Résumé: Sur la base de l'enquête de suivi à long terme dans le comté de D, la méthode d'étude de cas est utilisée pour analyser les conditions, les mécanismes et les impacts de l'entrée sur le marché de terrains de construction commerciale appartenant à des collectivités rurales. L'étude a révélé que l'entrée de terres agricoles dans la ville du comté D était dominée par le gouvernement au niveau du comté ; dans le processus de mise en uvre, en partant du principe que le financement foncier n'était pas affecté, l'entrée de terres agricoles sur le marché pourrait éviter la procédure d'acquisition foncière, sortir des limites des indicateurs fonciers constructibles et obtenir la même quantité de terres Expropriation et cession de terres sont à peu près équivalentes, élargissant ainsi le champ des revenus fonciers des collectivités locales ; l'entrée de terres agricoles sur le marché casse les goulots d'étranglement fonciers et capitaux qui freinent le développement des petites et micro entreprises, renforcent l'économie collective et augmentent les revenus des agriculteurs, ce qui est une action multipartite. C'est aussi la garantie de base pour le bon déroulement de la réforme du régime départemental. terres agricoles dans la ville. La recherche révèle théoriquement la tendance d'évolution du comportement des gouvernements locaux et le processus micro-social des changements du système foncier au cours de la période de transition, et en pratique fournit une voie possible pour commencer la réindustrialisation rurale et la revitalisation rurale par l'innovation du système foncier ; à travers des études de cas , améliorer la théorie de la prise de décision politique basée sur la connaissance et les théories connexes fourniront des conseils sur la manière d'atteindre efficacement un consensus sur la prise de décision politique basée sur la connaissance.

1 question posée

Au moment clé du 40e anniversaire de la réforme et de l'ouverture, le rapport du 19e Congrès national du Parti communiste chinois mettait en avant pour la première fois la mise en uvre de la stratégie de revitalisation rurale et proposait que « l'industrie est prospère, l'écologie est vivable, le style rural est civilisé, la gouvernance est efficace et la vie est prospère » est la clé de la stratégie de revitalisation rurale. Dès novembre 2013, la troisième session plénière du 18e Comité central du PCC a examiné et approuvé la "Décision du Comité central du Parti communiste chinois sur plusieurs questions majeures concernant l'approfondissement global de la réforme", qui proposait clairement "d'établir un marché unifié des terrains constructibles urbains et ruraux. Conformément à la planification et au contrôle de l'utilisation. Sur la prémisse que les terrains à bâtir commerciaux appartenant à la collectivité rurale sont autorisés à être vendus, loués et investis en actions, ils seront mis en uvre sur le même marché que les terrains appartenant à l'État, avec les mêmes droits et les mêmes prix. Le système foncier est le système de base du pays, et « la question de l'entrée des terres agricoles sur le marché » est l'un des enjeux centraux de l'approfondissement de la réforme du système foncier rural.

Les recherches des chercheurs sur l'entrée des terres agricoles sur le marché portent principalement sur les trois thèmes suivants : (1) Le sens, l'origine et la situation actuelle des terres agricoles. Le « foncier agricole » analysé dans cet article fait référence au foncier constructible commercial collectif rural. Il est principalement le produit de l'industrialisation rurale.Après la restructuration des entreprises collectives communales les unes après les autres, la plupart de ces terres se sont retrouvées dans un état d'utilisation inefficace, voire inutilisées. Sa superficie est généralement comprise entre 30 millions et 50 millions de mu. (2) L'évolution politique des terres agricoles et l'importance des terres agricoles entrant sur le marché. Le système foncier actuel est un système foncier dual dans lequel le gouvernement local contrôle la conversion des terres agricoles et monopolise le marché foncier primaire pour la division urbain-rural. Ce système foncier restreint les droits de développement des terres des paysans et des collectifs paysans et porte atteinte aux droits et intérêts fonciers des paysans. L'entrée des terres agricoles sur le marché peut briser le monopole des gouvernements locaux sur le marché foncier primaire, éviter la violation des intérêts des agriculteurs par l'expropriation des terres et atténuer les contradictions et les conflits sociaux ; elle peut donner aux agriculteurs et aux agriculteurs collectifs des droits plus importants sur la terre développement économique et améliorer le sentiment de gain des agriculteurs ; la croissance économique rurale est la garantie des éléments fonciers ; elle peut aussi jouer le rôle fondamental du marché dans l'allocation des ressources foncières, favoriser la transformation des fonctions de l'État, etc. (3) Problèmes et contre-mesures à l'entrée des terres agricoles sur le marché. Les principaux problèmes qui existent comprennent la propriété peu claire des terres agricoles, l'absence d'acteurs du marché, l'aménagement du territoire suspendu, le mécanisme de marché imparfait, les droits fonciers incomplets, l'équilibre difficile de la répartition des revenus et le mécanisme de supervision post-approvisionnement imparfait ; Contre-mesures et suggestions pour la confirmation des terres agricoles l'aménagement du territoire rural, l'assouplissement du contrôle des terres agricoles entrant sur le marché, la promotion de l'égalité foncière urbaine et rurale, l'amélioration du mécanisme de répartition des revenus fonciers et le renforcement de la surveillance post-événement et d'autres contre-mesures et suggestions.

L'entrée des terres agricoles sur le marché signifie que les terrains à bâtir en propriété collective rurale peuvent entrer directement sur le marché sans passer par le processus d'acquisition foncière. Pour les gouvernements locaux, cela peut avoir un double impact : d'une part, cela fournit une nouvelle façon pour les gouvernements locaux de résoudre le problème de l'insuffisance des indicateurs fonciers constructibles ; Le modèle a brisé le monopole du gouvernement local sur le marché foncier primaire et a eu un impact sur la structure institutionnelle fondement du financement foncier. Dans ces circonstances, d'où vient l'enthousiasme du gouvernement local pour participer au programme pilote "l'entrée des terres agricoles sur le marché" et comment s'assurer que ses propres intérêts ne sont pas lésés pendant le processus de mise en uvre est un sujet digne d'attention. Cet article vise à révéler les conditions et les mécanismes de l'entrée en douceur des terres agricoles dans la ville à travers une enquête de cas du comté D, un comté avancé où les terres agricoles sont entrées dans la ville.

2 Revue de la littérature et construction théorique

2.1 Bilan des recherches sur le comportement des collectivités locales 2.1.1 Évolution du comportement des collectivités locales : de l'exploitation des entreprises à l'exploitation des terrains

Depuis la réforme et l'ouverture, l'économie chinoise a connu une croissance rapide à un taux de croissance annuel moyen de près de 10 %, connu sous le nom de « miracle chinois ». Le "miracle chinois" a défié les théories existantes de la croissance économique et a attiré de nombreux universitaires à s'engager dans des études sur la Chine.

Le miracle de la croissance économique chinoise peut s'expliquer de différentes façons. Le système de centralisation politique et de décentralisation économique fournit de fortes incitations institutionnelles aux gouvernements locaux pour développer l'économie. Les gouvernements locaux participent activement au développement économique, jouent le rôle d'un gouvernement de développement et créent le miracle chinois. Le comportement du gouvernement local est façonné par l'environnement institutionnel, influencé par la relation central-local, et évolue par étapes avec les changements du macrosystème. Plus précisément, depuis la réforme et l'ouverture, le comportement économique des gouvernements locaux a subi une transformation d'« entreprises d'exploitation » en « terres d'exploitation », et le modèle de croissance de la Chine a également subi une transformation de l'industrialisation à l'urbanisation. Au début de la réforme et de l'ouverture, les responsables locaux mobilisaient des ressources pour démarrer des entreprises, intervenaient dans la gestion interne des entreprises en tant que propriétaires et extrayaient directement les bénéfices des entreprises, jouant le rôle d '«entrepreneurs», et les gouvernements locaux ont montré les caractéristiques de la corporatisation . Depuis les années 1990, avec la mise en uvre du système de partage des impôts et l'approfondissement des réformes axées sur le marché, les gouvernements locaux ont d'une part activement promu la réforme des droits de propriété des entreprises publiques, d'autre part, ont déplacé l'attention du travail économique à la « gestion foncière », à travers l'acquisition foncière, l'aménagement, la cession, favoriser le processus d'industrialisation et d'urbanisation, afin d'atteindre le double objectif de recettes fiscales et de croissance économique. Par conséquent, depuis la réforme et l'ouverture, l'orientation du gouvernement local vers la croissance économique et les caractéristiques de corporatisation de son fonctionnement n'ont pas fondamentalement changé, mais le mode de développement spécifique et la relation gouvernement-entreprise ont subi une évolution adaptative avec des changements dans les arrangements institutionnels.

Le marché foncier primaire monopolisé et la structure unique de l'offre de logements sont deux conditions institutionnelles préalables à la gestion foncière des collectivités locales. Avec sa position de monopole sur le marché foncier primaire, les gouvernements locaux peuvent utiliser des moyens administratifs pour exproprier des terres à bas prix, puis vendre des terrains de services commerciaux et résidentiels à des prix élevés grâce à la stratégie d'offre de terres de «l'offre de terres de la faim» et la méthode de « appel d'offres, mise aux enchères et cotation.» En même temps, offre à grande échelle de terrains industriels sous forme de transfert d'accord pour attirer les investissements. Les terrains résidentiels sont la principale source de revenus des collectivités locales. De 2003 à 2008, moins d'un quart des terrains résidentiels ont généré près de 60 % du revenu net des collectivités locales. Depuis 1998, la réforme du système de logement a formé une structure unique d'offre de logements dominée par le logement commercial, ce qui permet aux promoteurs d'obtenir d'énormes avantages tout en transférant les coûts fonciers. Les « rois de la terre » fréquents et la flambée des prix des logements ont créé conjointement un marché immobilier prospère.

2.1.2 Effets positifs et négatifs de la gestion foncière

La gestion des terres par les collectivités locales a produit de nombreux effets positifs. (1) Augmenter le revenu disponible des collectivités locales. Les collectivités locales des régions développées s'appuient sur l'effet fiscal induit par l'expansion urbaine pour leurs recettes budgétaires et sur les droits de mutation foncière pour leurs recettes extrabudgétaires.La finance locale est devenue une véritable finance foncière. En outre, les collectivités locales obtiennent également d'importants montants de prêts bancaires par le biais d'hypothèques foncières. (2) Promouvoir le processus d'industrialisation et d'urbanisation en Chine. D'une part, le gouvernement local favorise le processus d'industrialisation en fournissant des terrains industriels à grande échelle et à bas prix par le biais d'accords, et en attirant des investissements fonciers ; (3) Promouvoir la croissance économique de notre pays. La gestion foncière du gouvernement local a objectivement donné naissance à la prospérité du marché immobilier qui, avec l'industrialisation et l'urbanisation, est devenu le moteur de la croissance économique de la Chine. Par conséquent, la terre n'est pas seulement un outil important pour les gouvernements locaux pour accumuler des fonds, mais aussi un moteur pour l'industrialisation et l'urbanisation, jouant un rôle central dans la croissance économique.

Cependant, la gestion des terres par les gouvernements locaux a également eu de nombreux impacts négatifs : (1) L'acquisition de terres à grande échelle à bas prix non seulement enfreint les droits et les intérêts des agriculteurs et induit le mécontentement et la résistance des agriculteurs sans terre, mais occupe également une place importante. grande quantité de terres arables et met en danger la sécurité alimentaire ; (2) d'énormes gains fonciers ont incité les gouvernements locaux à rechercher des rentes foncières et des terres illégales ; (3) inciter les entreprises manufacturières à entrer dans le secteur immobilier et à investir beaucoup de ressources, ce qui n'est pas propice à l'innovation technologique des entreprises et à la transformation et à la mise à niveau de l'économie ; (4) la gestion Le financement foncier causé par le foncier fait grimper les prix des logements, ce qui conduit à « épargner pour acheter une maison », inhibe les autres dépenses de consommation des résidents urbains, et n'est pas propice à la transformation du mode de croissance économique ; (5) Accumulation d'énormes risques budgétaires et financiers.

2.2 Cadre théorique 2.2.1 La frontière entre acquisition foncière et entrée foncière agricole sur le marché

Dans le cadre du système foncier actuel, pour que les terres collectives rurales entrent sur le marché des terrains à bâtir, elles doivent être acquises par le gouvernement local par le biais d'acquisitions foncières. , il peut entrer dans la construction urbaine à travers les procédures de réserve, d'aménagement et d'approvisionnement du marché foncier. Dans ce processus, le gouvernement local est le régulateur de la conversion des terres agricoles et le monopole du marché foncier primaire, ainsi que le principal bénéficiaire des revenus tirés de l'appréciation des terres. L'entrée des terres agricoles sur le marché signifie que le stock de terres collectives rurales peut entrer directement sur le marché des terres à bâtir sans passer par la procédure d'expropriation (voir la figure 1 pour les principaux acteurs impliqués dans l'expropriation et l'entrée sur le marché). En d'autres termes, il y a une forte substitution entre l'entrée de terres agricoles sur le marché et l'acquisition de terres.L'introduction de terres agricoles sur le marché est susceptible de briser le monopole du gouvernement local sur la ville foncière de premier niveau et de constituer une offre multi-foncière. modèle. La modification du modèle de l'offre foncière entraînera inévitablement un ajustement majeur dans la répartition des bénéfices, qui aura un impact sur le comportement des collectivités locales dans la gestion foncière et conduira à la fin de la finance foncière. Par conséquent, la manière de déterminer les limites et la portée de l'acquisition de terres et l'entrée de terres agricoles sur le marché détermine en grande partie si l'entrée de terres agricoles sur le marché deviendra le terminateur du financement foncier ou évoluera vers une version améliorée du financement foncier.

2.2.2 L'impact de l'entrée des terres agricoles sur le marché sur les acteurs concernés

La principale ressource impliquée dans l'entrée des terres agricoles sur le marché est le terrain à bâtir commercial appartenant à la collectivité rurale en tant que patrimoine historique des entreprises communales. Le choix entre l'expropriation des terres et l'utilisation directe par le marché de ces ressources foncières implique principalement trois types d'acteurs différents, à savoir les collectivités locales, les entreprises industrielles et commerciales en tant qu'unités d'utilisation des terres, et les zones rurales en tant que propriétaires et utilisateurs. niveaux de groupe) et les agriculteurs. Avec l'introduction de ce mode d'entrée des terres agricoles sur le marché, les collectifs ruraux et les agriculteurs en tant que propriétaires et utilisateurs des terres peuvent être les plus grands bénéficiaires, tandis que les gouvernements locaux peuvent être les plus grands perdants, et les entreprises industrielles et commerciales en tant qu'utilisateurs des terres peuvent être les plus grands bénéficiaires. Les profits et les pertes sont mélangés. Cependant, l'interaction stratégique entre les trois types d'acteurs dans les deux modes d'expropriation des terres agricoles et d'entrée sur le marché détermine largement la pratique locale de la réforme pilote et le résultat final.

Figure 1 Principaux acteurs impliqués dans l'acquisition de terres et l'entrée sur le marché

2.2.3 Parcours de recherche

Cet article adopte la méthode de l'étude de cas pour présenter l'aperçu des cas de recherche, les principales pratiques et les doubles effets de l'entrée des terres agricoles sur le marché dans son ensemble. Sur la base de l'introduction du processus d'acquisition de terres dans le comté D et du processus de détermination de la limite des terres agricoles entrant sur le marché, il interprète profondément la gestion collective à trois niveaux des villes, des villages et des groupes.Cet article analyse l'impact de l'entrée des terres agricoles sur le marché sur les acteurs concernés (voir Figure 2).

3 Présentation de cas : principales pratiques et double impact des terres agricoles du comté D entrant sur le marché

Les données utilisées dans cet article proviennent de l'enquête de suivi de l'auteur dans le comté de D depuis 2015. Au cours de cette période, en se concentrant sur l'origine, le processus et les résultats de l'entrée des terres agricoles sur le marché, un grand nombre de documents primaires et secondaires ont été collectés à l'aide de méthodes telles que l'observation participative, des entretiens approfondis, des colloques et des archives. Les répondants à l'enquête couvraient le gouvernement du comté et de la ville, les deux comités de village et les villageois ordinaires ; en outre, des entretiens téléphoniques ont été menés avec les chefs de département du bureau supérieur d'inspection foncière en charge du comté D. Les principaux documents recueillis comprennent des comptes rendus d'entretiens et des notes d'observation sur le terrain, et les documents secondaires comprennent des documents gouvernementaux, des résumés de travail, des rapports, des discours de dirigeants et d'autres textes.

3.1 Aperçu des cas du comté D

Le comté de D est l'un des 100 premiers comtés du pays situé dans les provinces côtières développées de l'Est. Il a juridiction sur 4 rues et 8 villes, avec une superficie totale du comté de 936 kilomètres carrés et une population enregistrée de 430000 habitants. En 2016, le comté a atteint un PIB régional de 42,52 milliards de yuans1 et des recettes fiscales totales de 7,28 milliards de yuans, dont les recettes fiscales locales étaient de 4,2 milliards de yuans, et le revenu disponible par habitant des résidents urbains et ruraux était de 46444 yuans et 27140 yuans. .

Figure 2 Feuille de route théorique

Le comté D est l'un des 15 premiers comtés et villes pilotes du pays à être sélectionné pour la réforme de "la terre agricole vers le marché". L'expérience et les pratiques de la répartition des revenus de l'entrée des terres agricoles sur le marché dans le département D au sein du collectif, la collecte du fonds de régularisation des revenus à valeur ajoutée et la réalisation du pouvoir d'hypothèque foncière ont été adoptées par le l'assemblée populaire provinciale et le ministère des Terres et des Ressources, la Commission chinoise de réglementation bancaire, le ministère des Finances et d'autres ministères et commissions nationaux, respectivement Inclus dans les réglementations locales et les documents de politique émis par les ministères de la province Z. En raison des réalisations remarquables du travail pilote d'entrée des terres agricoles sur le marché, le comté de D a organisé deux réunions sur place à l'échelle nationale sur la réforme agraire pilote2.

3.2 La principale méthode d'entrée sur le marché des terres agricoles dans le comté D 3.2.1 Adhérer au rôle principal des agriculteurs et clarifier la classification de "qui entrera sur le marché"

(1) Clarifier les entités de marché à trois niveaux. Trois formes « d'entrée indépendante sur le marché, d'entrée sur le marché confiée et d'entrée sur le marché coopérative » ont été conçues pour les entités d'entrée à trois niveaux des villes, villages et groupements. "L'entrée indépendante sur le marché" signifie que l'organisation économique collective organise seule l'entrée sur le marché. "L'entrée sur le marché confiée" signifie qu'une organisation économique collective charge d'autres organisations économiques d'agir en tant qu'agent d'entrée sur le marché en l'absence de conditions d'entrée indépendantes. "L'entrée coopérative sur le marché" signifie encourager les organisations économiques collectives dans les zones reculées et sous-développées à coopérer avec les organisations économiques collectives dans des blocs d'entrée concentrés sur le marché, à explorer la création de coopératives de partage des terres, à compléter les ressources, à entrer ensemble sur le marché et à partager les avantages. (2) Mettre en uvre les qualifications des sujets du marché des agriculteurs. Combiné avec la réforme du système des droits de propriété rurale des "trois droits aux personnes (ménages) et des droits de suivre les personnes (ménages)" dans la province Z, tous les actifs d'exploitation collectifs ruraux du comté ont été quantifiés aux personnes et des certificats ont été délivrés aux ménages , et 160 économies actionnariales villageoises ont été créées en coopératives. (3) Renforcer la prise de décision démocratique des terres agricoles dans la ville. L'entrée sur le marché de terrains constructibles appartenant à la collectivité devrait être incluse dans le champ d'application de la gestion démocratique des terres rurales, et les questions majeures telles que les parcelles de terrain, les méthodes d'entrée, les prix de départ des terrains et la répartition des revenus devraient être gérées publiquement et démocratiquement dans l'ensemble du territoire. processus, et un système de « trois réunions et trois divulgations » devrait être établi.

3.2.2 Adhérer à une utilisation intensive et efficace et déterminer "où entrer sur le marché"

À partir d'avril 2015, un recensement a été effectué sur le stock de terrains à bâtir commerciaux appartenant à la collectivité dans 151 villages administratifs de 12 cantons (zones de développement) du comté, et un total de 1881 cas de 10691 mu ont été trouvés. Sur cette base, combinée avec le travail pilote d'"intégration multi-plans", les départements concernés tels que les services fonciers, la planification, le développement et la réforme, la protection de l'environnement et d'autres départements concernés mèneront une enquête et une enquête approfondies en fonction de l'aménagement global de l'utilisation des terres, planification de la construction urbaine et rurale, planification du développement industriel et planification de la protection écologique Les 1881 terrains à bâtir commerciaux appartenant à la collectivité rurale ont été analysés et triés par terrain, et les voies d'entrée sur le marché, telles que l'entrée sur le marché local, l'entrée d'ajustement sur le marché , et l'assainissement sur le marché, ont été déterminés par classification. Le soi-disant ajustement hors site au marché fait référence au processus de récupération de terrains de construction commerciale sporadiques et dispersés appartenant à la collectivité, et après avoir atteint l'objectif de terrain de construction, il est ensuite ajusté à la zone de concentration industrielle et est entré sur le marché comme prévu . Il y a 1036 parcelles de terrain qui remplissent les conditions d'entrée sur le marché sur place, avec une superficie de 5819,01 mu; 845 autres parcelles (4872,85 mu) doivent d'abord être récupérées en raison de parcelles sporadiques et dispersées.Zone concentrée sur le marché.

3.2.3 Adhérer à l'allocation des ressources du marché et normaliser "comment entrer sur le marché" avec "cinq unifications"

Le comté D crée un environnement de marché grâce à "cinq unifications": (1) Mettre en uvre une plate-forme de négociation unifiée. Les terrains à bâtir commerciaux collectifs ruraux du comté et les terrains appartenant à l'État seront intégrés au centre commercial des ressources publiques du comté. (2) Mettre en uvre un système unifié de prix fonciers. Révisé le système unifié de prix fonciers et de loyers de référence des terres constructibles urbaines et rurales du comté. (3) Mettre en uvre des règles commerciales unifiées. Encourager les organisations économiques collectives à mettre en uvre la forme d'échange public par appel d'offres, enchères et cotation. (4) Mettre en uvre une gestion unifiée des enregistrements. Le terrain à bâtir commercial collectif sera inclus dans le champ d'application de l'enregistrement immobilier unifié et le pouvoir hypothécaire du droit d'utilisation sera mis en uvre. (5) Mettre en uvre une supervision de service unifiée. L'ensemble du processus de "demande, approbation, transaction et délivrance de certificats" a été achevé en 60 jours et le terrain a été intégré au système de supervision unifié. Dans le même temps, le mécanisme de "service d'agence tierce" a été introduit et un groupe d'intermédiaires tels que l'arpentage des terrains de construction commerciale collective, l'arpentage et la cartographie, l'évaluation et l'agence de transaction ont été cultivés.

3.2.4 Adhérer au partage équilibré des revenus et à l'ajustement différencié du "comment répartir l'argent"

Sur la base du principe "mêmes droits, même prix et mêmes responsabilités", le comté D perçoit les frais d'ajustement pour les revenus de plus-value foncière. Le ratio de tarification est basé sur l'investissement du gouvernement dans les coûts de construction des infrastructures et les sept fonds retirés lors de la vente des terres appartenant à l'État. Selon la méthode de la « différence de catégorie et de qualité », c'est-à-dire en fonction de l'utilisation et de l'emplacement des terres. , 16 % à 48 % du prix de la transaction foncière sont facturés % (voir tableau 1).

La répartition des revenus au sein du collectif adopte trois modes de « forme physique, forme de capital et forme de trésorerie ». Ceux appartenant aux organisations économiques collectives des cantons entrant sur le marché ne seront pas directement distribués, mais seront utilisés pour la construction d'infrastructures rurales et des projets de subsistance dans leur juridiction. Ceux appartenant à l'organisation économique collective au niveau du village entrant sur le marché seront convertis en actions et quantifiés aux capitaux propres des villageois, et bénéficieront du revenu des dividendes à la fin de l'année. Pour ceux appartenant à d'autres organisations économiques collectives (groupements villageois) du village entrant sur le marché, 10 % des revenus seront retenus par le collectif villageois et utilisés pour les dépenses de bien-être public dans le village, et le reste sera équitablement réparti entre les membres de l'organisation économique collective.

Tableau 1 La proportion des frais d'ajustement du revenu d'appréciation des terres dans le comté D

3.3 Principales réalisations des terres agricoles du comté D entrant sur le marché 3.3.1 Construire un marché foncier à bâtir urbain et rural unifié

L'établissement d'un marché unifié des terrains constructibles urbains et ruraux est la tâche proposée par la troisième session plénière du dix-huitième Comité central. Se référant à l'expérience du transfert de terrains à bâtir appartenant à l'État, le comté D a réalisé les "cinq unifications" des terrains à bâtir commerciaux appartenant à la collectivité rurale et des terrains à bâtir appartenant à l'État. Elle a réalisé la transformation du marché foncier rural de "gouvernance individuelle et transactions désordonnées" avant la réforme à l'actuel "pouvoir complet, unifié et standardisé", et le marché du financement hypothécaire est passé de la "banque agricole départementale seule" à la début de la réforme à l'actuelle « institution financière de la région du comté » « Couverture complète », la majorité des propriétaires fonciers sont passés de « doute et inquiétude » au début de la réforme à l'actuelle « application active », et un système urbain et marché des terrains constructibles en milieu rural a été initialement établi dans le comté.

3.3.2 Réaliser l'augmentation des revenus des agriculteurs

Dans le processus de réforme pilote, le comté D a pris comme point de départ le maintien et le développement des intérêts des agriculteurs. En termes de répartition des revenus, compte tenu de l'équilibre général entre l'entrée sur le marché et l'expropriation des terres, les agriculteurs ont un sentiment d'accomplissement dans la réforme. Les agriculteurs et les collectifs ruraux représentent 80% des revenus fonciers qui sont entrés sur le marché. En prenant la parcelle de terrain dans S Village, LS Town, qui a été vendue aux enchères le 8 septembre 2015, à titre d'exemple, après la vente, la valeur de l'équité de chaque villageois est passée de 5500 RMB à 8000 RMB, soit une augmentation de 45 %.

3.3.3 Promotion de la modernisation industrielle

Au cours du processus de réforme pilote, le comté D a renforcé le leadership industriel et le contrôle de la planification, et a guidé les zones montagneuses de l'ouest pour développer le tourisme chez l'habitant représenté par "Yangjiale", les collines centrales ont développé le commerce et la fabrication de haute technologie en s'appuyant sur la zone urbaine principale, et le les plaines de l'est ont servi l'économie de blocs industriels, créant une ville caractéristique et un «parc de petites et micro-entreprises». Avec l'achèvement de 186 terrains entrant sur le marché, les petites mines d'origine, les quais abandonnés, les petites usines chimiques et les usines de briques et de tuiles ont été progressivement remplacées par des hôtels de charme, des maisons de campagne, des parcs de démarrage de petites et micro-entreprises et des exploitations agricoles. entreprises de transformation de produits, optimisant la forme industrielle.

3.3.4 Amélioration de la gouvernance à la base

Dans le processus de promotion de l'entrée des terres agricoles sur le marché, le comté D a continué à renforcer la gestion démocratique de la prise de décision foncière et a mené à bien les activités de création de «Ten Villages Demonstration and Hundred Villages Co-construction» of rural gestion démocratique des terres La gestion a sensibilisé les agriculteurs à la préservation des ressources foncières et promu l'utilisation économique et intensive des terres. À la fin de 2016, les 150 villages administratifs du comté avaient atteint une gestion démocratique.

3.3.5 Promouvoir le changement institutionnel

(1) Répartition des revenus. Le fonds d'ajustement des revenus d'appréciation des terres est la principale difficulté de la réforme. La méthode de collecte des fonds d'ajustement du revenu à valeur ajoutée foncière "par catégorie et niveau" dans le comté D et la méthode de répartition des revenus au sein du collectif ont été absorbées dans les "Mesures provisoires pour l'administration de la collecte et de l'utilisation de l'ajustement à la valeur ajoutée foncière". Fonds pour les terrains de construction commerciaux collectifs ruraux" et les habitants de la province Z. Dans le "Règlement sur la gestion des actifs collectifs ruraux dans la province Z" adopté par le Comité permanent du Congrès.

(2) Prêts hypothécaires. Le comté de D a pris l'initiative de développer le financement hypothécaire des droits d'utilisation des terres pour la construction commerciale collective rurale dans le pays. Le 6 septembre 2015, la succursale du comté de D de la Banque agricole de Chine a réalisé le premier financement hypothécaire de terres agricoles dans le pays. L'expérience des prêts hypothécaires sur les terres agricoles dans le comté D a été absorbée dans les mesures provisoires pour les prêts hypothécaires des droits d'utilisation des terres pour la construction commerciale collective rurale.

(3) La proposition de modification de la loi est adoptée. En outre, quatre des propositions d'amendement de la loi foncière proposées par le comté D3 ont été adoptées et inscrites dans la loi sur l'administration foncière (projet d'amendement) rédigée par le ministère des Terres et des Ressources.

3.4 Problèmes existant dans l'entrée des terres agricoles sur le marché dans le comté D

En général, le comté D est un modèle et un modèle de la réforme pilote nationale des terres agricoles sur le marché, et ses pratiques et son expérience ont été affirmées et reconnues par les supérieurs, mais il reste encore quelques problèmes qui doivent encore être améliorés et résolus. dans le processus de réforme : (1) Le problème de la planification de la suspension . À l'heure actuelle, l'aménagement du territoire rural dans le comté D est révisé ville par ville, et il n'y a pas d'aménagement du territoire de haute précision au niveau du village. Par conséquent, l'entrée de nombreuses parcelles sur le marché nécessite un examen conjoint multiservices, ce qui affecte l'efficacité de l'entrée sur le marché. (2) Le statut juridique des organisations économiques collectives. La base principale pour l'enregistrement industriel et commercial de la coopérative économique par actions du village dans le comté de D est les documents du Département provincial de l'agriculture et du Bureau provincial de l'industrie et du commerce, qui manquent de soutien juridique. Les « Principes généraux de droit civil » adoptés en 2017 ont doté les organisations économiques collectives rurales du statut de « personne morale spéciale », mais la définition de sa connotation et de son extension doit encore être approfondie. Le statut de personne morale peu clair des organisations économiques collectives affectera des questions clés telles que la signature, la modification, la supervision et la mise en uvre des contrats, et le règlement des différends dans le processus d'entrée des terres agricoles sur le marché. (3) Gestion d'actifs d'organisations économiques collectives. Le développement des organisations économiques collectives est différent dans le comté D. Certains villages ayant une capacité opérationnelle utilisent le produit de l'entrée sur le marché pour développer la reproduction, certains villages achètent des obligations d'État et certains villages se sont transformés en espèces sur compte en raison de canaux d'exploitation étroits. Si les actifs collectifs ne peuvent pas se maintenir et augmenter en valeur, cela peut affaiblir l'effet positif de l'entrée sur le marché et affecter la stabilité de la base. (4) Culture d'organisations intermédiaires. Au cours de la réforme du système foncier rural, le comté D a cultivé 3 agences d'arpentage et de cartographie, 2 agences d'évaluation des prix des terres et 2 agences de transaction. Du fait du faible nombre d'intermédiaires, la marge de choix des organisations économiques collectives est faible ; de plus, le temps de la réforme n'est pas long, et l'entrée des terres agricoles sur le marché pose des problèmes théoriques complexes, et la qualité de service des intermédiaires doit encore être amélioré. (5) Le solde de l'occupation et de la compensation pour une nouvelle entrée sur le marché. À l'heure actuelle, l'entrée du comté D sur le marché concerne l'entrée in situ et l'ajustement sur le marché du stock de terrains à bâtir collectifs, et n'implique pas l'équilibre entre l'occupation et la rémunération. Cependant, avec l'approfondissement de la réforme, il est inévitable que de nouveaux terrains à bâtir commerciaux collectifs entrent sur le marché, et le problème de l'équilibre entre l'occupation et la compensation se posera également. Cependant, les organisations économiques collectives rurales ont une capacité d'auto-acquisition et de compensation relativement faible, couplée au manque de fonds, si les quotas d'acquisition et de compensation sont achetés, ils peuvent "être au-dessus de leurs moyens", affectant l'efficacité de l'utilisation des terres et heurtant le ligne rouge des terres cultivées Ces questions méritent attention.

4 Comment les terres agricoles peuvent-elles entrer sur le marché : une analyse basée sur les acteurs

4.1 Détermination de la frontière entre l'acquisition des terres et l'entrée des terres agricoles sur le marché

Dans la pratique politique du comté de D, les limites de l'expropriation et de l'entrée sur le marché ont été déterminées en trois étapes.

Tout d'abord, trois ensembles de schémas alternatifs sont proposés : (1) Schéma d'acquisition foncière basé sur l'intérêt public. Inclure la défense nationale, les affaires étrangères, l'énergie et d'autres terres d'intérêt public dans le catalogue d'acquisition de terres, et d'autres terres dans le marché. (2) Plan d'acquisition foncière basé sur le cercle d'aménagement du territoire. En plus du catalogue d'acquisition foncière, les terrains collectifs du périmètre de construction urbaine déterminé par le plan global d'affectation des sols sont également inclus dans le périmètre d'acquisition, et les autres utilisations des sols sont collectivement mises sur le marché. (3) Plan d'acquisition des terres basé sur le cercle de planification de la construction. En plus du catalogue d'acquisition de terrains, il est clair que les terrains collectifs situés dans le périmètre d'aménagement des terrains à bâtir urbains peuvent également être réquisitionnés et que d'autres utilisations des terres sont collectivement mises sur le marché.

Deuxièmement, en utilisant les données réelles d'acquisition de terres pendant la période du "Douzième plan quinquennal" pour simuler et estimer, analyser l'impact des trois régimes sur la zone d'acquisition de terres et les revenus du gouvernement (voir tableau 2).

Enfin, choisissez la deuxième option. Selon le plan, dans le cadre des terrains constructibles urbains, l'acquisition foncière peut répondre aux besoins fonciers de l'urbanisation et de l'industrialisation pendant la période du « 13e plan quinquennal » ; hors du périmètre des terrains constructibles urbains, l'entrée des terres agricoles dans le marché peut soutenir le développement de nouvelles industries rurales et de nouveaux formats à l'avenir.

En conséquence, les terrains dans le cadre de la construction urbaine tels que déterminés par le plan global d'utilisation des terres sont toujours soumis à l'expropriation, tandis qu'en dehors du champ de la construction urbaine, le bien public et les fins commerciales sont distingués, et ils sont respectivement expropriés et mis sur le marché. Par conséquent, le champ des terres agricoles du comté D est le stock de terrains à bâtir commerciaux collectifs situés en dehors de la zone de construction urbaine.Ce type de terrain était principalement utilisé par les entreprises collectives du canton dans les années 1980. La plupart sont inutilisés ou sous-utilisés.

4.2 Trois cas typiques de terres agricoles entrant sur le marché 4.2.1 Village Mozhentan : Terres agricoles au niveau de la ville entrant sur le marché

Un terrain industriel de 6,06 mu, situé dans le village de Tan, Mozhen, était à l'origine une usine de machines appartenant à la ville. Il est resté inactif depuis la restructuration de l'usine de machines. En 2013, Zhao a acheté le bâtiment de l'usine abandonnée pour 1 million de yuans et prévoyait de le transformer en une famille d'accueil haut de gamme sur place. Cependant, les procédures correspondantes ont été bloquées, car le terrain est un terrain industriel appartenant à la ville et n'a pas de certificat d'utilisation des terres.Selon la réglementation, il peut seulement être rénové, mais il ne peut pas être démoli et reconstruit, ni modifié. à l'usage prévu pour développer le tourisme rural, et il ne peut que continuer à être abandonné.

Le 19 août 2015, le terrain a été vendu pour 40 ans par accord, et il a été utilisé pour les affaires, les services et le tourisme, et le prix de transaction était de 3,07 millions. Il s'agit de la première terre agricole du pays à entrer sur le marché depuis le début de la réforme pilote des « trois parcelles ». Le 26 août, le cessionnaire Zhao a reçu le "Certificat d'utilisation collective des terres de la République populaire de Chine" et a obtenu un prêt hypothécaire de 1,5 million de yuans auprès de la succursale du comté D de la Banque agricole de Chine le 8 septembre. Il s'agit du premier prêt hypothécaire pour terres agricoles du pays depuis le programme pilote. Le projet a été achevé et mis en service en août 2018, avec un investissement total de 50 millions de yuans et des recettes fiscales annuelles estimées à 2,6 millions de yuans. Sur les 3,07 millions de yuans de revenus provenant de l'entrée sur le marché, le gouvernement a collecté des fonds d'ajustement de 980000 yuans, soit 32 % ; la rétention collective était de 2,09 millions de yuans, soit 68 %.

4.2.2 Sand Village, ville de Luo : les terres agricoles au niveau du village entrent sur le marché

Il y a un terrain de construction collective de 20 mu dans le village de Sha, Luozhen, qui était à l'origine loué à une entreprise minière au prix de 4 yuans par mètre carré, avec un revenu locatif de plus de 50000 yuans par an. En 2013, le comté de D a promu la construction du "beau village" et a fermé toutes les mines du village, et le terrain est resté inactif.

Le 8 septembre 2015, lors de la vente aux enchères du droit d'utiliser des terrains de construction commerciaux appartenant à la collectivité rurale dans le comté de D (la première fois), le droit d'utiliser les terrains commerciaux sur 40 ans a été vendu à un prix de départ de 9,57 millions de yuans. Après 24 tours d'enchères, la transaction finale était de 11,5 millions de yuans. Après avoir été voté et approuvé par l'assemblée des villageois, Sand Village a prélevé 6,15 millions de yuans sur les revenus de l'entrée sur le marché pour investir dans le projet de complexe de voyages d'affaires (le responsable du projet est le cessionnaire de la parcelle). Sur les 11,5 millions de yuans de revenus provenant de l'entrée sur le marché, le gouvernement a collecté des fonds d'ajustement de 3,68 millions de yuans, soit 32 % ; la rétention collective était de 7,82 millions de yuans, soit 68 %. Grâce à l'entrée de ce terrain sur le marché, la valeur de chaque part des agriculteurs du village est passée de 5500 yuans à 8000 yuans, soit une augmentation de 45 %. Le cessionnaire du terrain a non seulement obtenu un prêt bancaire de 6,9 millions de yuans, mais a également reçu un investissement en capital de 6,15 millions de yuans de la part du collectif Sarawak.

4.2.3 Village de Ping, Wuzhen : les terres agricoles au niveau du groupe sont entrées sur le marché

On peut voir dans le tableau 3 que le revenu annuel moyen par mu de terre a augmenté de 8260 yuans après l'entrée sur le marché, et que les revenus du gouvernement, du collectif villageois et du groupe étaient de 3443 yuans, 732 yuans et 4085 yuans, soit 41,68 %. , 8,86 % et 49,46 % du revenu à valeur ajoutée, respectivement. , pour obtenir un résultat gagnant-gagnant.

Tableau 2 Conception et impact des différents dispositifs de coordination de l'expropriation et de l'entrée sur le marché

Tableau 3 Comparaison des revenus du marché des terrains à bâtir commerciaux appartenant à la collectivité dans le village de Ping, Wuzhen (unité : yuan/mu·an)

A noter : La superficie totale de la parcelle est de 20,46 mu, dont : 0,46 mu pour le collectif villageois et 20 mu pour le collectif de groupe.

4.3 L'impact de l'entrée des terres agricoles sur le marché sur les acteurs concernés 4.3.1 Gouvernements locaux au niveau des comtés

Au cours de la réforme pilote des terres agricoles dans le comté D, le gouvernement local au niveau du comté a dominé l'ensemble du processus de réforme. D'où vient l'enthousiasme du gouvernement du comté pour promouvoir la réforme des terres agricoles dans la ville ?

Premièrement, en coordonnant la promotion de l'entrée des terres agricoles sur le marché et l'acquisition de terres, il a non seulement assuré que les recettes fiscales foncières n'étaient pratiquement pas affectées, mais a également élargi la base des recettes foncières des collectivités locales. Ceci est principalement réalisé par le biais des "quatre coordinations". (1) Coordination du périmètre d'entrée sur le marché. Du point de vue de la portée de l'entrée sur le marché, les terrains à bâtir commerciaux collectifs qui entrent actuellement sur le marché sont éloignés et de petite taille, ont peu d'impact sur le prix des terrains à bâtir appartenant à l'État et ont un impact très limité sur les terres la finance. (2) Coordonner le moment de l'entrée sur le marché.Le gouvernement local contrôle la quantité et le rythme des terres agricoles entrant sur le marché à partir des deux aspects de la gestion du plan et du contrôle des processus. Le comté D intègre les terrains à bâtir commerciaux appartenant à la collectivité rurale et les terrains à bâtir appartenant à l'État dans le plan annuel du comté pour l'offre de terrains pour les terrains à bâtir afin de contrôler la quantité et le rythme des terres agricoles entrant dans la ville ; et dans la conception du processus d'entrée sur le marché, se référant au terrain de construction appartenant à l'État entrant sur le marché Après que l'organisation économique a soumis la demande, après que le développement et la réforme, la protection de l'environnement, la construction, les terres et d'autres départements démontrent conjointement la faisabilité, le bureau des terres et des ressources du comté approuvera et publiera finalement la lettre d'approbation pour entrer dans la ville. Par conséquent, en fait, le gouvernement du comté et le bureau foncier du comté exercent toujours un macro-contrôle sur la quantité totale de terrains constructibles urbains et ruraux entrant sur le marché. (3) Aménagement du territoire. Au cours de la réforme pilote des « terres agricoles entrant sur le marché » dans le comté D, les terrains de construction commerciale appartenant à la collectivité rurale qui sont entrés sur le marché ne doivent pas être utilisés pour la construction résidentielle. Ainsi, « l'entrée des terres agricoles sur le marché » n'a pas fondamentalement impacté le financement foncier des collectivités locales. Comme l'a souligné un responsable de la zone pilote, l'augmentation de l'offre foncière contribuera à stabiliser les prix des logements ; mais compte tenu du nombre de terrains constructibles en propriété collective, de la localisation des parcelles et des restrictions d'usage, cela n'apportera pas grand-chose à la marché immobilier à court terme. (4) Planification globale de la répartition des revenus. Le rapport de répartition des revenus de l'entrée des terres agricoles sur le marché entre l'Etat, les collectivités et les particuliers est déterminé en référence à l'indemnité d'expropriation foncière. En fonction de l'emplacement et de l'utilisation des terres agricoles dans la ville, le gouvernement au niveau du comté peut percevoir de 16 % à 48 % du prix de transaction dans la ville sous forme de frais d'ajustement des revenus fonciers, ce qui élargit la base des revenus fonciers du gouvernement local. . Fin 2018, le gouvernement local avait collecté un total de 63,89 millions de yuans de fonds d'ajustement sur les terres agricoles du marché, ce qui représente 18,52 % du volume des transactions sur le marché.

Deuxièmement, en raison des résultats évidents du programme pilote « Entrée des terres agricoles sur le marché » dans le comté D, en 2016, le Département des terres et des ressources de la province Z a spécialement alloué 600 mu de nouveaux terrains à bâtir comme indicateur prévu pour soutenir les projets d'infrastructure ; Des métriques réservées peuvent être utilisées.

Enfin, dans le processus de mise en uvre des politiques, nous devons faire preuve de souplesse et jouer les « balles de bord ». Le terme « terrains à bâtir commerciaux collectifs ruraux » tels que mentionnés dans le programme pilote de « commercialisation des terres agricoles sur le marché » désigne les terres du stock de terrains à bâtir collectifs ruraux, qui sont déterminés par l'aménagement du territoire global et la planification urbaine et rurale. à des fins commerciales telles que les services industriels, miniers, de stockage et commerciaux. Le comté de D développe vigoureusement l'industrie de l'hébergement chez l'habitant dans les régions montagneuses de l'ouest en profitant du programme pilote de "terres agricoles entrant sur le marché". Les maisons destinées à l'industrie de l'hébergement chez l'habitant proviennent principalement de maisons de ferme construites sur des propriétés familiales, de salles des fêtes et de bâtiments d'écoles primaires et secondaires abandonnés construits sur des terres rurales d'aide sociale. Par exemple, l'ancien site du comité du village de Nancun, Mozhen, occupe une superficie de 4 mu, inutilisée depuis de nombreuses années.Au cours du processus de "l'entrée des terres agricoles sur le marché", il a été loué à une gestion hôtelière. société pour le développement de maisons de campagne. Au sens strict, aucun de ces deux types de terrains constructibles n'est inclus dans le périmètre du projet pilote de « terrains agricoles entrant sur le marché ».

Par conséquent, le gouvernement du comté contrôle fermement la portée, le calendrier, l'utilisation et la répartition des revenus des terres à bâtir appartenant à la collectivité rurale, et n'aura pas d'impact fondamental sur le financement foncier à long terme. L'état d'avancement des travaux pilotes de réforme du système foncier rural dans le comté D, province Z a également souligné :

"Les terrains à bâtir commerciaux appartenant à la collectivité et les terrains appartenant à l'État sont différents en termes de portée géographique et d'objectifs de marché. L'entrée de terrains collectifs sur le marché n'a pas eu d'impact sur le marché des terrains appartenant à l'État. être utilisé efficacement."

4.3.2 Administrations communales et comités villageois

Pour les gouvernements des cantons et les comités de village, ils constituent la principale masse de terres agricoles entrant sur le marché. En tant que propriétaire, vous pouvez bénéficier directement de l'entrée de terres agricoles sur le marché. Parmi eux, les revenus des terrains à bâtir commerciaux collectifs appartenant au gouvernement du canton ne sont pas directement distribués, mais sont utilisés pour la construction d'infrastructures et des projets de subsistance dans la juridiction. Le revenu d'entrée sur le marché des terrains à bâtir commerciaux détenus collectivement par le collectif du village sera converti en actions et quantifié aux capitaux propres des villageois, et les dividendes seront distribués à la fin de l'année. Le gouvernement du comté encourage également les organisations économiques collectives à utiliser le produit de l'entrée sur le marché pour des investissements à faible risque afin de maintenir et d'augmenter la valeur des actifs.

En outre, afin de mobiliser l'enthousiasme du gouvernement du canton, le comté D a alloué le fonds d'ajustement des revenus d'appréciation des terres pour l'expropriation des terres agricoles dans la ville au gouvernement du canton et l'a utilisé pour le bien-être public dans sa juridiction. Le comité villageois peut conserver 10 % des revenus des terres agricoles appartenant au groupe de villageois sur le marché. Pour la situation tendue des recettes et des dépenses fiscales locales, il s'agit sans aucun doute d'une incitation majeure.

Par conséquent, par rapport à l'expropriation des terres, l'entrée de terres agricoles sur le marché donne aux agriculteurs et aux agriculteurs des droits collectifs plus importants pour développer des terres et devient le principal bénéficiaire de l'entrée de terres agricoles sur le marché. Si la procédure d'expropriation des terres est suivie, le collectif paysan ne peut recevoir qu'une indemnité d'environ 50000 yuans par mu, et en même temps perdre à jamais la propriété de la terre. Selon la conception du système des terres agricoles entrant sur le marché, les agriculteurs recevront collectivement la majeure partie du revenu à valeur ajoutée de l'entrée sur le marché et conserveront également la propriété de la terre. En décembre 2018, sur les 345 millions de yuans de terres agricoles du comté D, le revenu collectif était de 281 millions de yuans, soit 81,4 %.

4.3.3 Capital industriel

La province Z est une province qui compte de nombreuses petites et moyennes entreprises. Les petites et micro entreprises ont grandement contribué à sa croissance économique. Cependant, la difficulté d'utilisation des terres et le financement sont les deux goulots d'étranglement qui limitent le développement des petites et micro entreprises. L'entrée des terres agricoles sur le marché a brisé ces deux goulots d'étranglement à des degrés divers. D'une part, l'entrée des terres agricoles sur le marché offre une nouvelle source de terres aux petites et moyennes entreprises. Par exemple, les terres agricoles dans la partie orientale du comté de D sont principalement développées en "Small and Micro Enterprise Maker Park", et le village de DH a été adapté à la ville Une zone fournit des terrains à bâtir pour 14 entreprises locales de pianos. Un cadre de l'Inspection foncière a déclaré :

"Le comté D (terres agricoles entrant sur le marché) se porte bien, pourquoi ? Parce que l'industrialisation rurale précoce du comté D s'est développée grâce à" un village, un produit ", il existe donc de nombreuses petites et micro-entreprises ... Il y a une demande pour construction d'entreprises collectives dans le comté D Il y a des problèmes historiques dans l'utilisation des terres, et certaines utilisations des terres, telles que les usines de transformation, les quais, etc., sont illégales dans de nombreux endroits. Par conséquent, avec l'aide de la réforme pilote, le problème de l'utilisation des terres pour les petites et micro-entreprises peut être résolue, et "l'utilisation illégale des terres" dans l'histoire peut être un changement légalisé."

D'autre part, l'entrée des terres agricoles sur le marché a allégé la pression financière des PME privées. Tout d'abord, en réponse au manque de fonds pour les petites et moyennes entreprises, le comté de D a introduit la méthode du crédit-bail pour payer le prix d'achat du terrain par tranches et par lots, ce qui réduit considérablement la pression financière des entreprises d'achat de terrains. En décembre 2018, un total de 39 caisses (350 mu) avaient été introduites dans la ville par voie de bail dans le comté D, représentant 25% du total des terres agricoles de la ville. Deuxièmement, la réalisation du droit d'hypothéquer les terres agricoles sur le marché a résolu dans une certaine mesure le problème des difficultés de financement des petites et moyennes entreprises. En décembre 2018, le comté D a géré un total de 65 hypothèques, avec un montant hypothécaire de 121 millions de yuans, soit 35,1 % de la valeur de transaction des terres agricoles entrant sur le marché au cours de la même période, réalisant une couverture complète de l'activité de prêt hypothécaire. des institutions financières du département. Enfin, certaines coopératives économiques villageoises par actions investissent le produit de l'entrée des terres agricoles sur le marché et l'injectent dans les entreprises qui achètent les terres, ce qui augmente encore la source de financement des petites et moyennes entreprises.

4.3.4 Personnes de la communauté

Pour un grand nombre de villageois, ils ont une influence limitée sur la question de l'entrée des terres agricoles sur le marché, et ils sont réduits à la « majorité silencieuse ». Cependant, l'entrée des terres agricoles sur le marché a redynamisé les terrains à bâtir commerciaux collectifs ruraux « endormis », et a objectivement augmenté leurs revenus. En tant que membre de la coopérative économique d'actionnariat collectif villageois, lorsque les terres agricoles entrent sur le marché pour augmenter les fonds propres des agriculteurs, ils peuvent participer aux dividendes de fin d'année. De plus, après que le collectif au niveau du village a retenu 10 % des revenus des terres agricoles du groupe de villageois entrant sur le marché, les 90 % restants peuvent être directement distribués entre les membres du groupe. En décembre 2018, les terres agricoles du comté de D sont entrées sur le marché et le revenu collectif a atteint 281 millions de yuans, bénéficiant à près de 180000 agriculteurs grâce à une équité accrue, couvrant 65 % de la population.

En outre, le gouvernement local encourage également les agriculteurs à utiliser leurs propres fermes et fermes pour participer au développement de nouvelles industries rurales telles que l'industrie du tourisme de loisirs rural par le biais de la location et du développement coopératif, augmentant ainsi les revenus de la propriété des agriculteurs. En décembre 2018, un total de 913 fermes ont été revitalisées dans le comté, et 733 projets tels que des hôtels, des créations et des séjours chez l'habitant ont été cultivés et formés, ce qui peut augmenter le revenu des agriculteurs de 45,65 millions de yuans chaque année, avec un augmentation annuelle moyenne de plus de 50000 yuans par ménage.

4.4 Résumé

En résumé, l'entrée des terres agricoles dans la ville du comté D est dominée par le gouvernement au niveau du comté. Dans le processus de promotion de l'entrée des terres agricoles sur le marché, le gouvernement du comté D a non seulement sauvegardé ses propres intérêts, mais a également augmenté les avantages d'autres acteurs concernés grâce à la « coordination » dans quatre aspects : la portée de l'entrée sur le marché , le moment de l'entrée sur le marché, l'utilisation des terres et la répartition des revenus. Au final, un résultat gagnant-gagnant a été obtenu.

(1) Pour les gouvernements au niveau des comtés, la portée des terres agricoles entrant sur le marché est limitée aux terrains de construction commerciale appartenant à la collectivité rurale en dehors de la zone d'aménagement urbain, et il est également clair que les terres agricoles entrant sur le marché ne sont pas utilisées pour le développement immobilier (les terres résidentielles sont la principale source de revenus provenant de l'offre de terres par les gouvernements locaux. Sources), l'entrée sur le marché de terres agricoles ayant une portée et une utilisation limitées garantit essentiellement les avantages financiers fonciers existants des gouvernements au niveau des comtés. Dans le même temps, le gouvernement au niveau du comté peut également obtenir une proportion des revenus des terres agricoles qui sont entrées sur le marché, ce qui équivaut au taux d'expropriation, élargissant ainsi la portée des revenus fonciers, et en même temps, il n'a pas à supporter le coût de l'acquisition et de la gestion des terres et évite les risques de stabilité sociale causés par l'acquisition des terres. Par conséquent, l'entrée des terres agricoles sur le marché ne signifie pas la fin du financement foncier, mais peut s'engager dans une « version améliorée » et « villageoise » du financement foncier. (2) Pour les collectifs de villages et de villes en tant que propriétaires de terres agricoles, dans le processus d'expropriation des terres, ils perdent également la propriété foncière tout en obtenant une compensation limitée pour l'acquisition des terres ; tandis que dans le processus d'entrée des terres agricoles sur le marché, ils sont en mesure de conserver la propriété foncière Sous le principe de , il peut obtenir un revenu d'entrée sur le marché bien supérieur à la compensation d'acquisition de terres et devenir le plus grand bénéficiaire des terres agricoles entrant sur le marché. (3) Pour les petites et micro-entreprises privées en tant qu'unités d'utilisation des terres, l'entrée des terres agricoles sur le marché a largement résolu le problème des difficultés d'utilisation des terres qui les tourmentaient depuis longtemps, et l'introduction des méthodes de location et la réalisation de les droits hypothécaires aideront à résoudre les problèmes de financement dans une certaine mesure. (4) Pour les résidents ruraux, l'entrée des terres agricoles sur le marché a revitalisé les terrains à bâtir commerciaux collectifs ruraux inutilisés, et ils peuvent participer aux dividendes de fin d'année grâce aux fonds propres nouvellement ajoutés, augmentant ainsi une longue durée de vie. - des revenus à terme et stables.

Par conséquent, dans l'ensemble, la réforme pilote des terres agricoles dans le comté de D n'a fondamentalement pas touché les intérêts acquis de tous les acteurs. Dans le même temps, en revitalisant les ressources foncières inutilisées, ouvrant objectivement la voie à une réindustrialisation rurale au sein du département.

5 Conclusion et discussion

En résumé, le gouvernement au niveau du comté a investi beaucoup de ressources humaines, matérielles et financières pour l'entrée des terres agricoles sur le marché, et a entrepris une grande quantité de coûts de réforme pilote. terres agricoles sur le marché, et c'est aussi le cultivateur du marché foncier rural émergent. Au cours du processus de mise en uvre, le gouvernement au niveau du comté a non seulement maintenu fondamentalement les finances foncières à long terme, mais a également élargi la portée des avantages fonciers, sauvegardant ainsi ses propres intérêts, grâce à la planification globale de la portée de l'entrée sur le marché, les entités entrant sur le marché, le moment de l'entrée sur le marché, l'utilisation des terres et la distribution des revenus. Ainsi, la réforme du foncier agricole en ville menée par le gouvernement départemental n'a pas annoncé la fin du financement foncier, mais s'est orientée vers une « version améliorée » et « villageoise » du financement foncier. Cependant, dans le processus de promotion de l'entrée des terres agricoles sur le marché, il prend également en compte et valorise objectivement les avantages des autres acteurs concernés, ce qui est la garantie de base pour le bon déroulement de l'entrée des terres agricoles du comté de D sur le marché. Cependant, l'entrée des terres agricoles sur le marché a un double impact, et son effet à long terme mérite des recherches plus approfondies à l'avenir.

D'un point de vue historique, le comportement des collectivités locales depuis la réforme et l'ouverture a connu une transition de l'exploitation des entreprises à l'exploitation du foncier. Une analyse minutieuse montre que différents niveaux de gouvernements locaux gèrent des entreprises et des terres. L'organe principal de l'entreprise est le gouvernement du canton, qui se manifeste principalement par la mobilisation active de ressources pour investir dans la création d'entreprises et la promotion de l'industrialisation rurale. Le principal organe de gestion des terres est le gouvernement local au niveau du comté, ce qui montre que le gouvernement local au niveau du comté, s'appuyant sur sa position de monopole sur le marché foncier primaire, fournit des terrains industriels à bas prix pour promouvoir l'industrialisation, et en même temps , les fournisseurs de terrains résidentiels à prix élevés lèvent des fonds de construction urbaine pour promouvoir le développement urbain. Avec la transition du comportement du gouvernement d'entreprises d'exploitation vers des terres d'exploitation, l'industrie rurale chinoise s'est progressivement étiolée. Les entreprises des cantons qui "poussaient" dans les années 1980 ont été presque "détruites" dans les années 1990 et se sont retirées de la scène de l'histoire. L'essence des terres agricoles entrant sur le marché est la réutilisation des terres de construction collective rurale inutilisées, qui étaient principalement utilisées par les entreprises communales dans les années 1980. Par conséquent, l'entrée des terres agricoles sur le marché ne signifie pas la fin de la gestion foncière des collectivités locales, mais l'accent et la portée de la gestion se sont étendus des villes aux zones rurales, c'est-à-dire en donnant aux collectifs ruraux plus de droits pour développer les terres, en redémarrant le processus de réindustrialisation rurale.

Du point de vue de la relation central-local, le gouvernement du comté D a été à la fois proactif et flexible dans le processus de réforme des trois parcelles. Le côté actif consiste à élargir activement le contenu de la réforme pilote. Au début du projet pilote, le ministère des Terres et des Ressources a exigé que chaque comté pilote (ville, district) n'entreprenne qu'un seul contenu pilote. Quelques mois plus tard seulement, le comté de D proposait clairement « d'explorer le lien entre l'entrée sur le marché de terrains à bâtir commerciaux appartenant à la collectivité et la réforme du système d'expropriation foncière et la réforme du système de propriété familiale ». En avril 2017, le comté D a lancé la réforme du système de ferme. L'aspect "flexible" est concentré dans la planification globale de l'acquisition des terres et de l'entrée sur le marché. Le gouvernement central exige clairement "de définir strictement les intérêts publics" et "de réduire le périmètre d'acquisition des terres". Dans la pratique de réforme du comté D, en plus de l'expropriation des terres d'aide sociale, les terrains à bâtir urbains et ruraux dans le cadre du plan global d'utilisation des sols sont également inclus dans le champ d'expropriation. Au final, la surface d'acquisition foncière n'a été réduite que de 13,8%.

Mais dans l'ensemble, la réforme des terres agricoles sur le marché dans le comté de D a pris en compte les intérêts de multiples acteurs, et la réforme a franchi une étape importante dans la rupture du monopole foncier et l'établissement d'un marché unifié des terrains constructibles urbains et ruraux. En revitalisant les ressources foncières inutilisées, le processus de réindustrialisation rurale (réindustrialisation) a été objectivement lancé, et l'effet de la réforme était très conforme aux exigences globales de la "stratégie de revitalisation rurale" proposée par le 19e Congrès national du Parti communiste. de Chine.

A propos de l'auteur: Xu Jianniu (1974-) , homme, diplômé de l'Université Sun Yat-Sen, Ph.D., professeur agrégé de l'École de développement social et de politique publique, Université Fudan, direction de recherche : sociologie rurale, sociologie organisationnelle, sociologie économique ; E- mail: jnxu@fudan.edu.cn;; Li Gan (1975-) , homme, diplômé de l'Université Sun Yat-Sen, Ph.D., professeur agrégé de l'École d'administration publique, Université du Zhejiang Gongshang, direction de la recherche : créativité culturelle et construction communautaire, sociologie économique, transformation et réforme sociale et développement. ;

fonds: Soutenu par le Fonds de développement de la recherche de l'École de développement social et de politique publique de l'Université Fudan ;

Source : Revue de l'administration publique, 2019-03