Résumé: « Trois rural » question a été au centre des préoccupations nationales, dix-neuf grand rapport du groupe indique clairement, approfondir la réforme du système foncier rural. L'amélioration du mécanisme de circulation des terres est un contenu important d'approfondir la réforme du système foncier rural, alors que le mécanisme de formation des prix de transfert des terres en partant du principe que les droits de propriété, de sorte que la propriété foncière est la clé de la réforme du système foncier rural. À l'heure actuelle, la Chine principalement dans les zones rurales, l'accord de transfert des deux côtés de prix indépendant, la demande de terres par des prix de vente, évaluation de l'agence de transfert des terres, les modes gouvernement référence des prix d'orientation 4. mécanisme de prix de transfert des terres rurales chinoises à améliorer des aspects suivants: Premièrement, pour améliorer encore la terre est en effet le bon travail, puis établir une offre foncière unifiée plateforme d'information et de la demande, et enfin la mise en uvre des directives du gouvernement et le prix du marché du mécanisme de formation des prix des terres rurales.
I. introduction
question « trois en milieu rural » a été au centre des préoccupations nationales. 2018 document central a clairement indiqué que favoriser le développement des exploitations familiales, les coopératives, les entreprises, les organismes de services sociaux et de la Communauté de l'industrialisation de l'agriculture, le développement de diverses formes d'exploitation à grande échelle modérée. Le Premier ministre Li Keqiang en 2018 rapport de travail du gouvernement à renvoyer la mise en uvre de la stratégie de revitalisation rurale pour améliorer le système des droits de propriété et de se concentrer sur le marché de la répartition des facteurs. Former un prix de transfert rationnelle des terres est de mettre en uvre ces politiques et de principe condition nécessaire, par conséquent, la réforme agraire de prix de transfert des terres une priorité absolue. Monde recherche montre que lorsque par habitant supérieur à 1000 $ du PIB de la Banque, les droits d'utilisation des terres en milieu rural avec la force motrice fondamentale de la circulation à grande échelle, en 2016 le PIB par habitant de la Chine était 53935 yuans (8568 $ dollars américains), beaucoup plus que la Banque mondiale les normes et les recherches ont souligné que sous la satisfaction de contraintes fondamentaux d'ensemble macro-économiques (plus le PIB par habitant de 1000 $), la mise en uvre saine du système de transfert des droits d'utilisation des terres doit également avoir cinq conditions principales: coefficient Engel de la population rurale de 45% ou moins , la proportion de la production agricole dans la valeur de la production sociale de moins de 10%, les revenus des activités non agricoles dans l'économie rurale de plus de 75%, le nombre de la population active rurale engagés dans le travail non agricole est supérieure à 50%, les cultures de rente structure de plantation dans le secteur agricole a représenté plus de 30% de la surface totale plantée. Dans l'ensemble, la Chine a satisfait à toutes ces conditions, donc, la Chine devrait et peut être en bonne santé et la mise en uvre du système de circulation des terres rurales.
Dans le système actuel, les droits de propriété des terres agricoles chinoises se répartissent en trois domaines - les droits de gestion, les droits contractuels, la propriété. Transfert de terres est en fait le transfert des droits de gestion des terres, est de faire les agriculteurs sous contrat les droits de gestion des terres, les droits contractuels, la propriété des trois pouvoirs divisés pour assurer les droits contractuels des terres agricoles le même principe, les agriculteurs ont contracté la gestion des terres le droit de transférer à d'autres agriculteurs ou des organisations économiques. À l'heure actuelle, le transfert des terres de la Chine à la sous-traitance principale et les formulaires de location. De nombreux chercheurs l'étude montre que par voie terrestre de transfert des terres raisonnables pour rendre la centralisation, est propice au développement des exploitations agricoles à grande échelle, d'améliorer l'efficacité agricole, tout en facilitant le transfert de la force de la main-d'uvre rurale excédentaire, d'élargir les canaux pour les revenus des agriculteurs, d'améliorer le revenu des agriculteurs. Transfert de terres en faveur de la pleine utilisation des terres, est propice à la restructuration agricole et les revenus ruraux (Jiang Wenhua et al, 2001), permet de réduire la perte d'efficacité causée par la division fragmentée () peut améliorer la productivité totale des facteurs des agriculteurs, la promotion de la production agricole a augmenté agriculteurs échelle de production de main-d'uvre aux agriculteurs à grande échelle à l'équipe de production des terres et à forte intensité capitalistique (; ), mais aussi d'améliorer les revenus de négociation de placements, le revenu commercial effets générés et les effets de mise à niveau de sortie marginal ( ). DID modèle à l'aide des données des ménages ruraux à la Mongolie intérieure Erdos Analyse empirique et combinaison de 2000 et 2012, la méthode de l'effet du traitement moyen des données de l'enquête des ménages micro-ferme en utilisant l'effet moyen du traitement et l'analyse de traitement, ont trouvé le transfert des terres peut augmenter de manière significative le niveau de revenu des ménages ruraux. Ont également constaté que l'ajustement plus fréquent des terres rurales, les agriculteurs à utiliser la densité d'engrais organique est plus faible () et surmonter efficacement des ajustements agricoles fréquents de la stratégie fondamentale est d'ouvrir l'utilisation des terres agricoles marché des transferts droit (). la circulation des terres pour promouvoir la production agricole régionale et à l'exploitation à grande échelle (), est propice au développement de la stratégie de revitalisation rurale pour promouvoir diverses formes de travail d'exploitation à grande échelle modérée.
Cependant, les terres rurales La Chine n'a pas formé un mécanisme de prix de transfert raisonnable, de nombreuses zones rurales seront également donné par mu comme le seul prix d'évaluation des indicateurs, ce qui rend le prix de transfert des terres est faible, il est difficile de tenir compte de la valeur scientifique des terres arables. Il y a des agriculteurs dans la ville ou des terrains abandonnés directement donnés à des parents, des amis, la plantation, ce qui rend les droits actuels de gestion contrat de terres prix de transfert subjectif et arbitraire grande, beaucoup de terres et ne réalisaient pas l'ampleur des opérations. Par conséquent, cet article se concentre sur la façon d'améliorer le mécanisme de formation des prix de transfert des terres rurales de la Chine.
En second lieu, le transfert des terres condition sine qua non de la détermination des prix
les droits de propriété clairs est une condition sine qua non pour tout type d'actif ou sous forme de produits de base un prix efficace. En 2011, les services de l'État émis « sur l'accélération de l'enregistrement de la propriété foncière rurale collective du travail de certification », ce qui signifie que le début d'accélérer le développement des terres rurales est en effet le bon travail au niveau de la politique. 2013 a proposé un fichier central, procéder à un enregistrement de la propriété foncière rurale complète des travaux de certification. En 2014, la Chine a commencé une propriété foncière pilote dans les zones rurales. Depuis 2014, le pilote déployé pour mener à bien toute la province, la propriété foncière du pays a fait une percée, le pays devrait travailler de la propriété foncière sera pratiquement achevé d'ici la fin de 2018. la propriété des terres agricoles de la Chine est la somme des droits attachés sur le foncier rural, y compris la propriété, les contrats, les droits de gestion et ainsi de suite. Le soi-disant droit de le faire, est de confirmer la détermination précédente. Selon le système foncier chinois, la propriété foncière rurale village propriété collective, les agriculteurs ont le droit de droits contractuels et de gestion. Terres rurales droit de gestion également en fonction des terres rurales comme la question fondamentale de la propriété foncière. Négociabilité des droits de propriété foncière pour tenir compte de l'augmentation de ses résultats en fonction des facteurs de production apportés, subdivision des droits de propriété foncière pour promouvoir les droits fonciers à réaliser la valeur de l'échange. terres de transfert des terres pour refléter la propriété (dans ce cas, le droit d'exploiter) les droits, les droits de propriété et l'intégrité des terres agricoles est aussi directement liée au droit de gestion des terres agricoles si une bonne circulation. Il est donc nécessaire de clarifier les droits de gestion des contrats de terres respectives questions d'un point de vue juridique, puis afin de déterminer le prix de transfert des terres. Transfert de terres entre agriculteurs susceptibles de provoquer un déclin de la fertilité du sol en vertu du principe des transactions foncières droit incomplètes. contrat des terres claires et des droits de gestion contribueront à améliorer l'efficacité du transfert des terres.
Développement d'un système de contrat de terres rurales de la Chine peut être divisée en trois étapes: la première étape consiste à établir des relations contractuelles des terres rurales. En 1979, la Chine a commencé à mettre en uvre la réforme économique du système de responsabilité contractuelle des ménages ruraux comme le contenu principal. En 1984, la Chine a pratiquement achevé la réforme du système de responsabilité contractuelle des ménages ruraux, a marqué l'établissement formel des relations contractuelles des terres rurales. La deuxième étape est la durée du contrat de territoire étendu de 15 ans à 30 ans. Janvier 1984, l'Etat a publié « sur le travail rural en 1984, » contrats fonciers avant clairement mis devraient normalement être plus de 15 ans. Vers la fin du premier tour de la contractualisation des terres, en Novembre 1993, « le Comité central du PCC, du Conseil d'Etat sur le nombre actuel de mesures politiques dans l'agriculture et le développement économique rural » dans l'ordre proposé de stabiliser les relations contractuelles des terres, pour encourager les agriculteurs à accroître les investissements, améliorer la productivité des terres, dans l'original après la durée du contrat donné expire terres arables, être prolongée de 30 ans sans changement. La troisième étape est les relations contractuelles des terres d'une stabilité à long terme et à long terme. En 2002, le « droit des contrats foncier rural » stipule que l'État protège la relation à long terme et stable du droit des contrats foncier rural, la même année, la révision « loi sur l'agriculture » ont réitéré la garantie relation stable à long terme du droit des contrats foncier rural. les relations contractuelles des terres rurales changement à long terme a été vu dans la référence au « Comité central du PCC sur la réforme rurale et le développement d'un certain nombre de questions importantes, » troisième session plénière du parti a examiné et adopté, il a souligné, donner aux agriculteurs plus pleinement et terre garantie gestion contractuelle, les relations contractuelles des terres existantes restent stables sur le long terme, par la suite, 18 la troisième session plénière du parti a approuvé le « Comité central du PCC sur certaines questions importantes concernant Approfondir globalement la réforme », a présenté à nouveau stables les relations contractuelles des terres rurales et de maintenir à long terme. À la fin de 2018, après la propriété foncière du pays dans le travail rural, les résidents ruraux recevront des bons de souscription de contrats de terres rurales, certificats utilisation des terres résidentielles rurales droit, les certificats de titre, cette fois en termes de propriété et de droits de propriété identifié la propriété foncière rurale est plus clair, ainsi transférer le travail à approfondir les terres rurales pour fournir des garanties institutionnelles. Cependant, en raison de la non encore formé un marché de transfert des terres complet et unifié, la gestion des terres juste prix de diverses façons, l'absence de norme de référence scientifique et raisonnable, ce qui freine l'expansion et améliorer l'efficacité de l'échelle de la circulation des terres en Chine.
Troisièmement, les droits de gestion des terres rurales de la Chine transférer comparaison des prix
À l'heure actuelle, la Chine principalement dans les zones rurales, l'accord de transfert des deux côtés de prix indépendant, la demande de terres par des prix de vente, évaluation de l'agence de transfert des terres, les modes gouvernement référence des prix d'orientation 4.
1. Les deux parties un accord de prix de transfert autonome
Les deux parties un accord de prix de transfert indépendant porte sur le droit de la gestion des terres par le prix de transaction de cession immobilière convenue entre les parties à la forme. Plus précisément, ce sont les agriculteurs de la partie en fonction de leur perception des circonstances spécifiques du transfert des terres et au prix de transfert des terres environnantes de référence donnée sur l'offre foncière, recherchez ce prix sont côté entrée disposés, les deux parties négocient ensuite jusqu'à ce que prix de transfert des terres a accepté et signé le contrat. Cette forme est la principale forme de droits de gestion des terres transfert de la Chine rurale, la plupart transfert de terres rurales est fait dans ce mode. De cette façon, présente les caractéristiques suivantes: Tout d'abord, les deux parties arbitraires circulation est forte, il n'y a pas de relation contractuelle claire. Pour recherche Dali ville Dali, dans la province du Yunnan, par exemple, à partir de 2015, entre les agriculteurs superficie spontanée représente 41% du transfert de terres par la superficie totale de la gestion des terres droit en général aux agriculteurs la tendance principale de la circulation spontanée, gestion des terres juste prix aux agriculteurs indépendants négocient les prix en fonction. Beaucoup n'établissent pas un flux de circulation stable entre les deux parties ne accord verbal d'accord autonome, pas d'accord. D'autre part, la faible efficacité de l'allocation des transferts de terres, le transfert des terres au corps et non les plus productifs. Selon 4727 enquête auprès des ménages a révélé que huit provinces chinoises, la proportion des terres arables transférées aux ménages et zone du village ont représenté des parents et d'autres villageois dans le village de 52,18% et 57,3% respectivement, qui a transféré des parents des comptes de la zone du village ratio était de 21,41%, la proportion de la superficie transférée à d'autres villageois, le village était 35,89%, le prix moyen pour le transfert de terres 400,33 yuans / mu, 9,89 pour cent des ménages considérés comme une raison importante pour laquelle ils ne tournent pas la terre est la baisse des prix. Ainsi, les terres rurales de la Chine principalement confinée entre les agriculteurs et les ménages du village, le prix à la tarification en fonction du protocole indépendant.
prix indépendant peut entraîner des prix de transfert des terres est faible, la raison en est, à cause des contradictions fondamentales des petits agriculteurs et grand marché en Chine rurale, les agriculteurs ont cultivé conduisent à faible revenu, des moyens d'opportunité que les agriculteurs se révèleront les coûts fonciers inférieurs . En outre, les terres rurales avec des informations incomplètes, insuffisantes, les agriculteurs détenant des terres ne peut pas trouver un côté d'entrée acheteur ou l'intention du transfert des agriculteurs des terres ne peut pas trouver la situation plus commune, menant au transfert de terres spontanée entre les agriculteurs voisins. Si le côté d'entrée pour l'utilisateur général, il est également confronté à des contradictions fondamentales des petits agriculteurs et grand marché, augmenter le prix de l'espace n'existe pas, si l'afflux de grande place pour les entreprises agricoles agricoles ou locales, du côté d'entrée a l'avantage de l'acheteur de monopole.
2. Exigences foncières prix de l'offre
Les besoins en terrains Bid Le prix correspond aux terres rurales et les droits de propriété foncière échanger des parties d'évacuation à négocier sur le côté de sortie pour guider la politique des droits de gestion des terres, côté sortie préparer les documents connexes, la demande d'inscription des droits de propriété foncière rurale échange, nous acceptons la décision dans le délai prescrit du public pour les produits des droits de propriété fonciers ruraux échange entrée destiné à deux ou plusieurs parties, par appel d'offres publics de l'enchère électronique, scellée enchère une seule fois, l'évaluation complète, etc., de la direction des droits de propriété des terres rurales échange de soumettre la confirmation, les droits de propriété des terres rurales les organisations Exchange latérales de sortie et côté entrée de la négociation, la signature des contrats droit de gestion des terres.
Dès Avril 2014, la ville de Haicheng, province du Liaoning a pris la tête dans la mise en place des premiers droits de propriété rurale marché commerciaux du Nord-Est, le transfert des terres par la plate-forme d'enchères. Wang Hai sens de la ville en ville pour les responsables du village, par exemple, d'abord par les villageois de communication interne accepté de négocier le prix du transfert des terres, puis soumis au Haicheng intégré les droits de propriété ruraux centre commerciaux de superviser la vente aux enchères. Afin d'améliorer le taux de réussite de la vente aux enchères des terres et le prix de vente, le village surplus collectif avec des terres fertiles et de ne pas participer au transfert de terres à échanger, recueilli les 2480 acres de terres arables en mer urbain rural intégré des droits de propriété Centre d'échange d'enregistrer, ils ont été négociés. Après la publicité Lot, qualification, déterminer le prix de réserve et d'autres procédures, en Avril 2014, Haicheng réalisation de la première foire commerciale de la propriété rurale, 2480 acres de terres arables dans le village de prix officiel final de 1.984.000 yuans chiffre d'affaires, le chiffre d'affaires par acre de terre prix de 700 yuans à 800 yuans, un prix de réserve, et la gamme de prix indépendante Haicheng environ 600-800 yuans. Selon les agriculteurs locaux à introduire des droits de gestion des terres résultant après le transfert du prix de vente supérieur au prix du transfert des ménages privés, plus sûr que l'accord de prix indépendant. Cependant, la vente aux enchères des terres nécessite beaucoup de main-d'uvre, les ressources matérielles et financières, et parfois produire inévitablement invendus, la demande de terres aura également un lecteur malveillant joint une baisse des prix et d'autres questions, qui doivent veiller à ce que le processus de vente aux enchères est juste, l'offre de terrains et de la demande, nous devons maintenir un esprit de contrat. Par conséquent, le transfert des terres prix de vente pour une grande zone d'opérations de transfert des terres, la portée plus limitée.
3. évaluation de l'agence de cession immobilière
Juin 2016, l'ancien ministère de l'Agriculture a publié les « droits de gestion des spécifications d'exploitation du marché foncier rural (Trial) », il a souligné que l'article XI de droit de gestion des terres de partie ou les parties peuvent confier l'entrée de l'agence d'évaluation qualifiée pour le droit de gestion des terres prix de transaction pour l'évaluation. mécanisme d'évaluation de transfert des terres selon la caractéristique des conditions de l'économie dans l'état du nombre de l'emplacement des terres agricoles de la population, superficie des terres agricoles, le climat, l'hydrologie, le sol et les divisions administratives, les revenus, les conditions d'investissement social, l'aménagement du territoire, la politique industrielle et la politique fiscale, sélectionnez méthodes d'évaluation appropriées, les calculs scientifiques.
La création des premières plate-forme d'information de transfert des terres - filets du sol par exemple. mise en place de la dérive du sol du mécanisme « Internet + transfert des terres », le transfert de la terre plate-forme en ligne comme une plate-forme de diffusion de l'information, la libération de l'offre de terrains et d'information à la demande, en même temps mis en place autour du niveau de la ville à se joindre aux entités de forme sous la ligne centre de services commerciaux pour fournir des informations pour vérifier la terre, la terre évaluation des prix, des conseils juridiques et d'autres services et de prendre le mode O2O ( « transfert de terres plateforme de trading en ligne + centre de service sous la ligne entité » mode). Sites en ligne courent le site de streaming, y compris le sol, la distribution des sols, les flux de sol College, la terre d'or 4 parties. marché site du sol Mobilité des offres de terrains, le centre de la circulation, les finances des terres, données sur les terres et des terres. Parmi eux, le marché foncier est principalement responsable de l'information de l'offre et de la demande de terres pour les utilisateurs de choisir, centre de circulation est responsable de l'utilisateur de fournir des services d'arpentage des terres en vertu des lignes de réservation, de financer une partie des terres de la plate-forme de transfert de terres en ligne avec les projets de coopération entreprise bancaires concernés ou d'assurance, principalement responsable de l'utilisateur de fournir des terres prêts et terres d'assurance; terres et les données d'information foncière sont responsables de la collecte et la publication des données relatives au marché national des terres et la dernière politique foncière nationale et la politique agricole. Toutefois, ce prix il y a quelques problèmes. Tout d'abord, la majeure partie de l'organisation intermédiaire est une plate-forme de médiation dirigée par la direction. De nombreuses organisations intermédiaires ne suivent pas les lois qui régissent le fonctionnement de la tarification de l'économie de marché, plus il est d'influer sur les prix de transfert des terres par une intervention sous contrôle du gouvernement ou du gouvernement. Dans la pratique, des facteurs administratifs impliqués dans excessive, affectant la fonction normale des organisations intermédiaires de jeu. En second lieu, les lois et règlements de transfert de terres spécifiquement pour intermédiaire est pas le son, il peut y louer le comportement de recherche du processus de transfert des terres. Troisièmement, le marché des transferts de terres de la Chine est encore à ses débuts, le mécanisme de marché n'est pas parfait, les méthodes d'évaluation ne sont pas normalisés, le nombre insuffisant d'évaluateurs professionnels.
4. Le prix d'orientation du gouvernement
Transfert de terres terres acres qui est l'orientation du gouvernement production agricole production agricole × prix agricoles pérennes - le coût de la production (y compris les coûts de main-d'uvre) = mu transfert de terres prix de réserve de revenus. En même temps, selon le niveau de l'allocation des ressources (caractéristiques du terrain, les infrastructures, les avantages de localisation, etc.) pour déterminer le revenu flottant transfert approprié, le bail foncier dans plus de trois ans, mais aussi selon un niveau de prix variable, déterminer l'ampleur du transfert des terres et des loyers rendements croissants année après année la proportion de flottant. conseils du gouvernement pour promouvoir la terre dans la norme de marché libre et la circulation ordonnée, optimiser l'allocation des ressources foncières dans les zones rurales, afin d'améliorer le niveau de développement de l'agriculture moderne, afin d'assurer un revenu régulier des agriculteurs, l'agriculture développement durable et sain.
Pour Qingbaijiang processus District de fixation des prix de référence d'orientation du gouvernement à titre d'exemple (voir la figure 1). Qingbaijiang par l'appel d'offres Agriculture et des Forêts pour sélectionner une société d'évaluation foncière qualifiés mis en place un groupe de projet, selon les scores premier état classement des toutes les unités des estimations de l'équipe du projet, les limites administratives réelles du classement des terres du village, et selon tous les niveaux terre efficace au sein de l'échantillon, en utilisant la moyenne arithmétique de chaque modèle pour déterminer le niveau de droit contractuel du prix de base.
système de prix est principalement composé de trois parties. Tout d'abord, le classement des terres. Groupe de projet sur la base du classement actuel des terres cultivées, l'unité de classement affinera l'unité de classification, se référer à la norme nationale de « procédures de classement des terres agricoles » et « procédures agricoles d'évaluation des terres », par la méthode modifiée pour déterminer le niveau de la terre . L'équipe du projet pour faire des mises à jour annuelles de surveillance de la qualité naturelle et l'évaluation des résultats de l'indice de surface de la qualité des terres arables comme base de terres rurales classement pour influencer le centre de la ville, le transport commode pour la correction des conditions, combinées avec les données de l'échantillon de commerce régional, homogène territoriale globale déterminer la répartition géographique. Deuxièmement, déterminer le prix de base des droits de gestion des terres rurales. Selon une unité d'évaluation de classement et des terres de la zone homogène en tant que division de la terre de référence, les données arables de transfert des terres collectées Qingbaijiang, en utilisant la méthode de comparaison du marché, l'approche des revenus pour déterminer les échantillons à la terre fixe, et les échantillons de correction des prix des terrains, l'essai, l'abattage finaliser des échantillons qualifiés pour mesurer la prime de référence. L'utilisation à tous les niveaux de prime d'échantillons qualifiés substitué dans la moyenne arithmétique du modèle de référence pour évaluer les niveaux d'autres primes à tous les niveaux pour déterminer le droit contractuel du prix de base. En troisième lieu, l'analyse des tests et le prix de référence de comparaison des droits de gestion des terres rurales. Tout d'abord, l'équipe du projet en utilisant la méthode des multiples de revenu (la méthode de la valeur de production annuelle de plusieurs) examiner l'analyse. Afin de garantir les droits fondamentaux des agriculteurs, des estimations dérivées prix de référence devrait être compatible avec la perception des dispositions cultivées de compensation des terres (2004), « Loi sur l'administration des terres la République de Chine populaire » avant 6-10 expropriation de terres arables pour la valeur de la production annuelle moyenne de trois ans fois la norme. Qingbaijiang sorti du prix de base des droits de gestion des terres point de vue, le rapport de son prix de référence annuel et la valeur de rendement moyen des droits de gestion des terres rurales en 18.67-22.86 fois plus élevé que cette exigence, non seulement pour protéger les intérêts des agriculteurs, mais aussi en ligne avec le marché des transferts de terres tendance changement de prix, par conséquent, l'évaluation Qingbaijiang des résultats du prix de référence des droits de gestion des terres rurales (voir la figure 2) est plus raisonnable, ce prix est révisé tous les deux ans. En second lieu, par rapport au prix de référence des droits de gestion des terres rurales voisines des régions administratives. L'équipe du projet mesurera son prix de référence et Wenjiang, la nouvelle zone de capital prix de référence estimé ont été comparés, respectivement, d'un an, 30 ans, angle illimité 3 ans, la terre de référence comparaison des prix différents niveaux et a constaté que 3 prix entre les districts est pas beaucoup de différence. Dans l'ensemble, les résultats du prix de référence zone Qingbaijiang avec près local au prix réel de la transaction, reflète essentiellement les droits locaux de gestion des terres rurales objectives, des prix raisonnables.
Cependant, dans les zones non encore une réforme complète du système de transfert des terres, l'approche du gouvernement du prix d'orientation peut nuire aux intérêts des agriculteurs. Comme dans certaines régions, le corps des droits de propriété foncière rurale est la propriété collective par les agriculteurs, mais dans le mensonge de fait dans les mains d'un petit nombre de cadres du village. Grassroots organisation autonome qui représente les intérêts des kolkhoziens n'a pas exercé les fonctions de la propriété foncière et ainsi le transfert des terres raisonnable, mais le transfert de terres conformément aux dispositions du gouvernement du canton déraisonnable, comme certains gouvernements de base ou d'un détournement de cadres du village d'abus de pouvoir par la force ou la possession collective la terre, même obligeant les agriculteurs à transférer des terres, en ignorant la transaction position dominante des agriculteurs dans le transfert des terres, couplées avec la division des terres des agriculteurs des trois pouvoirs de sensibilisation pauvres, ce qui dans les règlements déraisonnables cadres du gouvernement herbe-racines ou de village à louer ou à répondre aux plus hauts niveaux du gouvernement et le droit contractuel des agriculteurs de récupérer, de sorte que les prix des terrains sous grave ingérence du gouvernement, ne peut pas atteindre mécanisme de fixation des prix du marché pour décider de la terre, ce qui a grandement endommagé les intérêts des agriculteurs.
En résumé, le marché foncier rural de la Chine avec des différences régionales importantes, il y a une grande différence entre les niveaux de prix et le prix des terres dans les différentes régions. Du point de vue des prix de transaction de transfert des terres, les régions centrales et occidentales ne que la région orientale reçoivent aucune rémunération ou compensation utilisation proportionnelle de la nourriture était sensiblement plus élevée, alors que la région orientale sont beaucoup plus susceptibles d'utiliser la rémunération en espèces, ce qui reflète le développement des imperfections du marché et les contradictions . Informations du point de vue des prix de la dérive du sol libéré (voir la figure 3), la superficie entre les prix de transfert varient considérablement. En général, le prix des facteurs de transfert des terres sont rogner principalement les prix, la zone de circulation, le revenu annuel, la période de circulation, l'emplacement des terres et la qualité des terres, etc. En outre, le transfert des terres de manière a également contribué à différentes parties du facteur prix. À l'heure actuelle, la plupart des régions sont encore les agriculteurs des prix sur la base de consultation indépendante, ce prix est déterminé par le marché, mais en raison de la gestion décentralisée des ménages ruraux ne disposent pas d'un niveau élevé de connaissances et la capacité de négocier, pour les obtenir par le transfert de contrat de gestion des terres et juste prix plus bas, il y a un phénomène de défaillance du marché unique à la Chine et à cause du système de propriété foncière, les agriculteurs font la structure de propriété pas complète, ce qui le marché des groupes vulnérables. Par conséquent, les besoins du gouvernement à assumer la responsabilité de la circulation des terres rurales sur le marché pour maintenir une croissance du marché équitable est insuffisante pour inverser la terre rurale phénomène spontané, aveugle, maintenir un bon fonctionnement du marché et un développement stable, afin de protéger les intérêts des agriculteurs, et le gouvernement ne peut pas être hors-jeu, pas trop intervenir sur le marché, suivre la tarification axée sur le marché, les règles d'intervention du gouvernement, complété, pour former une province du gouvernement (régions autonomes et municipalités) prix de référence d'orientation. Afin de favoriser le développement de nouvelles organisations d'entreprises agricoles, devrait faire la diversification du mode de transfert des terres, aux enchères, les enchères et d'autres façons de transférer des terres de transfert des terres à travers une plate-forme de négociation unique, à la fois pour soutenir le développement de nouvelles entités commerciales agricoles, mais aussi pour protéger les agriculteurs ordinaires intérêts dans ce processus peuvent aussi jouer un nouveau entités commerciales agricoles sur le rôle de premier plan des agriculteurs ordinaires, afin que les agriculteurs sont devenus participants à l'agriculture moderne, les bénéficiaires. Dans l'ensemble, le gouvernement développe le prix de référence du marché des transferts de terres d'orientation, les agriculteurs et les autres acteurs du marché réalisées par la plate-forme d'information de flux de transactions de transfert des terres pour les enchères et la vente aux enchères est la meilleure façon de circulation actuelle des terres rurales chinoises.
Quatrièmement, améliorer les contre-mesures Chine mécanisme de formation rural prix des terres
mécanisme de prix de transfert des terres rurales chinoises devraient prendre des mesures efficaces pour garantir le droit au travail dans l'amélioration de la terre, l'offre de terrains et de la demande d'établir une plate-forme d'information unifiée, l'établissement d'une méthode commune de droit de gestion de la formation des prix des terres rurales et ainsi de suite.
1. Est-ce le bon travail pour améliorer encore la terre
Vous voulez des prix des terres, il faut d'abord évaluer la terre, à condition que l'évaluation est d'établir un son système de droits de propriété rurale, par conséquent, définir l'évaluation de la propriété foncière qui est en effet le bon travail est la base pour le mécanisme de fixation des prix de transfert des terres. L'objectif de la réforme est d'être plus spécifique division de la propriété foncière rurale collective en vertu de la loi, sélectionnez un des représentants de propriété spécifique à effectuer. Principe du système de gestion de base de membres d'uniformité, sont nécessaires pour faire le travail à droite selon une des dispositions de la politique nationale unifiée et des règlements pour mener à bien. En même temps, nous devons suivre les données cadastrales continues et systématiques, suivi des modifications des changements de terres avec précision record en termes de superficie, la qualité, l'utilisation, etc., les changements de collecte de données en temps opportun sont complètes. Pour enquête des premiers en effet le bon travail Dujiangyan Liu Jie Zhen, par exemple, au niveau du village, Liu Jie Zhen, élu par les familles 5-15 sur un village « ancien » composant » conseil « sa fonction de base est le résultat de l'enquête de la maison et la propriété foncière mesurée en revue, en particulier pour une objection des cas difficiles, pour régler le différend, et à la suite de l'examen du plan de travail propriété foncière re-publicité, à travers » Conseil du village « de coordonner et de communiquer répété jusqu'à ce que toutes les parties concernées sont parties prenantes acceptées, ce village a été signalé au gouvernement de faire le bon programme, et les aspects juridiques de la publicité, sans opposition avant la certification officielle. Ainsi, la propriété foncière en Chine rurale à partir d'un des objectifs de politique plus abstraite, le développement par mobilisatrice, enquête auprès des ménages, des mesures sur le terrain, le conseil du village et le public, la publicité légale, la certification et d'autres aspects de la composition du programme opérationnel.
Il est à noter que, en 2018, était de conclure la Chine a contracté la terre est en effet le bon travail de certification d'enregistrement à la fin de 2017, les provinces du pays dans toute la province pour promouvoir le travail a atteint 28, le pilote étendu à 2718 comtés dans tout le pays (régions autonomes et municipalités) 33000 canton (ville) 539000 villages administratifs, la superficie mesurée de 15,2 millions de mu de terres sous contrat, plus de deux terres arables de contrats de famille, est en effet la zone de droite de 11,1 millions de mu, représentant deux familles de contracter la valeur comptable des terres arables 82% de la superficie, du Shandong, Ningxia, Anhui, du Sichuan, du Jiangxi, du Henan, du Shaanxi et d'autres sept provinces (régions) au rapport de l'Etat pratiquement achevé. Dix-neuvième grand rapport du parti, les relations contractuelles des terres restent stables sur le long terme, après l'expiration du second tour de contrat de terrain prolongé de 30 ans, ce qui donne aux acheteurs et aux vendeurs impliqués dans le transfert de terres à manger un réconfort, plus propice à la terre la coordination de l'ajustement approprié de l'utilisation des terres, ainsi que les intérêts des acheteurs et vendeurs de circulation.
2. La mise en place d'une offre foncière unifiée et la plate-forme d'information à la demande
Transfert de terres d'une entreprise de marchandises générales, il est un patrimoine naturel, et non pas comme une marchandise générale pour déterminer le prix en fonction des coûts de production. Dans de nombreux domaines, il existe un autre transfert des terres du village a un autre phénomène déploiement sur des prix, les acheteurs et les vendeurs sont inquiets qu'il y aura des erreurs de prix. En tant que fournisseur de la terre ne peut pas être communiqué en temps opportun de l'information que vous voulez de la terre, et ceux qui ont besoin de terres ne peuvent pas être rapidement et efficacement trouver des terres aptes à participer à l'opération. Un bon fonctionnement des marchés de location de terres peuvent remplacer l'ajustement administratif des terres (), par conséquent, la nécessité d'établir un approvisionnement terrestre dans tout le pays et la plate-forme d'information à la demande, les tendances et l'ampleur des changements de prix dans le transfert des terres et du côté de transfert de l'offre de terrains de terre du côté de la demande, la mise à jour la situation de base et le transfert des prix des terrains et d'autres informations, et une évaluation foncière des courtiers en terres dédié. Cela facilite le transfert de terres pour développer un prix raisonnable, le prix du marché du transfert des terres, le prix de transfert des terres pour résoudre le problème de l'asymétrie d'information. l'offre de terrains et de la demande d'établir une plate-forme d'information unifié pour atteindre l'objectif des agriculteurs que les acteurs du marché de transfert des terres, tout en réduisant l'impact des facteurs administratifs, le transfert des terres pour affaiblir les effets négatifs de l'asymétrie d'information, le mécanisme du marché de jouer un rôle dans le processus de formation des prix de transfert des terres, mieux sauvegarde des revenus des agriculteurs.
En plus de l'échange entre les kolkhoziens internes dans la même organisation, le transfert, les actions de sous-traitance, coopération, autre production agricole organisée en tant que cessionnaire des terres rurales doit transférer le centre commercial dans le pays local. La collecte d'informations de transfert des terres municipales au provincial transfert des terres plateforme de trading en ligne, puis réunis par le provincial transfert des terres à la plate-forme de négociation du réseau national. Intention d'achat peut être vu à travers le transfert des terres de l'information dans la plate-forme de transfert de territoire national de commerce en ligne, si le sens d'une certaine superficie de terres, l'acheteur peut entrer dans la plate-forme de réseau de centres de transfert des terres au commerce dans ce domaine. Les centres régionaux peuvent prendre un accord de transfert des terres à la vente, les enchères, etc., peuvent aussi prendre d'autres moyens prévus par la loi, les règlements et les règles, mais seulement si le prix de la transaction ne peut pas être inférieur au prix de référence de l'orientation du gouvernement, le mouvement a été de faire en sorte que le transfert des terres les intérêts des agriculteurs ne seront pas lésés. En outre, le volume des opérations en fonction de la taille de la décision de transfert des terres municipales est encore gérée par le centre pour le centre de transfert des terres. Parties à la transaction à conclure un droit contractuel d'un contrat foncier rural par le certificat d'identification de transaction de cession immobilière émis par le Centre dans le centre du transfert des terres. Tout au long du processus, supervisé par le groupe des droits de propriété rurale supervision et de gestion commerciaux appartenant centre de transfert des terres pour le transfert des organisations économiques collectives des terres et des agriculteurs des services de transaction sans frais, selon les dispositions des droits applicables à d'autres entités commerciales.
3. établir une méthode commune de droit d'exploitation de la formation des prix des terres rurales
Quand le droit au travail est terminé, après la plate-forme d'information de l'offre et la demande des terres du pays est construit, comment le prix du transfert de terres à la question la plus critique. Comme le marché chinois améliorer temporairement le transfert des terres, il y a beaucoup de transferts de terrains agences d'évaluation des prix dans les différentes agences de notation du marché prendrait des méthodes de calcul différentes, entraînant un écart finale des prix de transfert des terres. Pendant ce temps, selon Wang Jeux d'Asie (2015) à Wuhan, Jingmen, enquête Huanggang a révélé que seulement 10% des ménages confiance intermédiaire de transfert des terres. Par conséquent, à la fois la nécessité d'une intervention gouvernementale appropriée, nous avons besoin de réglementation du marché, afin d'assurer que les intérêts des agriculteurs ne sont pas compromis. Mesures générales des droits de gestion des terres rurales au prix d'un ensemble de forme dirigé le gouvernement de la mise en place de la tendance du développement futur de la Chine évaluation des prix de transfert des terres. Combiné avec la gestion des prix existants de la Chine le droit des terres rurales, la formation d'un gouvernement en améliorant la direction du marché le prix mécanisme global de tarification parfaite. Chengdu est l'un des deuxième lot de la zone pilote de la réforme rurale, le premier à introduire « le droit d'exploiter la zone rurale de l'évaluation des prix des terres Directives techniques (Trial) », zone Qingbaijiang à mettre en uvre les « droits ruraux de gestion des terres, évaluation des prix Chengdu Directives techniques (essai) « et publié une évaluation plus précise des résultats du prix de référence des droits de gestion des terres rurales en Octobre 2017, le prix des méthodes fortes d'évaluation de faisabilité, et une grande fiabilité. En raison des entreprises de niveau d'évaluation existantes de la Chine inégale, par conséquent, peut être une application universelle de sa valeur fiscale un prix de référence par l'orientation du gouvernement pour améliorer le système des droits de gestion des terres rurales d'évaluation Chengdu.
