Texte | Sun Yu Meng Lingxi
Editeur | Chen Chen
Le 14 septembre, le Bureau national des statistiques a publié l'indice des prix de vente des logements commerciaux dans 70 grandes et moyennes villes en août, et les prix des logements à travers le pays continuent d'augmenter. Parmi les 70 villes, 59 prix des logements commerciaux nouvellement construits ont augmenté d'un mois à l'autre, et 47 prix des logements d'occasion ont augmenté d'un mois à l'autre. La hausse mensuelle du prix des logements commerciaux nouvellement construits dans les villes de premier, deuxième et troisième rang a légèrement augmenté, tandis que la hausse mensuelle du prix des logements d'occasion dans les villes de deuxième rang a diminué.
Les prix des logements à Shenzhen sont les plus élevés
Selon les données du China Housing Price Information Network, Shenzhen est actuellement la ville où les prix des logements sont les plus élevés du pays, avec un prix unitaire moyen de 75249 RMB par mètre carré. Pékin et Shanghai se sont classés deuxième et troisième avec des prix unitaires de 62514 yuans / mètre carré et 58232 yuans / mètre carré respectivement. La seule ville non de premier rang parmi les cinq premiers prix du logement dans le pays est Xiamen, avec un prix unitaire de 48285 yuans / mètre carré, soit 29,59% de plus que les 37261 yuans / mètre carré de Guangzhou.
Non seulement Shenzhen a les prix des logements les plus élevés, mais son taux de croissance des prix des logements depuis le début de l'année se classe également au premier rang des dix premières villes, avec un taux de croissance annuel de 16,87%. Parmi les dix premières villes en termes de prix des logements, seuls les prix des logements à Pékin ont baissé de 4,41% en glissement annuel, tandis que les prix des neuf villes restantes ont tous augmenté dune année sur lautre.
100000 yuans peuvent acheter une maison dans ces villes
En avril 2019, la ville de Hegang, Heilongjiang, a été une fois très fouillée à cause du prix du «prix du chou». 16000 yuans peuvent acheter une maison de 46 mètres carrés. Selon les données du China House Price Market, le prix du logement à Hegang City en août 2020 est toujours le plus bas de toutes les villes du pays, avec un prix unitaire moyen de seulement 2355 yuans par mètre carré. Sur la base de ce calcul, si le budget d'achat est de 100000 yuans, alors près de 40 mètres carrés peuvent être achetés à Hegang.
Hegang n'est pas la seule ville à pouvoir acheter une maison pour 100000 yuans. Selon les statistiques du journaliste des données d'interface, en août de cette année, le prix unitaire moyen des 20 villes ayant les prix des logements les plus bas du pays ne dépassait pas 4200 yuans par mètre carré. Cela signifie que sur la base du prix unitaire moyen, 100000 yuans suffisent pour acheter un petit appartement de 20 à 40 mètres carrés dans ces villes.
Où sont les villes où se trouve la maison «prix du chou»? Selon les statistiques du journaliste des données d'interface, parmi les 20 villes où les prix des logements sont les plus bas du pays, près de la moitié (9) sont situées dans le nord-est, 7 dans le Heilongjiang et 2 dans le Liaoning. Les 11 autres villes sont également dans le nord, situées dans le nord de la Chine et le nord-ouest de la Chine.
La plupart des 20 villes où les prix des logements sont les plus bas ont des populations et des économies relativement petites. Les statistiques montrent que seules 3 villes (Tieling, Aksu et Jiamusi) ont une population de plus de 2 millions d'habitants et 9 villes ont une population de moins d'un million. La ville de Jiayuguan, la ville la moins peuplée, compte une population résidente de seulement 253100 habitants en 2019. En termes de produit brut (PIB) régional, seules deux des 20 villes (Suozhou et Aksu) dépassent les 100 milliards de yuans, et 11 villes ont moins de 50 milliards de yuans.
Les 20 villes avec les prix des logements les plus bas sont non seulement généralement de petite taille économique, mais le niveau de revenu des résidents locaux est également très moyen. Les statistiques montrent que le revenu disponible moyen des résidents urbains dans 20 villes est de 31078 yuans, soit 36,3% de moins que le revenu disponible moyen national des résidents urbains en 2019 (42359 yuans). Seul Jiayuguan (42601 yuans) dans les 20 villes atteint la moyenne. . Hegang, qui a le niveau de revenu le plus bas, a un revenu disponible moyen des résidents urbains de seulement 22639 yuans en 2018.
Les sorties de population et le ralentissement économique sont les principales raisons
Pourquoi les prix des logements dans ces villes sont-ils si bas? L'Institut de recherche d'Evergrande a souligné que la population est la source de la vitalité économique et sociale moderne et que la demande de logements induite par la migration de la population est le fondement du développement immobilier. Du point de vue des tendances de la migration de la population nationale en 2019, des provinces telles que le Heilongjiang, le Liaoning, le Shanxi et le Shaanxi, où se trouvent des villes à bas prix, sont toutes des zones de migration nette.
L'exode de population des trois provinces du nord-est, où sont concentrées les villes à bas prix, dure depuis de nombreuses années. En prenant le Liaoning comme exemple, après avoir exclu les facteurs de croissance naturels, sa population a un flux sortant net annuel moyen d'environ 50000 personnes au cours des quatre dernières années.
L'exode de population signifie que le vieillissement de la région et l'augmentation du fardeau des retraites pèseront gravement sur les finances locales et limiteront la vitalité économique. En 2019, les dépenses fiscales en matière de sécurité sociale et d'emploi du Liaoning, du Jilin et du Heilongjiang représentaient respectivement 27,5%, 16,7% et 21,9%, bien supérieures aux 12,3% nationales.
Outre le facteur de sortie de population, certaines villes à bas prix du logement sont également confrontées au dilemme de l'épuisement des ressources naturelles et de la structure industrielle irrationnelle. En 2008, 2009 et 2011, l'État a identifié 69 villes typiques épuisées en ressources (comtés, districts) en trois lots. Parmi les 20 villes où les prix des logements sont les plus bas, Hegang, Fuxin, Qitaihe, Shuangyashan, Yichun, Shizuishan et d'autres villes en font partie.
Bien que diverses villes aient entamé une transformation économique ces dernières années, en essayant de se débarrasser de la voie de développement consistant à "compter sur le charbon pour manger du charbon", dans une situation d'accélération des flux de population, qu'il s'agisse des prix des logements ou de la reprise économique, cela peut encore prendre du temps.
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