Des données récentes montrent que depuis la conférence centrale du travail économique en décembre 2015, «Résolution de l'inventaire immobilier», le domaine des logements de matières premières à vendre dans le pays a continué de diminuer, et les données d'inventaire sont tombées au plus bas en 50 ans mois. Les bulles et les problèmes d'inventaire qui étaient auparavant rendus par certains médias semblaient difficiles à résoudre.
Plus tôt, lors de la 84th Lujiazui Reading Conference tenue par l'Institut chinois des finances internationales en Europe chinoise, le professeur Lu Ming, un économiste et l'École d'économie de l'Université de Shanghai Jiaotong, a partagé ses recherches et ses opinions sur les villes chinoises et les prix des maisons.
Si vous se concentrez sur l'économie chinoise, en particulier les sujets auxquels les gens ordinaires prêtent attention, sont la question des prix des logements.
En fait, les prix des logements en Chine sont derrière tout le corps, ce qui implique à la fois des problèmes de logement et des problèmes fonciers. La récente émission de la dette du gouvernement local est également liée au marché du logement, et le jugement sur les futurs prix du logement lui-même est également lié à la façon dont nous comprenons la formation de la dette des gouvernements locaux. Ce sont toutes des questions liées. Certaines choses semblent loin de tout le monde, en fait, c'est à nos côtés, nous avons donc pris le problème des prix des logements en Chine pour partager avec vous.
Problème de décalage de l'espace
J'appelle le titre "Les villes chinoises et les prix des maisons". Tout d'abord, ouvrez Mingyi pour rejeter le point d'abord. Les prix des maisons de la Chine sont le problème de l'inadéquation spatiale. Déliachance de l'espace d'offre et de demande Essence Cette phrase peut être traduite par une version plus populaire, c'est-à-dire sur le marché immobilier chinois, "il n'y a pas d'offre là où il n'y a pas de demande, il n'y a pas de demande d'offre". Pour expliquer cela, je veux faire des peignes de fond plus détaillés pour aider tout le monde à comprendre ce problème.
Tout d'abord, au cours des dix dernières années, la direction du flux de la population de la Chine - j'ai emprunté les mots chinois anciens - "Les gens vont à la place élevée", que signifie la taille? Un meilleur revenu et plus de possibilités d'emploi, la direction du flux de population consiste généralement à aller dans l'est de la Chine et à aller dans les grandes villes. Bien sûr, les grandes villes incluent ici les grandes villes des régions centrales et occidentales.
Cependant, la configuration des terres de mon pays a l'opposé du flux de population. Le pays de notre pays n'est pas privé. Dans un pays comme les États-Unis, les prix des logements à New York sont très chers. Si vous vous imaginez en tant que promoteur immobilier, que ferez-vous lorsque la population américaine coule à New York? Je pense que la réponse est très simple. Faites le tour de New York pour acheter une maison pour construire une maison.
Cependant, en Chine, parce que le terrain n'est pas privé, les paroles officielles des terres urbaines sont appelées «terres de construction», ce qui est indiqué. Cet indicateur est configuré par le gouvernement central. Afin de poursuivre le «développement équilibré» entre les régions et les régions, les indicateurs de terrain de construction depuis 2003 «vont à la place basse», c'est-à-dire plus de configuration pour les villes centrales et occidentales et petites, formant une contradiction -pieople va aller et aller bas.
De cette façon, il y a un phénomène en Chine, et la configuration humaine et la configuration des terres sont déconnectées. Une autre expression appelée L'urbanisation humaine est plus lente que celle du sol Essence Cependant, ce phénomène n'est pas un phénomène national, c'est principalement Coule dans les régions centrales et occidentales et la population. En conséquence, je viens de dire qu'il n'y a pas d'offre à l'endroit où se trouve la demande, et il n'y a pas de demande pour l'offre où il y a l'offre Essence
Les gens vont haut
Tout d'abord, regardons le phénomène de "Les gens vont haut".
Regardons ces deux images en premier, correspondant à 2000 et 2010, respectivement. La couleur la plus sombre de cette image indique que le nombre de populations étrangères dans la région est plus. L'endroit plus sombre est clairement distribué, Le premier épisode est dans la zone côtière, le deuxième épisode est dans de grandes villes Y compris les grandes villes de l'ouest. Je résume pourquoi c'est en deux phrases.
Premièrement, l'économie de l'échelle, les personnes et les entreprises sont concentrées ensemble, une efficacité élevée et un faible coût. Tout le monde sait que vous êtes prêt à ouvrir l'entreprise dans un endroit plus proche des entreprises et des consommateurs en amont et en aval, ou est-il loin des entreprises et des consommateurs en amont et en aval? Il doit être plus efficace ensemble.
Deuxièmement, pourquoi la Chine se développe-t-elle mieux dans les zones côtières? La raison est simple, car les conditions techniques humaines d'aujourd'hui font que le coût du transport en eau utilisé dans le commerce marin est beaucoup plus bas que les autres coûts de transport, bien inférieur à celui du transport ferroviaire et du transport routier. Dans le commerce international, le transport maritime est une manière dominante, permettant aux investissements internationaux et nationaux d'économiser les coûts commerciaux plus proches du littoral.
Icône de flux de population en 2000
Icône de flux de population 2010 2010
La Chine a également une condition unique. On peut dire qu'elle est difficile à placer dans le monde, c'est-à-dire la rivière Yangtze. Tout le monde doit comprendre que la rivière Yangtze est une rivière et une rivière rare au monde qui peuvent être utilisées comme mer. Sa largeur et sa profondeur sont essentiellement la mer. Cet avantage est particulièrement concentré dans les parties inférieures de la rivière Yangtze. Cette condition est placée en Chine, même s'il n'y a aucun moyen de se comparer avec le delta de la rivière Pearl. Pourquoi Shanghai devient-il la plus grande ville de Chine? La raison est simple, et la côte est le long de la rivière Yangtze, donc les conditions sont bonnes.
Si vous n'êtes pas convaincu par l'explication que vous venez de mentionner, vous pouvez vous poser une question. Si la Chine n'a pas besoin d'un bateau avec des pays aujourd'hui, il n'est pas nécessaire de faire du commerce avec des pays du monde. Quelle sera la plus grande ville? Avant la dynastie Tang, la méthode commerciale traditionnelle était chameau et la plus grande ville de Chine était Xi'an. Ces facteurs que je viens de dire ont conduit à toute la direction de la population à l'est et à la grande ville.
Ensuite, où est le problème? Tout le monde sait qu'un grand pays a besoin d'un développement équilibré entre les régions. J'ai expliqué dans une série d'uvres que la compréhension des gens de l'équilibre est la distribution uniforme de l'économie et de la population, et le véritable développement équilibré fait référence à la distribution uniforme des ressources, au développement du développement du développement L'économie dans quelques domaines peut réaliser l'égalisation du revenu par habitant entre les régions et peut prendre en compte l'efficacité et l'équilibre. Je ne montrerai pas cette question pour le moment.
En raison du malentendu de «l'équilibre», les gens estiment que si l'économie est concentrée sur la côte, il n'est pas bon de se concentrer dans les grandes villes. Par conséquent, le gouvernement utilise autant que possible les forces administratives pour disperser la distribution des ressources et pour mettre plus de ressources aux petites et moyennes villes et aux régions centrales et occidentales. Les ressources les plus contrôlées sont les terres. En raison de l'arrière-plan du système foncier chinois, l'approvisionnement foncier de notre pays est soumis à des indicateurs fonciers de construction.
La ligne suivante est donc apparue, qui est la part de l'approvisionnement foncier dans le pays du pays. Cette image montre un type très évident en forme de V. Le point d'inflexion était 2003. À cette époque, le gouvernement a estimé que le "déséquilibre" de l'intervalle régional si appelé de l'économie chinoise était un problème grave. J'espère utiliser le Des ressources qui peuvent être contrôlées pour changer cet état, donc le point d'inflexion apparaît.
Les provinces moyennes et occidentales représentent le ratio d'approvisionnement des terres du pays
Atterrir à l'endroit bas
Avant 2003, la part de l'offre de l'approvisionnement foncier dans les provinces centrales et occidentales a diminué. Ceci est normal parce que la direction du flux de la population est à l'est. Par conséquent, il existe de nombreux endroits avec la population. peu moins de terre. Cependant, après 2003, il a été inversé. Lorsque la population s'est concentrée sur la côte est, la part de l'approvisionnement foncier dans les régions centrales et occidentales augmentait.
Pour rappeler à chacun de faire attention, l'offre terrestre dont je parle ici est le trafic, c'est-à-dire la proportion des régions centrales et occidentales chaque année, et non une accumulation. En d'autres termes, il y a de plus en plus d'actions dans les régions centrales et occidentales de la nouvelle fourniture de terres chaque année. En conséquence, car cette part est réduite de 100%, c'est l'est. Le nombre d'approvisionnement foncière est relativement rétréci. En conséquence, une grave inadéquation de l'offre et de la demande est apparue. Les endroits où la population coulait n'a pas construit de maison, et un grand nombre de maisons ont été construites à l'endroit où la population a coulé.
Que fait la terre? À ce moment-là, les décideurs ont pensé que si vous vous donnez un endroit, vous pouvez construire un parc industriel. Une fois le parc industriel terminé, les travailleurs doivent avoir un endroit où vivre et je peux vous donner le terrain de la maison. Mais ils ignorent le développement économique en fonction des conditions géographiques, c'est-à-dire que j'ai mentionné que les économies d'échelle et l'approche du port ont été mentionnées plus tôt. Résultat La construction de parcs industriels en Chine fleurit aujourd'hui, mais de nombreux parcs industriels dans le Midwest sont vides. J'ai mentionné plus tôt que la construction de parcs industriels devait être soulignée dans le monde entier, mais à quel niveau de construction du parc industriel chinois? Maintenant, chaque comté a plus d'un parc industriel.
Une autre utilisation du terrain est Un grand nombre de nouvelles villes, entraînant une urbanisation des terres plus rapidement que l'urbanisation de la population Essence
Combien de nouvelles villes avons-nous construites dans notre pays? Si les données publiées par la National Development and Reform Commission, près de 3 000 Guangyi New Town, la superficie prévue de plus de 100 000 kilomètres carrés, dont 545 nouvelles villes étroites ont une superficie planifiée de 69 000 kilomètres carrés.
Afin de mieux étudier la construction de la nouvelle ville, j'ai emmené mes étudiants sur Internet pour l'urbanisme dans diverses parties du pays depuis plus d'un an. Selon les données que nous avons collectées, plus de 272 villes dans plus de 280 villes de préfecture à travers le pays ont construit de nouvelles villes. Parmi eux, 458 nouvelles villes avec la planification de données de population s'additionnent pour accueillir 200 millions de personnes.
Il s'agit de statistiques incomplètes. Faisons une hypothèse. Environ 500 nouvelles villes que nous avons collectées peuvent accueillir 200 millions de personnes et environ 3 000 sont construits à l'échelle nationale. Si nos échantillons sont représentatifs, la population de nouvelles villes à travers le pays est de 1,2 milliard. Essence. Si nous supposons que nos nouvelles données de la ville ne sont pas représentatives dans la nouvelle ville du pays, j'ai réduit ces données à 600 millions, ce qui est très conservateur. Quel est ce concept? 600 millions, c'est que vous déplacez tous les agriculteurs chinois dans la ville aujourd'hui, et la maison suffit.
En ce sens, le ministère des Lands et des Ressources a dit un jour que pour autant qu'il le sache, il n'y a aucun problème à la pénurie de logements à travers le pays. Cette phrase a vraiment du sens. Mais c'est Il n'y a pas de problème de pénurie de logements à travers le pays. Où est le problème? Un grand nombre de maisons sont fabriquées dans les régions centrales et occidentales, et la population locale s'écoule toujours.
70%20084
From the perspective of the planned area, in this sample I collected, the average planned area of the new city is more than 100 square kilometers, and the average planned population is 420,000. This is already a big city in Europe and the United États.251020 C'est-à-dire,
Each of the figure below represents a prefecture -level city. The deeper the color, the larger the new city opened here. In 2006, it seemed that there were no obvious rules, and it seemed that many new cities were built in the Yangtze River Delta.
2006km2
2010
2010km2
2014 Immediately I will talk about local government debt. Many people's understanding of the Northeast is that the population outflow is economic decline. In fact, the bigger problem is that the population outflow increases at the same time. As a result, the liabilities of local government ont augmenté.
2014km2
20092008201020132014
GDP Pourquoi?
15
20122013
20122012
20032013
2003
20032003
GDP2003
2003
One group was tightened by the supply of population flow, and the other group was relaxed by the supply of land from the population. I reduced the average housing value of the house price. The zero point on the picture was 2003. At that time the différence.2003
2003
2003
GDP
200320032001
20032003
C'est
Je dis souvent que si vous jugez que les prix des logements sont chers, si j'utilise vraiment les prix des maisons sur le revenu que ce concept, vous jouerez une telle analogie: nous supposons que les fonctionnaires sont la classe moyenne la plus standard. ? Si le prix du logement d'un mois est égal au revenu d'un couple de fonctionnaire, alors 12 mètres carrés par an et 120 mètres carrés en dix ans. Si vous utilisez les prix actuels du logement pour éliminer le revenu familial actuel, le ratio est de 10. Le ratio de revenus des prix des logements est de 8 à 10, et les prix des logements sont très raisonnables dans le monde, et les prix des logements sont donnés comme indiqué lors de l'achat d'une maison en Chine, mais le revenu des résidents a augmenté au fil du temps.
Lorsque l'offre se resserre, les prix des logements sont déterminés par les revenus des personnes qui peuvent se permettre la maison. Pour le dire franchement, si la maison est ouverte, le revenu mensuel peut être abordable. Serrez l'offre de terres, vous pourrez peut-être vous permettre 20 000 revenu mensuels. Serrez l'offre de terres, vous pouvez avoir un revenu mensuel de 50 000 pour vous permettre la maison.
À l'heure actuelle, les prix des logements dans la zone urbaine centrale de Shanghai sont d'environ 80 000 à 100 000. Selon la vérité, je viens de dire, si le revenu mensuel du revenu mensuel du couple est de 40 000, ils peuvent se permettre la maison. Les prix des logements sont déterminés par ceux qui peuvent se permettre la maison, et le dénominateur des prix des logements -ycome est le revenu moyen de tout le monde. Lorsque l'offre de terrains et de logements est resserrée, le ratio de revenus des prix des logements est en hausse, ce qui est une raison si simple.
Tout le monde peut voir que l'offre foncière de la Chine est relativement resserrée par le ratio du prix du logement des logements, et le ratio de revenu des prix des logements du groupe relativement assoupli est en baisse.
Après avoir terminé cela, nous avons regardé en arrière et réfléchis à ce qu'est une bulle, ou pouvons-nous appeler le phénomène de la Chine aujourd'hui comme une bulle?
Avant de répondre à cette question, nous discutons des États-Unis aujourd'hui. Si cette situation est observée aux États-Unis aujourd'hui, par exemple, le ratio de revenus des prix du logement à New York augmente, montrant qu'il y a une bulle et le ratio de revenu Des prix des maisons dans une autre ville tombent en baisse. Que vais-je faire? Achetez une maison lorsque vous tombez, car le prix de la maison est bon marché et les bulles sont petites, vous pouvez vendre la maison à New York. En fin de compte, il n'y a que deux possibilités, soit il y a des bulles dans les deux villes, soit il n'y a pas de bulles dans les deux villes. Cependant, dans un pays d'économie de marché, il n'y aura pas de telle situation. Il y a une ville avec de la mousse, et la mousse devient de plus en plus grande. Il n'y a pas de bulle dans l'autre ville. Idiot.
Deuxièmement, la situation aux États-Unis s'est produite avant la crise financière de 2008, et le marché immobilier semblait avoir une bulle par la suite, donc le prix final de la maison a chuté. Il a été constaté que où est le prix des maisons le plus ferme? C'est New York et San Francisco. Les plus grandes villes des États-Unis et les prix des maisons les plus chers aux États-Unis sont les plus forts des prix des logements, car il y a un soutien à la croissance des revenus et aux entrées de population.
Après avoir compris ce principe, nous utilisons l'économie de marché pour référence. Regardons la Chine. Si le ratio de prix du logement simple est utilisé comme base pour juger la bulle, il y a une bulle sérieuse sur le marché immobilier chinois. Où où est l'endroit? Les pires bulles de Shanghai et de Pékin, alors je veux vous demander. Il y a un groupe de villes en Chine qui ont de la mousse, et les bulles deviennent de plus en plus grandes. Il n'y a pas de mousse dans un autre groupe de villes, et la mousse est devenir de plus en plus petit. Maison? Est-ce parce que les Chinois sont stupides?
Au cours des deux dernières années, en raison de restrictions d'achat strictes dans les villes de première et deuxième plus, les fonds ont été pressés dans les villes de troisième et quatrième. a commencé à contrôler strictement la grande population. J'espère rester à Pékin et à Shanghai, et les parents les encouragent à retourner dans leur ville natale pour acheter une maison. Tier Cities. Il s'agit d'une nouvelle situation au cours des deux dernières années. Mais il y a dix ans, pourquoi avez-vous acheté une maison dans les villes de troisième et quatrième plus que "la mousse a continué de diminuer"?
La deuxième question est que même si la bulle est brisée aux États-Unis, la plus forte est San Francisco et New York, en Chine, la plus grande mousse est Pékin et Shanghai. Comment expliquez-vous? À travers de telles comparaisons internationales et nationales, Si la Chine utilise les prix des maisons pour comparer le montant des bulles, il surestimera sérieusement l'étendue de la mousse sur le marché immobilier. Bien sûr, je ne dis pas que les prix des maisons de la Chine n'ont pas de bulles, Je dis simplement que le problème de base sur le marché immobilier chinois est "l'inadéquation spatiale". Dans ce contexte, même si la mousse existe, J'ai peur que les bulles avec des prix élevés des logements soient faibles, mais il y a des bulles à bas prix des logements.
Dans les statistiques des prix des logements, les maisons vacantes n'ont pas encore été calculées. Lorsque le revenu des prix des logements est comparable, il doit avoir des prix des logements. Un grand nombre de maisons vacantes ne sont pas vendues et ne sont pas en cours de logement. Les bulles des prix du logement en Chine ne se reflètent pas dans les prix élevés des logements, mais que la maison ne peut pas être vendue. C'est pourquoi j'ai fait tant de préparatifs avant de vous dire où les maisons chinoises sont couvertes et comment la population coule. Je veux vous dire ces connaissances de base à comprendre.
Malentendus des prix des maisons chinoises
Après avoir compris ces problèmes, il est facile de comprendre les prix des maisons de la Chine et les politiques correspondantes. Tout d'abord, je dois revoir le malentendu des prix des maisons chinoises. Il y a beaucoup d'opinions populaires.
Premièrement, il y a toujours eu un dicton que les prix des logements en Chine sont trop émis par la monnaie. Si les prix des logements en Chine ne sont qu'un phénomène monétaire, pourquoi ai-je eu la différenciation des prix des maisons en 2003 dont je viens de parler? Pourquoi n'y a-t-il qu'un groupe de villes en augmentation? Et les prix des logements dans un autre ratio ville-revenu ou même diminuer? Maintenant, achetez une restriction, Il est limité aux villes à forte prix du logement. Il n'y a aucune restriction à acheter des villes à bas prix des logements. Comprendre où va l'argent est la clé pour comprendre les prix des maisons chinoises.
Deuxièmement, les gens pensent que les prix des logements sont promus par la demande, en particulier dans le logement. Cette phrase est à la fois bonne et mauvaise. S'il n'y a pas de demande, le prix de la maison ne augmentera pas Essence Cependant, il ne suffit pas de voir la demande. Dans les villes chinoises, de nombreux endroits coulent dans le lieu de la population. Par exemple, je parle de Xi'an, Wuhan et Chengdu plus tôt, et le niveau de revenu dans ces endroits n'est pas faible et la population coule. Pourquoi les prix des maisons ne sont-ils pas trop élevés dans ces endroits? La clé est de combiner l'offre de terres et de logements pour comprendre les différences de prix des logements entre les maisons urbaines Essence
Permettez-moi de vous donner un autre exemple. Sur de nombreux indicateurs, Guangzhou et Shenzhen sont très similaires. Par exemple, l'échelle de la population et le PIB par habitant sont très similaires. Mais depuis longtemps, les prix des maisons de Shenzhen sont chers que Guangzhou. Récemment, cette vague de prix des maisons a augmenté, et Guangzhou a augmenté sans Shenzhen. Si vous regardez l'approvisionnement du fournisseur, vous savez que l'approvisionnement annuel des terres à Guangzhou a longtemps été maintenu à Shenzhen depuis longtemps. Ne dites même pas que la comparaison de la région croisée ne fait que regarder Pékin elle-même. Certaines années d'approvisionnement en terres se sont desserrées, et quelques années sont un peu serrées. S'il y a beaucoup d'offre de terres dans une certaine année, les prix des maisons Montera lentement l'année prochaine.
Troisièmement, certaines personnes disent que les maisons dans les villes de premier plan sont dans l'investissement en raison de l'investissement. Oui, je ne nie pas que la demande d'investissement augmentera la hausse des prix des logements, et les riches du monde achètent une maison à Shanghai. Cependant, ces dernières années, la hausse des prix des logements à Pékin et à Shanghai a augmenté de contrôle strict. Ne dites pas que les étrangers achètent une restriction à la maison et que les Shanghai sont également limités. Comment les gens investissent-ils?
Bien sûr, il existe un autre moyen de divorcer, mais maintenant même le divorce, l'achat d'une maison a été géré. Le gouvernement veut vérifier quand vous vous mariez et comment acheter une maison après le divorce? Mon mari vous donne-t-il? Comment les gens investissent-ils dans des maisons dans les villes de premier plan? Vous pouvez voir les données des transactions de logement, vous pouvez savoir, Dans les premières villes, acheter un grand nombre de maisons est remplacé et vend de petites maisons pour acheter de grandes maisons. Peut-il être appelé la demande d'investissement? C'est simplement améliorer les besoins sexuels.
Parce qu'il n'y a pas toute attention aux facteurs du fournisseur, Lorsque la pénurie de l'offre entraîne une augmentation des prix des logements, la politique contrôle le prix des logements en supprimant la demande. Enfin Même la politique finale est difficile à expliquer. Par exemple, une grande ville a introduit une politique, augmenté le taux d'intérêt du prêt de la première maison et nous avons déclaré que lorsque nous étions libérés, nous avons contrôlé les besoins spéculatifs de la première maison en augmentant le taux d'intérêt du prêt. Dans l'ensemble, les décideurs pensent toujours que les gens ordinaires ne devraient pas acheter de maison. Vous êtes irrationnel lorsque vous achetez une maison et que vous spéculez.
Quatrièmement, il y a un autre disant qu'il est également très populaire. On dit que les prix du logement sont chers en raison des prix des terres coûteux. En raison du financement des terres, parce que les gouvernements locaux vendent des terres à des prix très chers, les prix des maisons sont chers, de sorte que le pain est pas aussi cher que la farine.
Pensez-y calmement, toute la Chine est engagée dans le financement des terres. Comment expliquez-vous que ce financement foncier a fait des prix des maisons à Shanghai et à Pékin, et ne fait pas les prix du logement dans les petites et moyennes villes? Demandez à l'agent immobilier, comment tirer sur le terrain? Selon les attentes futures des prix des logements, ils décident du prix de la vente aux enchères de terres aujourd'hui. Il est possible que le risque de vendre les prix des logements à l'avenir ne soit pas si élevé. Que ferez-vous cela? Pensez à vous calmement.
alors, Il semble qu'il y ait d'abord un prix des terrains, puis des prix du logement. Il semble que les prix élevés des terrains aient affecté les prix élevés du logement. En fait, les attentes des prix futurs du logement déterminent le prix des promoteurs immobiliers aujourd'hui lors de l'achat de terrains. Essence Vous devez connaître cette logique, sinon vous ne pouvez pas expliquer pourquoi vous êtes financière terrestre dans les petites et moyennes villes, et même dans certaines villes de seconde plus, pourquoi n'avez-vous pas de prix de la maison.
La prochaine étape est la question de la bulle immobilière. La raison pour laquelle j'ai dit plus tôt est que lorsque l'offre est courte, l'augmentation des prix n'est pas appelée bulle. Je souligne à nouveau, Je n'ai pas dit qu'il n'y avait pas de bulle dans les prix des maisons de la Chine. Je viens de dire que la hausse des prix des logements causée par la pénurie d'approvisionnement ne s'appelait pas une bulle.
Phénomène étrange sur le marché immobilier
Parce que le problème des prix élevés des logements est du côté de l'offre, je ne veux pas comprendre. Aujourd'hui, grâce aux moyens de contrôler la demande pour résoudre le problème de la pénurie de l'offre, une série de chaos se produira. Permettez-moi d'énumérer ces phénomènes étranges.
La première est que les troisième et quatrième villes plus importantes qui ont été discutées plus tôt comme la sortie de la population augmente. Comment comprenez-vous? Parce que la demande des villes de premier et de deuxième place a été pressée par des politiques dans les villes de troisième et quatrième. Les gens qui achètent une maison dans les villes de troisième et quatrième plus aujourd'hui, si vous n'avez aucun problème à vivre, c'est votre droit. Si vous investissez, ces choses peuvent-elles continuer et vous voulez comprendre.
Les tendances du monde entier sont toutes concentrées par la population, des petites villes aux grandes villes. Ce processus s'est poursuivi dans les pays développés qui ont été achevés dans l'urbanisation. Nous sommes maintenant en développement. Penses-y.
Comment supprimer la demande? Il s'agit d'une variété de restrictions d'achat et de ventes. Afin de faire le prix moyen des maisons, la méthode adoptée est de contrôler la délivrance de certificats de pré-référence. La maison la plus chère du centre-ville n'émet pas. Le certificat de pré-référence de la maison bon marché dans la banlieue est manipulé par manipulation, comme si le prix moyen des maisons avait baissé. Cependant, les maisons vendues aujourd'hui ne sont pas la même maison que le passé. En conséquence, plus les maisons au centre du centre sont contrôlées, plus la demande n'est pas satisfaite.
Le résultat de la restriction des ventes est la pression pour retourner les fonds des sociétés de logement. Certains promoteurs immobiliers (en particulier les petites entreprises) ne sont plus soutenus. Bien que certaines grandes entreprises insistent, mais les fonds ne pourront pas revenir, cela peut conduire à un développement des terres insuffisant et provoquer une insuffisance de l'offre de logements futurs.
Une autre approche consiste à restreindre directement les prix des logements. Une fois le prix restreint, la demande de maisons doit être supérieure à l'offre, de sorte que les promoteurs immobiliers proposent de nombreuses façons. Étant donné que les prix des logements sont contrôlés, d'autres prix apparaîtront certainement sur le marché. La prochaine chose dont je parle est différente dans divers endroits. Certains endroits sont appelés frais d'index, et certains endroits sont appelés les coûts du thé et de l'eau, toutes sortes de noms. Cela signifie qu'en plus de payer les prix des logements maintenant, vous devez payer un indice, qui n'est pas inclus dans les prix des logements.
Dans certains endroits, vous devez payer un paiement complet pour acheter une maison. Quel est le but de réduire les prix des logements? Laissez les personnes à faible revenu achètent une maison. Maintenant, la pratique est que seul le montant total peut acheter une pièce, mais les personnes à faible revenu sont pressées. Le résultat du contrôle direct des prix des logements provoque également la recherche de loyer et la corruption, ou l'argent est entré dans une poche privée, ou le résultat de l'abandon du nombre consiste à secouer la maison aux personnes avec le pouvoir et les relations.
Qu'est-ce qui ne va pas avec la baisse? Les prix des maisons de premier main et des maisons de seconde main sont à l'envers. Une suppression des prix des maisons handicapés, qui est les données des transactions publiques. Il n'a pas calculé le thé et l'eau, les indicateurs et les frais de corruption, et ne l'ont pas mis aux prix des logements. Les prix des logements dans les maisons de deuxième main ne sont pas contrôlés, de sorte que les prix de la maison de la première main et de la deuxième main sont à l'envers. Cela a même conduit les rapports des médias selon lesquels certaines personnes ont emprunté des dizaines de millions de personnes à des parents et amis pour acheter une maison. Tant qu'ils ont fait un profit de millions, c'était beaucoup plus élevé que le rendement des trading d'actions.
Parce qu'il est confondu avec les prix des terrains pour déterminer les prix des logements, et certaines villes ont des prix d'enchères limités sur le marché où les enchères fonciers sont directement vendues aux enchères. En conséquence, les promoteurs immobiliers qui ont participé aux enchères ont augmenté leurs licences pour augmenter le prix au prix le plus élevé au prix le plus élevé, de sorte que quiconque obtient le terrain est déterminé par la loterie. Finalement, les promoteurs immobiliers qui ont finalement obtenu le terrain et ont applaudi les lieux.
Pourquoi? Le phénomène est très simple. Le gouvernement équivalent utilise les revenus qui peuvent être utilisés par l'enchère pour subventionner les promoteurs immobiliers. Le contrôle des prix des terres peut-il vraiment supprimer les prix des maisons? Tout le monde vous a demandé de comprendre que si vous êtes un agent immobilier, le prix que vous obtenez aujourd'hui est supprimé par le gouvernement. L'année prochaine, vous aurez un prix bas du terrain que vous obtenez l'année prochaine. une maison?
Quel est le problème fondamental de cette série de chaos? Problème de décalage de l'espace Le problème des prix élevés des logements causés par l'offre insuffisante de certains endroits est causé par lui, et il est confondu avec les prix élevés des logements. Pourquoi est-ce que je parle des contradictions de se gratter à partir de zéro et d'aller dans des endroits élevés pour aller à un endroit élevé? Si vous ne comprenez que le prix élevé du logement comme la nécessité d'ignorer la demande et d'utiliser la méthode de suppression de la demande de contrôler l'inadéquation spatiale causée par la pénurie d'approvisionnement, bien sûr, il n'y a pas de bon médicament. D'une manière générale, la politique des besoins de gestion a conduit à une série de chaos, et ce qui devrait être fait doit être fait.
Comment guérir les prix élevés des logements?
La question suivante est de savoir comment améliorer le côté de l'offre? première, Pour atténuer la hausse des prix des logements dans les villes de premier ordre et de deuxième place, seule la tendance des entrées de population augmente l'offre de terres Essence Les indicateurs des terrains de construction doivent être liés au nombre de migrants et aux inventaires de logements.
Y a-t-il des terres dans les villes de premier et de deuxième et de seconde plus? Si vous pensez qu'il n'y a pas de terres à Shanghai, veuillez consulter la carte satellite de Shanghai. Un tiers du terrain à Shanghai est maintenant ou des terres agricoles. Comment pouvez-vous dire qu'il n'y a pas de terre? Si vous regardez la planification de Shanghai en 2035, il est dit que le niveau de développement des terres de Shanghai a atteint 45%, ce qui signifie que les terres urbaines grises (terres de construction) à Shanghai sur le tableau sont de 45%. Haute, élevée pour laisser urbain L'expansion affecte l'environnement écologique de Shanghai.
Carte satellite Shanghai
La question est de savoir pourquoi l'intensité de développement des terres de Shanghai est-elle trop élevée, qui se compare? On dit que par rapport aux autres métropoles du monde, le plus élevé ailleurs n'est que de 30%, et l'intensité de développement des terres à Shanghai est trop élevée.
J'ai vu ces données il y a quelques années, et je me suis demandé. Le So-appelé ailleurs dans le monde était là. Pourquoi ne pensais-je pas que l'intensité de développement du développement des terres à Shanghai est plus élevée que les autres? Je suis allé trouver la source de ces données. Enfin, j'ai trouvé un livre un jour et j'ai trouvé la source de ces données. C'était un tableau. Il y avait cinq endroits. Il y avait deux endroits dans le tableau. Il y avait deux données Dans le tableau. Il s'agit d'une population permanente, l'une est l'intensité de développement (c'est-à-dire la proportion de terres de construction à l'exception de la zone de juridiction).
Il n'y a pas de données à New York dans ce tableau, et il n'y a pas de données à Singapour. Je ne sais pas pourquoi. L'intensité de développement de Hong Kong est très faible, 21%, mais environ 70% de Hong Kong est une montagne, ce qui n'est pas comparable dans le dénominateur. Il reste deux données, l'une est Shanghai et l'autre est Tokyo. L'intensité de développement de Shanghai est proche de 50% selon les données de ce tableau, et Tokyo est de 29,4%.
De cette façon, Shanghai semble assez élevé. Où est le problème? Une autre données à Tokyo dans ce tableau est de 13,5 millions de personnes. Quel est ce concept de Tokyo? Ce Tokyo est le concept de Small Tokyo (Tokyo), qui équivaut au concept de Shanghai Center, et Tokyo n'est qu'un tiers de Shanghai. Quel est le concept de 29,4% de l'intensité de développement? C'est le concept du cercle de Tokyo. Le cercle de Tokyo est probablement la zone de Shanghai et Suzhou.
À Shanghai, lorsqu'il y a trop de gens à Shanghai, toute la population de Shanghai est comparée à Tokyo. En fait, par rapport au cercle de Tokyo, la population de ce dernier est de 37 millions. Lorsque les gens disent que la proportion de terres de construction à Shanghai est trop élevée, la terre de Shanghai est comparée au cercle de Tokyo. En fait, cette dernière zone est deux fois plus que Shanghai. On peut voir à quel point la comparaison non scientifique est.
Maintenant, nous venons comparer Shanghai et Tokyo en comparaison. La portée de la figure ci-dessous est probablement le cercle de Tokyo. Tokyo dessine un cercle avec son noyau comme centre. Le rayon de la zone construite est d'environ 50 kilomètres. S'il est au sud, le rayon peut atteindre 70 à 80 kilomètres. Il existe un grand nombre de routes en filet et de transits ferroviaires.
Carte satellite de Tokyo Circle
Ici, nous divisons le cercle métropolitain de Tokyo en plusieurs niveaux. Le premier est la zone centrale de Tokyo, puis à Tokyo. Cela équivaut à un tiers de la zone de Shanghai, puis au cercle de Tokyo, ce qui équivaut à Shanghai et Suzhou.
Avec la définition du concept de Tokyo, l'intensité du développement des terres est inférieure à la baisse, mais dans l'ensemble du cercle de Tokyo, veuillez noter que le cercle de Tokyo comprend de nombreuses montagnes, et son intensité de développement des terres est de 33,56%. Si vous comparez le "Cercle de métropole de Shanghai" potentiel, il équivaut à Shanghai et Suzhou. À l'heure actuelle, l'intensité de développement n'est que de 23,5%. Il y a également une augmentation de 10 points de pourcentage, ce qui peut augmenter l'offre de terres de construction à l'intérieur du Portée de Shanghai et du Canada.
Quel est ce concept? Si la ville se développe du centre à l'extérieur, nous faisons une estimation prudente et augmentons les terres de construction de 1 000 kilomètres carrés dans la juridiction de Shanghai. Avec 500 kilomètres carrés, dans la juridiction de Suzhou. L'approvisionnement actuel augmente de 30%!
En d'autres termes, nous avons comparé de manière inappropriée le cercle de Shanghai et de Tokyo par nous-mêmes, ce qui nous a amenés à limiter l'offre de terres de construction à Shanghai. Et dans les terres de construction à Shanghai, environ la moitié des terres sont des terres industrielles et ne construit pas de logements. De cette façon, l'offre de logements de Shanghai a été considérablement limitée.
Après avoir effacé les principes ci-dessus, tout le monde sait que si l'avenir est conforme à la tendance du flux de la population, L'augmentation de l'approvisionnement en terres des grandes villes (y compris les villes surdimensionnées) du côté de l'offre aidera à former un mécanisme à long terme pour le développement stable et sain de l'immobilier Essence
Première, La quantité totale de terres de construction peut être assouplie et contrôlée, Il n'est pas nécessaire de garder autant de terres agricoles dans le cercle urbain établies dans les grandes villes.
Deuxièmement, dans les terres de construction, La proportion de terres industrielles et de terres commerciales et résidentielles peut être ajustée Maintenant, il y a un grand nombre de densité des terres industrielles trop bas et peuvent se tourner vers la maison.
troisième, Quel rapport dans les terres commerciales et résidentielles peut être ajustée pour l'immobilier commercial et combien de pourcentages peuvent être ajustés pour les maisons Essence Aujourd'hui, il y a de telles situations à Pékin et à Shanghai. L'immobilier commercial est relativement excessif, et le prix des maisons résidentielles est élevée. La réponse de l'économie de marché est de changer l'entreprise. Elle devrait être assouplie.
Quatrièmement, les terres résidentielles peuvent-elles augmenter le ratio de parcelles de l'immeuble? La maison peut-elle être construite un peu plus haut et rendre la maison un peu plus de confession. Si l'offre peut être augmentée sous ces angles, le marché immobilier peut être stable et sain.
Bien que le système foncier chinois soit très unique, tant que les terres ont un marché et un prix, il peut utiliser le gouvernement pour simuler l'économie de marché. Dans des endroits à forte prix du logement, ils peuvent fournir plus de terres de construction et construire plus de maisons. Le problème est le mécanisme à long terme du développement sain du marché immobilier.
Référence des données:
Lecteurs, veuillez vous référer à Lu Ming, "Great Country and Great City", Shanghai People's Publishing House and Century Wenjing, 2016.
Voir: Chang Chen, Lu Ming, 2017, "New Town-Density, Distance and Debt", "Economics (Quarterly)", n ° 16, n ° 4, 1621-1642.
