Auteur : Yao Guicheng (six sols)
Seulement 20 jours se sont écoulés depuis 2021, et les marchés immobiliers de Shanghai et de Guangzhou ont déjà été rafraîchis.
Dans les deux villes de premier rang, diverses nouvelles brûlantes telles que la montée en flèche à court terme, les rabais des propriétaires, les augmentations de prix de groupe et l'absence de maisons à vendre sont fréquemment apparues.
Quiconque est un peu sensible au marché immobilier se rendra compte que 2021 est une grande année pour le marché immobilier. En raison de la libération de devises et de l'amélioration de l'économie nationale, le marché immobilier de nombreuses villes sera bien meilleur qu'en 2020, et continuera même de se redresser.
Le marché du logement d'occasion peut mieux refléter le marché de l'immobilier.Selon les statistiques du Shell Research Institute, le montant national des transactions de logements d'occasion en 2020 atteindra 7,3 billions de yuans, soit une augmentation de 8,1% par rapport à l'année précédente. , atteignant la valeur la plus élevée depuis 2015.
Bien que le volume total ait atteint un niveau record, la différenciation régionale et la différenciation des produits étaient très évidentes.
Il ressort de la "Liste des villes du marché du logement d'occasion" du Shell Research Institute que des villes de premier rang telles que North, Shanghai, Guangzhou et Shenzhen ont été classées parmi les quatre premières, et de nouvelles villes de premier rang telles que Nanjing, Hangzhou, Tianjin, Chengdu et Wuhan font partie du TOP10 en raison de leur taille ou de leur avantage tarifaire. Par rapport à 2019, Shanghai est toujours en tête de liste, avec un chiffre d'affaires dépassant mille milliards de yuans. Hangzhou et Chengdu se sont glissés dans le top 10 avec une croissance d'échelle, tandis que Suzhou et Chongqing ont été retirés de la liste.
De nombreux acheteurs de maisons sont très préoccupés par les villes qui augmenteront en 2021. Selon les données de volume et de prix du marché immobilier local à la fin de 2020 et les commentaires du micro-marché, je ferai aujourd'hui une prédiction audacieuse.
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Shangaï
Selon le rapport de l'E-House Research Institute, en 2020, le marché immobilier de Shanghai affichera un degré élevé de chaleur, et le volume de transactions de logements commerciaux nouvellement construits et de logements d'occasion a atteint un nouveau sommet au cours des quatre dernières années. années.
En termes de maisons neuves, le prix de transaction moyen des maisons neuves sur l'ensemble de l'année était de 56234 yuans/mètre carré, en hausse de 3,2 % d'une année sur l'autre ; la zone de transaction était d'environ 9,178 millions de mètres carrés, en hausse de 23,1 % d'une année sur l'autre. année ; la surface nouvellement desservie était de 7,786 millions de mètres carrés, en hausse de 1,5 % d'une année sur l'autre.
Du point de vue de l'évolution de l'offre et de la demande, l'offre de maisons neuves en 2020 est fondamentalement la même qu'en 2019, alors que le volume des transactions a considérablement augmenté et que l'offre se fait rare.
En termes de logements de seconde main, environ 302000 transactions de logements de seconde main à Shanghai en 2020, soit une augmentation de 27 % sur un an.
En décembre, le volume de transactions de logements d'occasion à Shanghai a également atteint un nouveau record ces dernières années. -augmentation annuelle de 96,2% Le logement dans les districts scolaires individuels a explosé de 60% en six mois.
En termes de prix, en décembre 2020, le prix total moyen des logements d'occasion à Shanghai était de 3,54 millions de yuans et le prix de transaction moyen était de 42756 yuans/mètre carré. Les prix de transaction des maisons d'occasion dans tous les quartiers ont augmenté à des degrés divers, parmi lesquels Huangpu, Pudong et Minhang sont les plus évidents, avec une augmentation de plus de 7 %.
Après avoir lu les données, examinons l'état actuel du marché.
A Shanghai maintenant, il est impossible d'acheter une maison d'occasion dans les points chauds. En décembre, les 21 premiers taux de reconnaissance des 21 disques ont tous dépassé les 100 %, et les CD-ROM quotidiens sont apparus les uns après les autres. Les propriétaires de maisons d'occasion dans les zones sensibles ne sont répertoriés que pour le plaisir, et ils hésitent à vendre seulement quelques maisons dans une seule zone sans se blesser gravement.
Il convient de noter qu'il existe actuellement 39488 annonces de logements d'occasion à Shanghai sur Shell.Après mai de l'année dernière, le volume mensuel des transactions à Shanghai a dépassé 25000, et le volume mensuel des transactions dans certains cas est supérieur à 30000. transactions Vitesse, avant et après la Fête du Printemps, Shanghai n'aura pas de maisons à acheter.
En 2021, s'il n'y a pas de resserrement des politiques, les prix des logements à Shanghai rayonneront de la zone centrale et des zones sensibles vers l'ensemble de la ville, et la hausse générale sera déclenchée. Les zones suburbaines et les zones non chaudes qui n'ont pas augmenté de manière significative pour l'instant connaîtront des hausses rapides.
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Canton
Le 28 mai 2020, une introduction détaillée des talents à Huangpu a fait exploser le marché de Guangzhou, puis les points chauds se sont progressivement étendus de Huangpu Science City et Pearl River New City à Huangpu, Tianhe et Panyu.
Comme le montre la figure ci-dessous, le nombre de signatures sur le nouveau réseau de logements de Guangzhou a continué d'augmenter depuis juin.
Après que le volume de logements de seconde main ait augmenté en mai, le volume annuel des transactions a également balayé le repli de 2018 et 2019 et a fortement rebondi.
Dans le micromarché, après une vague de logements de luxe à Zhujiang New Town, Financial City, Yuzhu et Old Huangpu, les propriétés individuelles ont augmenté de 40 % en seulement deux mois, et il y a même eu des rumeurs selon lesquelles les propriétaires auraient augmenté les prix en un groupe.
Contrairement à Shanghai, qui n'a ouvert le canal qu'aux "doubles talents de premier ordre", les 7 quartiers de la banlieue de Guangzhou sont ouverts aux talents ouvriers de moins de 28 ans issus des collèges et écoles techniques, et ils peuvent s'installer avec seulement un an de sécurité sociale ; il suffit d'un mois de sécurité sociale pour s'installer à Guangzhou.
Dans le cadre d'une telle politique d'accaparement des populations et d'un marché immobilier en effervescence, la banlieue nord et la périphérie de Guangzhou connaîtront une hausse en 2021, et les points chauds n'excluront pas une deuxième hausse, avec une augmentation régionale de 50 %.
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Pékin
Cette série de conditions de marché à Pékin, comme à Shanghai, a été entièrement causée par l'explosion d'une demande refoulée.
Du district scolaire de Wanliu à Haidian au district scolaire de Desheng à Xicheng, sous la direction des parents, les besoins rigides et les améliorations de Pékin sont progressivement entrés sur le marché, et l'enthousiasme du marché a explosé.
En 2020, le nombre total de transactions sur le nouveau marché résidentiel de Pékin était de 47 673, soit une augmentation de 12 758 par rapport à 2019 et un sommet en cinq ans. Au total, 168839 logements de seconde main ont été signés en ligne tout au long de l'année, soit 23821 de plus qu'en 2019 et un record en quatre ans.
En termes de prix, le prix de transaction moyen des maisons neuves était de 48147 yuans/mètre carré, soit une augmentation de 3 % d'une année sur l'autre ; le prix de transaction moyen des maisons d'occasion était de 60485 yuans/mètre carré, une légère baisse de 0,5 % sur un an. Et ce type de hausse stable des prix est considéré comme l'effet attendu de la réglementation du marché immobilier de Pékin.
Les mots clés pour les prix des logements à Pékin en 2020 sont différenciation et reprise. Le prix des logements dans le district scolaire de Haidian a beaucoup augmenté, mais les logements de seconde main dans les banlieues extérieures sont encore dans le noir.
En 2021, il y a une forte probabilité que Pékin répète la folie du marché de Shanghai et de Guangzhou, et il y aura une montée en flèche dans le district scolaire, au nord, à l'est et dans les zones à thème à l'ouest et au sud. Mais en raison de son statut particulier, on peut douter jusqu'où le marché de Pékin peut aller.
4
Hefei
À l'heure actuelle, le marché de Hefei est ajusté depuis environ 3 ans.Sous l'influence de la montée continue des villes du delta du fleuve Yangtze, Hefei a commencé à démarrer.
En 2020, le prix de transaction moyen des immeubles résidentiels de première main à Hefei était de 15627 yuans/, soit une augmentation de 10,9 % d'une année sur l'autre ; le prix de transaction moyen des immeubles résidentiels principaux dans la zone urbaine était de 18779 yuans/, une augmentation de 13,2 % en glissement annuel ; le prix de transaction moyen des maisons neuves au quatrième trimestre a dépassé pour la première fois 20 000 yuans/. Les prix des logements urbains sont entrés dans l'ère 2W+. Le quartier des affaires gouvernementales a le prix de l'immobilier le plus cher, avec un prix moyen de 25000 yuans/, suivi de Binhu et Baohe ; Feidong a le prix de l'immobilier le moins cher, seulement 13200 yuans/.
Depuis juin, l'indice des prix des logements de première main à Hefei a continué d'augmenter.
La montée des logements anciens est plus lente, mais la dynamique est très forte, et la tendance haussière s'accélère après octobre.
Sur le micromarché, les prix des logements dans le district gouvernemental de Hefei et le district de Binhu ont considérablement augmenté, en particulier dans les districts scolaires. Le logement du district scolaire dans les communautés individuelles a atteint 50000 mètres carrés.
En 2021, les prix des logements de Hefei, autrefois "quatre petits dragons", continueront d'augmenter en 2020, et la situation de la haute technologie au début de l'année, difficile à trouver une maison, se propagera davantage.
5
Hangzhou
La ville de Hangzhou peut être considérée comme une fleur merveilleuse.L'analyse des données a été inefficace et les prix des logements ont augmenté pendant six ans.
Au cours de cette période, de nombreux experts étrangers et locaux ont estimé que la hausse était insoutenable, mais les prix des logements à Hangzhou ont continué d'augmenter comme un hélicoptère. On peut dire que la réglementation des prix des logements par le gouvernement de Hangzhou a été parfaite.
En 2020, les produits neufs et d'occasion neufs et d'occasion de Hangzhou sont très populaires. En 2021, l'analyse comparative du marché immobilier de Shanghai est en vogue et la capitale nationale favorise Hangzhou. Il est fort probable que le marché de Hangzhou continuer à monter.
Cependant, il convient de noter que le prix affiché des logements d'occasion à Hangzhou a beaucoup augmenté, mais le volume des transactions n'a pas augmenté de manière significative, ce qui indique que le logement d'occasion à Hangzhou a commencé à augmenter indéfiniment, et cette hausse a caché dangers.
Cela a également conduit certains experts à exprimer des inquiétudes quant à l'avenir du marché immobilier de Hangzhou.Après tout, le ratio d'endettement de Hangzhou se classe parmi les trois premiers du pays.Beaucoup de gens craignent que si le marché immobilier de Hangzhou continue comme ça, la bulle devienne plus grosse. et plus grand.
6
Nankin
En 2020, le marché immobilier de Nanjing a connu un boom des transactions.
Au 31 décembre, toute la ville de Nanjing (y compris Lishui et Gaochun) comptait 86347 transactions de logements neufs et 122146 transactions de logements de seconde main cette année, atteignant de nouveaux sommets au cours des quatre dernières années.
Si le volume de transactions de maisons neuves n'a pas atteint plus de 100000 unités en 2015 et 2016, il a établi un record de 83000 unités en 2019. Il en va de même pour les données de transaction de logements anciens qui, bien qu'elles n'aient pas atteint les 150000 unités en 2016, ont dépassé les 110000 unités l'an dernier.
Cependant, comparée à Shanghai et Hangzhou, Nanjing semble encore un peu déserte.En raison du détournement des villes "Su Daqiang" dans la province du Jiangsu, Nanjing n'a pas attiré les étrangers ces dernières années, et la croissance démographique a été lente, ce qui a devenir une lacune de l'économie et du marché immobilier de Nanjing.
Cependant, en raison de la vigueur du marché global dans le delta du fleuve Yangtze, associée aux marchés immobiliers en plein essor à Shanghai et à Hangzhou, et à la résonance du cycle de baisse des prix, le marché immobilier de Nanjing est susceptible de devenir un marché qui attire des investisseurs nationaux. attention après Pékin.
sept
Zhuhai
Zhuhai est une ville profondément incomprise.
Bien qu'elle ressemble à une ville de troisième rang, les prix des logements de Zhuhai sont restés les troisièmes du Guangdong pendant plus de dix ans, et avant 2015, c'était les dix premiers du pays. Le soutien des prix élevés du logement est le développement rapide de Zhuhai au cours de la dernière décennie.
Au cours des dix dernières années, le taux de croissance cumulé du PIB de Zhuhai était de 231 %, se classant premier dans la province, suivi de Shenzhen, qui s'est classée deuxième avec 228,3 %.
De 2009 à 2019, la population de Zhuhai a augmenté de 53 %, la plus forte augmentation du pays.
En 2019, les dépôts en devises locales et étrangères de Zhuhai s'élevaient à environ 904,724 milliards de yuans, soit une augmentation de 19,9 % par rapport au début de l'année. À la fin de l'année, la population résidente permanente était de 2 023 700, soit une augmentation de 125 700, et le taux de croissance était de 6,6 %. Ce taux de croissance annuel dépassait de loin le taux de croissance des entrées de population dans les grandes villes telles que Hangzhou, Shenzhen et Guangzhou. .
Comme le montre la figure ci-dessous, le marché résidentiel de Zhuhai a continué d'augmenter en volume depuis juillet 2020, en particulier au dernier trimestre. Comme les restrictions d'achat ont été presque levées, le volume des transactions a considérablement augmenté. Hengqin est encore plus difficile trouver une chambre au cours des deux derniers mois.
En raison de l'accélération continue de la croissance du PIB et de l'afflux de population, l'économie de Zhuhai a continué de s'améliorer et, dans le même temps, la politique du marché immobilier a continué d'être assouplie.
En 2021, après l'augmentation des prix des logements à Dongguan et Guangzhou, les fonds afflueront vers Zhuhai au moment même où ils ont été expulsés de Shenzhen l'année dernière. Les prix des logements à Zhuhai augmenteront considérablement et se propageront rapidement de Hengqin, Shizimen et Xiangzhou à toute la ville. Le volume des transactions a considérablement augmenté.
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Chengdu
Depuis 2015, l'offre de terrains à Chengdu est en baisse, en particulier dans les six zones urbaines traditionnelles. Dans ces circonstances, le prix des immeubles résidentiels à Chengdu devrait avoir augmenté rapidement. Cependant, en raison du resserrement continu des restrictions d'achat à Chengdu ces dernières années, le prix global des logements à Chengdu a augmenté, mais reste relativement lent.
À en juger par les données, le prix de transaction moyen des maisons neuves de première main à Chengdu a augmenté pendant cinq années consécutives, mais l'offre a toujours dépassé la demande.
Sur le micro-marché, depuis que le nouveau district de Tianfu a assoupli les restrictions d'achat, de nouveaux points chauds ont continuellement stimulé les nerfs du marché, entraînant une popularité continue, mais le marché extérieur est inégal.
Le marché du logement de seconde main est resté stable, avec seulement un « marché en queue » en fin d'année.
En janvier de l'année dernière, le prix de transaction moyen des maisons d'occasion à Dacheng était de 12878 yuans/mètre carré. Fin novembre, il était passé à 12898 yuans/mètre carré, soit une augmentation mensuelle d'environ 0,78 %. Le prix d'inscription moyen est passé de 15454 yuans/mètre carré à 16056 yuans/mètre carré, soit une augmentation de 3,9 %.
L'augmentation du prix d'inscription moyen à Chengdu est supérieure à l'augmentation du prix de transaction moyen, ce qui indique que les vendeurs sont optimistes quant au marché du logement de seconde main. La cause profonde est que le prix unitaire, la surface au sol et le prix total du marché du logement neuf ont tous augmenté, et que le prix des logements de seconde main peut être haussier.
Bien que le propriétaire soit plein de confiance, le marché de l'immobilier d'occasion à Chengdu est clairement différencié.
Les maisons d'occasion sur le marché sont principalement des propriétés d'investissement de moins de 10 ans et des propriétés non d'investissement de plus de 20 ans, tandis que les maisons d'occasion les plus populaires de moins de 5 ans sont les moins nombreuses. Par conséquent, l'ensemble du marché de Chengdu est toujours un marché de première main.En 2020, environ 49000 maisons d'occasion ont été vendues à Chengdu, tandis que 178000 maisons neuves ont été vendues.
En raison d'une vague de propriétés à bas prix sur le marché du logement neuf en fin d'année, on peut s'attendre à ce qu'en 2021, le prix unitaire des maisons neuves soit plus élevé, la superficie globale sera plus grande et le prix total sera plus élevé, et les maisons d'occasion seront plus à vendre. En 2021, il y aura une vague de logements de première et de seconde main à Chengdu.
9
Xiamen
Xiamen et Hefei ont été les premiers dragons à démarrer le marché de second rang lors du dernier tour, et elles se sont classées très haut lors du dernier tour des prix du marché.Ces deux villes ont également mené la hausse du marché de second rang lors de ce tour.
En 2020, 21164 unités résidentielles de première main à Xiamen ont été vendues, avec une zone de transaction d'environ 2,346 millions de mètres carrés, une augmentation d'une année sur l'autre de 63%, un nouveau sommet depuis 2017, et se rapprochant du pic de la dernier tour du marché immobilier.
En 2020, un total de 36628 résidences d'occasion à Xiamen ont été vendues, avec une surface de transaction d'environ 3,625 millions de mètres carrés. La transaction la plus élevée en un seul mois a eu lieu en décembre, avec 4457 transactions, et la transaction la plus basse a eu lieu en février, avec seulement 701 transactions.
En raison de la montée en puissance de villes comme Quanzhou, les prix des logements à Xiamen redeviendront moins chers aux yeux des Fujianais. En 2021, le marché immobilier de Xiamen poursuivra son essor en 2020, s'étendant de la première main à la seconde main, et de l'île à toute la région.
dix
Wuhan
En 2020, un total de 201200 nouveaux logements commerciaux ont été vendus à Wuhan, dont 175400 nouveaux logements commerciaux ont été construits, avec une superficie de 19,61 millions de mètres carrés, se classant au premier rang du pays en termes de ventes de logements (il y a également les données se classant au deuxième rang, et le premier est Chengdu).
Dans le même temps, les revenus des droits de mutation foncière sur le marché des enchères foncières de Wuhan ont atteint un niveau record.
En 2020, les frais de transfert de terrain à Wuhan ont atteint 190,1 milliards de yuans (plein calibre), dépassant les 176,5 milliards de yuans en 2019, établissant un nouveau record historique et se classant fermement parmi les dix premières villes du pays. Il convient de mentionner que les données ci-dessus ont été obtenues sur la base de zéro transaction immobilière à Wuhan en février et mars.
On peut voir qu'il existe encore un marché pour le pouvoir d'achat de Wuhan, mais en raison du temps nécessaire à la reprise, on s'attend à ce que le marché de Wuhan sorte de la dépression des prix au second semestre 2021, et va vraiment inaugurera le printemps du marché immobilier en 2022. Bien sûr, cela pourrait aussi être le plus gros succès.
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autres villes
Les prévisions ci-dessus concernant la hausse des prix des logements dans dix villes en 2021 ne sont que les propres mots de l'auteur et ne peuvent pas être utilisées comme conseils d'investissement.
Il y a aussi certaines villes qui, bien que non mentionnées, ont une forte probabilité de hausse des prix du logement, comme Shenzhen et Dongguan. En raison de la structure particulière du marché et du contrôle de ces deux villes, on s'attend à ce que le logement à prix élevé continue à augmenter. Les points chauds du marché ne s'estomperont pas et le rebond du volume des transactions peut également être attendu.
Ningbo, qui possède un marché indépendant dans le delta du fleuve Yangtze, a en fait augmenté et cela va continuer. Dans le marché environnant de Shanghai, des villes comme Nantong et Kunshan, en raison de l'effet d'entraînement de Shanghai, la probabilité que le marché immobilier redevienne chaud est également très élevée.
En bref, le marché immobilier en 2021 doit être plein de points chauds et de surprises, tandis que les vendeurs à découvert seront constamment effrayés.
