• Auteur: quand Shu / micro-canal Numéro public: qspyq2015

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Novembre avant le dernier jour de la Hong Kong un penthouse de luxe vendu pour HK $ 522 millions, soit environ 105000 dollars de Hong Kong par pied carré que Super 960000 yuans par mètre carré , Définition d'un chiffre d'affaires record de duplex de luxe asiatique.

En Septembre, la réunion de la Réserve fédérale américaine a décidé que, à partir du début du quatrième trimestre de 2017 pour réduire son bilan. En fait, la « liste de coupe » cette décision dès en Avril 2017 ont été proposées, en Juin 2017 (soit 2ème année hausse) le temps, aussi le marché a révélé une fois. Maintenant, la communauté des investisseurs a été donné « forme réduite » une impertinente rétractable qui a appelé QT (Resserrement quantitatif), et l'année QE (QE), respectivement.

Bien que QT déjà largement connu, mais en Septembre, lorsque la table en temps réel annoncé rétrécissent, ou n'a pas causé de petite panique sur le marché de Hong Kong. L'impression des préoccupations majeures est le double effet « table rétractable + taux d'intérêt » si le dollar va renforcer davantage, l'impact des nouveaux prix des actifs sur le marché, d'autre part, l'augmentation des taux d'intérêt dans une certaine mesure, entraînera une hausse des taux d'intérêt du marché à Hong Kong percer ainsi la bulle du marché immobilier de Hong Kong.

Depuis 2008, le gouvernement a eu recours à une variété de truc épicée immobilier, doublement du droit de timbre de timbre sur l'achat d'améliorer considérablement les résidents non permanents, des prêts LTV ont continué de se resserrer, obligeant les banques à adopter plus strictes pour les acheteurs de stress tests ... ... nous ne pouvons pas renverser de manière efficace la forte dynamique des prix de l'immobilier privé. L'intervalle QT et hausse des taux des États-Unis, ne seront pas la goutte d'eau, donc les prix sous pression?

Pour répondre à cette question, il est pas facile. Ici, au moins besoin de clarifier quelques questions:

• Que les États-Unis se livrer raffermissement du dollar tout le chemin?

• Hong Kong immobilier s'il y a vraiment une bulle énorme?

• QT et si les taux d'intérêt affectent vraiment raise prix de l'immobilier à Hong Kong, qui mène ce mécanisme?

La force continue du dollar n'est pas nécessairement

Pour l'impression des inquiétudes justifiées sur les prix des actifs, mais si le dollar sera fort tout le chemin, il est encore inconnue.

Nous devons noter quelques faits comme celui-ci:

 Tout d'abord, A partir de Décembre 2016, la Réserve fédérale des taux d'intérêt de soulever trois fois jusqu'à présent, mais l'indice du dollar est constamment Zoubian, banni de 103,21 jusqu'au début de Septembre, 91,35, est tombé jusqu'à 11,49%.

 En second lieu, L'attitude de Trump contre le dollar américain, de l'original afin d'encourager un dollar fort, pour soutenir un transité dollar plus faible.

 En troisième lieu, Bien que les Etats-Unis à des taux d'intérêt de soulever trois fois si loin de la fin de l'année dernière, mais le taux de rendements américains à 2 ans a augmenté fondamentalement juste un petit flotteur, monter moins de 1 points de hausse des taux (0,25 point de pourcentage), alors que les rendements de la dette senior US 10 jusqu'à refuser miraculeusement de la fin de l'année dernière, de 2,4443% à fin Décembre 2016 est tombé à 2,0387 pour cent en Septembre.

Que le gouvernement américain ou de la Réserve fédérale a envoyé une « équipe nationale » pour le contrôle du marché monétaire et le marché boursier? Je ne sais pas. Mais ces trois faits, ont pour admirer président de la Fed Yellen (Janet L. Yellen) La capacité de contrôler le marché prévu . Elle a pu prendre des mesures de fond à des taux d'intérêt soulèvent en même temps, simplement en gérant les attentes, donc un dollar plus faible atteindra, le rendement des obligations les résultats. Il est pas exagéré de dire que les gains globaux du marché boursier depuis la fin de l'année dernière, il y a plus de la moitié des gestionnaires de fonds Yellen a donné un cadeau.

En supposant que la Fed toujours suivre la route dans les deux prochaines années, le processus de retrait de la table, que nous ne sommes pas trop inquiets l'impact de l'intervalle QT et des taux d'intérêt excessifs sur les prix des actifs financiers (bien sûr, afin de libérer complètement l'impact est impossible).

L'immobilier est une classe d'actifs importante dans les marchés émergents, du point de vue de l'analyse, QT et les taux d'intérêt ont causé le dollar a grimpé, de sorte que l'impact des prix de l'immobilier dans les pays émergents, bien qu'il y ait la possibilité de cette affirmation, mais au moins il n'a pas été depuis quelque temps les tendances du marché identifiées.

Les prix des logements sont pas de mousse majeur de Hong Kong

En plus du facteur dollar, les investisseurs de Hong Kong sont plus préoccupés par la HKMA est forcé de suivre la Fed à des taux d'intérêt de relance, ainsi percer la bulle immobilière Hong Kong. Cette préoccupation est raisonnable, Parce que Hong Kong est lié système de taux de change, signifie que le taux d'intérêt de référence de Hong Kong doit être suivie par le taux d'intérêt de référence de la Fed.

L'exemple le plus évident est en 2008, la Réserve fédérale puisque les taux d'intérêt janvier 2008 coupe sept fois d'affilée, de sorte que le taux d'intérêt de référence a chuté de 4,25% en Décembre 2007 à 0,25% en 2008, cette période, la HKMA a repris le rythme, le taux d'intérêt de référence de 5,75% d'ici la fin de 2007, soit une baisse de 7 fois, et 0,5% à la fin de 2008. Et à partir du moment de l'annonce de vue, il est après le prochain taux d'intérêt de la Fed sera ajusté en conséquence.

| Source: WIND

Si vous voulez vous soucier de l'intervalle QT et des taux d'intérêt perforent la bulle immobilière à Hong Kong, en supposant que Hong Kong immobilier a été dans la mousse en retard.

Cependant, Bien que Hong Kong gagne le prix de ces dernières années, est en effet la pression ridiculement élevée de grands acheteurs, mais les prix des logements à Hong Kong à ce stade ne peut pas être une grosse bulle.

les gens de Hong Kong aiment toujours mettre les prix courants et la situation après 1997 et le SRAS en 2003 a introduit le contraste. Puis il a dit que les prix des logements de Hong Kong a doublé au cours des dernières années, combien de fois, et de briser à plusieurs reprises le haut 1997. Avec le nouveau déclaré le directeur général, et à Hong Kong les jeunes à la maison de Hong Kong est un problème difficile à résoudre ...... mais d'un point de vue de l'investissement, nous devons encore respecter le fait que, avec les données et la logique de parler.

prix des maisons de Hong Kong à ce stade ne peut pas avoir la grosse bulle, principalement en raison des aspects suivants:

Tout d'abord, le courant de Hong Kong est dans une période rare dans l'histoire du taux de location de rendement beaucoup plus élevé que les taux hypothécaires. Des cas réels, si l'utilisation de l'hypothèque bancaire, peut faire beaucoup de biens immobiliers « Pour augmenter les loyers pour » . Même cette année, les prix ont atteint un nouveau sommet dans le nouveau disque, si les acheteurs d'acheter une maison à louer, peut faire essentiellement « aux loyers soulèvent pour. »

Ce résultat est près de 10 ans, grâce à l'environnement mondial à faible taux d'intérêt, bien que les Etats-Unis depuis le début de 2015, a été le relèvement des taux d'intérêt après le tsunami financier, mais deux ans plus tard, le taux hypothécaire de Hong Kong est encore plus élevé qu'avant la crise financière est beaucoup plus faible.

D'autre part, la charge hypothécaire sur les familles de la classe moyenne à Hong Kong, contre 80 au siècle dernier - les années 1990, est beaucoup plus faible. En termes de revenus, même si la hausse des prix ne sont pas petit, mais le gouvernement les statistiques officielles, en 2016, le revenu médian national mensuel de Hong Kong ménages de 25000 $, soit une augmentation de 45 pour cent par rapport à il y a dix ans. Si les unités individuelles de vue, il y a environ 213 millions de personnes vivant dans des logements sociaux, 116 millions de personnes vivent dans des appartements (appartement de propriété à domicile financés par le gouvernement), en plus de 390 millions de personnes vivant dans un logement permanent privé - qui est, Le gouvernement fournit au public ou un logement subventionné pour moitié à peu près de la population.

En ce qui concerne l'unité familiale, à Hong Kong, 1.220.000 accession à la propriété dans les ménages domestiques, environ les deux tiers ont aucun paiement hypothécaire ou le remboursement du prêt sans payer. Les locataires doivent payer le paiement hypothécaire ou le remboursement du prêt (y compris ceux qui vivent dans des logements privés et accession à la propriété), le paiement mensuel médian est HK $ 9500, le paiement médian hypothécaire et le remboursement ratio prêt sur le revenu était seulement 18 %.

A regarder de plus près, puis, dans lequel la médiane et le ratio de revenu médian relatif de la vie à domicile dans les locataires de logements permanents privé paiement mensuel de HK $ 10500 et 19% respectivement. En 2011, ces deux indicateurs est HK $ 8.000 et 20%, respectivement.

Les données ci-dessus montrent que, bien que Hong Kong prix de l'immobilier beaucoup plus élevé que l'augmentation du chiffre d'affaires, mais Hong Kong ménages contribution mensuelle au ratio de revenu est en fait en déclin. Cette situation a conduit à trois raisons: premier la faiblesse des taux d'intérêt; deuxième L'économie de Hong Kong au cours des dernières années pour maintenir une bonne croissance, le revenu d'augmentation; En troisième lieu, HKMA oblige les banques à resserrer ces dernières années LTV, de sorte que le nombre de prêt-à-marché en général de 70% à 90% avant l'introduction de trick épicé, strictement limité à 60% ou moins. Du point de vue de la banque, les acheteurs de ACOMPTE ont augmenté de manière significative, en fait, la sécurité du secteur bancaire à Hong Kong a augmenté considérablement.

Troisièmement, les dépôts de la société de Hong Kong encore abondante. À la fin de Juillet 2017, les dépôts des clients du système bancaire de Hong Kong jusqu'à Hong Kong 1,25 billion de $ en 2001, lorsque la valeur de seulement 3,4 billions $ HK. 2017 valeur est 4,5 fois en 1997. Dépôt de HK $ 12,5 billions de dollars, si du système bancaire, assez pour acheter tout l'immobilier à Hong Kong il y a un excédent. Cela montre de données que Hong Kong la famille ne met pas de l'argent dans l'immobilier. Complet Bien que les gens de Hong Kong se plaignent que les prix sont trop élevés, mais pas irrationnels se sont précipités pour acheter acheter acheter, mais tenir, on peut dire est encore tout à fait rationnelle.

Beaucoup de gens peuvent se demander, s'il n'y a pas de bulle à Hong Kong les prix des logements, pourquoi sentir prix des maisons Hong Kong ont augmenté si mal? Et pourquoi une telle réaction provoquée par la communauté de Hong Kong, deux directeur général consécutif considéré la vente d'émission sur la table?

Tout d'abord, les prix des logements à Hong Kong est en effet une augmentation énorme, mais l'augmentation spécifique de la façon dont les sentiments, et dépend également de cette période par rapport à l'histoire de Hong Kong.

Hong-Kong Centa-City Index Il est une mesure représentative des prix de l'immobilier à Hong Kong. Octobre 1997 (à la veille de la crise financière asiatique), la valeur de l'indice de 100,85. En 2003 (période du SRAS), la valeur de l'indice de 31,34. En d'autres termes, si elle est en Octobre 1997 à acheter les propriétaires à mai 2003, les prix ont généralement ses actifs a plongé de 69%.

En mai 2012, après le déclenchement de la crise financière mondiale de trois ans et demi, sous la grande quantité d'extrême globale de l'entraînement, l'indice Centa-City n'a augmenté à 102,28, se rapprochant du niveau de 1997 pour la première fois. Par conséquent, A la veille de la crise financière asiatique, les gens achètent la propriété, la parité a changé de mains en 15 ans après que les bâtiments organic'll.

Donc, j'ai souvent entendu les personnes âgées à Hong Kong, a dit, ne pas acheter des biens - car La plupart d'entre eux ont personnellement vécu la crise du marché immobilier de Hong Kong, dans leur croyance, qui ne tombe pas dans le marché immobilier. Mais les jeunes à Hong Kong après 80 ou après 90 disent rarement. Parce que quand la crise financière asiatique a eu lieu, ils ne sont pas un adulte, je ne vécu pas personnellement le marché immobilier a plongé.

Lorsque ce groupe de jeunes a pris à la communauté, à une autre époque post-SRAS après 2003, les prix des maisons dans l'extrême bas. Quand ils ont la capacité d'être prêt hypothécaire, les prix des logements ont commencé à se remettre complètement, puis ils courent dans la crise financière, les prix immobiliers presque pas pullback décent.

Surtout si elle est 2003 les gens achètent des biens, à 2012, son actif est apprécié de 3,26 fois. Juillet 2017, l'indice a augmenté à 154,31, le prix a augmenté de 51% sur la base de mai 2012!

si Après 80 ou 90 Hong Kong propriété effondrement du marché n'a pas connu, ils sont plus impressionnants, mais est « d'autant plus le plus cher, plus plus pas sur la voiture. » En raison 2003-2017, le marché immobilier de Hong Kong est fondamentalement tout le chemin, et même ajuster le milieu, le déclin de plus de 20% de plus, ils ne pas apparaître.

Mais si le long terme de traction, le marché immobilier de Hong Kong est en hausse assez légère. Nous avons vu, jusqu'en mai 2012, après le déclenchement de la crise financière mondiale trois ans et demi, sous la grande quantité d'extrême globale de l'entraînement, l'indice Centa-City n'a augmenté à 102,28, se rapprochant du niveau de 1997 pour la première fois.

Mais attention: Pendant ce temps, les dépôts des clients dans le système bancaire de Hong Kong, de HK $ 2,7 billion de dollars en Octobre 1997, et a bondi à HK $ 7,6 billions de dollars en 2012, ont fait un bond de près de 2,8 fois au cours de cette période!

Regardez les cinq dernières années (mai 2012 à Juillet 2017), l'indice du marché immobilier a augmenté seulement 50,87%, alors que les dépôts du système bancaire à Hong Kong, à partir de 2012 de 7.600.000.000.000, a sauté au Juillet 201712500000000000, a augmenté de 1,6 fois.

Les dépôts du système bancaire monté en flèche, mais sans prix de l'immobilier forte hausse correspondant - ce qui indique que la plupart des résidents du marché immobilier de Hong Kong est toujours maintenu une attitude rationnelle.

Pour certaines personnes, ce prix « rationnel » ne pas acheter une maison, est la nécessité d'attendre encore plus de temps pour demander un logement public ou se permettre des loyers plus élevés. Ou voudra peut-être regarder ce que les statistiques de 2016 du gouvernement: Dans les ménages vivant dans des maisons privées, le loyer mensuel médian de 10000 $, par rapport à il y a 10 ans, soit une augmentation de presque doublé, mais « loyers ratio de revenu relatif » dans une médiane de 31%, 25% de plus qu'il ya 10 ans. cela montre Résidents de Hong Kong bien que les recettes ont augmenté rapidement, mais les frais de loyer mensuel représentaient plus haut, les gens se sentent la pression du logement.

auteur Quand je suis arrivé à Hong Kong, Hong Kong trouvées dans les alentours jeunes à acheter des biens immobiliers ne fondamentalement pas compter sur leurs parents pour fournir un acompte. A cette époque, les compagnies d'assurance hypothécaire de Hong Kong pour fournir des prêts de paiement vers le bas, les acheteurs peuvent tirer le meilleur parti de l'acompte à 10%, voire 5%, a joué un rôle important.

Mais ces dernières années, du côté du gouvernement du droit de timbre sur les transactions immobilières a augmenté de façon spectaculaire (sur le marché immobilier est à la hausse, le vendeur des frais de douane habituellement timbre pour les acheteurs), d'autre part par la HKMA a continué à serrer le plafond de prêt de paiement, ce qui dans la plupart des Hong Kong les gens veulent acheter un appartement, face à un prix de transaction totaux et une augmentation de déterrage double paiement, l'aide a également commencé à compter sur leurs parents - et de ce point de vue, Diverses combinaisons du gouvernement du truc épicé, est d'augmenter les jeunes à Hong Kong la pression de la propriété « coupable. »

D'une part, est la hausse du ratio des revenus locatifs, d'autre part, la montée et la chute du taux de rendement locatif. « Ratio hypothécaire / revenu », ensemble explique pourquoi les prix de l'immobilier à Hong Kong au cours des dernières années, mais le nouveau disque en vente sont épuisés bientôt.

Par conséquent, Hong Kong est la plus grande pression sociale sur ceux qui sont incapables de voiture, mais pas d'attente pour les logements sociaux, ont des locataires à l'extérieur de Hong Kong. Ces personnes doivent louer à vivre, mais comme les récupère de l'économie, la hausse des prix des logements, les loyers sont en hausse. Le gouvernement afin de contrôler les risques dans le système bancaire et d'améliorer la vente de droits de timbre d'habitation et serrer le paiement LTV, de sorte que ces gens ne peuvent pas se permettre plus de maison, il avait tourné au marché B & B, une forte augmentation de la pression de la vie. Que certaines personnes, il est vraiment un gros problème, le gouvernement doit faire face.

Ce point la façon d'aborder les « jeunes gens à la maison, » Je crains que ce n'est pas entièrement la responsabilité du gouvernement, parce que « les jeunes maison difficiles » problèmes mis probablement le monde, il est difficile à résoudre. Peut-être qu'ils éprouvent moins d'impression, En plus de ces pays du Moyen-Orient ont été riche en pétrole, on estime que personne dans plusieurs pays peut avoir la capacité de les acheteurs de maison à un jeune âge, quand sur la planète.

Cela dit, rien de plus que d'illustrer une conclusion: Cette année, notre communauté est une augmentation normale des prix de l'immobilier trop élevé pour les sens. mais D'un point de vue rationnel des données, et ne peut supporter la bulle immobilière Hong Kong a été conclu.

QT peut ne pas influer sur les prix de l'immobilier et des taux d'intérêt

Le dernier problème à résoudre est de savoir si l'intervalle QT et les taux d'intérêt inverser la tendance à la hausse des prix de l'immobilier?

En fait, dans les deux derniers effets de hausse des taux de la Fed sur les taux hypothécaires de Hong Kong et les prix de l'immobilier point de vue, l'occasion au cours des deux prochaines années, Hong Kong prix des maisons a chuté n'est pas élevé fortement.

Histoire de Hong Kong, il y a deux périodes de temps peuvent se référer. La première période est de 1994 à 1995, et le second est de 2004 à 2006.

En Février 1994, les Etats-Unis ont commencé à taux d'intérêt de relance, la levée du taux d'intérêt de référence de 3% en Janvier à 3,25% en Février de 1994. Suivi par même plus 8 fois, jusqu'en Février 1995, le taux des fonds fédéraux a augmenté à 6% niveau.

Hong côté Kong, l'Autorité monétaire initiale de Hong Kong n'a pas suivi jusqu'au mois de mai 1994, la HKMA était de suivre les taux d'intérêt, mais plus élevés que la hausse des taux d'intérêt, en hausse de 0,5 point de pourcentage pour la première fois, le suivi, l'ampleur et même jusqu'à 0,75 points de pourcentage.

Bien que la HKMA derrière la Réserve fédérale des taux d'intérêt de relance, mais le secteur bancaire de Hong Kong plus sensibles, les taux d'intérêt de référence hypothécaire offert par les banques "Prime Rate" (Connu également à Hong Kong taux P ) A lancé une petite augmentation de Mars 1994, a été une hausse marquée en 1994, un an, fait un bond à 6,53 pour cent de 9 pour cent.

Regardez l'indice des prix de la ville des plaines centrales, après la hausse des taux P Mars 1994, Avril 1994, prix de l'immobilier ont commencé à un point tournant a eu lieu, alors l'indice a commencé à décliner plus rapidement. Fallen pendant 19 mois, a chuté jusqu'à 28%.

Il résume la première phase du marché immobilier de Hong Kong et la Réserve fédérale des taux d'intérêt soulèvent des fonctions interactives: la Fed commençait son taux d'intérêt de référence de 3% de fréquentes randonnée régulièrement, suivez le décalage HKMA, mais chaque fois que la réduction était trop grand pour le suivi. Hong secteur bancaire Kong avant que l'action HKMA P à l'avance, plus les intérêts, et chaque taux d'intérêt augmentent avec la Réserve fédérale à augmenter les taux d'intérêt assez d'amplitude. Parmi ces facteurs, il est clair P remontent fréquemment des taux d'intérêt est le facteur décisif, la cause directe de Hong Kong prix de l'immobilier a chuté de 28%.

Dans la deuxième phase, à savoir Juin 2004 à Juin 2006, la Réserve fédérale hausse des taux d'intérêt 17 fois. La HKMA très serré, de suivre les taux d'intérêt 17 fois, mais le taux préférentiel n'a pas suivi l'ensemble, essentiellement maintenu dans un premier temps « P = 5% » niveau près d'un retard d'environ un an de la banque, qui est, après que la réserve fédérale des taux d'intérêt de 11 mois raise (avril 2005), a été mis à jour à 5,25%, puis a commencé à l'ajustement fréquent, après près de 12 fois ajusté, a augmenté de 8 pour cent niveau supérieur.

Dans la hausse des taux au début, en raison du décalage taux préférentiel, les prix de l'immobilier à Hong Kong est restée forte progression après que la Fed a commencé à relever les taux d'intérêt et la HKMA. De Juin 2004 mai 2005, le marché immobilier augmentent de 20%.

Dans la randonnée mi-taux, avec la hausse du taux d'intérêt de référence de HKMA, le taux préférentiel de la banque hypothécaire a commencé à augmenter progressivement, mais l'augmentation encore en retard sur le rythme de la hausse des taux HKMA, Hong Kong au cours de cette période et donc les prix de l'immobilier ont pas dégringolé. Centaline Index propriété a chuté le plus, seulement 6% (en baisse par rapport à 2005 de 55,11 à 51,81 en Décembre 2005).

Et 1994-1995 modèle est clairement différent de celui de la deuxième phase de la Réserve fédérale et les prix du marché immobilier de Hong Kong sont le résultat de l'interaction: Hong Kong prix de l'immobilier ne sont pas tout le chemin vers le bas, et continuer vers le haut après seulement quelques ajustements mineurs.

Comparer les différents résultats de ces deux hausse des taux de la Fed, une différence très importante est le point de départ de la valeur et la fréquence de la Réserve fédérale des taux d'intérêt de soulever. Au début 1994 au début 1995, la Réserve fédérale des taux d'intérêt soulèvent huit fois dans une courte période d'un an, soulèvera le taux des fonds fédéraux de 3 à 6%, tandis qu'en 2004-- 2006 qui, avec la Fed de 2 ans, augmenter progressivement les taux d'intérêt 17 fois, alors seulement le taux d'intérêt a augmenté de 1,25 à 5,25 pour cent, la valeur est encore en dessous du niveau du taux des fonds fédéraux en Juin., 1995

Depuis le marché de Hong Kong, 1994-- En 1995, le secteur bancaire à Hong Kong à des taux d'intérêt soulèvent la réponse de la Fed est trop sensible, donc le plus taux d'intérêt favorables 10 fois amélioré de manière significative, passant à 9% des taux d'intérêt élevés vont de 6% la force.

En 2004-- En 2005, le secteur bancaire de Hong Kong afin de maintenir une plus grande retenue, la Réserve fédérale et de l'Autorité monétaire de Hong Kong a des taux d'intérêt de raise après 7 fois, les taux hypothécaires ont commencé à augmenter progressivement. En termes de temps, derrière la Fed et la HKMA 9 mois!

Du point de vue augmentation des taux d'intérêt, les taux d'intérêt hypothécaires bancaires de 5,25% augmente 12 fois, ont également augmenté seulement 8% - au cours de laquelle la Réserve fédérale des taux d'intérêt soulèvent huit fois, la HKMA à des taux d'intérêt augmentation de 10 fois, chaque fois pour améliorer la visibilité des taux hypothécaires bancaires sont prendre pleinement en compte les sentiments du marché, l'ampleur est petit pas pour aller, pas une fois de plus de 0,5 point de pourcentage.

Ces deux hausse de taux de la Fed fournit une bonne référence. QT futur des États-Unis et les taux d'intérêt sera effectué simultanément, que ce soit à Hong Kong prix de l'immobilier sera un ajustement majeur, on peut souhaiter considérer les points suivants:

Tout d'abord: d'examiner le rythme de l'intervalle QT Fed, les taux d'intérêt et la valeur des fréquences de hausse de point de départ. rythme plus lent actuellement des plans Fed mois QT pour réduire l'achat de la dette de près de 10 milliards $, il faut dire très peu d'impact sur le marché.

En termes de taux d'intérêt, les États-Unis en 2008 pour prévenir la crise financière, le taux des fonds fédéraux à 0,25%. Jusqu'en 2015, après sept ans en Décembre, dans le cadre de l'assouplissement quantitatif de la sortie, la Fed avant que le taux des fonds fédéraux a augmenté à 0,5%, mais jusqu'à la fin de 2016, aux taux d'intérêt de soulever à nouveau à 0,75%, et puis en Mars 2017-1% niveau .

2017 La valeur de départ en Mars et le début de 2004, la situation de plus près, mais bien au-dessous du niveau de 3% en 1994. Dans cette perspective, Tant la sortie QT pas trop vite, l'augmentation des taux d'intérêt est assez lent pour l'impact sur le marché des capitaux de Hong Kong peut être contrôlée.

affichage bitmap Actuellement randonnée Disclosure, après la hausse des taux en Décembre de cette année, l'année 2018 devrait taux d'intérêt ne soulèvent que trois fois, en 2019 un total de 2 fois la hausse des taux, tous les 0,25%. Il semblerait que 2017--2019 ans, trois ans, le nombre de fois que la Fed à des taux d'intérêt soulèvent huit fois, cependant, estimé que le taux de référence passera à environ 2,8%. En revanche, la 1994-1995 période de 12 mois ont été huit fois à des taux d'intérêt augmentation, les taux d'intérêt ont augmenté de 6%, 2004-- 200624 mois a 17 fois à des taux d'intérêt de relance, le taux d'intérêt est passé à 5,25%.

Après la comparaison, vous pouvez avoir plus de confiance que, malgré l'intervalle QT et des taux d'intérêt de la Fed est impératif, mais le plan de la Fed, l'impact sur le marché devrait être beaucoup moins que le cycle de hausse des taux en 1994 et 2004.

En second lieu, au regard des deux prochaines années, le secteur bancaire à Hong Kong afin d'améliorer la fréquence et l'ampleur des taux hypothécaires droit. Du point de vue de la fréquence, si l'ajustement de retard initial de Hong Kong contribuera de manière significative à stabiliser les prix de l'immobilier. Du point de vue amplitude, Tant que le meilleur taux de prêt moins de 8%, la pression de remboursement hypothécaire ne modifie pas de manière significative les prix.

première hausse des taux de la Fed de la crise financière en Décembre à Juin 2017 ici à 2015 a été quatre hausses de taux d'intérêt. Alors que la HKMA toujours suivre, mais le secteur bancaire de Hong Kong taux P ne bougea pas jusqu'à présent , Au niveau 5 Restée%, est entré stratégie de retard partiel. De ce facteur, aussi longtemps que les taux de P beaucoup de changement ne se produit pas, les prix des logements de Hong Kong ont encore une grande chance de rester stable.

En troisième lieu, au regard des trois prochaines années, le gouvernement sera progressivement assouplie trick épicée. À l'heure actuelle un droit de timbre de gouvernement unifié (15%), la période de détention de droit de timbre (jusqu'à 20%), les résidents non permanents droit de timbre personnel (15%), et la maison non pour la première fois l'hypothèque en une restriction à plusieurs niveaux sur le nombre de biens immobiliers « recrue chaude. » En raison des récents prix élevés, 15% du droit de timbre pour faire beaucoup de gens. La raison pour laquelle les nouveaux prix du disque ont augmenté plus rapidement encore de nombreux acheteurs à se joindre, parce que les nouvelles offres de disques développeurs beaucoup d'exemption de droit de timbre, de sorte que l'acheteur peut emprunter le montant correspondant. Le prix du marché immobilier secondaire à Hong Kong en augmentation de fait est non significatif.

La prochaine période de temps, ou lorsque les taux d'intérêt de hausse QT déclenché une rangée P Hong Kong, le gouvernement de Hong Kong si elles peuvent régler le droit de timbre actuel et la politique LTV, ou ont la possibilité de compenser l'impact du taux d'intérêt ou QT apporte.

Lisez ce point, si vous devez donner une conclusion que Les deux prochaines années, Hong Kong sera l'étape dans le cycle de hausse des taux, le taux d'intérêt P est aussi une excellente occasion d'apparaître en haut, cela est le résultat inévitable dans le cadre du système de taux de change lié. Mais si les prix de l'immobilier à Hong Kong vers le bas inévitable, dépend de ce que sera assouplie la politique du gouvernement, et si l'économie de Hong Kong a continué à maintenir une croissance modérée, de sorte que le revenu disponible a tenu dans la tendance à la hausse.

« Cet article ne représente que le point de vue de l'auteur. »

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