Tight argent par an: en 2020, l'industrie de l'immobilier chinois a continué à travers le fouillis, un nouveau cycle de marché du cycle de baisse des taux est déjà ouvert. Revenant sur l'année 2019 n'est pas calme, nous devons observer dans une perspective d'affaires et de la pensée.
Voir le vrai jour du réseau immobilier, la cloche Bourse de Shenzhen a sonné la fin de Mars 2019, l'histoire de COFCO Property dessiner un point tournant, Zhou Zheng à Joy Holdings comme le personnage principal, a commencé à décrire un nouveau chapitre.
Ou à la fin de 2018, COFCO la propriété et le plan de restructuration immobilière Joy de la Chine approbation Securities Regulatory Commission, ce qui signifie que 17 mois a duré de restructuration pour approbation finale.
Après 2019, COFCO Property Holdings a changé son nom à la joie, ajuster la structure du personnel, a dévoilé une nouvelle stratégie de marque, la mise en page de planification d'entreprise ...... Cette année, Joy tenant un nouveau départ.
Au cours des 365 derniers jours, Joy Holdings a réalisé une augmentation substantielle de la capitalisation boursière, le ratio de la dette, coûts de financement ont diminué de manière significative, la direction de la société, même appel à «s'efforcer d'atteindre une rupture des ventes d'abonnement de type de service de trois ans milliards » petite cible.
Mais aussi cette année, la concurrence entre les deux plates-formes sur le marché reste à résoudre, comment l'avenir pour parvenir à une voie plus professionnelle, plus axé sur le marché du développement, reste à être difficile.
Services résidentiels longueur de bord
« Dans le passé, deux sociétés cotées en bourse terme, l'investissement est relativement dispersée, le son est difficile de former une force conjointe. »
2019, immobilier COFCO est passé par plusieurs étapes, mais plusieurs étapes ont une chose en commun - Business dispersé.
Depuis 2007, immobilier COFCO est divisé en deux blocs, COFCO Property en charge des activités de développement résidentiel, COFCO Haut-lieu touristique responsable de l'immobilier commercial, en 2011, divisée en COFCO propriété (immobilier résidentiel et industriel), COFCO Terre (Joy ), les affaires de l'hôtel (affaires et centres de villégiature), COFCO Hainan (agences immobiliers), quatre sections du tourisme.
la situation « Quartier du monde » a duré quatre ans, les changements renouvelables COFCO territoire de la propriété.
2014, officiellement divisé en plate-forme liste COFCO Property et Joy City Property deux, l'ancien responsable du développement résidentiel du Groupe d'affaires, qui est responsable pour les affaires et le tourisme.
Aujourd'hui, le temps est venu en 2019, Joy Holdings devient l'immobilier résidentiel d'intégration COFCO et le format immobilier commercial plate-forme complète d'intégration, tandis que la propriété Joy City à l'immobilier commercial deviendra le cur de la plate-forme complexe urbain.
Source: les bénéfices des entreprises, des vues de finition index
« Cash back consolidé Joy en tenant à la fois atteint le chiffre d'affaires élevé développé type de propriété, mais aussi partager des propriétés de maintien apporter revenu stable à long terme et des primes d'appréciation. »
Depuis 2019, les revenus ont augmenté de façon spectaculaire Joy Holdings.
Les données montrent que dans la première moitié, Joy Holdings a enregistré un bénéfice d'exploitation de 18,271 milliards de yuans, dépassant le total annuel de 2018. Plus important encore, la croissance du chiffre d'affaires a également été grandement améliorée, atteignant 102,96 pour cent.
Joy Holdings 18,3 milliards de yuans de chiffre d'affaires, la part des revenus de la vente de biens immobiliers et l'aménagement du territoire plus de 80%, les revenus des immeubles de placement a été 2664000000 yuans, 14,58 pour cent des recettes totales, alors que la direction de l'hôtel, la propriété et d'autres la gestion des recettes et d'autres services fournis par ce qui représente 2,38%, respectivement, 1,25% et 0,39%.
Il est à noter que, après une réorganisation, même si les revenus liés à des immeubles de placement à moyen terme 2019 a augmenté de manière significative à la fin de 2018611-2664 millions de yuans, tout en augmentant le résultat d'exploitation de l'hôtel 434 millions de yuans, mais n'a pas réussi à changer le Camp Joy Holdings trajectoire des fluctuations du revenu.
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Rappelant les données financières historiques, le chiffre d'affaires immobilier est un contributeur majeur à la performance de l'entreprise, mais Joy Holdings ventes résidentielles ont fait preuve d'une croissance lente, de type « escalade ».
En 2014, Joy tenant les ventes commerciales de 10,85 milliards de yuans, suivi de quelques années, la valeur de 30% d'augmentation de grimper, l'année 2018, cette valeur a été enregistrée 39864000000 yuans, soit une augmentation de 52,39%.
Après la réorganisation, Joy Holdings situation des ventes de biens immobiliers a amélioré au premier semestre 2019 enregistré 25398000000 yuans, soit une augmentation de 62,86%.
Des centaines de milliards de ventes dans les centaines de secteur de l'immobilier, détenant plus de 20.000.000.000 Joy d'échelle, d'aller encore loin.
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Seule l'échelle actuelle ne peut pas avoir assez de poids dans l'industrie, par conséquent, 2019 Holdings Joy continuera également de prendre le stockage des céréales, le besoin de se préparer à l'expansion de l'échelle.
Au premier semestre, Joy Holdings a acquis un total de neuf parcelles, d'une superficie totale de la capacité 1,033,800 mètres carrés, Yuefen à nouveau à 7 à -8 Kunming, Taizhou, Jiangmen et Shenyang quatre nouveaux projets, une superficie totale de 1.386.200 mètres carrés capacité . Ce calcul, les huit premiers mois, Joy contrôle des nouvelles réserves foncières a atteint 1,24 fois l'année 2018, ce qui représente pour l'année entière 2017 Qi Cheng.
En Juin 2019, Joy contrôle la valeur d'environ 260 milliards de yuans d'ici la fin du moratoire peut avoir une valeur de 162,4 milliards de yuans.
Prenez pour augmenter en même temps, le coût pour se rendre à Joy Holdings a également diminué. Dans les résultats provisoires de la réunion en Août 2019, la gestion a déclaré la restructuration est terminée, les deux co-liste plate-forme d'accès, effet le financement est évident dans la première moitié de la société se au coût de 5800 yuans / mètre carré, par rapport à la même période de l'année dernière 8000 yuans / mètre carré a diminué de 33%.
la vitesse des ventes résidentielles, du grain stocké d'accélération, la baisse du prix moyen pour se rendre à la réorganisation et de l'intégration deviennent ...... Joy Holdings marche avant « run-up », de sorte que dans les ventes difficile, difficile d'accès, le financement difficile en 2019 sera toujours en mesure de l'avance rapide .
immobilier commercial agressif
Après l'achèvement de la réorganisation, Joy Joy est devenue une filiale de l'immobilier, ce dernier différent « synergie commerciale », l'ancien sera l'immobilier commercial comme la plate-forme de base pour le développement du complexe urbain.
À l'heure actuelle, Joy City Property a créé Joy, grand vent du printemps Yue, les nuages et le centre commercial de la ville trois lignes de produits, supprimer projet de gestion de la production, à la mi-2019, la société détient le centre commercial Joy City a ouvert 10 une petite ville et les nuages d'un projet, des centres commerciaux au total une superficie locative de 870,700 mètres carrés, la première moitié du taux d'occupation moyen de 96%, pour atteindre des revenus locatifs 1601000000 yuans.
En même temps, Joy City Property a en construction et le projet Joy proposé cinq sont situés à Beijing, Chengdu, Chongqing, Wuhan et d'autres villes, la construction du projet proposé au printemps Joy 4, situé à Beijing, Suzhou , Qingdao.
Joy City Property a également suggéré que, dans l'avenir sera un taux annuel de trois à cinq nouveaux projets de croissance en 2020 et nous nous efforçons la mise en page 30 projets commerciaux.
Cependant, entre la taille du trot, Joy City immobilier est tombé dans « le revenu ne pas augmenter les bénéfices » de la situation.
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Selon les données sur les revenus, la mi-2019, Joy City Property a enregistré un chiffre d'affaires de 6,732 milliards de yuans, soit une hausse de 67,2%, mais le bénéfice attribuable aux propriétaires de la Société pour la période était de 877 millions de yuans, en baisse de 48% par rapport à un an plus tôt.
En fait, depuis le début de 2014, le bénéfice net Joy City Property sur montrant une tendance à la baisse, l'exercice, le bénéfice net de 1,673 milliards de yuans, en baisse de 46,3% sur un an, d'ici 2015, ce chiffre continue de baisser 57,54 pour cent, à 726 millions de yuans.
Puis trois ans, Joy City Property bénéfice net est tombé finalement à renverser la situation, et en 2018 ont enregistré 2.103 milliards de yuans l'année, mais la mi-2019, ce chiffre est tombé à nouveau.
Peut-être pour Joy City Property, le revenu ne pas augmenter les bénéfices est d'aller à la dépense qui doit être payé de la course lente. Cette maison vient de subir une importante réorganisation des actifs des entreprises au cours des dernières années de continuer à améliorer la structure financière par le fonds, asset light, la diversification et d'autres moyens.
Jusqu'à présent, un total de trois Joy City Property fonds immobiliers commerciaux, qui sont des fonds de base, fonds de rachat et de rachat des fonds de rénovation urbaine.
2016, Joy et China Life Insurance, CPG, la création de China Life fonds fermé, CPG, China Life Insurance à un prix de 9,289 milliards de yuans acquisition d'une participation de 49% dans six projets immobiliers à Joy.
Il a commencé la joie de son fonds, goûté le « poids combiné » de douceur. 2017, Joy City Property à la coopération avec le gouverneur en conseil, établi conjointement des fonds de rachat nationaux et étrangers, afin de rechercher des opportunités d'acquisition dans des projets immobiliers potentiels nationaux de la Chine, afin d'améliorer sa propre marque phare de Joy « Joy » projets commerciaux ou d'un projet complexe commercial, le montant de l'investissement initial de 114 millions de yuans du Fonds.
Il convient de mentionner que, en Août 2019, le Shanghai Changfeng Joy Joy City Property City et le West Anda Yue conditionnées pour la vente aux droits et intérêts de la fusion Fonds pour l'amélioration.
Le transfert de la propriété laisser la joie de se débarrasser d'un modèle unique de revenus gagner le loyer: d'une part, Joy City Property en tant qu'actionnaires de fonds pour profiter de gains en capital et la valeur future des actifs de revenu au moment de la sortie, d'autre part, que le projet les gestionnaires peuvent facturer des frais de gestion à la partie hébergement.
De plus, en 2018, Joy tenant un capital commun élevé et mis en place mère d'acquisitions de fonds de rénovation urbaine, les deux côtés acquisition du projet de temple du feu de Beijing, et transformé en produit « grand vent de printemps Yue » est le premier projet - Daxing brise du printemps grand Hyatt.
« Les fonds transférés par l'intermédiaire d'une partie des actions, pour accélérer le reflux du capital, l'expansion de l'échelle grâce à l'acquisition de nouvelles réformes, la vitesse sera beaucoup plus rapide que moi. »
Que ce soit « perte de poids » ou « marché » sur le fonds Joy City optimisation du capital de la propriété, en permettant le retour accéléré du capital, non seulement de réduire l'effet de levier, le capital réalisé en boucle fermée, est plus importante extension de la Loi code.
De plus, Joy City en 2019 a également amélioré l'ancienne entreprise, nouvelle expansion des entreprises.
Mai 2019, Joy ses premiers hôtels tenant marque propre à Beijing Grand Hyatt Hôtel Le Joy Hôtel officiellement ouvert, le projet est le Xidan Joy City Apartments d'origine par la mise à niveau afin de créer une entreprise de l'hôtel intégré à service complet expérience unique nouveau mode de scène.
En Août, Joy Holdings Yap Chong Wen Chong parc parc ouvert 031, marque louer appartement grand Yue Yue Yi même jour Joy long Holdings a officiellement publié. Jusqu'à présent, grand Yue Yue Yi total de quatre magasins, dont il y a trois à Shenzhen, Tianjin a un.
Joy Joy Holdings et le rôle de deux plate-forme réelle de la liste immobilier est que le premier seuil après la réorganisation, puis, Joy Holdings sont également confrontés à plus variable.
Capital Variable
Industrie qui se répandait une telle phrase, « le jeu de l'immobilier, est la capitale du jeu », les développeurs trouvent des moyens d'accumuler leur propre capital, les gains overlay.
Joy Holdings comme un « joueur senior » l'année dernière pour atteindre un chiffre d'affaire de capital par la restructuration.
Les données montrent que ces dernières années, Joy a été la valeur la détention d'actifs dans le bas, 2014 a été seulement enregistré 46,311 milliards de yuans, suivi de quelques années, bien que ce chiffre montrant l'étape de croissance, mais n'a pas encore dépassé les 100 milliards de dollars. En même temps, l'actif total de Joy City Property a été en vol stationnaire dans les trois chiffres.
« En intégrant, les deux originaux entreprises ne sont pas trop grande unité ensemble, il y aura une augmentation relativement importante des actifs totaux de la société. » Zhou Zheng a souligné que, après les deux plates-formes à l'intégration du marché, la société va élargir l'ampleur de l'impact sera plus augmenter.
Mi-2019, grâce à la restructuration, les actifs bruts enregistrés Holdings Joy 170.233.000.000 de yuans, soit une augmentation de 78,261 milliards de yuans par rapport à la fin de l'année dernière, soit une augmentation de 99,33%, au troisième trimestre de 2019, cette valeur a été enregistrée 177063000000 yuans .
Source: les bénéfices des entreprises, des vues de finition index
Dans cette « Seule la taille des héros » époque, Joy Holdings a augmenté en massant la restructuration en même temps, plus le financement sera également ouvrir la porte.
La première moitié de 2019, Joy Holdings a recueilli des fonds totalisant 15.867 milliards de yuans de plus que l'an dernier 50% du financement annuel total, cette valeur est de 104% du financement total en 2016, en 201792%.
Au total près de 16 milliards de yuans de fonds entre Joy Holdings a reçu un investissement de trésorerie était de 4,38 milliards, tandis que l'emprunt a atteint 11,836 milliards de yuans, les fonds de la dette question soulevée a atteint 2,349 milliards de yuans, cette valeur est de 1,5 fois la même période l'an dernier.
Source: les bénéfices des entreprises, des vues de finition index
En fait, la restructuration et l'intégration du financement pour les Holdings Joy a apporté beaucoup de bien.
D'une part, la restructuration est terminée, Joy contrôle de la formation de l'architecture « Un contrôle puce rouge » qui permet Joy Holdings en tirant pleinement parti à la fois les marchés de capitaux. Même Zhou Zheng a également mentionné que si Hong Kong est une plate-forme de financement, le financement à Hong Kong, si le marché boursier des actions est une bonne politique de maintenir, prêt à être attribution.
plus abordable d'autre part, que le corps augmente la quantité de rehaussement de crédit, Joy Holdings d'accès des coûts au capital. La première moitié de 2019, Joy City coût de financement moyen de la propriété de 4,58%, tandis que les coûts de financement Joy Holdings, par rapport à 8,85%, ce qui restructure sa valeur importante à apporter.
Mais resserrement global du financement en 2019, Joy guère à l'abri.
Les données montrent que 2016-2018, Joy City Les frais de financement ont enregistré une propriété de 4,31%, 4,28%, 4,39% et 4,58% au premier semestre de 2019 a été près de quatre ans depuis la plus haute valeur.
« Recombinant vraiment bon pour être en mesure d'apporter plusieurs Joy Holdings, mais en 2019 la situation de l'industrie est trop difficile, Joy Holdings sera inévitablement affectée. »
Avec la croissance de la taille, Joy Holdings au cours des dernières années, de plus en plus l'effet de levier. 2018 passif total a augmenté de 94,78 pour cent pour atteindre 124,673 milliards de yuans, le premier semestre 2019, cette valeur a atteint 133,813 milliards de yuans. Au cours de la même période, la société est passif à court terme de 77.457.000.000 de yuans, soit une augmentation de cinq pour cent.
Après la réorganisation, Joy tenue ratio actif-passif et le ratio de la dette nette a légèrement diminué, mais le passif portant intérêt par rapport à la croissance précédente.
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Les données montrent que la mi-2019, les passifs portant intérêt de la société a enregistré un 32190000000 yuans au troisième trimestre a augmenté à 63,655 milliards de yuans, alors que ces dernières années, la dette portant intérêt était seulement d'environ 20 milliards de yuans.
En outre, la mi-2019, Joy tenant la dette à court terme a également augmenté, le montant a atteint 4,593 milliards de yuans. La dette à court terme a augmenté en même temps, les passifs non courants de l'entreprise à moins d'un année a également augmenté à 13,172 milliards de yuans, soit une augmentation de près de 10 milliards de yuans par rapport au début.
Sur la base de la dette à court terme à moins d'un an et une augmentation des passifs non courants, Joy tenant des indicateurs de solvabilité à court terme sur le début d'une tendance à la baisse. Le premier semestre 2019, le ratio de liquidité de la société était de 0,68, comparativement à 0,84 à la fin de 2018 a diminué.
Bien que passifs ont augmenté intrinsèquement liés aux exigences à l'échelle Joy Holdings, mais dans la régulation du marché, Désendettement superposé contexte plus serré de la régulation financière, entendu des voix au sein de l'industrie, et même fait remarquer que il y a un mouvement Joy Holdings « à cheval le mauvais rythme, » le risque.
Cependant, si elle est « en cours d'exécution rapide » ou « pas au rythme de » Joy Holdings après la réorganisation est passée par 365 jours. Longue Mars, Joy Holdings continue de relever les défis de la concurrence dans l'industrie et axée sur le marché.
2019, Joy Holdings par voie d'essayer de renoncer à certaines de ses filiales et des entreprises, et de résoudre progressivement le problème avec la concurrence. Il est rapporté que la société essaimé une série de Pékin COFCO Vanke et Pékin étaient participation de 50% dans Real Estate Development Co., Ltd participation de 100%.
Cette fois-là, le marché va vendre Joy Holdings submergé par l'action en mouvement filiale mauvaise performance « sans défense », mais Joy Holdings estime que les noms de trésorerie sont vendus Pékin « à la concurrence de l'industrie » des engagements.
Les questions de marché, ainsi Joy Holdings par le mélange au changement, réduire progressivement la proportion des capitaux propres dans le groupe alimentaire.
A la fin de 2019, Holdings Joy à un prix de 6,73 yuans / action offre non-publique d'actions à la Taiping Life Insurance Co. et ICBC Credit Suisse Investment Management Co., Ltd, deux objets émis 360,443,001 actions aux fonds de contrepartie de raise 2426000000 yuans. Après l'achèvement de l'augmentation prévue, COFCO et les personnes agissant de concert jeu Ming Yi dilué 75,64 à 69,28 pour cent.
En fait, Zhou Zheng avait mentionné précédemment, après la réorganisation de Joy tenue plus orientée vers le marché, plus professionnel, vous pouvez aussi diversifié changement de mélange, l'introduction du vote de la guerre, la proportion des exploitations appartenant à l'État, mais le plus important actionnaire de statut d'État modifier l'état de la gestion inchangée.
Avec la restructuration des dividendes de développement rapide, d'honorer l'engagement de rivaliser avec l'industrie, l'introduction du vote mixte de guerre du changement ...... Joy Holdings en utilisant une variété de moyens pour atteindre l'échelle rapidement, en termes de ces entreprises centrales, il y a de nombreux défis à venir, comment gagner debout sur le plan commercial, il reste à être difficile.
Source: Perspectives Réseau Immobilier
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