaction, un effet de levier. L'eau, l'électricité qui est répartie presque négligeable. Je n'ai pas trouvé des données plus fines, je veux voir chaque article peut être quantifiée, des amis intéressés peuvent étude approfondie.

Je ne peux pas être expliqué par cette prime d'observation très personnelle. Je vis dans la région, l'or zone Hongqiao, à proximité du vieux quartier de Gubei, les conditions de vie sont très bons, très haut taux vert, le transport commode, entouré de quartier d'affaires mature. Ce type de maison, la chaîne de famille Août le prix de transaction moyen est plus de 50000 à moins de 60000, le prix élevé et la liste à nouveau un million.

Là où je travaille dans une grande ville, est, le long de la ligne de métro n ° 7, à proximité de l'anneau extérieur de l'Université de Shanghai. A proximité il y a de nombreux intermédiaires dans la ville de marché, 96 à 2000 mari de maison construite Les prix sont également 45000-50000. Si le prix d'inscription est calculé conformément à la chaîne de la maison, l'or Hongqiao moins de 30% de plus que la ville de marché.

Ces deux endroits, mesurés en termes de conditions cellulaires, dans la mesure du développement commercial, le transport, la qualité de vie ne sont pas 30% de plus, les yeux du spectateur, la sagesse de voir sage. Toutefois, selon la chaîne de l'amour de la famille et les propriétés de données et les successions, du point de vue du loyer, le loyer d'or Hongqiao, d'une grande ville de plus du double. Ainsi, lorsqu'on les considère du point de vue des gens qui louent, expérience de vie or Hongqiao que deux fois supérieure à la grande ville. En d'autres termes, l'or maison Hongqiao comme une valeur marchande de la maison pour être deux fois plus élevé, afin que les gens achètent une maison pour laquelle seulement 30% de la prime il? De toute évidence, il y a beaucoup de facteurs et la valeur de la vie de la maison elle-même indépendante.

Ces deux domaines sont purement résidentiel, non commercial et résidentiel (grand marché ville est pas quartier Hongqiao d'or 75 qui a deux), mais pas le district scolaire, deux régions de construction sont presque tous 2000 après des années construit. Cela permet d'éliminer les facteurs de protection sociale.

J'ai visité beaucoup de deux régions de l'intermédiaire, mais aucun intermédiaire est conscient en même temps de deux domaines, mais en décrivant l'intermédiaire de deux régions, généralement l'impression que les points suivants. Tout d'abord, un grand aéroport militaire à la périphérie de la ville, la baisse des prix. Mais cela est aussi déprimé la volonté de payer la population de location de loyer. Mais si la maison du point de vue de longue date, le marché devrait avoir un aéroport militaire sortir, afin que les gens envisageraient d'acheter une maison et la location ne sera pas considéré.

En second lieu, l'or zone Hongqiao a beaucoup d'étrangers, les étrangers qui louent peuvent être remboursés. Cela est vrai, mais difficile à quantifier, en fonction des commentaires des intermédiaires anciens au nord, non pas tant, mais il ne faut renforcer le rôle du prix de location. Si la location et acheter une maison ne serait pas un groupe de groupes de locataires de location à court terme, acheter une maison est un groupe à long terme, les prix des maisons délibérément attendus assimilent n'a pas de sens. Cependant, ce domaine, il y a beaucoup d'étrangers ont acheté une maison. J'ai essayé d'estimer la proportion d'étrangers dans les rues de l'ancienne Nord, mais parce que trop de Chinois et les Japonais et coréens, vraiment ne peut pas être vu.

En troisième lieu, parce que l'or est proche de Hongqiao Gubei, les prix des maisons ont été très coûteux, en plus. Et en dehors du ring jusqu'à beaucoup cette année est commune. Ce point de vue général. Bien que ce point de vue est pas très rationnel, parce qu'une personne raisonnable compte tenu de l'achat, il devrait envisager une baisse des prix, le prix est un bon produit, si l'or Hongqiao valeur élevée de la maison comme une marchandise, à une prime équivalant à quand le prix bas à la maison réelle publicité dérivé dans un prix raisonnable, que sur ce point aujourd'hui, une zone de terrain relativement grande est la ville de Hongqiao valorisations bon marché. Mais parce que ce point de vue est largement répandue que les acheteurs attendent les prix des maisons à la hausse, j'ai appelé la prime de valeur attendue. Si la maison est pas beaucoup augmenter les prix, vous vous attendez monteront dix mille, alors vous pourriez être prêt à payer plus de 5000.

Quatrièmement, l'or maison zone Hongqiao généralement plus, plus trois chambres des ménages, tandis qu'un champ beaucoup plus large de Muroto, porte à deux compartiments. Cela peut obtenir un aperçu plus détaillé sur les statistiques des conclusions soigneusement. Ceci est également un facteur clé, car cela détermine la limite supérieure des acheteurs de trésorerie après l'effet de levier et peut payer. Beaucoup d'or zone Hongqiao de 150 mètres carrés de la maison, souvent de 10 millions, trois pour cent d'acompte devrait être de 3 millions d'euros. Donc, même si cette région pas cher, pas tout le monde peut venir avec trois millions d'acheteurs viennent. En d'autres termes, les besoins de la courbe d'acheter une maison ces deux zones ne sont pas le même de courbe de l'offre et de la demande relativement simple, parce que moins acheter des gens, de sorte que la courbe de la demande d'or zone Hongqiao à gauche entier, donc les prix et le volume des transactions devrait être faible. Parce que la demande n'est pas la même, la formule ne peut pas être comparé directement. Cela peut être appelé une petite prime familiale.

Cinquièmement, de nombreux intermédiaires mentionnent inévitablement la petite taille des problèmes de liquidité pour de nombreux acheteurs à des fins d'investissement, mais aussi parce que le quatrième point de la logique, une somme d'argent pour acheter une maison est limitée, de sorte que le best-seller de petite famille pour toujours. Le quatrième point et similaires, mais ne pas exclure les liquidités parce que les investisseurs examineront le problème de la faible liquidité du prix total de la maison, que l'on appelle la seule prime de liquidité.

Notre Dachang ville en bas une petite zone de logement l'année dernière son mari échangé 117 maison (Love-moi, maison d'amour: https: //www.iwjw.com/estate/history/qUtp4aqfw4c/2/0) et mes collègues de l'entreprise à envisager l'achat d'une maison, presque toujours considérée comme meilleure prise en charge du village et d'autres mise à jour locale une petite maison. Population générale intermédiaires acheteurs groupes décrits pensent, tôt ou tard, d'abattre l'aéroport militaire, mais combien grande maison champ vers le haut, de petite taille petit acompte, la liquidité ou.

A ce niveau, mon observation est que les acheteurs de fins d'investissement grand public, au niveau micro, ne peut pas dire être irrationnel, je ne peux dire que le premier appétit pour le risque est relativement élevé, le second fonds limités n'ont pas choisi, ne pas comme les actions, pas d'argent peut acheter moins. La raison prime de cinq points ci-dessus, sauf que le second ne peut être vérifiée, 1345 et les investissements sont liés.

A travers les observations ci-dessus au niveau individuel et des entrevues intermédiaires, je pense que la proportion d'acheteurs de propriétés d'investissement de Shanghai est très élevé. Les investisseurs immobiliers à mettre petite maison appartement comme un actif monétaire, la valeur réelle des produits pour la maison ne donne pas trop de poids à droite.

(Voir l'article suivant le même jour n ° poussée du public: « observation Shanghai Real Estate (en bas): la population et la demande de logements, les prix des logements et de la monnaie »)

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