« Il est comme la course de 1000 mètres, en face de 200 mètres pour fonctionner plus lentement, puis se précipita 500 mètres pour aller, le résultat est le même, l'effort physique est pas si grand. » Toujours le style « facile » de Kong Jian Min, conduit KWG a connu une course de longue distance.
Peut-être pour Accumulez, énumérés en 2007, KWG ne bougeait pas rapide, mais avec six ou sept ans de temps préparer le terrain pour la immobilier résidentiel que faire premier format à plusieurs reprises.
Maintenant, pour le développement des vingt-quatre ans, plus de la moitié ont été voir un millier de mètres, la première moitié de l'effort de retenir KWG a également commencé à accélérer, prêt à « sprint » était.
« Les trois prochaines années seront l'épidémie », qui est proposé Kong Jian Min au début 2018 un nouveau plan, puis la force KWG, à la fois en taille et la croissance des ventes ou des efforts d'expansion, ont atteint un sommet cette année-là.
Il est considéré comme « difficile » en 2019, un léger ralentissement du rythme de KWG un peu, mais montrent encore de temps en temps marché foncier libre, acquisitions et joint-venture, le coût d'acquisition banque de terres, de chercher une percée dans les ventes.
Mais l'ampleur du sprint a également apporté des effets secondaires, le taux de croissance composé de revenus a ralenti, la trésorerie d'exploitation pris la peine de traîner dans un ratio d'endettement net négatif en hausse, faible rotation des stocks, etc., il peut aussi devenir KWG.
On peut voir sur KWG de la dernière année en essayant de remédier, les efforts visant à équilibrer le financement de cette corde élastique.
En outre, Kong Jian Min bouche a dit, « est une tâche plus importante, » ou impliquer que KWG a tâtonné la nouvelle direction.
Derrière la hausse des bénéfices
Du point de vue des données dans la première moitié de 2019, KWG sur les revenus, le bénéfice net, les indicateurs de la marge bénéficiaire brute ont doublé, les indicateurs financiers semblent bonnes.
Au 30 Juin, 2019, chiffre d'affaires KWG de 10647000000 yuans, soit une augmentation de 207,4%, l'intérêt du chiffre d'affaires consolidé d'environ 17,11 milliards de yuans, soit une augmentation de 68,7%, le bénéfice brut d'environ 3,731 milliards de yuans, soit une augmentation substantielle de 246,2%; bénéfice net attribuable aux actionnaires de 5,963 milliards de yuans, soit une augmentation de 174,63%.
Source: rapports annuels de l'entreprise, l'indice des avis de finition
Ces données sont beaucoup plus attrayant qu'en 2018, la croissance du chiffre d'affaires est la situation stagnante est améliorée, parce que la marge plus élevée, le résultat net total est resté à un niveau élevé.
Cependant, l'augmentation des bénéfices KWG, en grande partie en raison des propriétés d'investissement dans la période de récolte.
Source: rapports annuels de l'entreprise, l'indice des avis de finition
Vérifiez les gains peuvent être trouvés dans les deux dernières années, la somme des KWG « Autres produits et gains » et « gains de la juste valeur des immeubles de placement » représente une augmentation substantielle de la proportion du bénéfice net, en particulier en 2018 a augmenté de 109,5%. La première moitié de 2019, les deux gains totalisant 4,194 milliards de yuans, soit 70,33%.
Parmi eux, la juste valeur du revenu net des biens d'investissement a enregistré 3.055 milliards de yuans, principalement liés à un certain nombre de liés à la propriété de quartier commercial à louer. En outre, le solde des immeubles de placement est augmente chaque année, principalement en raison de l'expansion au cours des dernières années, la société détient échelle type de propriété.
la croissance de l'immobilier commercial, dans une certaine mesure, aider à maintenir les objectifs de résultat KWG.
« Avec la mise en page du centre commercial, des hôtels et des centres commerciaux dans une des villes de second rang apparence et à l'exploitation, le résultat opérationnel mûrit progressivement et période la récolte devrait croître considérablement au cours des deux prochaines années, le Groupe fournit un flux de trésorerie stable . « Kong Jian Min a dit.
Juste de regarder le premier semestre, le résultat des activités poursuivies a augmenté de 51 pour cent KWG à 1,071 milliards de yuans, matures centres de village de magnolias et hôtel marge bénéficiaire d'exploitation a atteint 50%, la marge opérationnelle maturité bureau a atteint 80%.
En outre, l'ouverture de deux nouveaux centres commerciaux et hôtel quatre auto-marque dans le Guangdong, Hong Kong Bay Area, atterrissant huit bureaux à Guangzhou, Shanghai, Chengdu, Nanning et d'autres villes de première et de deuxième rang sont également forts opérationnels, assurant la stabilité du Groupe revenus en espèces.
En revanche, l'activité principale du développement immobilier au cours des dernières années, KWG réservé la performance du chiffre d'affaires en général, cela est une excellente relation avec la rotation des stocks.
Source: rapports annuels de l'entreprise, l'indice des avis de finition
Du point de vue boursier, les quatre dernières années, l'ampleur des actions KWG tendance générale à la hausse. À la suite de la percée de 55 milliards de 2018, tout en conservant une tendance à la hausse.
l'efficacité du chiffre d'affaires d'inventaire, 2016--2018 année des données ont été 0,16 fois, 0,18 fois et 0,11 fois en 2019, mais encore des performances médiocres. Ceci est principalement dû à l'effort plus grand au cours des dernières années, la société a acquis des terrains et des projets nouvellement acquis reporté pas encore atteint le stade, en même temps, la société a plus de bureau commercial et l'hôtellerie, le ratio chiffre d'affaires total d'actifs est également à un niveau faible, l'actif total de près de trois ans taux de roulement étaient 0,09 fois, 0,09 fois et 0,05 fois.
Pour tenir compte de la pression des indicateurs de « actions / moyenne des comptes à recevoir à l'avance » point de valeur de vue, KWG face à la pression plus grande pour faire fondre. La valeur 2018 de 8,29, soit une baisse de 35,74 pour cent par rapport à 12,90 en 2017, mais encore plus élevé que l'industrie 3/4 chiffres.
D'autre part, la dette KWG a commencé à augmenter, la pression du financement.
Source: rapports annuels de l'entreprise, l'indice des avis de finition
2018, le passif total KWG a augmenté 43,17 pour cent pour atteindre 152,765 milliards de yuans, à la fin de Juin 2019, par 32,01% à 166,608 milliards de yuans, le ratio actif-passif a été 82,43%, un peu plus élevé que 80,71% par rapport à la même période de 2018 augmenter.
Du point de vue constituent des passifs, principalement par la coentreprise, les montants à payer d'autres dettes et charges à payer et la dette portant intérêt constitué. Parmi eux, les joint-ventures et des projets ont augmenté de manière significative, les parties liées continueront à croître, un accord de coentreprise avec des paiements dans le composé près de trois ans le taux de croissance annuel de 35,04%, est en croissance rapide.
Il est à noter que, dans le rapport annuel 2018 a révélé que l'accord de joint venture avec tous les paiements ne sont pas garantis, sans intérêt et n'ont pas fixe termes de fonds de remboursement, la récupération de la stabilité future et l'origine de la partie de l'argent et ne peut être garantie.
Dans l'ensemble, le « pool de capital » KWG largement actuelle par les immeubles de placement à contribuer, en plus de la nécessité de poursuivre la dette a également augmenté. Cependant, les paiements anticipés sont plus abondants et surtout à long terme la dette à la dette basée sur la dette à court terme moins stressant.
Source: rapports annuels de l'entreprise, l'indice des avis de finition
De plus, les flux de trésorerie d'exploitation KWG a été négative pendant trois années consécutives. Le premier semestre 2019, la société a généré des flux de trésorerie provenant des activités opérationnelles pour le -39.090.000.000, cent millions de yuans par rapport à la fin de -22,72 a diminué.
Fonds de corde élastique
Pour KWG, améliorer la rotation des stocks, réduire la dette est la tâche en cours.
Vous voulez sur cent milliards niveau de Kong Jian Min 2019 objectif proposé 85 milliards de chiffre d'affaires, plus de 201820 milliards d'.
Source: rapports annuels de l'entreprise, l'indice des avis de finition
Source: annonces de l'entreprise, vue finition index
On peut voir dans les ventes du premier semestre KWG une « décrochage » dans la seconde moitié pour pousser les produits pour accélérer le rythme de saisir les or neuf noeuds d'argent de dix, les ventes soudaines ont augmenté de 123,6 pour cent sur un an une fois, puis en Novembre a commencé à ralentir, en un seul mois pour compléter le pré la valeur des ventes de 8,631 milliards de yuans.
Décembre, KWG a enregistré une pré-vente est élevé à 9,196 milliards de yuans, soit une augmentation du total cumulatif annuel de 57% pour la vente de 86.11 milliards de yuans.
De la vente de la distribution régionale, Guangzhou comme points forts traditionnels de la région sont encore une contribution exceptionnelle de l'entreprise, il convient de mentionner que, au cours des dernières années, bénéficiant de la mise en page forte à Hangzhou, les intérêts du projet Hangzhou améliorer considérablement le montant des ventes ont représenté, et Guangzhou à égalité pour les grandes entreprises zone source de revenus.
Cependant, le volume des ventes augmente, les ventes proportion des capitaux propres a diminué. Selon 2019 de réelles perspectives de montant des ventes d'actions immobilier chinois index liste TOP100 publié, en 2019 le montant des ventes d'actions KWG était 55520000000 yuans, la proportion d'intérêt d'environ 64,5% en 2018 par rapport à la comptabilisation actions moyenne annuelle d'environ 80% de la forte baisse . De toute évidence, KWG renforce la coopération.
D'autre part, KWG aux mêmes efforts de financement de l'augmentation du temps de demander le financement de la dette à l'étranger, ainsi que le financement « innovant », d'élargir les canaux de financement.
Source: annonces de l'entreprise, vue finition index
Le 11 Mars, KWG a publié les premiers CMBS du marché unique, en particulier 10 milliards actifs immobiliers commerciaux à grande échelle pour soutenir le programme spécial, qui a émis avec succès des obligations en Juillet, le taux d'intérêt de 1,9 milliard $ de 5,3%.
Décembre, moins de la moitié du temps, KWG, une filiale de Guangzhou Hejing appliquée pour deux entreprises un total de 12,5 milliards de la dette. financement Guangzhou Hejing est principalement liée à l'acquisition et la construction de la croissance Guangzhou jours de la dette, alors que la réorganisation des actifs est ajustée dans la KWG de fonds propres et de l'infrastructure pour mener à bien l'intégration des ressources au sein du Groupe.
Pour gérer un pool d'argent, KWG au cours de l'année beaucoup d'efforts.
« Dans le seuil de rentabilité, plus faibles et des marges bénéficiaires, les entreprises doivent prêter attention à la gestion méticuleuse pour améliorer la rentabilité. » CEO KWG Cai Fengjia a dit. A cette fin, KWG et SAP (China) Co., Ltd, IBM ont signé une coopération pour construire des systèmes de gestion numérique de la plate-forme SAP de KWG.
« Sans une gestion méticuleuse, des projets rentables peuvent devenir des projets déficitaires, la plate-forme de gestion numérique intégrée est l'une des plus grande valeur du contrôle des risques opérationnels du Groupe. » La performance finale à tous les processus opérationnels de l'entreprise, ainsi que fonds de l'entreprise pour l'ensemble du groupe à mettre en uvre la marge dynamique de tous les projets, les flux global de trésorerie du groupe, ainsi que toutes les prévisions (de prévision de l'échéancier du projet, prévision de l'aménagement du territoire, les flux de trésorerie prévisions) pour apporter une protection.
tâche plus importante
financement extérieur, KWG la majeure partie de l'action est concentrée en 2019 pour prendre la parole.
Retour à battre la route, il faut ajouter suffisamment de réserves. Selon le calendrier arrière, il se trouve toujours KWG discret depuis 2016 a commencé à charge.
Pour augmenter la mise en page stratégique des efforts des banques de terres dans tout le pays, entrez le nombre de villes est passé de 12 villes à la fin de la fin 2016-2019 de Juin de 38 villes, le nombre de projets est passé de 67 à la fin de 2016 a augmenté à la fin de Juin 2019, 153 . À la fin de Juin, le total de 153 projets de KWG, avec une superficie totale d'environ intérêt à 17,72 millions de mètres carrés de la réserve foncière.
Source: rapports annuels de l'entreprise, l'indice des avis de finition
Juste à partir de 2019, l'acquisition des terres est principalement concentrée dans la première moitié, a ajouté un total de 16 projets, une nouvelle zone de construction total de 1,75 million d'intérêts mètres carrés, si les termes de superficie, dont environ 50% de la nouvelle surface construite d'actions par appel d'enchères Le mode d'acquisition.
Il est intéressant de noter que KWG est plusieurs fois plus de 45% prime aux parcelles concurrentes. En Février, le prix total de 3,7 milliards de choisir Tianhe Huangpu Ville terrains commerciaux et résidentiels, le prix plancher de 37000 / mètre carré, une prime de plus de 45%. La fin de Mars, plus de 497 millions de yuans en concurrence limite Hangzhou Tangqi petit noyau urbain parcelles commerciales et résidentielles une prime de 49,77%. Avril, au total des 301 millions de choix commercial et résidentiel Linhai, une prime de 54,36%. Juin à 1.246.000.000 Zengcheng Licheng Rue Abstrait A19124 Luo Village Homestead, une prime de 45%.
Entrez le nombre de villes et une augmentation substantielle du nombre de projets, qui apportent certains défis aux capacités de gestion de projets inter-régionaux de KWG et solde du capital. banque des terres et des projets de plus en plus, les stocks et les immeubles de placement en plus d'une plus grande échelle, mais aussi une incidence directe sur un certain nombre d'indicateurs financiers, y compris le taux de croissance de la dette, le taux de rotation des actifs est difficile à améliorer, le déclin de la marge brute et ainsi de suite.
En fait, pour atterrir acquire à un prix inférieur, KWG acquis principalement sous la forme de nouveaux projets a commencé à déplacer les fusions et acquisitions de revenus.
De l'obtenir au prix moyen de vue, la société a acquis 2016--2018 nouveau prix plancher du projet ont été 9929 yuans / mètre carré, 8006 yuans / m² et 5411 yuans / mètre carré, par une grande marge. La première moitié de 2019, 16 projets nouvellement acquis zone de construction de capitaux propres de 1,75 millions de mètres carrés, le prix plancher de 7500 yuans / mètre carré, soit parce que les données ont augmenté plusieurs fois par appel d'offres, ainsi d'enchères pour obtenir une prime élevée sol.
Comment réaliser des économies d'échelle et des bénéfices à la main, il est toujours un problème. Visage du goulot d'étranglement de l'industrie, KWG aussi à la recherche d'une nouvelle « sortie ».
2018, « KWG » sera renommé « Groupe KWG », pour ajuster la planification de la mise en page pour ouvrir la voie pour le développement futur.
effet de diversification est en effet reflète dans la performance. A la fin de 2018, le revenu KWG dans le développement immobilier, l'investissement immobilier, l'exploitation hôtelière et la gestion des biens d'environ 6,064 milliards de yuans, 3,79 milliards de yuans, 468 millions de yuans, 566 millions de yuans. Parmi eux, l'investissement immobilier, l'exploitation de l'hôtel, la gestion des biens pour améliorer le chiffre d'affaires de 64,1%, 10,3% et 24,2%, ce qui représente des revenus de développement immobilier de 90,38% en 2017 jusqu'à 81,1%.
Dès la première moitié de 2019, le développement immobilier, l'investissement immobilier, l'exploitation hôtelière et des revenus de gestion immobilière d'environ 9,71 milliards de yuans, 320 millions de yuans, 250 millions de yuans et 363 millions de yuans.
En Août, KWG a effectué un changement de personnel, l'ancien directeur financier a démissionné bureau Xu Jintian directeur général, directeur financier, secrétaire général et en tant que groupe consultatif de haut niveau. À cet égard, Kong Jian Min, a déclaré: « Xu Kaneda ont des tâches plus importantes. »
Vivaces comme le vétéran directeur financier de la société, dans la société d'accélérer la phase de développement se retirer tout à coup, « des tâches plus importantes » ont laissé beaucoup de spéculation et de l'imagination. Certains analystes ont émis l'hypothèse que le spin-off de la propriété, il est entendu que, au 30 Juin, 2019 a pris fin 6 mois, KWG revenus de gestion de la propriété d'environ 3,6 milliards de yuans, soit une augmentation d'environ 43,6%.
« Quelle tâche la plus importante » Oui? Nouvelle année, peut-être KWG donnera une réponse plus définitive.
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Source: Perspectives Réseau Immobilier
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