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introduction

Coté sur les dix premières années, le lac produire une constante Dangdang, et avait un peu de surprise relevés de notes.

Source | titres immobiliers commerciaux (ID: Dtoutiao)

Les analystes de l'industrie | Susan

Informations pour aider | Angie Chen

Figure Head Source | Lake Group

« Nous pensons que le marché est pas nécessairement notre évangile, à la fois bon et mauvais qu'il semble une variété d'entreprises. »

Après 10 ans, jusqu'en 2008, le marché immobilier a été dévasté, pour rattraper le 2009 « renversement du ciel et de la terre, » étudiant haut dans le rapport annuel 2009 du lac laissé cette phrase.

Puis le lac, progresse rapidement, comme un des chevaux sauvages en cours d'exécution dans la prairie. stratégie d'expansion nationale à porter ses fruits, énumérés dans les rafales de Hong Kong, la quantité de surface de vente et une maison de disques fondée 15 ans le meilleur dossier.

Avant l'inscription, l'investisseur a demandé Lac Fondateur: grande ou forte première entreprise à faire en premier? Wu Yajun de réponse nette: Faire en premier long, ne forte, « plus » est un résultat naturel .

Une leçon, Wu Yajun lac a commencé avec un autre « voyage de dix ans », et aujourd'hui (24 Mars) est le jour Jiebang. 2019, les ventes de contrats de Lake Group a augmenté à 20,9% 242,5 milliards de yuans , Le bénéfice net attribuable aux actionnaires 18,34 milliards de yuans , La marge brute était de 33,6%. La marge bénéficiaire de base après impôt de 15,5%.

Au cours de la période considérée, le lac Mall 10, ouvert récemment, l'ouverture du total national de 39 centres commerciaux, les loyers commerciaux en hausse de 31,9% à 4,75 milliards de yuans croissance à magasins comparables de 19%, les ventes des magasins 26.7 milliards de yuans , En hausse de 25%, le trafic passagers journalier moyen annuel de 1,54 millions de passagers, soit une augmentation de 23%.

Sans doute, une liste complète de l'année dixième, le lac produire une constante Dangdang, avec transcription et une petite surprise.

0148 centres commerciaux, 6 milliards pour soutenir le revenu locatif?

Dans la conférence téléphonique, Lake Group, a déclaré en 2020 le nombre de centres commerciaux ouverts en neuf, selon ce calcul, à la fin de cette année, le nombre de centres commerciaux sont l'ouverture tous les 48.

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Pour atteindre cet objectif, en 2019, 4,75 milliards de yuans de revenus locatifs (hors taxes), le taux de croissance pour atteindre 26,3%, ce taux de croissance a été inférieur au taux de croissance au cours des dernières années, une forte probabilité de conformité.

Aujourd'hui (24 Mars), chef de la direction Lake Group Shaoming Xiao a déclaré qu'il sécurisera Lake Business 6 milliards de yuans en 2020 pour compléter le loyer cible + Malgré élevé pendant l'épidémie du montant de la réduction du loyer pour les entreprises, mais il peut aussi être digéré par le des opérations commerciales de suivi.

• 39 Opened centres commerciaux, les revenus locatifs stables

Au cours de la période considérée, l'ouverture du total national de 39 centres commerciaux, centres commerciaux et la zone de construction de 3,77 millions de mètres carrés a été ouvert, le taux d'occupation global de 98,5%. Le trafic passagers journalier moyen annuel de 1,54 millions de passagers, soit une augmentation de 23%.

Regardez le temps d'ouverture, plus de projet de 10 ans a quatre, cinq ans ou plus de 15, à moins d'un an, il y a 10, une répartition plus équilibrée des différentes étapes, sur une période de longue date, vous pouvez ajuster, répondre à l'évolution du marché environnement.

De plus, dans la dernière décennie, le taux de croissance annuel synchrone du lac ont été maintenus au-dessus de 20%, la plus forte hausse en 2015, en hausse de 61,5%, tandis que le taux d'occupation est stable à 95%.

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• ratio locatif de plus de 16%, un loyer plat doit être amélioré

Lac ratio élevé de location reflète la capacité de ses marques haut de gamme, des gammes de produits et l'intensité d'évaluation de la performance des entreprises.

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2016-2019 ans, le lac de ratio locatif était de 16% ou plus, mais moins de 20% de Cade. Et il est intéressant de noter que, Dans l'industrie dans son ensemble, les loyers unique au niveau du lac du niveau médian, ou son positionnement produit (plus centre commercial régional) à propos de .

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• surface totale du bâtiment Xing Yue Hui de 239000 appartement, le loyer représentait 5,9%

À l'heure actuelle, le lac a trois grandes lignes de produits, « Street Heaven » pour la marque de centre commercial régional de nouvelles familles à revenu moyen, « Star Yue Hui », positionnement centre commercial sauvage exquis, la plaque tournante de la qualité de vie, « la maison Yue Hui » , centre de la vie familiale haut de gamme marques.

Yue Hui Star Lake, a été à Shanghai, Chengdu, Pékin, Chongqing, Xi'an, Ningbo, Wuxi et d'autres villes la mise en page, a ouvert une superficie totale de 239.000 mètres carrés.

2019 années fiscale, série Star Lake Yue Hui taux d'occupation global de 98,8%, les revenus locatifs a augmenté de 23 pour cent pour atteindre 2,8 milliards de yuans, soit 2019 centres commerciaux de revenus locatifs ont représenté 5,9%.

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À l'heure actuelle, plus de Lazi Yue Hui étoiles en ligne et les nouvelles villes de premier rang, et Préférence pour la population et le pouvoir d'achat matures évidemment zone . Il est bon de gagner des données d'entreprise, projet Hui Xing Yue autour d'une population résidente de kilomètres, une proportion importante des riches que la moyenne de l'industrie, magasin Xi'an Qujiang, Chongqing Spring-shop est d'atteindre 42,4%, 29,3%.

Sur la base des familles à revenu élevé, étoile Yue Hui des formes montrant Pensions écrasante formats de vente au détail des consommateurs Caractéristiques Qui ont représenté Chongqing commerce Spring étoiles Yue Hui est seulement 2,7%, tout en tenant compte des loisirs et du divertissement jusqu'à 42,8%.

Vanke communauté des affaires similaires Lake est également ancrée dans ses propres grandes zones résidentielles, selon le projet différent de masse corporelle, le changement de forme, de type boîte, blocs décalés distribution.

02 ventes de 10% L'encours de la limite supérieure, Bet à la propriété de maintien « loi de fer »

Shaoming Xiao a dit que l'immobilier commercial est un coût en capital du jeu.

« Notre conscience de l'ampleur, définissez la croissance locative annuelle de 30%, selon l'objectif couru lentement sans problème. », Dit Xiao Shaoming, Lac paiement de 10% de la limite supérieure pour les propriétés de maintien « Nous ne cassera pas ces indicateurs pour assurer la croissance de l'activité stable uniforme. »

Pour cela, le fondateur de Wu Yajun Lake, directeur financier Zhao Yi a également mentionné à plusieurs reprises à plusieurs reprises.

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Si vous appuyez sur la moyenne de l'industrie de 85% des ventes Jours de calcul du ratio en circulation, ainsi que le bénéfice impact des variations de la juste valeur au cours des 10 dernières années, le lac des fonds investis dans l'année d'affaires sous la rubrique « paiement de 10%, » base de la ligne standard.

La mise en place de cette norme, au lieu de chercher l'équilibre des flux de trésorerie au niveau du projet, mais A partir du niveau de l'entreprise des flux de trésorerie sera affecté à l'accumulation d'actifs immobiliers d'investissement . L'avantage est la propriété d'investissement peut être utilisé comme un risque de réservoir, le manque d'échelle pour développer relativement lentement. Dans un tel contexte, le lac est sorti un chemin genre d'affaires indépendant:

• Immobilier commercial, comme une évaluation indépendante des unités d'affaires

L'immobilier commercial est la clé réside dans le succès Que ce soit la société immobilière commerciale comme une unité commerciale distincte , Si les dimensions de l'équipe commerciale d'évaluation immobilière de marquer.

Lake, China Resources, comme dans les centres commerciaux ou hôtels achats Shimao développeurs accomplir quelque chose, le financement de profiter non seulement un avantage de coût, mais aussi dans la gestion de l'immobilier commercial sur le isolé de l'entreprise de développement, Pas solde de flux de trésorerie à court terme du projet sur une courte durée .

En revanche, les défenseurs vont bientôt réaliser l'équilibre des flux de trésorerie, blanc quelques années pour gagner une entreprise de centre commercial, qui détient une partie du taux à long terme de rendement est plus susceptible de baisser, alors que les revenus d'exploitation ne peut aussi aider à réduire les coûts de financement.

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Lake Group, fondé en 2000, à savoir service immobilier commercial, responsable de l'exploitation des projets commerciaux du lac, la promotion de l'investissement et le travail, et avec l'extension continue de l'expansion régionale. Actuellement, le ministère de l'immobilier commercial à travers le pays, à la fois de faire rapport à la personne responsable des entreprises régionales, a également signalé à la personne responsable des activités du groupe.

Lac d'affaires une gestion d'actifs complète et système d'exploitation , Dès le premier jour de prendre, pour faire saillie dans la phase opérationnelle, chaque noeud a un facteur de bruit ou des mécanismes d'évaluation.

À cet égard, l'évaluation de l'immobilier commercial consultant des sources de l'industrie haut rang a déclaré le lac est rare dans l'industrie, résidentiel et commercial se séparera, peuvent être considérés comme des entreprises de publication (il n'y a pas de partage).

Dans indicateur général, les propriétés commerciales couramment utilisé est le taux de rendement Ebitda Rendement , Égal à l'intérêt de la propriété, les impôts, l'amortissement et le bénéfice amortissement / total des biens d'investissement, c'est le type de projet est titulaire d'un taux de rendement annuel sur le résultat opérationnel net, ce qui reflète la capacité opérationnelle de gestion des affaires moléculaire, ce qui reflète le dénominateur du secteur de l'investissement pour les opportunités d'investissement au contrôle et pouvoir de négociation.

titres et gestion Guosheng achats actifs combinent centre, généralement d'accord avec le projet à la fin du troisième EBITDA rendement supérieur à 6% pour les qualifiés, 6,5% étaient en circulation. Ceci est principalement en raison des taux de prêt immobilier commercial à environ 4% à 6%.

Alors que Cade Lake et est utilisé dans le calibre NPI, mais différent en ce que l'excédent brut d'exploitation, moins une légère dépréciation, amortissement, provision, etc., de la même.

Il est entendu que, Lac indicateurs KPI ont rigide, NPI rendement nécessitent généralement plus de 6% . Et une partie du développement intégré des ventes et les sociétés holding, lorsque leur propre évaluation de rendement interne, l'investissement total est non conforme à la valeur comptable comptable, mais selon la société de partage des coûts internes. Il y a un problème avec les normes KPI d'évaluation interne du marché des capitaux est pas ainsi.

Source / Références Le mappage de données / titres de l'immobilier commercial

Comme on peut le voir ci-dessus, Lac centre commercial près de six ans dans les taux de rendement ont été maintenus au-dessus de 6%, et la tendance générale à la hausse . Ceci est dans une certaine mesure a expliqué que Les opérations commerciales et les capacités de gestion des investissements améliorent constamment .

• raison financière, le coût d'emprunt pendant de nombreuses années à moins de 5%

L'échelle et la différenciation, deux sociétés immobilières en Chine chemin de la croissance. L'ancien haut chiffre d'affaires comme le noyau, la popularité se caractérise par une expansion rapide des faibles bénéfices, pour maintenir une croissance élevée, la sécurité financière se détendre la ligne de fond, ce dernier à la stabilité financière au cur, la recherche de haut de gamme, à ralentir le taux d'expansion, des marges bénéficiaires élevées, poursuivre plus ligne conservatrice fond de sécurité financière.

Lac loi de fer qui continuent de réduire les coûts de financement, actuellement ses coûts globaux d'emprunt pour les personnes dans les casernes prix les plus bas , En second lieu seulement aux entreprises centrales de la mer, des ressources en Chine. Shaoming Xiao a dit que le lac n'est pas utilisé dans l'industrie quelques non standard, les développeurs ne faisaient pas le financement avant, ce qui rend le lac depuis de nombreuses années pour maintenir un ratio d'endettement net inférieur à 60%, et les agences de notation reconnues et les marchés financiers.

" Le coût du capital est l'essence même du jeu sur l'immobilier . « Vue sur le lac, Simon (Simon Property), Westfield (Westfield), etc. continuer à faire société immobilière type d'investissement qui est l'une des caractéristiques est d'avoir un faible coût du capital, le retour sur la propriété type d'investissement fait en Chine peut le faire de 6% est déjà un très bon niveau, le coût du capital pour être beaucoup plus faible que ce chiffre peut.

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et Faible coût de financement est commun de référence pour les entreprises d'exploitation, ainsi que l'échelle de gestion pour atteindre le seuil de croissance de la qualité . Relativement environnement à faible industrie des rendements locatifs, Le financement des moyens d'avantage un espace de vie plus large .

• Pas avec la généralisation de la distribution, les performances des partenaires ne sont pas liées à un seul projet

Société immobilière dans le développement d'un projet mis en place une filiale, la gestion comptable projet par la société, qui est la société de projet. Sur cette base, la majorité des sociétés immobilières sont la structure tertiaire, la société, la région (ville) Corporation, la société de projet, la structure organisationnelle est plus complexe.

Ces dernières années, les entreprises régionales se à la liberté est trop grande, il y a des dangers cachés. Si le siège social de la société pour la région de sortir du contrôle ou semi présentés hors de contrôle, les fonctions dites de financement que difficile à atteindre. Toutefois, si les fonctions de financement de la régionalisation, il considérablement augmenter le coût du capital, et la capacité de résister aux risques faibles.

À cet égard, comme l'industrie de financement la moins coûteuse de l'entreprise privée, siège du lac pour la région pour se rendre à une forte capacité de veto, n'a pas voté avec phénomène généralisé.

Lac Nanjing rue Longwan jour

Dans l'ensemble du secteur de l'investissement, le partenariat fond universalisation, la mise en uvre du Lac Plan d'attribution d'actions incitatives .

Avec d'autres entreprises, il est différent, Lake Partners généré à travers les couches de l'élection de convolution , Pas un seul projet d'investissement ne concerne pas l'évaluation avec les acteurs, avec des critères de mandat clair et l'évaluation globale liée à la performance de l'entreprise,.

évaluation indépendante, la raison financière, superposée à un régime d'intéressement des employés flexibles , Lac afin de mettre le pied entre les entreprises de 20 ans, par plusieurs cycles ne sont pas tombés. Bien que les investisseurs croient, le lac en 2015 pour arriver à une taille insuffisante, augmentation du taux d'endettement ne suffit pas, laissez-le raté une chance de cycle de pari.

Mais en termes du lac, le développement durable des entreprises a bondi de plus important que la valeur des gains en capital temporaires, ponctuels importants que les bons opérateurs de gouvernance apprécient.

03 étaient en lice pour le second semestre, TOD a été sur la route

Chine Objet commercial est entré dans la seconde moitié, les premiers Hong Kong entreprises appartenant sur les hauts plateaux, et les marques nationales en compétition ensemble. Acquisition Holding des ressources foncières, l'exploitation et l'utilisation des fonds d'investissement des capacités, le lac a ouvert la troisième décennie du voyage d'affaires.

Sur la base de la circulation le long de la mise en page de piste de la propriété, qui est devenu l'objet d'investissements futurs dans le domaine de l'immobilier . la construction de la propriété peut également suivre Améliorer le portrait de l'utilisation des terres, pour construire la région métropolitaine centrale, des ramifications complexes commerciaux du modèle de développement pour le mode TOD Que le développement du complexe commercial avec axé sur le transport.

Mais le fonctionnement en mode TOD n'est pas simple: les intérêts de la superposition, la nécessité d'un équilibre entre les intérêts des promoteurs, des entreprises ferroviaires et le gouvernement, superposition spatiale, la construction du projet doivent se conformer à la construction du nud de métro, surmonter de nombreuses difficultés techniques, le format overlay, comment coordonner les différents emplacement dans l'espace , placé dans des formats différents.

À cet égard, Lake Group a expliqué cette complexité provoquée par le test. « Chongqing Shapingba Lac années-lumière des projets TOD, station de train à grande vitesse souterraine sept, sept sur le terrain, normalement on fait un modèle de projet commercial nécessite jours dix si nous faisons ce modèle TOD, il faut au moins trois fois l'énergie. »

Chongqing capacité du lac Lightyear pour obtenir le succès souhaité, comment élargir la région du lac pour se rendre à l'avenir, en plus de Chongqing, sont tous les tests.

De plus, ces dernières années, les milieux de l'immobilier commercial doivent discuter de style de jeu actif léger et plus pour la sortie du niveau de gestion du projet. À l'heure actuelle, Lac du modèle asset-light route est de développer , Les partenaires financiers en assumant le rôle des investisseurs.

La fin de l'année 2014, le lac et la société d'investissement des fonds de pension du Canada (OIRPC) mis en place conjointement un investissement conjoint de risque dans le développement de Suzhou Shishan Street Day projet complexe, le suivi des nouveaux projets de coopération ont également progressivement tomber. Lac aux sources, les détenteurs actuels de projets commerciaux Ou en propriété exclusive, opérant principalement à l'avenir n'exclut pas l'introduction d'investisseurs financiers continuent .

Listed dix ans, la voile du lac à travers les vagues, peut être plus de surprises en ce qui concerne l'avenir. 60950000000 yuans en espèces et à la main, il croit toujours: le succès soudain est généralement au moins une décennie plus tôt efforts comme base. Parce que faire des amis de temps, enfin en mesure de venir à l'avant-garde.

Cet article est reproduit avec la permission, le texte et les images appartient à l'auteur original

Réimpression, soumission, a cassé les nouvelles, pour discuter de la coopération

pays 127 centres commerciaux dans les ventes l'année dernière vous a donné « côtelettes » out!

Une fois que l'argent est pas mauvais prix des denrées alimentaires, et enfin à la capitale, « arc » de?

afin de stimuler la consommation, les gouvernements locaux sont également beaucoup d'ennuis

Heure: 6 au 8 mai 2020

Lieu: La Chine Guangzhou Poly World Trade Expo