Auteur: New Sir Source: Kung Fu Finance
2020 est vouée à être une année extraordinaire, tous les changements viendront trop soudainement, bouleversant les plans de chacun.
D'une part, il y a la douleur causée par les changements économiques, d'autre part, les prix des logements dans de nombreuses villes ont provoqué un grand incendie en hiver de la capitale, et ils doivent même être éteints par des mesures de régulation.
En Chine, il n'y a pas de marché plus magique que le marché immobilier.
Chaque marché de la ville est différent et la différenciation des promoteurs est devenue plus évidente. L'économie a-t-elle changé le cours, ou est-ce simplement que le marché immobilier est entré dans la prochaine étape.
Le marché est progressivement tombé en trois questions.
Le marché immobilier est-il entré dans une période de gel cette année?
Le marché du neuf réduira-t-il les prix de manière significative?
"Golden Nine et Silver Ten" peuvent-ils être une excellente opportunité pour acheter une maison et acheter le fond?
Acheter ou ne pas acheter, ce problème a recommencé à déranger les gens.
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Le marché immobilier est sombre? NON!
Tout d'abord, regardez la performance globale du marché immobilier, qui peut se résumer en deux mots: la basse saison n'est pas faible et la différenciation s'accentue.
Jetons un coup d'il à "la saison morte n'est pas courte":
Du point de vue du volume des transactions sur le marché immobilier, la tendance générale a montré une tendance à la baisse et un taux de croissance des ventes positif sur un an au cours des huit premiers mois.
À y regarder de plus près, le début d'année était à l'origine une basse saison pour les ventes immobilières. Dans un contexte de transactions relativement atone sur l'ensemble du marché immobilier, l'éclosion de l'épidémie équivaut à une aggravation de la situation et a en effet entraîné une forte baisse du volume des transactions;
Au deuxième trimestre, l'épidémie a été progressivement maîtrisée et le marché immobilier s'est lentement rétabli et s'est rétabli. La libération d'une demande réduite lors de l'épidémie précédente, combinée à la baisse des taux d'intérêt LPR, et le volume des transactions s'est progressivement redressé;
Jusqu'en août, les ventes cumulées de logements commerciaux s'élevaient à 9694,3 milliards de yuans, soit une augmentation de 1,6% d'une année sur l'autre (une baisse de 2,1% de janvier à juillet).
Du point de vue des prix des transactions immobilières, la plupart des villes ont connu une croissance régulière en août.
Parmi les 70 grandes et moyennes villes, 9 villes où le prix de vente des logements commerciaux nouvellement construits a baissé par rapport au mois précédent, et les 61 villes restantes sont restées stables ou ont augmenté. Les villes avec des augmentations plus importantes étaient Huizhou, qui a augmenté de 1,9%, et Yinchuan, qui a augmenté de 1,8%. , Jinzhou a augmenté de 1,4%, Tangshan et Wenzhou ont tous augmenté de 1,3%, Jining a augmenté de 1,2% et Shenyang, Xi'an, Wuxi et Jinhua ont tous augmenté de 1,1%.
Parlons de "différenciation accrue":
Tout d'abord, il se traduit par la différenciation croissante du développement régional et urbain.
À l'origine, en raison de l'influence de divers facteurs tels que la population, les transports et l'économie, la situation actuelle de développement du marché immobilier chinois a toujours été divisée. Cependant, la superposition de politiques monétaires souples et de politiques budgétaires et de crédit sous l'épidémie a rendu cette différenciation encore plus évidente.
Le marché immobilier de certaines villes clés peut rapidement se débarrasser de l'épidémie. Par exemple, la reprise globale du marché régional du delta du Yangtsé est meilleure et le marché foncier est également chaud, comme Hangzhou, Shanghai, Nanjing, Suzhou, Wuxi, Jinhua et d'autres villes;
Certaines villes de premier et de second rang ont également vu des scènes populaires telles que «sold out au début du marché» et «loterie de 10000 personnes».
Derrière cet enthousiasme local, en raison des différences de dotations en ressources, certaines villes petites et moyennes manquent de soutien économique sous l'impact de l'épidémie, et la sortie de talents est grave, et le marché immobilier est également confronté au dilemme de la morosité. Par exemple, les transactions dans des villes comme Chongqing et Fuzhou ont considérablement chuté.
L'autre type de différenciation est la différenciation entre les sociétés immobilières.
Selon les données publiées par le Zhongzhi Research Institute, au cours des 8 premiers mois de 2020, il y a 19 super camps avec plus de 100 milliards de yuans, et le taux de croissance moyen des ventes est de 3,7%; il y a 26 sociétés immobilières dans le camp de 50 à 100 milliards, et le taux de croissance moyen des ventes est 5,5%.
Il y a 34 entreprises dans le camp des 20-50 milliards, avec un taux de croissance moyen des ventes de 6,4%; 51 entreprises dans le camp des 10-20 milliards, avec un taux de croissance des ventes de 1,3%, et un total de 24 entreprises dans le quatrième camp. La valeur moyenne était de 7,32 milliards, soit une baisse de 8,3% d'une année sur l'autre.
Dans la situation épidémique, les grandes sociétés immobilières ont une plus grande capacité à rassembler des ressources, à saisir les occasions de partager les risques et à augmenter les ventes grâce à des modèles de marketing en ligne innovants pour réaliser une croissance des ventes.
Les données de vente des sociétés immobilières peuvent être claires en un coup d'il, et le taux de croissance des ventes des grandes sociétés immobilières revient d'abord au positif.
Pour les petites et moyennes sociétés immobilières, une fois que l'impact de l'épidémie fait face à de faibles ventes et que les flux de trésorerie sont bloqués, cela peut être un coup fatal. À l'avenir, davantage de sociétés immobilières pourraient être éliminées dans la concurrence du marché.
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Le prix d'une nouvelle maison sera-t-il réduit? NON!
Récemment, il n'y a rien de plus accrocheur que l'événement "Hengda National Real Estate 30% Discount".
Cet incident a résonné chez tout le monde. Une question est-elle vraiment aussi puissante que la promotion? La deuxième question est que tout le monde est plus concerné en interne. La réponse de suivi apportée par cet incident, par exemple si cela va inciter d'autres entreprises à commencer également à réduire les prix, puis déclencher une vague de baisses de prix dans l'ensemble du secteur?
Les choses ne sont pas aussi simples que nous l'avons vu.
Tout d'abord, les promotions à rabais des grandes sociétés immobilières ont toujours été enthousiastes. En 2019, la société immobilière a lancé «532 biens immobiliers dans tout le pays, vente flash 7,8%».
En février 2020, une réduction nationale de 25% a également été proposée. Cependant, il y a eu de nombreuses rumeurs sur Evergrande récemment. Peut-être que cette remise de 30% est une vraie remise. Vous pouvez faire attention à l'immobilier dans votre ville, et il peut y avoir des opportunités de fuites.
Les trois lignes rouges sur Internet seront mises en uvre le 1er janvier 2021, que les rumeurs soient vraies ou fausses, mais lattitude du régulateur à légard du contrôle du financement des sociétés immobilières est claire. À lavenir, en partant du principe que le financement est limité, les sociétés immobilières ne peuvent quaccélérer Les ventes rapportent de l'argent pour le développement durable.
Dans le cas de taux d'endettement élevés des sociétés immobilières, si les sociétés immobilières ne peuvent pas retirer de liquidités par des ventes rapides, la rupture de la chaîne du capital est absolument fatale pour l'entreprise.
Alors, les remises et promotions des grandes sociétés immobilières provoqueront-elles une forte baisse des prix dans l'industrie? pas nécessairement!
Le niveau politique met l'accent sur le développement régulier du secteur immobilier. Bien qu'il insiste sur la limitation de la hausse des prix de l'immobilier, il n'espère pas une forte baisse des prix. Après tout, la baisse provoquera également des troubles et la panique. Le meilleur résultat est de la contrôler dans une certaine fourchette.
Bien qu'au niveau de l'industrie, l'objectif de toutes les entreprises soit de supprimer rapidement le retour de liquidités, mais toutes les entreprises n'espèrent pas promouvoir les ventes par des réductions de prix.Après tout, les bénéfices sont également très importants.
Ce qui est cruel, c'est que les baisses de prix peuvent ne pas être en mesure de résoudre efficacement le problème actuel de la déménagement. Au contraire, les développeurs peuvent tomber dans une guerre des prix anxieuse. Certains développeurs peuvent même avoir un impact négatif sur le financement en raison de la réduction des actifs.
Au début de l'épidémie, Evergrande a pris les devants en prenant la réduction de 75%, ce qui a incité le marché à suivre de près. Maintenant qu'Evergrande a lancé une stratégie de réduction de 30%, la nouvelle est tombée sur le marché et a disparu, et les sociétés immobilières du Henan ont tenu une réunion de haut niveau pour annoncer qu'elles ne baisseraient pas les prix.
La réduction des prix est une arme à double tranchant. Ce n'est pas un dernier recours et ne sera pas utilisée facilement. La co-augmentation pacifique de l'échelle et du profit est la plus grande poursuite à l'heure actuelle.
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Jin Jiu Yin 10 va réapparaître? NON!
2020 est une année spéciale. Il n'y a pas de conclusion définitive sur la finesse des "Golden Nine, Silver and Ten". La majeure partie du mois de septembre est passée. En fait, on peut voir une ou deux choses à partir des performances de certaines villes.
Depuis juillet, de nombreuses villes populaires se succèdent. Par exemple, Nanjing, Shenzhen, Ningbo, Hangzhou, Dongguan et d'autres villes ont connu le phénomène de la régulation du marché immobilier, qui vise à refroidir le marché immobilier.
À partir de septembre, Chengdu et Shenzhen ont également publié les dernières politiques:
Le 14 septembre, Chengdu a publié «l'Avis sur le maintien du développement stable et sain du marché immobilier de la ville», introduisant des politiques réglementaires visant à renforcer la réglementation du marché foncier, à soutenir les besoins raisonnables d'auto-occupation et à améliorer les politiques de réglementation du logement;
Le 17 septembre, Shenzhen a publié les «Mesures pour la surveillance du marché immobilier (projet révisé pour commentaires)», qui visent à superviser et à légiférer sur le marché immobilier. Les logements de seconde main construiront un mécanisme d'orientation des prix et le crédit-bail construira un système de surveillance des capitaux.
On peut dire que le premier semestre 2020 doit être considéré comme le moment de la réglementation la plus souple de cette année. Dans les jours suivants, sous le ton général de «logement, logement, pas de spéculation», le resserrement de la réglementation urbaine est inévitable. De l'analyse du contenu de la réglementation, l'accent est mis sur Mettre en uvre strictement la politique de restriction des achats de logements, renforcer l'examen des qualifications du logement et sévir contre la fraude.
Sous la forte pression de la réglementation immobilière, la qualité du marché immobilier «d'or neuf argent dix» est difficile à être optimiste.
Par conséquent, il est prévu que le volume global des échanges en septembre et octobre restera probablement à un niveau relativement actif tel qu'il est actuellement, et il est difficile de réaliser une croissance substantielle sur la base de juillet et août.
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Guide d'action
Acheter ou attendre et voir est le test le plus courant pour les gens.
Ensuite, tout le monde n'a qu'à se souvenir et à mettre en uvre ces trois principes et vingt-quatre mantras.
1) Connaissez-vous et connaissez l'ennemi
Étant limmobilisation la plus importante de tout le monde, la maison coûte beaucoup dargent. Lors de lachat dune maison, tout le monde est prudent et veut choisir le moyen le moins risqué et le plus sûr.
Et alors que le secteur immobilier entre dans une période d'ajustements en profondeur, les changements d'entreprise sont également erratiques.
Ainsi, chacun doit garder les yeux ouverts et avoir une certaine compréhension des conditions de fonctionnement des sociétés immobilières, notamment après la mise en place des «trois lignes rouges», se méfier des bâtiments inachevés qui peuvent engendrer des pertes irréparables.
Les petites sociétés immobilières peuvent avoir des prix plus bas et des remises plus importantes, mais leurs risques futurs sont également difficiles à contrôler;
Les principales entreprises immobilières ou entreprises publiques et les entreprises publiques ayant un fonctionnement stable et une bonne situation financière peuvent être légèrement plus élevées en termes de prix, mais elles constituent le meilleur choix en termes de qualité globale et de facteurs de risque. Ne perdez pas de pastèque et ramassez les graines de sésame à cause de petites pertes.
2) Ceux qui connaissent l'actualité sont aussi Junjie
Comme mentionné ci-dessus, la différenciation entre les villes est devenue de plus en plus évidente, en particulier après l'épidémie de cette année, les différences dans la construction des infrastructures, le système de sécurité médicale, l'environnement des affaires et la gestion communautaire entre les villes ont également été exposées. D'un autre côté, on peut également dire que cela a joué un rôle de catalyseur dans le choix de la ville des acheteurs de maison.
En ce qui concerne les choix futurs de villes, nous recommandons toujours de choisir des villes-centres de premier et de deuxième rangs et des villes de troisième et quatrième rangs avec un potentiel de développement autour d'elles. Qu'il s'agisse d'installations urbaines ou d'espace de développement, qu'il s'agisse d'acheter une maison pour l'auto-occupation ou la valorisation des investissements, il semble que maintenant Choix.
3) Levez-vous et attendez que la caméra bouge
À en juger par la nature de la réglementation politique récente, il existe en fait des politiques relativement claires restreignant la demande spéculative des spéculateurs immobiliers, préférant les familles sans-abri et les acheteurs qui ont juste besoin de maisons, de sorte que les acheteurs qui ont juste besoin de maisons bénéficient de politiques favorables.
Le chevauchement des dernières cotations LPR 1 an et 5 ans de la dernière période en septembre 2020 est identique à la période précédente. Elles ont été suspendues pendant cinq mois consécutifs et sont au plus bas de l'histoire depuis que la banque centrale a mis en place le mécanisme centralisé de cotation et de libération LPR. Pour les lecteurs, c'est sans aucun doute un gros plus.
En même temps, cela montre aussi une vérité: l'effet de la régulation et du contrôle de l'eau de pression a été remarquable.Après que le marché ait connu le fulgurant 2016, il a fallu 3 ans pour s'ajuster, digérer et stabiliser.
Pendant les Golden Nine et Silver Ten, les projets qui ne sont pas encore ouverts seront intéressants pour choisir un prix inférieur à ouvrir. Après tout, l'ouverture n'est pas populaire. La forte probabilité signifie que les mois restants de cette année ne seront pas meilleurs. C'est le moins disposé à voir les développeurs. Arrivée.
Quant aux projets déjà ouverts, ils trouveront également des moyens d'utiliser le gadget de Jinjiuyinshi pour faire une vague de charge.
Conformément à la pratique passée, décembre est la meilleure date pour acheter une maison dans la phase de performance du développeur, mais cette année, le développeur souhaite vivre jusqu'en décembre.
A cette époque, le fort désir de survie du promoteur vient d'ouvrir une fenêtre pour l'achat d'une maison.
Par conséquent, dans l'environnement actuel, le moment pour acheter une maison est relativement mûr: si vous voyez un logement convenable, vous pouvez commencer au bon moment.
