transactions de logements de seconde main, afin de payer moins d'impôts, un certain nombre d'institutions et d'individus qui tentent de faire toute une histoire sur le contrat signé deux contrats d'achat: un contrat est le prix réel de la transaction, communément appelée « contrat Yin », tandis qu'un autre sur contrat dans un but ou une élévation standard ou bas prix de transaction, communément appelé « contrat Yang. » Cette seconde main achat logement en signant une approche « contrat yin et le yang » peut facilement conduire à des litiges, les parties à mettre le risque juridique.
[Arbitre] essentiel
Yin et yang du prix du contrat convenu sont généralement destinés à contourner la politique fiscale nationale, lorsque les deux parties l'exécution normale du contrat, le vendeur pas d'objection aux prix, les acheteurs et les vendeurs peuvent demander pour le réseau avec succès à un prix inférieur pour l'enregistrement, pour parvenir à des fins d'évasion fiscale, mais lorsque la réalisation d'un litige, transfert par le litige par le tribunal, lorsqu'il est exécuté, si le prix signé ou non net, net signé est compatible avec le prix réel de la transaction, le prix du logement doit être rempli selon le prix réel de la transaction, les procédures de transfert complet, le paiement des impôts, la perte de l'espace d'évasion fiscale .
[Description du cas]
31 août 2016, Song (vendeur) et Gumou, FAN (acheteur) a signé le « Beijing la vente du parc immobilier » accord: le vendeur a vendu la maison est située dans le district de Fengtai, Beijing, Ma Jiabao route une chambre (ci-après dénommé le cas impliquant le logement), la planification et la conception de la maison des utilisations de l'hôtel, le prix de transaction de la maison est de 68 millions, les meubles de prix maison, appareils ménagers, la décoration et de l'équipement et d'autres installations de 102 millions, sous réserve des prix d'achat ci-dessus les gens payer au vendeur; Article VII: dispositions fiscales pertinentes: Toutes ces taxes de transaction supportés entièrement payable par l'acheteur, un autre contrat de payer la caution, la livraison du logement, de transfert et d'autres questions à convenir. Ce jour-là, les deux autres parties ont signé le « montant total du paiement Accord complémentaire » accord: la maison Antao libellée, le chiffre d'affaires total, y compris le prix des transactions immobilières et des meubles de prix maison, appareils ménagers, la décoration et de l'équipement et d'autres installations totalisant 170 millions de yuans, ce prix un gain net pour le prix du vendeur, hors taxes. Les deux parties portent sur des questions de paiement de l'impôt.
[Arbitre]
Cour de Pékin Deuxième populaire intermédiaire a estimé que: le cas présent, les deux parties ont signé le « Beijing la vente du parc immobilier, » Département vrai sens des parties, et non en violation des dispositions impératives des lois et règlements, doivent être valides, les deux parties doivent être conformes aux au sujet de leurs obligations. Le logement est maintenant le cas impliquant le transfert est terminé, les deux parties litige sur le fardeau fiscal. Il convient de souligner que, bien que l'affaire concernant le contrat convenu prix de transaction de logement est de 68 millions de yuans, 1,02 million de yuans prix de l'équipement restant, etc., mais aussi convenu de donner un prix net de 1,7 M $ hors taxes. Un tel accord Département du courant secondaire contrat commun du marché du logement comme état, le désir de parvenir à des fins d'évasion fiscale. Les deux parties se disputent maintenant, les abris fiscaux pour avoir violé la politique fiscale de l'Etat ne peuvent pas être atteints, il est le cas impliquant la taxe sur les transactions de logement devrait être fondée sur des maisons de prix des transactions réelles, qui est de 1,7 millions de yuans, la Cour de deuxième intermédiaire populaire de Beijing d'être la prémisse de ce premier hôpital clair. Gumou, charge fiscale FAN est la partie du contrat, le coût des impôts pour faire face à sa propre attention vérifier, les obligations fiscales légale Song, dans Gumou, lorsque le ventilateur ne contrat avec le paiement des impôts, pour éviter les frais de retard accumulés, les pertes des impôts à l'avance, le droit de demander Gumou, FAN par contrat de payer le paiement anticipé. Verdict: Gumou, FAN à la date d'effet du jugement des taxes de transfert de logement payés dans les sept jours. La décision est maintenant en vigueur.
[Commentaire]
Pratique, la nature du contrat de réseau et sa feuille de route au moment de conflit avec le contrat privé, actuellement il y a plusieurs points de vue:
La première vue Pensez contrat de réseau est signé par les deux parties à la réglementation éviter et des impôts, dont le ministère des parties des méfaits de collusion malveillante l'intérêt national (moins d'impôt) devrait être considérée comme non valide, par conséquent, la procédure devrait être privé, le contrat prévaudra. vue Un tel peut résoudre le problème de l'efficacité du conflit deux contrats, mais fondamentalement nier l'efficacité du contrat de réseau omniprésent, indirectement conduit à la pratique illégale de payer des impôts, etc., ne favorise pas stable du commerce.
Le second point de vue Estime que le réseau est essentiellement un contrat pas un contrat, est l'administration de l'État afin d'éviter une salle d'entretien deux opérations de vente effectuées « enregistrement administratif de classe / approbation » le comportement, la seule force efficace sur la partie contraignante à la transaction, les termes de prix, rupture de contrat, etc. la non-liaison. Un tel point de vue de résoudre le problème de la légitimité du contrat de réseau, mais il a nié net contractuel direct signé acte, en cas de cas, les deux parties n'a pas signé un contrat privé, seule la forme par défaut de l'exécution du contrat (de tels cas ne sont pas rares ), le titre a perdu adjudicatrice de contrat écrit, il découle des droits et obligations ne sont pas faciles à résoudre.
Un troisième point de vue Considérez deux types de contrats sont légaux, mais le contrat de réseau précédent signé après la signature de l'accord complémentaire, après avoir jugé le contrat pour remplacer l'ancien contrat. Ce point de vue est la reconnaissance de la légitimité des deux contrats, mais dans la pratique, deux contrats sont souvent signés en même temps, même dans une situation de contrat privé plus tôt, donc ce point de vue est pas réaliste.
Pour la théorie et la pratique dans le conflit, étant donné le nombre de cas de la vente de maisons de seconde main de plus en plus tendance, le juge a dit:
premier Dans la pratique du procès civil ne devrait pas être facilement collusion malveillant par le contrat nul et non avenu. Parce que le prix du contrat diffère du prix de la négociation normale d'appartenance à l'utilisation des règles fiscales évasion fiscale raisonnable effectuée, son efficacité devrait être limitée que dans le domaine de l'administration, l'effet des contraintes réglementaires n'étendre au champ des opérations civiles de l'évaluation juridique du contrat civil, et par conséquent ne devrait pas être la réglementation fiscale pour évaluer la légalité de la transaction. Et l'efficacité de obligatoire divisée en obligatoire et l'interdiction de obligatoire, un critère important pour juger est d'atteindre le but poursuivi par les dispositions obligatoires, que ce soit ou non il est nécessaire de faire la nullité du contrat et non avenue, et ensuite par des sanctions si elle est en termes de la théorie du droit civil peut atteindre l'objectif des dispositions impératives, il n'y a pas besoin de faire le malade du contrat. Par conséquent, les dispositions fiscales relatives aux questions en dehors de l'effet des dispositions obligatoires. Compte tenu de la taxe peut être atteint grâce à des fins fiscales et payer les pénalités, il ne faut pas signer un contrat en tant que négatif sous prétexte effet net. Même dans le strict respect des lésions collusion malveillante l'intérêt national pour définir les termes du prix du contrat, mais aussi les termes du prix du contrat est seulement inefficace, ne saurait affecter la validité du contrat dans son ensemble.
deuxième La pratique devrait être des normes uniformes afin d'éviter la peine de co-différents. Bien que la plupart des parties à l'affaire ont été admis au prix du contrat convenu et le paiement effectif prévaudront, mais la situation va inévitablement conduire à des conflits, le jugement dans des cas similaires dans le passé, évitent généralement la caractérisation directe du contrat de réseau, et des cas similaires pas encore unifié vue, il est approprié pour le procès le plus tôt possible la pensée unifiée, le jugement sur les droits et obligations du contrat et d'identifier la nature de l'allocation des critères déterminés.
troisième , A émis une recommandation judiciaire, et nous nous efforçons d'atteindre les différents services coordonnés. Avec le stock en baisse de nouvelles maisons de la ville, les transactions de logements de seconde main deviendront mainstream, si le contrat de réseau et les incohérences contractuelles actuelles persistent, non seulement conduire à la pratique d'essai trouble, et le désordre apporter à l'administration de l'État, et non propice à la l'ordre du marché et de la stabilité. Par conséquent, en cas de besoin, le procès peut se résumer en question de communiquer avec le service de gestion des locaux, afin d'assurer la cohérence intersectorielle et protéger pleinement les droits et intérêts légitimes des masses.
