La nouvelle épidémie de couronne, qui a commencé fin 2019, évolue vers une épidémie mondiale "d'épidémie de 100 ans". En plus de mettre en danger la santé des gens, les virus menacent également l'économie mondiale! Il est impératif de sauver l'économie précaire!
Afin de réduire l'impact de l'épidémie sur l'économie américaine, la Fed a continué de baisser les taux d'intérêt en mars et le taux d'intérêt de référence était pratiquement proche de zéro. La Chine a également réduit ses normes, et récemment 25 provinces et municipalités ont également lancé une "nouvelle infrastructure" cumulée de 50 billions ...
La nouvelle infrastructure peut stimuler la croissance économique, ce qui est certainement bon pour le marché immobilier. Mais il est trop tôt pour dire que c'est le printemps de la résidence. Mingyuanjun estime que 50 billions de yuans de nouvelles infrastructures sont plus bénéfiques pour l'immobilier industriel - bien sûr, c'est également le domaine où de nombreuses sociétés de logement sont impliquées, mais la proportion est relativement faible.
Une nouvelle infrastructure brille en situation d'épidémie
Et c'est la direction future du développement
Besoin urgent de nouveaux porteurs immobiliers industriels
En 2008, le tsunami financier déclenché par la crise des prêts hypothécaires à risque aux États-Unis a balayé le monde, provoquant un impact important sur notre pays, et l'économie était confrontée au risque d'un atterrissage brutal. En réponse à cette crise, la Chine a lancé dix mesures pour accroître encore la demande intérieure et promouvoir une croissance économique stable et rapide en novembre de la même année.
Selon des calculs préliminaires, la mise en uvre de ces dix mesures nécessitera un investissement de 4000 milliards de yuans d'ici fin 2010 ... Après cela, certains médias et personnalités économiques l'interpréteront simplement comme un "plan de 4000 milliards".
Le 4 mars, le Comité permanent du Bureau politique du Comité central du PCC s'est réuni et a souligné qu'il était nécessaire d'augmenter les services de santé publique, d'investir dans les fournitures d'urgence et d'accélérer la construction de nouvelles infrastructures telles que les réseaux 5G et les centres de données. Attention à mobiliser l'enthousiasme de l'investissement privé.
Avant cela, les gouvernements de diverses régions ont lancé des plans d'investissement de dizaines de milliards de milliards au total (à ce jour, ils ont atteint 50000 milliards au total). Celles-ci sont collectivement appelées "nouvelles infrastructures".
Il y a une nette différence entre la nouvelle infrastructure et le plan de relance «4 billions»: premièrement, l'investissement à court terme dans de nouvelles infrastructures est davantage un plan d'investissement futur et un signal pour l'orientation de l'industrie; deuxièmement, l'investissement dans l'infrastructure est axé sur l'infrastructure technologique Les «nouvelles infrastructures» ne saupoudrent pas de nouilles au poivre 3. Les nouvelles infrastructures sont un grand jeu dans le paysage concurrentiel international, et pas seulement une réponse à la crise actuelle.
Qu'est-ce qui est inclus dans la nouvelle infrastructure? Combiné avec l'esprit des réunions de haut niveau, l'opinion dominante considère qu'il existe 7 domaines principaux (comme indiqué dans le tableau ci-dessous). De toute évidence, aucun de ces éléments n'est directement lié à l'immobilier.
Source: Mingyuan Real Estate Research Institute basé sur des informations publiques
Tous ces éléments sont des domaines dont notre pays a un besoin urgent de rattraper le niveau avancé du monde au cours des prochaines années. La certitude est très forte. Cela se voit également dans cette épidémie. Bien que la plupart des industries aient été touchées à des degrés divers, il y a aussi certaines industries qui ont été très peu touchées, comme la logistique intelligente ...
L'application de divers moyens technologiques a non seulement joué un rôle énorme dans la lutte contre l'épidémie, mais a également fourni un soutien important pour une reprise rapide de la production.
La technologie aide les villes à construire leur propre «système immunitaire» (Source: Jiazi Guangnian)
Mais pourquoi parler de bon immobilier industriel? Parce que toute industrie a besoin de transporteurs spatiaux et les industries haut de gamme ont besoin de transporteurs de soutien correspondants. Guotai Junan a divisé la nouvelle infrastructure en quatre niveaux dans un rapport de recherche:
1) Le niveau le plus essentiel: numérique, économie de l'information, à savoir 5G, big data, intelligence artificielle, cloud computing, Internet des objets, blockchain;
2) Le deuxième niveau: transformation électronique et intelligente de l'infrastructure traditionnelle des villes existantes, telles que les villes intelligentes, les transports intelligents et d'autres projets;
3) Le troisième niveau: soutenir les installations pour les nouvelles énergies et les nouveaux matériaux;
4) Le quatrième niveau: compenser les infrastructures de la planche courte, comme le développement des parcs scientifiques et technologiques, le train à grande vitesse interurbain et le train léger qui relient les grappes de villes.
Cette classification est relativement claire, mais la couche la plus externe, c'est-à-dire le quatrième niveau, est simplement considérée comme une infrastructure supplémentaire, qui ne peut pas être qualifiée de nouvelle infrastructure. Mingyuan Jun n'est pas d'accord avec elle.
La "nouvelle infrastructure" de 48 billions est destinée à la haute technologie. De nombreux parcs existants ne peuvent pas transporter ces nouvelles industries et doivent être rénovés, ou ils ne peuvent pas être rénovés. Ils doivent être construits. Cela apporte de nouvelles opportunités à l'immobilier industriel.
Par exemple, tout le monde sait que ProLogis est un immeuble logistique. Il fournit des services aux grandes entreprises automobiles sur le marché principal de la distribution de véhicules et de pièces, mais lorsque Props a constaté que ses clients avaient des besoins en recherche et développement, il a été créé en 2011. Afin de parvenir à la mondialisation, Huanpu construira des centres de R&D technologique et des parcs industriels industriels dans les grandes villes de Chine.
Lorsque ProLogis a découvert que BMW avait besoin d'un centre national de R & D en Chine, Huanpu les a aidés à établir un centre de R & D en Chine et l'a livré à BMW début 2018. La première phase du parc industriel de recherche et développement de Huanpu, où BMW est stationné, est le produit de deuxième génération du parc industriel de Huanpu. L'objectif est de coopérer avec la modernisation industrielle et le renouvellement urbain de Pékin, d'introduire des centres internationaux de R & D de première classe et de promouvoir conjointement les principales capacités de R & D de la Chine. .
Cette demande émergera en grand nombre à mesure que 50 billions de nouveaux investissements dans les infrastructures seront progressivement mis en uvre. Par exemple, la BMW ci-dessus n'était qu'un simple assemblage en Chine, etc., et plus tard pour faire de la recherche et du développement, de la fabrication bas de gamme au haut de gamme. Il en va de même pour la nouvelle infrastructure.
La nouvelle infrastructure est liée au développement économique Le soutien des gouvernements à tous les niveaux est extraordinaire
Bien que le secteur immobilier soit un pilier national, le soutien du gouvernement à l'économie réelle n'a jamais été épargné. La rétroaction au transporteur spatial est le soutien à l'immobilier industriel.
Comme le montre la figure ci-dessous, parmi les plus de 900 milliards de dettes spéciales ajoutées en 2020, l'investissement le plus important concerne les nouvelles infrastructures, tandis que les trois premiers sont la construction de parcs (environ 160 milliards), les transports (environ 150 milliards) et Construction de la ville (environ 100 milliards).
Source: Consultation de Xiaobai Survival
Pourquoi le parc est-il si investi? Parce que quel que soit le type d'industrie haut de gamme, vous avez besoin du parc comme transporteur. C'est pourquoi Mingyuanjun a déclaré plus tôt qu'il n'était pas d'accord avec l'avis de Guotai Junan sur le quatrième niveau de la nouvelle infrastructure - que la construction du parc, l'urbanisme, etc. soient défectueux, et ce sont également de nouvelles infrastructures. À cet égard, les gouvernements de diverses localités sont comme des miroirs.
En outre, Ming Yuanjun estime que ce soutien continuera d'augmenter. L'exemple le plus simple est que la capacité de production quotidienne de masques en Chine n'était que de 20 millions. Fin février, la capacité de production quotidienne dépassait les 100 millions. Sans une chaîne industrielle et des capacités de fabrication solides, cela ne peut pas être réalisé, il suffit de regarder les pays étrangers. Et cette capacité, que ce soit en temps de paix ou en temps extraordinaire, est très importante!
Par conséquent, dès avant la réunion du Politburo du 4 mars, les gouvernements central et local ont publié une série de politiques de soutien pour stabiliser l'économie et promouvoir le développement des industries régionales.
Avant cela, des politiques similaires bénéficieront immédiatement à l'immobilier résidentiel, car une liquidité insuffisante entraînera inévitablement de nombreux fonds contournant ce domaine. Mais avec l'introduction du LPR l'année dernière, cet effet de drainage a été considérablement affaibli. De plus, jusqu'à présent, le ton principal du logement n'est toujours pas réglé. Il y a quelque temps, j'ai essayé d'explorer la ville des 20% d'acompte et j'ai été immédiatement interviewée. De nos jours, divers gouvernements locaux ont un besoin urgent de développer l'économie industrielle pour "se revitaliser après la catastrophe", afin que les opérateurs immobiliers industriels et les demandes de développement économique du gouvernement soient davantage intégrés.
À l'heure actuelle, la "nouvelle infrastructure" est en train de devenir un consensus entre le gouvernement et l'opposition. C'est le moyen le plus simple et le plus efficace de faire face à la situation épidémique et au ralentissement économique. Elle pourrait également être la gagnante de la concurrence et de la réforme et de l'innovation dans les principaux pays sous les frictions commerciales sino-américaines, et non pas "un retour de 4 billions". Reprenez l'ancienne voie. " Dans ce contexte, la logique de fonctionnement de l'immobilier industriel a ouvert la voie à la reconstruction.
Dans ce contexte, les opérateurs immobiliers industriels devraient bénéficier d'un soutien accru. Auparavant, les premiers stades de l'immobilier industriel reposaient principalement sur le remboursement des fonds provenant des ventes résidentielles pour recouvrer les coûts. Cependant, depuis l'année dernière, de nombreuses villes ont adopté des politiques telles que les terrains industriels et les terrains résidentiels ne sont plus regroupés pour la vente.
A cette époque, beaucoup de gens sentaient qu'ils ne s'amusaient plus. A cette époque, Mingyuanjun a souligné que les conditions de restriction de la production de terrains industriels en divers endroits devaient encore favoriser le développement de l'immobilier industriel. De plus, l'impossibilité de fractionner les ventes ne signifie pas qu'elles ne peuvent pas être vendues ou liées à des maisons, mais il existe également des installations commerciales et des appartements, et le prix du terrain à vendre sera également réduit en conséquence.
Sous le vent d'est de la nouvelle infrastructure, l'industrie réelle recevra inévitablement plus de soutien. Par exemple, dans le passé, les opérateurs immobiliers industriels investissaient dans un terrain, mais la partie à valeur ajoutée du terrain était strictement interdite par l'État. Dans l'environnement actuel, cela devrait permettre une percée.
De plus, les moyens de soutien financier seront plus abondants. Parce que le cur de l'immobilier industriel est l'économie industrielle, et le développement des industries nécessite des actifs lourds et des entrées de trésorerie élevées. De plus, dans cette épidémie, les promoteurs immobiliers industriels tournés vers la vente sont généralement confrontés à une pression accrue sur les flux de trésorerie. Les parcs industriels avec plus de propriétés propres sont plus stables dans l'épidémie. D'une part, la gestion des biens du parc et d'autres services ont joué un rôle dans l'épidémie. D'autre part, le flux de trésorerie des biens détenus par le > est plus garanti. 3. Capacité accrue de résister aux risques. Telles que les FPI publiques, est-il possible de se lancer rapidement afin de soutenir le développement industriel?
À l'heure actuelle, la moitié des 100 premières sociétés de logement ont déjà participé à la construction de parcs industriels. À l'avenir, dans le cadre de la rénovation urbaine et de la construction de parcs industriels, la nouvelle infrastructure injectera sûrement plus de vitalité et les sociétés de logement connexes pourront certainement obtenir une part de soupe.
Quels domaines présentent les opportunités les plus révolutionnaires
Le développeur en chef est déjà en action
Ne gaspillez pas chaque crise, le présent est devenu similaire à «alimenter» dans tous les domaines de la vie. Il est vrai que dans chaque crise, l'industrie va décliner et certaines entreprises vont tomber, mais il y aura aussi de nouvelles industries et entreprises en hausse.
Pour les promoteurs immobiliers industriels, l'épidémie a posé des défis majeurs, mais avec l'avènement de dizaines de milliards de nouvelles infrastructures, elle a ouvert une fenêtre de développement.
Alors, quels domaines peuvent être aménagés? Sur la base des opinions des promoteurs immobiliers dans diverses industries, Mingyuanjun estime qu'il existe principalement les éléments suivants:
Par exemple, l'aménagement des parcs biotechnologiques. En réponse à l'énorme explosivité et destructivité de ce nouveau coronavirus, le pays a proposé >. La chaîne de l'industrie biomédicale, y compris la planification et la construction de parcs industriels biomédicaux, en bénéficiera certainement.
Ce sera un avantage politique majeur et une opportunité de marché à long terme et énorme pour les entreprises professionnelles d'investissement et d'exploitation de parcs engagées dans la planification, la planification, la construction de transporteurs, l'opération d'investissement et la réalisation d'incubation de parcs industriels de technologie biomédicale.
En 2018, Huang Qisen a déclaré que le groupe Taihe investira jusqu'à 100 milliards de yuans dans le domaine médical au cours des cinq prochaines années pour devenir le meilleur groupe médical chinois. Après l'épidémie, les gens ont découvert à quel point leur choix était clairvoyant. Avec cette fondation, son avenir peut s'étendre aux domaines immobiliers industriels liés.
Par exemple, la disposition des maisons intelligentes, des bâtiments intelligents et des parcs intelligents. Cette épidémie a gardé plus d'un milliard de personnes à la maison pendant plus d'un mois, donnant aux gens une nouvelle compréhension de la conception des produits résidentiels, et la demande de maisons intelligentes et de communautés intelligentes a explosé. Le développeur a fermé le bureau des ventes pendant longtemps, et a réalisé l'importance du visionnage en réalité virtuelle, etc. Le système logiciel de décoration de la maison VR de la société de décoration a également ouvert de nouvelles opportunités ... Celles-ci sont étroitement liées à l'industrie immobilière.
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En résumé, l'épidémie et la nouvelle infrastructure accéléreront la modernisation des principales industries de l'économie chinoise et du parc. Il y a des industries qui ont profité de cette épidémie et qui accéléreront leur développement à l'avenir, et naturellement il y a des industries qui ont été durement touchées par cette épidémie, principalement les industries manufacturières traditionnelles à faible valeur ajoutée et à forte intensité de main-d'uvre et les services bas de gamme. Ces industries Le déclin du développement est inévitable.
Face à ce compromis, certains projets immobiliers industriels et les principales industries du parc pourraient "survivre au taux d'inoccupation", et il est nécessaire de commencer la mise à niveau des principales industries dès que possible, mais avant cela, les mises à niveau de soutien pertinentes doivent être lancées pour répondre à la forte Les besoins des industries de pointe.
En fait, bon nombre des principaux promoteurs impliqués dans l'immobilier industriel sont déjà en action
Par exemple, le 25 février, GCL-Integrated, un important fabricant national de production de masse de recyclage de plaquettes indépendant, a signé un contrat avec China Fortune, avec un investissement total de 5 milliards de yuans et une production annuelle de 3,6 millions de projets de recyclage de plaquettes installés dans la ville industrielle de Hefei Feidong.
Le 27 février, la ville des sciences de Zhangjiang a organisé une cérémonie de signature et de démarrage de projets clés. Au total, 30 projets sous contrat et 20 projets de démarrage ont été concentrés, impliquant plusieurs domaines tels que les plateformes de recherche et développement innovantes, les circuits intégrés, la biomédecine, l'intelligence artificielle et l'amélioration des fonctions urbaines. L'investissement total dans 50 projets a atteint 36,4 milliards de yuans.
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À cet égard, Yu Dahai, vice-président directeur de Yida Chine, a souligné dans une interview aux médias: les industries traditionnelles ont été grandement affectées par cette épidémie, tandis que la nouvelle génération de technologies de l'information, la fabrication intelligente, la distribution sans pilote, l'éducation et la consommation en ligne, la télémédecine Et d'autres industries émergentes ont montré un fort potentiel de croissance.
Bien sûr, il est indéniable que malgré le vent d'est de 50 billions de yuans de nouvelles infrastructures, le développement de l'immobilier industriel est vaste et il y a des bénédictions politiques, ce n'est toujours pas difficile par rapport au développement résidentiel.
Pour les sociétés de logement, il existe actuellement trois types de développement immobilier industriel: 1. Modèle PPP de développement; 2. Modèle industrie + immobilier, qui est essentiellement un modèle d'achat de terrains industriels; 3. Modèle de parc technologique industriel.
Il n'y a qu'un seul mode et il y en a trois. Mais quel que soit le type, si vous voulez bien faire, le cur peut toujours être une bonne industrie.
Bien sûr, après l'épidémie, avec la bénédiction de la nouvelle infrastructure, il y aura de nouveaux changements. Bien que certaines villes ne vendent plus de terrains résidentiels et industriels en lots, la plupart le font encore.
Étant donné que les parcs industriels sont généralement situés en banlieue, et cette épidémie a fait que tout le monde préfère les logements à faible densité, ces logements ne peuvent être construits qu'en banlieue. En raison des principales zones urbaines des grandes villes, il est difficile d'avoir des parcelles adaptées pour construire des résidences à faible densité. Dans le même temps, l'intégration de l'industrie et de la ville peut réduire considérablement la distance de navettage. Vous pouvez généralement vous rendre au travail à pied ou à vélo. Pendant l'épidémie, vous pouvez réduire les contacts pour éviter l'infection. Peu de gens aiment ce mode de vie. Pour les développeurs, les opportunités sont énormes.
Dans le même temps, ces dernières années, certains nouveaux modèles de profit explorés par les sociétés de logement entrant dans ces domaines devraient être encore amplifiés.
L'immobilier industriel et les parcs industriels comptent généralement deux grands types d'entreprises émergentes liées à leurs principales activités: les services industriels et l'investissement industriel. Parmi eux, les services industriels comprennent principalement la recherche industrielle, l'investissement industriel, le crédit-bail, la gestion immobilière, les services informatiques, les services aux talents, les services d'accostage de politiques, les services industriels d'incubation et d'accélération, les services commerciaux de soutien (restauration, shopping, hôtels), etc. L'activité d'investissement industriel comprend principalement la prise de participation directe, les fonds industriels et les autres activités. Les deux grandes entreprises sont des entreprises à forte valeur ajoutée qui répondent aux caractéristiques de l'industrie des services modernes à l'avenir et constituent la principale source de revenus à moyen et long terme. Par exemple, les revenus des services industriels de Huaxia Happiness ont augmenté d'année en année; Xinghe Industry Group a beaucoup gagné en investissements en actions.
Si les politiques peuvent favoriser l'atterrissage de FPI levées publiquement ou d'autres capitaux similaires peuvent participer, la marge d'expansion de ces modèles est très grande.
