Écart entre la réalité et les exigences politiques du logement de petite tailleUne discussion basée sur le cadre d'analyse et de développement institutionnels (IAD)

Résumé : Le développement et la transaction de petites maisons de droits de propriété ont été interdits depuis le jour de leur création, mais ils se sont développés avec ténacité sous des politiques à haute pression, formant un conflit entre la réalité et les exigences politiques. La question de l'habitat de la petite propriété s'intensifie également dans l'interminable débat, notamment avec la proposition des politiques pilotes de « l'habitat en copropriété » et de « construction de logements locatifs sur les terrains constructibles collectifs », la réflexion sur le stockage et la cession de logements de petite propriété s'est intensifiée. Sur la base du cadre d'analyse et de développement institutionnels, nous pouvons analyser le corps principal et la situation de la formulation de la politique du logement des petites propriétés, et constater que la politique actuelle du logement des petites propriétés non seulement ne parvient pas à atteindre l'objectif de gestion, mais nuit également à la "légalité des performances politiques » du gouvernement central. La séparation entre le comportement réel et l'objectif du gouvernement central est à l'origine du conflit entre la réalité de la petite propriété et les exigences politiques, la hausse du prix relatif des éléments fonciers et la faible compensation foncière du gouvernement, le concept biaisé de terres cultivées la protection du foncier et la dualité du foncier urbain et rural L'existence du système se manifeste par trois incitations. A partir de ces trois variables exogènes, il convient d'améliorer la norme d'indemnisation, d'améliorer le niveau des terrains industriels et urbains constructibles et le niveau d'agricultu droit d'utiliser les terrains constructibles et le droit de les utiliser, le droit de disposer des propriétés familiales, de réformer le système foncier dual urbain-rural dès que possible et d'accélérer la mise en place d'un marché foncier constructible urbain-rural unifié.

La petite propriété est un produit informel dans le système de logement actuel de la Chine. De sa naissance à sa diffusion, elle n'a pas été planifiée à l'avance. Même la catégorie des "petites propriétés immobilières" n'a été conçue par le service de gestion que plus tard. Ce développement de produits dont personne n'est responsable a affecté le processus d'urbanisation en Chine, changé l'apparence des villes et créé un problème pour le gouvernement local et central. À l'heure actuelle, il existe deux points de vue sur la question de la petite propriété : le gouvernement et un petit nombre d'universitaires pensent que c'est illégal et devrait être complètement interdit ; tandis que la plupart des universitaires et les gens du commun ont une attitude tolérante ou fortement favorable à l'égard des petites -la propriété du logement, énuméra son fondement "légitime" et vanta ses mérites. La confrontation entre les deux parties a conduit aux discussions suivantes : où est la "petite" propriété des petits droits de propriété ? Quelles sont les raisons de l'interdiction du gouvernement, des universitaires et du soutien non gouvernemental ? Comment le conflit entre la réalité et la politique exigences naissent ? Comment résoudre le conflit ? Basé sur le cadre de l'analyse et du développement institutionnels, cet article analysera le sujet et le contexte de la formulation de la politique de logement des petits droits de propriété, analysera le processus de formulation de la politique de logement des petits droits de propriété, et restaurer les tenants et les aboutissants de l'opposition et du conflit entre eux.

Conflit entre la réalité et les exigences politiques des maisons de petite propriétéOù est le "petit" des maisons de petite propriété ?

Afin d'analyser et de clarifier le conflit entre la réalité et les exigences politiques des maisons de petite propriété, nous devons analyser le "petit" des maisons de petite propriété sur la base de la clarification du concept de maisons de petite propriété et trouver la racine cause de ce conflit.

Les cercles académiques ont des interprétations différentes de la signification de "petite maison de droit de propriété", et ils ont les points de vue suivants : Wang Hongliang estime que "la soi-disant petite maison de droit de propriété est relative à la grande maison de droit de propriété. Logement commercial légalement distribué , sa circulation n'est pas restreinte", "Les maisons de petite propriété sont des maisons construites sur des terrains appartenant à la collectivité et vendues principalement aux résidents urbains, et leur circulation est restreinte ou interdite par la loi. D'une manière générale, les terres collectives rurales Toutes les maisons du marché sont de petites maisons de propriété, car toutes les maisons rurales ne peuvent pas être vendues aux résidents urbains. Ce point de vue consiste principalement à juger et à définir les maisons de grande propriété et les maisons de petite propriété à partir de la nature des terrains occupés par les maisons et des conditions de circulation des maisons.Le "petit" logement se traduit principalement par le fait que les maisons sont construites sur des terres collectives rurales et ne peuvent circuler conformément à la loi. Tan Shukui estime que les petites maisons de propriété ont deux caractéristiques, la première est "construite sur des terres appartenant à des organisations économiques collectives rurales", et la seconde est "des logements appartenant à des non-membres de l'organisation économique collective (villageois, résidents urbains) ". La première caractéristique est le jugement, du point de vue de la nature des terres occupées, que les terres utilisées par les petites maisons de droit de propriété doivent appartenir à des collectivités rurales et non à des terres appartenant à l'État ; la deuxième caractéristique est de juger à partir des attributs de l'acquéreur, le propriétaire n'est pas membre de ce groupe. Li Yongdong estime que l'émergence de la petite propriété est un "comportement spontané" dans le cadre de la transformation sociale, et c'est "le comportement des agriculteurs de développer volontairement l'immobilier sur les terres rurales (propriétés familiales et terres collectives rurales) pour vivre et faire du commerce." Ce point de vue juge la " petitesse " d'une petite maison en droit de propriété à partir des deux aspects de la nature du terrain occupé par la maison et de l'utilisation de la maison, et considère que l'utilisation de la maison a deux aspects de " vie et commerce ". Yan Yan estime que les maisons de petite propriété doivent être définies selon quatre aspects : Premièrement, les maisons de petite propriété "sont construites sur des terres collectives rurales". Cet article est basé sur la nature du terrain à bâtir, que les maisons doivent utiliser des terres collectives rurales. Deuxièmement, du point de vue des procédures de construction et des sujets de construction des maisons de petite propriété, les procédures sont irrégulières et les sujets sont illégaux. Les petites maisons de droit de propriété "utilisent des terres qui n'ont pas suivi les procédures de planification et d'approbation de l'État", "n'ont pas payé les frais de transfert de terrain et autres frais", "généralement construites par les cantons, les comités villageois et les promoteurs en coopération, ou développées et construit par les cantons et les comités de village eux-mêmes, il y a aussi une petite partie approuvée par le comité de village et construite par les villageois eux-mêmes. Troisièmement, les maisons de petite propriété sont des « maisons vendues à des résidents urbains autres que des villageois à des prix inférieurs ». C'est du point de vue des objets de vente (utilisant le corps principal) des maisons de petite propriété, les objets de vente doivent être des non-membres du groupe, et ils doivent être circulés et échangés. Quatrièmement, du point de vue de l'objet de la délivrance du certificat de droit de propriété, on pense que la petite maison de droit de propriété "ne peut pas obtenir le certificat de propriété de l'immeuble délivré par le service national de gestion du logement, et son certificat de droit de propriété n'est délivré que par le gouvernement de la commune ou le comité du village ». Ce point de vue soutient que les petites maisons de propriété ne sont pas approuvées par le gouvernement au niveau du comté ou au-dessus en raison de la nature non conventionnelle, du sujet et des procédures d'utilisation des terres, et le résultat est «illégal».

Sur la base de l'analyse ci-dessus et de l'examen de la littérature connexe, nous avons constaté que la définition des maisons de petite propriété dans les cercles universitaires est incohérente à d'autres égards, à l'exception de la reconnaissance constante de la nature de l'utilisation des terres. Nous pensons qu'il est raisonnable de définir les maisons de petite propriété principalement à partir des trois aspects suivants : la nature du terrain occupé par la maison, l'utilisateur principal de la maison et la destination de la maison. Premièrement, la nature du terrain occupé par la maison doivent être des terres collectives rurales.Sur les terres appartenant à l'État, l'État est reconnu et il n'y a pas de "petit" local. Ainsi, d'une manière générale, les logements abordables, les maternités militaires, etc. ne sont pas des maisons de petite propriété au sens strict, et n'appartiennent pas non plus au champ de cet article. Deuxièmement, le corps principal de la maison doit être un non-membre du collectif. Les maisons peuvent être échangées entre les membres de cette classe, et il n'y a aucune restriction sur les droits ; les membres non collectifs ne seront pas légalement reconnus pour l'achat de tels biens immobiliers. Selon la loi chinoise, la propriété d'une maison nécessite un certificat de droit de propriété délivré par le gouvernement populaire au niveau du comté ou au-dessus pour confirmer la légalité. Troisièmement, le but de la maison est de faire du commerce. S'il est construit par des membres de collectifs ruraux pour améliorer le cadre de vie, il n'y a pas d'exigence légale d'identification procédurale. Ce n'est que si une transaction est conclue avec un objet spécifique qu'elle peut être identifiée comme une petite maison de droit de propriété. Le but de la maison ici comprend si la maison construite est autonome ou vendue.Quant au but et au but de l'acheteur, il n'est pas pris en compte pour le moment. Selon l'analyse ci-dessus, nous pensons que les maisons de petite propriété sont des maisons construites sur des terres appartenant à des organisations économiques collectives rurales et détenues par des non-membres de l'organisation économique collective (villageois villageois, résidents urbains) par le biais de transactions. C'est-à-dire que pour juger si une maison spécifique est une maison de petite propriété, trois conditions doivent être remplies en même temps : premièrement, elle doit utiliser des terres collectives rurales ; deuxièmement, elle a fait l'objet d'un commerce ; résidents ou villageois non villageois) .

Après avoir compris la connotation des maisons de petite propriété, nous devons également comprendre lequel des éléments ci-dessus est à l'origine de la "petitesse" des maisons de petite propriété, afin de juger avec précision où la "petitesse" des maisons de petite propriété est. Pour cela, il faut faire le tri entre les tenants et les aboutissants du foncier rural. Concernant les terres rurales, le Programme commun de la Conférence consultative politique du peuple chinois de 1949 stipulait : « Protection des intérêts économiques et de la propriété privée des ouvriers, des paysans, de la petite bourgeoisie et de la bourgeoisie nationale », ce qui inclut les terres privées. La terre à cette époque appartenait entièrement aux paysans. En 1950, le gouvernement populaire central a publié les "Instructions sur le remplissage et la délivrance des certificats de propriété foncière et immobilière", qui proposaient que "afin de protéger efficacement la propriété foncière et immobilière des personnes de toutes les couches après la réforme agraire, et de consolider et améliorer le sentiment de production des agriculteurs, indépendamment du fait que les nouvelles terres des agriculteurs et d'origine Toutes les terres doivent être délivrées avec un certificat de propriété foncière et immobilière (ci-après dénommé le certificat foncier) ... ", puis délivré un " certificat foncier certificat" en 1951, ce qui signifie que les agriculteurs sont propriétaires de la terre. Selon les « Principes généraux du droit civil » et le « Droit de la propriété », la propriété comprend quatre aspects : la possession, l'utilisation, le revenu et la disposition. À l'heure actuelle, les agriculteurs ont la pleine propriété de la terre. Depuis 1953, des coopératives rurales et des communes populaires ont été mises en place dans notre pays, les terres sont cédées à des collectivités rurales et les agriculteurs travaillent collectivement dans des coopératives ou des communes.

La « Constitution de la République populaire de Chine » de 1982 stipulait : « La terre dans les villes appartient à l'État », qui a été révisée en 2004 en « La terre dans les villes appartient à l'État. La terre dans les zones rurales et les banlieues urbaines, à l'exception de celles stipulées par la loi être la propriété de l'État, appartiennent à des collectifs. Tous; les propriétés familiales, les parcelles privées et les collines privées sont également la propriété collective ... ". La « propriété » de l'État et de la collectivité rurale stipulée ici devrait être la même, mais la propriété de l'État et la propriété de la collectivité rurale sont inégales. Indépendamment des dispositions légales ou de la réalité, la propriété de l'État est une propriété complète, y compris le droit de posséder, d'utiliser, de bénéficier et de disposer de la terre, ainsi que le droit de disposer de toutes les terres rurales dans l'intérêt public. La propriété collective rurale est une propriété incomplète, qui se reflète sous différents aspects à différentes époques. Dans le système économique planifié, la propriété des agriculteurs ne se reflète que dans le droit d'occuper, le travail collectif et le droit d'aménager des fermes et "cinq petits" terrains industriels sur la terre, sans le droit d'utiliser, de gérer et de distribuer les revenus. Depuis 1956, date à laquelle la production contractuelle familiale est apparue pour la première fois à Wenzhou, le système de contrat familial mis en place dans mon pays a ajouté un pouvoir à la propriété collective des agriculteurs : le droit à la gestion contractuelle. Dans le même temps, un nouveau droit a été ajouté aux terres appartenant à l'État : le droit d'utiliser des terrains constructibles. La loi de 1998 sur l'administration foncière stipule également que le droit d'utiliser tous les terrains à des fins de construction appartient à l'État. La propriété collective rurale se reflète sous différents aspects à différentes époques, mais elle est inférieure à la propriété de l'État sur les terres urbaines, et elle est également inférieure aux «principes généraux du droit civil» et au «droit de la propriété». La loi sur la propriété de 2007 stipule que le droit d'utiliser un terrain à bâtir, le droit d'utiliser une propriété familiale et le droit à la gestion contractuelle sont tous des droits de propriété légaux sur la terre, mais le fait est incompatible avec cela : les terres collectives rurales n'ont pas le droit de l'usage des terrains constructibles et le droit d'usage du foyer collectif rural Il n'y a pas de droit de disposition. Jusqu'à présent, nous avons constaté deux changements : premièrement, les terres appartenant aux agriculteurs sont devenues des terres appartenant à des collectifs ruraux, et la propriété complète des terres par les agriculteurs est devenue une propriété incomplète des terres par les collectifs ruraux ; deuxièmement, le pouvoir de propriété des collectifs ruraux sur la terre Bien que soumise à diverses restrictions, la propriété foncière de l'État ne cesse d'augmenter. L'incomplétude du pouvoir foncier collectif rural a conduit à de nombreux droits (construction, transaction, etc.) sur le foncier collectif rural qui sont également illégaux et illégaux. Dès lors, la « petitesse » des petites maisons de droit de propriété est simplement la « petitesse » de la propriété foncière collective rurale la propriété foncière collective rurale est incomplète, ce qui entraîne la limitation des droits dans l'aménagement, la construction et la transaction foncière. , c'est-à-dire que la propriété foncière collective rurale est incomplète.L'incohérence de pouvoir entre la terre et la terre urbaine conduit à des différences de droits fonciers entre les collectivités rurales et l'État.

1. Raisons de l'écart entre la situation réelle des maisons de petite taille et les exigences politiques

1. La base théorique de l'analyse

Le cadre d'analyse et de développement institutionnels (IAD) a été développé par Eleanor Ostrom sur la base des traditions de la pensée politique telles que Tocqueville, Hobbes et les fédéralistes pour la recherche La théorie institutionnelle du processus politique est également l'une des théories qui étudient la compétitivité des politique publique dans une perspective institutionnelle. L'idée principale de l'IAD est que sous une série de facteurs d'influence institutionnels, le corps principal de la formulation du système s'influence mutuellement dans l'environnement institutionnel, et par l'interaction et l'évaluation, le système est formulé ou réformé et innové. La DAI est un processus dans lequel une combinaison de variables externes, d'étapes d'action, d'interactions, de critères d'évaluation et de résultats interagissent les uns avec les autres (voir Figure 1).

Figure 1 Cadre d'analyse et de développement institutionnels

Source : Ostrom Elinor, Comprendre la diversité institutionnelle Princeton, NJ : Princeton University Press, 2005b, p.189.

Les variables externes de la DAI comprennent trois éléments, la propriété biophysique/propriété matérielle est le premier élément, qui fait référence à la propriété objective du monde matériel. Sur la base de différents attributs objectifs, les acteurs feront différentes réponses ou attitudes incitatives, et le processus d'interaction, les critères d'évaluation et les résultats finaux sont différents. Le deuxième élément est l'élément des attributs communautaires, qui fait référence aux valeurs ou aux normes de comportement généralement acceptées par les membres de la communauté, ou à la compréhension ou à la préférence des participants potentiels à la prise de décision réelle. Cet attribut affecte le comportement de l'acteur, le processus d'interaction, les critères d'évaluation, le comportement de prise de décision, etc. Le troisième élément est l'élément de règle, qui fait référence à certaines règles et réglementations existantes des objets institutionnels, qui influencent les acteurs et le processus d'interaction avec un rôle directeur. L'arène d'action de l'IAD est composée de scénarios d'action et d'acteurs. Les scénarios d'action font référence aux caractéristiques des participants, comprenant sept éléments : nombre, position, actions autorisées, résultats potentiels, contrôle des choix, informations disponibles et récompenses attribuées aux actions et aux résultats. Les acteurs se réfèrent aux hypothèses théoriques sur les participants et étudient le comportement des participants sous les aspects de l'information et de l'esprit humain, du processus et des résultats, et des choix, qui affectent la cognition des participants, puis affectent le processus de formation et le développement des institutions. Les résultats et l'évaluation de l'IAD sont basés sur l'évaluation de la formation ou du développement du système selon des critères spécifiques. Selon le sujet de l'évaluation, les critères de jugement changeront également.Ces critères comprennent principalement des systèmes de valeurs tels que l'efficacité économique, l'équité, la responsabilité et les normes morales.

L'arène d'action est le centre d'intérêt de la DAI. Selon l'IAD, les étapes intervenant dans l'élaboration des politiques de l'habitat de la petite propriété comprennent l'étape centrale de la politique (ci-après dénommée « l'étape centrale »), l'étape locale de la politique (ci-après dénommée « l'étape locale ») et la "stade informel". L'étape centrale, l'étape locale et l'étape informelle interagissent et interagissent les unes avec les autres, et influencent conjointement le processus d'élaboration des politiques et le développement futur du logement de petite propriété (voir Figure 2, L signifie politique du logement de petite propriété).

Figure 2 Domaine d'action pour la politique du logement des petites propriétés

2. Sujets de conflitparticipants aux politiques à diverses étapes

L'étape d'action de la politique de l'habitat de la petite propriété est un espace social de négociation et de compromis entre les acteurs de la politique de l'habitat de la petite propriété. La clarification des acteurs dans le domaine de la politique du logement des petites propriétés a un rôle directeur dans la compréhension du processus de formulation des politiques (conflit et résolution).

Les participants à la politique du logement des petites propriétés comprennent principalement six catégories : premièrement, l'autorité de l'État, y compris le gouvernement central et sa Commission nationale de développement et de réforme directement affiliée, le ministère des Terres et des Ressources, le ministère du Logement et du Développement urbain-rural et autres départements. Ils formulent des politiques non seulement axées sur la macroéconomie, mais également sur la situation actuelle du marché du logement spécifique, qui joue un rôle décisif dans la formation des politiques. Le second est le gouvernement provincial et ses départements subordonnés tels que la Commission du développement et de la réforme, le Département des terres et des ressources et le Département du logement et du développement urbain et rural, qui sont les décideurs et les exécuteurs de la politique régionale du logement des petites propriétés. Ils doivent tenir compte non seulement des réalisations politiques locales, mais aussi de la situation réelle de la population. Le troisième est composé de responsables techniques, qui sont principalement chargés de formuler des politiques spécifiques. Ils peuvent participer à la fois à l'étape formelle et à l'étape informelle. Le quatrième est l'élite des médias, qui est la principale force dans l'arène informelle. En prêtant attention aux événements chauds et aux politiques, et en exprimant leurs opinions, ils forment une certaine pression sur l'opinion publique et favorisent la formation et l'évolution des politiques. Cinquièmement, les experts et les universitaires. Certains experts et universitaires participent à l'arène formelle et jouent le rôle de groupes de réflexion ; certains experts et universitaires participent à l'interaction dans l'arène informelle et ont pour effet d'attirer, de promouvoir ou de détruire la formation des politiques. Sixièmement, les collectivités rurales et les agriculteurs, ils sont non seulement les promoteurs et les bâtisseurs de la politique de l'habitat de la petite propriété, mais aussi les bénéficiaires. Ils séduisent davantage, mais "la voix est plus petite", et il est difficile de former une force motrice positive. Selon l'analyse de l'étape d'action et des participants à la politique mentionnés ci-dessus, ce document divise l'étape d'action et les sujets correspondants de la politique du logement des petites propriétés comme suit (voir tableau 1).

Tableau 1 Phase d'action et acteurs de la politique du logement de la petite propriété

3. Analyse exogène du conflit

Lors de l'utilisation de l'IAD pour analyser le processus de formulation et de développement de la politique du logement de la petite propriété, trois variables exogènes peuvent être spécifiquement décrites comme : le prix relatif des éléments fonciers augmente et la compensation foncière du gouvernement est faible, le concept de protection des terres agricoles est biaisé, et le système foncier dual urbain-rural. Ces trois variables exogènes ont ouvert la voie au conflit entre la réalité du logement de petite taille et les exigences politiques, et sont aussi les raisons pratiques du conflit.

(1) La situation actuelle dans laquelle le prix relatif des éléments fonciers augmente et la compensation foncière du gouvernement est faible

Avec le développement de l'urbanisation et de l'industrialisation, l'échelle des villes s'est rapidement étendue, la demande de terrains a continué d'augmenter et le prix des terrains a également continué d'augmenter, en particulier le prix des terrains à bâtir a augmenté de plus en plus vite. Les bénéfices supplémentaires apportés par la hausse du prix des facteurs fonciers sont devenus le moteur du développement et de la construction des collectifs ruraux et des agriculteurs. La question de savoir si les collectifs ruraux et les agriculteurs développeront des maisons de petite propriété sous la tentation de profits supplémentaires dépend de facteurs tels que la compensation foncière du gouvernement, la comparaison des coûts et des avantages des maisons de petite propriété auto-développées. La Constitution chinoise stipule que "l'État peut exproprier des terres appartenant à la collectivité dans les zones rurales pour des raisons d'intérêt public". L'État doit convertir les terres collectives rurales en terres appartenant à l'État avant que le développement puisse se poursuivre. Le processus de transformation par l'État des terres collectives rurales en terres domaniales se manifeste par l'expropriation des terres, et l'expropriation a un certain caractère coercitif et inégal. La coercition se manifeste en ce que l'expropriation ou non de la terre, la manière dont elle est expropriée et la manière d'indemniser ne peuvent être soumises qu'à la volonté de l'État. L'inégalité se traduit par le fait que l'État et la collectivité rurale doivent avoir un rapport juridique égal, mais ils ne peuvent pas négocier des prix égaux basés sur le marché et ne peuvent accepter que des résultats comptables basés sur des normes nationales. Le gouvernement calcule la compensation foncière sur la base de la valeur de la production agricole ou de la norme de compensation pendant la période d'allocation administrative, et non sur le prix de la terre à ce moment-là.La plupart d'entre eux sont inférieurs au prix du marché, ce qui est une sorte de compensation inégale. Par rapport à la moindre compensation pour expropriation foncière calculée par l'État sur la base de la production agricole, les collectifs ruraux et les villageois sont fortement incités à développer des maisons avec de petits droits de propriété de manière indépendante ou en coopération avec des promoteurs. À l'heure actuelle, les petites maisons de propriété apparaissent davantage dans les villes de premier rang (telles que Pékin, Shenzhen, etc.), ce qui est une meilleure explication à cela.

(2) Le concept de protection des terres agricoles est biaisé

Avec une population nombreuse et peu de terres arables, la sécurité alimentaire est un enjeu majeur en Chine. Une analyse de la population de 1991 à 1999 (voir Figure 3) montre que la population de la Chine a augmenté d'année en année, tandis que la superficie des terres arables de 1991 à 1999 a montré une tendance à la baisse (voir Figure 4). Parmi eux, de 1991 à 1995, la superficie des terres cultivées en Chine était généralement stable, avec une légère diminution et peu de changement chaque année ; de 1995 à 1996, en raison de la grande superficie des terres cultivées nouvellement augmentées, la la superficie globale des terres cultivées a augmenté ; de 1996 à 1999, la superficie des terres cultivées a peu évolué, mais une tendance à la baisse est encore perceptible. Dans le cas de plus de personnes et de moins de terres, selon les prévisions de l'époque, il n'y aura pas de percée majeure dans la technologie agricole chinoise, et la réduction des terres arables affectera directement la sécurité alimentaire. Dans la période de focalisation sur l'industrialisation et l'urbanisation sur la base de la protection de la sécurité alimentaire, un système de contrôle de l'utilisation des terres a été introduit - les terres collectives rurales ne pouvaient pas être utilisées pour la construction non agricole. Selon sa réglementation, la construction non agricole sur les terres collectives rurales est illégale, et cette valeur a directement conduit à une série de politiques visant à protéger les terres cultivées et à restreindre l'utilisation des terres collectives rurales. Cependant, avec la poursuite du développement de l'urbanisation et de l'industrialisation, face à une plus grande appréciation des terres, les collectifs ruraux et les agriculteurs auront inévitablement le motif de développer leurs propres terres, et le gouvernement a une certaine dépendance à l'égard de la gouvernance des maisons de petite propriété. , ce qui conduit à la réalité et la politique appelle à une escalade du conflit.

Figure 3 Changements démographiques en Chine de 1991 à 1999

Source : Bureau national des statistiques 1991-1999 Bulletin statistique.

Figure 4 Évolution de la superficie des terres cultivées en Chine de 1991 à 1999

Source : Les données de 1991 à 1995 proviennent du Bureau national des statistiques ; les données de 1996 à 1999 proviennent du ministère des Terres et des Ressources.

(3) Système foncier dual urbain et rural

L'État est propriétaire des terres urbaines et les collectivités rurales possèdent les terres rurales, mais le pouvoir foncier de l'État et des collectivités rurales est différent, ce qui est la principale caractéristique du système foncier dual urbain-rural. La propriété de l'État est la propriété complète : possession, utilisation, revenu, disposition, ainsi que les droits de transfert étendus, les droits hypothécaires, les droits de location, etc., et l'objet de l'exercice de la propriété est tout individu ou organisation. Cependant, les terres collectives rurales n'ont que des droits de propriété nominaux, uniquement des droits de possession, des droits d'utilisation partielle et des droits de gestion contractuelle, mais pas de droits d'hypothèque, de droits de transfert et de droits de disposition des membres collectifs. Compte tenu de la différence de propriété des terres urbaines et des terres rurales, les droits dont jouit le sujet seront différents. Les terres appartenant à l'État peuvent être utilisées à diverses fins, en particulier la construction urbaine et le développement immobilier ; tandis que les terres collectives rurales ne peuvent être utilisées pour la construction non agricole, comme la construction urbaine et le développement immobilier, qu'après que l'État a acquis des terres . Une fois que le gouvernement a indemnisé les agriculteurs en fonction de la valeur de la production agricole, les terres collectives rurales sont expropriées et transformées en terres domaniales, monopolisant la circulation de tous les marchés fonciers primaires et partageant les avantages des terres rurales avec les promoteurs ; tandis que les collectivités rurales et les agriculteurs ne sont pas entièrement propriétaires, ils ne peuvent pas partager les avantages qu'ils méritent. La petite propriété peut être vue comme une lutte entre les collectifs ruraux et les agriculteurs contre ce système inégal donc, pour éradiquer complètement la petite propriété, il faut rechercher un dialogue égalitaire et chercher à partager les fruits du développement.

Deuxièmement, la réalité des petits logements avec droits de propriété et le processus de résolution des conflits et de discussion

1. Résoudre et discuter des objectifs et des conflits sur le devant de la scène

Les acteurs au centre de la scène sont le gouvernement central, la Commission chinoise pour le développement et la réforme et d'autres départements. "Les objectifs qui préoccupent le gouvernement (gouvernement central) peuvent être résumés en quatre aspects : le maintien de l'autorité, la sauvegarde des intérêts nationaux, la poursuite des préférences institutionnelles et d'autres objectifs spécifiques". Parmi eux, le maintien de la règle consiste à obtenir la légitimité de sa propre règle, qui est son objectif le plus important. "En raison du système centralisé de la Chine, la principale cible du gouvernement central pour obtenir la légitimité de son propre gouvernement est le peuple de tout le pays." Cette légitimité ne s'obtient pas par l'élection directe du peuple, mais s'obtient principalement en « transformant la volonté du parti au pouvoir et de sa classe en politique publique, et en créant la performance du développement économique, de l'harmonie sociale et de la stabilité politique », selon certains chercheurs. C'est ce qu'on appelle la 'légitimité de la performance'". Par conséquent, le gouvernement exprime généralement des demandes d'intérêt par le biais de lois, de règlements, de politiques, etc., et a le droit absolu de parler et le statut le plus élevé dans l'interprétation de nombreuses questions, y compris la gestion des terres et des droits de petite propriété.

Sur la base des objectifs ci-dessus, le gouvernement central devrait publier des politiques conformes aux objectifs, afin d'obtenir la reconnaissance et le soutien de la "légalité" des réalisations politiques. Cependant, le gouvernement central a publié une série de documents pertinents (voir tableau 2) pour déterminer que les petites maisons de propriété sont illégales et s'écartent des objectifs. Tout d'abord, du point de vue des objets politiques, la politique du logement du petit droit de propriété restreint davantage les sources de légitimité. La principale cible pour que le gouvernement central gagne en légitimité est la population de tout le pays, et la politique de logement de petite propriété restreint les droits des collectifs ruraux et des agriculteurs qui occupent la majorité de la population en Chine, ainsi que des résidents urbains avec faible revenu économique qui ont besoin d'acheter un logement de petite propriété, perdant plus L'objet de soutien de la légitimité. Parmi les politiques du tableau 2, l'"Avis du Bureau général du Conseil d'État sur le renforcement de l'administration des transferts fonciers et l'interdiction stricte de la spéculation foncière", publié en 1999, mentionnait que "les maisons des agriculteurs ne doivent pas être vendues aux résidents urbains ". Les réglementations limitent non seulement le droit des agriculteurs de disposer de toutes les maisons, mais limitent également les transactions des résidents urbains pour acheter des maisons, et portent également atteinte au droit des personnes urbaines à faible revenu de rechercher de petits droits de propriété pour résoudre le problème du logement. La politique perd ainsi sa source correspondante de légitimité. Deuxièmement, du point de vue de l'effet politique, la politique des petits logements de droits de propriété "perd le gros à cause du petit". Le gouvernement central obtient généralement la "légitimation des réalisations politiques" en réalisant le développement économique, l'harmonie sociale et la stabilité politique, mais la politique des petits droits de propriété a apporté des facteurs plus instables. Parmi les politiques du tableau 2, les réglementations politiques de 2002, 2004 et 2006 mentionnaient « l'interdiction de Alors que le marché secondaire a réalisé d'énormes profits économiques, davantage de démolitions forcées et d'expropriations forcées se sont produites, déclenchant de nombreux incidents et pétitions de masse, qui l'harmonie et la stabilité sociales menacées. Le gouvernement tire des bénéfices élevés de la terre grâce à la méthode «d'achat bas et de vente haut», les promoteurs immobiliers peuvent faire beaucoup de profits grâce au développement, les acheteurs de maisons urbaines peuvent également gagner plus de richesse avec l'appréciation de la terre, tandis que les agriculteurs sont être indemnisés pour ce qu'ils méritent, créant ainsi une nouvelle répartition inégale des richesses. Enfin, du point de vue de la mise en uvre de la politique, la politique du logement du petit droit de propriété sape l'autorité de la politique. L'autorité de la politique publique ne se reflète pas seulement dans sa légitimité, mais aussi dans la mise en uvre consciente et l'obéissance des gens à la politique. Cependant, la plupart des groupes non seulement ne sont pas d'accord avec l'objectif et le contenu de la politique du droit au logement des petites propriétés, mais refusent également de mettre en uvre la politique par le biais du comportement de construction, d'achat et de vente de logements de petite propriété, ce qui porte directement atteinte à l'autorité des pouvoirs publics. politique. Le clivage entre le comportement réel et les objectifs du gouvernement central est à l'origine du conflit entre l'existence réelle du logement de petite taille et les exigences politiques.

Tableau 2 Politiques de logement des petites propriétés émises par le gouvernement central

Tableau 2 Politiques de logement des petites propriétés émises par le gouvernement central

2. Résoudre et discuter des objectifs et des conflits locaux

Les acteurs sur la scène locale désignent les gouvernements provinciaux, les ministères provinciaux des terres et des ressources et d'autres ministères. Le gouvernement local est le créateur et l'exécuteur du plan de gestion de l'habitat du droit de la petite propriété, il doit tenir compte à la fois de la performance politique locale et de la situation réelle des populations locales. Dans l'administration locale, "la fonction objective du comportement des élus locaux comprend principalement les avantages économiques (E), les avantages politiques (P) et la satisfaction des croyances (I)", et comprend également "comme le soutien des populations locales, le degré de la protection de l'environnement local, le niveau d'emploi des habitants, etc. Attendez". "Le comportement des gouvernements locaux dans le processus de marchandisation est un choix rationnel pour les gouvernements locaux de poursuivre la maximisation de l'utilité sous des contraintes spécifiques." Par conséquent, dans la formulation et la mise en uvre des politiques, les gouvernements locaux sont plus disposés à partir de la perspective qui est propice à la réalisation des « avantages économiques, des avantages politiques et de la satisfaction des croyances », et filtrent automatiquement les comportements qui ne sont pas propices aux avantages ciblés. Dans la gouvernance des petites propriétés, le gouvernement local devrait tenir compte des demandes des collectivités rurales et des agriculteurs, et atteindre les objectifs ci-dessus grâce à une gouvernance politique caractéristique locale. En fait, le gouvernement local a non seulement échoué à résoudre le conflit, mais a poursuivi le la réalité de la petite propriété et les exigences politiques centrales En cas de conflit, le conflit est exacerbé. Tout d'abord, les gouvernements locaux « ne font que monter » et non « ne font que descendre ». Cela a conduit les gouvernements locaux à ignorer les demandes raisonnables des collectivités rurales et des agriculteurs, à appliquer résolument l'interdiction du gouvernement central et à prendre des mesures telles que des saisies et des démolitions forcées pour intensifier les conflits. Deuxièmement, le comportement des gouvernements locaux s'écarte des objectifs. Dans les objectifs des gouvernements locaux, le développement économique local et les moyens de subsistance des populations doivent être pris en compte, et la relation entre le développement économique et les moyens de subsistance des populations doit être bien équilibrée. Sous l'objectif de "suprématie économique", le gouvernement local a monopolisé le marché foncier primaire et a fait monter le prix des terres. Tout en obtenant d'énormes revenus fonciers, il a également fait grimper le prix des logements. Dans la mesure où les prix des terrains et des logements augmentent régulièrement et que l'offre de logements abordables est moindre, le développement des petites propriétés s'accélère également, ce qui aggrave encore le conflit entre la réalité des petites propriétés et les exigences politiques.

À l'heure actuelle, certains gouvernements locaux du Hebei (Shijiazhuang), du Jiangsu (Nanjing) et d'autres endroits ont publié des politiques de gestion du logement sur le droit de la petite propriété. En 2006, Shijiazhuang a mis en uvre la « modification du règlement de gestion de l'enregistrement de la propriété des logements de la ville de Shijiazhuang », qui stipule que « l'enregistrement du transfert de la propriété d'une maison sur un terrain collectif est limité aux membres d'organisations collectives » et que « les maisons sur un terrain collectif définissent d'autres éléments ». Lors de l'enregistrement du droit foncier, le consentement du propriétaire foncier doit être obtenu et un certificat écrit doit être présenté. » Vers juin 2007, la question des petites propriétés est devenue importante dans tout le pays et a suscité la controverse, et le travail pilote de Shijiazhuang sur l'enregistrement de la propriété des logements sur les terres collectives a également été contraint de prendre fin. En 2003, le gouvernement municipal de Nanjing a transmis le document "Avis de mise en uvre sur l'élimination des problèmes restants du développement du développement foncier collectif dans notre ville", qui a été transmis par le comité de construction municipal de Nanjing et d'autres départements, pour explorer la voie de « régularisation » des petites maisons de droits de propriété, mais en 2009, toujours personne n'avait réussi à « régulariser ». On peut en déduire que bien que Shijiazhuang, Hebei, Nanjing, Jiangsu et d'autres endroits considèrent les avantages cibles et les conditions réelles locales, sous la direction de la politique centrale, ils ont suspendu la tentative de légaliser les petites propriétés, continuant l'écart entre la réalité des petites maisons et les exigences politiques.

3. Résoudre et discuter des objectifs et conflits informels de l'étape

Les participants à l'étape informelle peuvent être considérés comme des groupes de propositions politiques multiples, y compris des élites médiatiques, des experts et des universitaires, des collectifs ruraux et des agriculteurs. Différents acteurs de l'arène informelle formeront certaines alliances de plaidoyer politique en fonction de leurs préférences de valeurs différentes, dans l'espoir d'influencer dans une certaine mesure les choix politiques sur les scènes centrale et locale. Par exemple, les collectifs ruraux et les paysans estiment qu'« en construisant des maisons de petite propriété, les gains de plus-value foncière peuvent être obtenus plusieurs fois, des dizaines de fois, voire des centaines de fois d'acquisition de terres ; en vendant et en louant ces maisons, ils peuvent obtenir des revenus durables et stables, ils peuvent enrichir les collectivités villageoises et améliorer le niveau de vie global des villageois ». Les acheteurs de petites maisons "croient qu'il y aura une solution raisonnable pour le gouvernement des petites maisons qui ont été construites et qui ont pris une ampleur, comme promouvoir leur légalisation, car ce n'est qu'un jeu d'intérêts entre le gouvernement et le canton, et le but ultime n'est pas de détruire les intérêts de logement existants des gens du commun. Le gouvernement sera certainement plus doux sur la question de la gouvernance des petits droits de propriété, pas trop dur, qui est lié à la question du social la stabilité."

Cependant, la réalité est que la participation effective des groupes informels est loin d'être suffisante dans la formulation des politiques de gouvernance pour les maisons de petite propriété. Premièrement, sous l'impulsion des politiques gouvernementales, les élites médiatiques n'ont pas émis d'opinions efficaces sur les conflits des petites maisons de droit de propriété. Les élites médiatiques auraient dû former une certaine atmosphère d'opinion publique à travers un grand nombre de rapports et d'opinions professionnelles, et influencer la formulation et le développement de leurs politiques en exerçant une certaine pression sur le gouvernement. Cependant, en raison de la relation de gestion et de dépendance entre la plupart des médias et le gouvernement, bien que de nombreux médias aient réalisé des reportages spéciaux de diverses manières, la plupart d'entre eux ne rapportent que des sujets brûlants, des événements, des politiques, etc., et expriment rarement des opinions directrices évidentes. ., donc l'impact sur la politique du logement du petit droit de propriété est négligeable. Deuxièmement, les collectivités rurales et les agriculteurs ont moins d'influence. Les collectifs ruraux et les agriculteurs sont les bénéficiaires des logements de petite propriété, et ils sont aussi les avocats et les demandeurs de la réforme du système foncier. Ils ont un grand groupe et un grand nombre, et auraient dû former une plus grande influence politique, mais leurs membres ont un faible statut social Le pouvoir du discours est faible et il est difficile de former une influence politique efficace. Alors que la plupart des participants et des promoteurs immobiliers n'étaient pas satisfaits de l'interdiction, certains participants ont quand même protesté contre la politique en développant eux-mêmes de petites maisons. Face à ce conflit, le gouvernement aurait dû ajuster ses politiques sur la base de l'absorption active de l'opinion publique et des preuves scientifiques. Cependant, en plus de continuer à édicter des réglementations prohibitives, le gouvernement manque de méthodes opérationnelles pour résoudre les conflits.

Le conflit entre la réalité de la petite propriété et les exigences politiques est le processus et le résultat de l'interaction entre les participants à l'étape centrale, à l'étape locale et à l'étape informelle de la formulation des politiques. Il reflète le conflit d'intérêts entre le gouvernement central, les gouvernements locaux et les experts et universitaires, les collectivités rurales et les agriculteurs, qui n'est pas seulement lié aux différences dans les objectifs des gouvernements central et locaux, mais aussi au degré de participation des experts. et des universitaires, des collectifs ruraux et des agriculteurs. La résolution du conflit des petits droits de propriété dépend non seulement des changements des facteurs mentionnés ci-dessus, mais aussi de la capacité du gouvernement central à localiser avec précision, à modifier ses fonctions et à optimiser ses politiques, et plus important encore, à considérer l'objectif de « la légalité de l'action politique ».

3. Interroger et résoudre le conflit entre la réalité de la petite propriété et les exigences politiques

Dans un contexte de hausse des prix des facteurs fonciers et de faible rémunération, de conception biaisée de la protection des terres cultivées et de l'existence d'un système foncier dual en milieu urbain et rural, l'opposition entre la réalité de l'habitat modeste et les impératifs politiques résulte de l'interaction entre les étapes centrales, locales et informelles. Ce conflit peut être vu comme une fonction de trois variables exogènes : la question de savoir si le conflit doit exister et s'il peut être résolu dépend de l'évolution des variables exogènes. Cet article soutient que la compréhension dominante de ces trois variables exogènes peut encore faire l'objet de discussions et qu'il y a de la place pour résoudre les conflits :

1. La compensation gouvernementale peut-elle être augmentée ?

Avec le développement de l'urbanisation et de l'industrialisation, le prix relatif des éléments fonciers a augmenté, non seulement dans la rente foncière différentielle I, mais aussi dans la rente foncière différentielle II, qui ne cesse d'augmenter en raison des investissements publics. Qu'il s'agisse de la Rente Différentielle I ou de la Rente Différentielle II, en tant que propriétaires terriens - collectifs ruraux et agriculteurs, s'ils peuvent recevoir des compensations relativement élevées, ils ne prendront pas de tels risques pour construire et développer des terres collectives. Les collectifs ruraux et les paysans continueront à rivaliser avec le gouvernement et à prendre les décisions finales en comparant les coûts et les avantages en termes d'obtention d'une compensation gouvernementale, d'auto-utilisation et de développement et de construction indépendants. Parmi les options ci-dessus, le revenu provenant de l'auto-utilisation devrait être le plus bas. Si le gouvernement n'a pas la volonté et le comportement d'exproprier les terres, les collectifs ruraux et les agriculteurs ne pourront pas obtenir des avantages plus idéaux, et il y aura une grande motivation pour développer de manière indépendante des maisons de petite propriété. Même si le gouvernement adopte une stratégie d'acquisition foncière, les collectifs ruraux et les agriculteurs pensent que la compensation est faible, et le phénomène de développement de petites maisons de droit foncier va se produire. Quant à savoir si le gouvernement imposera des amendes ou le démolira après un développement et une construction indépendants illégaux, les collectifs ruraux et les agriculteurs pensent généralement que la faisabilité des amendes gouvernementales est insuffisante, et le gouvernement ne recourra pas à la démolition forcée, afin d'éviter les conflits de groupe. Dans ces circonstances, l'auto-développement des petites maisons de droit de propriété est devenu le meilleur choix pour les collectifs ruraux et les agriculteurs dans le jeu avec le gouvernement. Par conséquent, il convient de se demander si le problème des petites propriétés peut être résolu en augmentant la norme d'indemnisation. Si les autres variables d'influence ne sont pas modifiées, l'augmentation de la rémunération du gouvernement est l'une des mesures efficaces pour résoudre les conflits.

2. La protection des terres cultivées doit-elle limiter l'utilisation des terres ?

Il est compréhensible d'assurer la sécurité alimentaire dans une situation où il y a trop de monde et peu de terres. Mais il n'est pas nécessaire d'y parvenir en restreignant l'utilisation des terres ? Les États-Unis et d'autres pays ont également des systèmes de contrôle de l'utilisation des terres, mais les États-Unis n'annulent pas les droits d'utilisation des terres, mais limitent seulement les droits d'utilisation des terres, et restreignent ces méthodes d'utilisation et utilisations préjudiciables à l'intérêt public ou aux intérêts d'autrui. Les États-Unis offrent également une indemnisation des droits de construction aux propriétaires fonciers qui n'ont pas de droits de construction. Cependant, le système de contrôle de l'utilisation des terres en Chine a non seulement aboli les droits d'utilisation des terres de construction et les droits d'aliénation des terres collectives rurales, mais a également permis au gouvernement de monopoliser le marché foncier principal sous un déguisement. Si l'utilisation des terres collectives rurales est réglementée, le gouvernement qui utilise les terres collectives rurales sera-t-il également incapable d'effectuer des aménagements et des constructions ? Par conséquent, il est suggéré que sur la base de la délimitation de la ligne rouge de base des terres cultivées, il est recommandé augmenter l'intensité des terrains industriels et des terrains à bâtir urbains et le niveau d'agriculture pour protéger les terres arables. Dans le même temps, en modifiant les dispositions pertinentes sur le contrôle de l'utilisation des terres dans la loi sur l'administration foncière et la loi sur la propriété, le droit d'utiliser les terres collectives rurales pour la construction et le droit de disposer de la propriété familiale sont accordés.

3. Le système foncier dual urbain-rural doit-il exister ?

On peut dire que le double système foncier urbain-rural est un produit spécifique de la phase primaire du socialisme chinois, fournissant une grande quantité de terres bon marché et d'énormes frais de transfert de terres pour le développement de l'urbanisation et de l'industrialisation. Cependant, les inconvénients apportés par ce système ne peuvent être ignorés : premièrement, les gouvernements locaux comptent sur les ventes de terrains pour obtenir une grande quantité de fonds de transfert de terres, formant un financement foncier, augmentant indirectement les prix des terrains et des logements, puis créant un petit groupe immobilier marché ; deuxièmement, priver les zones rurales La propriété complète de la terre collective lui permet de continuer à alimenter le développement de l'industrialisation et de l'urbanisation, mais elle ne partage pas les fruits de l'industrialisation et de l'urbanisation, ce qui creuse encore plus l'écart entre les zones urbaines et rurales. propagation du marché. La « Décision du Comité central du Parti communiste chinois sur plusieurs questions majeures concernant l'approfondissement global de la réforme » adoptée par la troisième session plénière du 18e Comité central du PCC a proposé d'établir un marché unifié des terrains constructibles urbains et ruraux, qui ne devrait pas conférer uniquement le droit à la gestion contractuelle des terres, mais aussi le droit d'hypothèque et de sûreté. Il faut également accorder des droits de "même terre, mêmes droits et même prix" aux terrains constructibles commerciaux collectifs ruraux et aux constructions domaniales. terrain. Par conséquent, le gouvernement peut "sous réserve de se conformer à la planification et au contrôle de l'utilisation, autoriser la vente, la location et l'investissement en actions de terrains à bâtir commerciaux appartenant à la collectivité rurale, et mettre en uvre le même accès au marché que les terres appartenant à l'État, avec les mêmes droits et prix » ; en modifiant la loi sur l'administration foncière et la loi sur la propriété « Améliorer le marché secondaire de la location, de la cession et de l'hypothèque des terres » afin de fournir une protection juridique pour accélérer la mise en place d'un marché unifié des terrains constructibles urbains et ruraux.