Source: Numéro public micro-canal lixunlei0722
En ce qui concerne les biens immobiliers, presque tous ceux qui ont acheté une maison peut être appelé « experts », après tout, une maison est la plus grande classe d'actifs dans la structure des actifs résidentiels, il peut être utilisé pour « changer le sort » des actifs, la recherche inoubliable qui ne l'ont pas eue? Si je pense qu'il ya bien immobilier « bulle », il aurait été beaucoup de gens critiquent, parce qu'il aurait été rabaisser leurs « actifs ». Récemment, l'épidémie continue encore, mais une des villes de second rang de Shenzhen, Hangzhou, Nanjing, Chengdu et d'autres biens immobiliers a été une surprise « chaude ». Pour cette raison, je l'ai mentionné certaines choses à parler de quelques réflexions.
Chine Immobilier: l'exubérance irrationnelle ou l'exubérance irrationnelle
2013 lauréat du prix Nobel d'économie Schiller (RobertJ. Shiller) est mon grand économiste d'admiration, il était l'un des fondateurs de la finance comportementale. Je suis depuis le début des années 1990 pour étudier le marché des capitaux de la Chine, d'abord pour l'évaluation des actions du phénomène élevé à long terme difficile à comprendre, alors il a essayé de et du point de vue de la psychologie comportementale pour trouver la réponse. Plus tard, enfin je trouve cette Schiller étonnamment ambitieux - « exubérance irrationnelle ».
A propos de « exubérance irrationnelle » Ce livre, il y a une histoire classique. Un jour à la fin de 1995, président de la Fed Alan Greenspan a convoqué des experts pour échanger des vues sur le marché boursier ensemble, il a été convenu que le marché boursier est le stade surchauffé, les investisseurs devraient prêter attention, y compris les professeurs Schiller a mis cette spéciale appelée « irrationnelle la prospérité « (IrrationalExuberance). Deux jours plus tard, président de la Réserve fédérale Alan Greenspan lors d'une réunion de dîner privé du discours, Avec « exubérance irrationnelle » pour décrire le marché boursier en vigueur .
Bien que ce soit seulement un discours informel, mais le marché boursier sera développé dans le « accord tacite » en bas à la réaction, l'indice Nikkei a chuté de 3,2 pour cent, l'indice DAX allemand a chuté de 4 pour cent, l'indice FTSE britannique a chuté de 4%, l'indice Dow Jones des États-Unis Jones première moitié de l'indice commercial a chuté de 2,3%. Cependant, la direction a mis en garde les investisseurs dans une courte période seulement regard lucide sur les marchés boursiers américains continuent de stimuler les marchés boursiers mondiaux. La vraie question est le marché boursier américain a chuté à la mi-2000, cinq ans après l'avertissement ne se produit que dans Alan Greenspan , Alors que le marché boursier chinois a suivi la bulle boursière Internet des États-Unis, pour tomber jusqu'à la mi-2001.
Je me souviens en Mars 2007, lorsque l'A-part également apparu dans l'article « exubérance irrationnelle », a ensuite publié « lacunes de l'évaluation de l'inflation actif » dans la colonne « nouvelle richesse », en essayant d'angle de la finance comportementale pour expliquer les raisons irrationnelles à une part.
En 2009, j'étais à un séminaire de Shanghai Jiaotong haute teneur en or, a finalement rencontré le professeur Schiller, où le monde connaît une crise économique, la crise américaine des subprimes a causé. Il a mentionné dans son discours: « Je suis très inquiet au sujet des prix de l'immobilier à Shanghai. » Ma question: Pensez-vous que la maison de la Chine immédiatement éclatement de la bulle elle? Il a répondu, je ne sais pas ne sera pas éclater, mais Shanghai a été relativement à New York, Londres, peut-être le mauvais indice de référence de référence de comparaison, Par exemple, les prix de Londres et de New York ont été surestimées, cependant, Shanghai encore surévalué qu'ils ne le sont. Californie prix des maisons et income ratio est de 8-10 fois, alors que les gains de prix Chine Shenzhen ratio 36 fois.
Un clin d'oeil 11 ans plus tard, mais à Shenzhen, les prix des logements de Shanghai pendant cette période a augmenté plusieurs fois, il semble, le cas de la Chine, le ratio des gains de prix n'est pas un bon indicateur pour mesurer la bulle du capital. Par exemple, alors que le ratio cours-bénéfice courant Shenzhen est encore plus élevé dans le pays, mais est passé de 36 fois en 2009, a légèrement baissé à 35 fois en 2019, mais le ratio des gains des prix du pays de 12,5 en 2010, mais jamais passé à 13,3 fois.
Source: Institut de recherche E-House
En d'autres termes, bien que les prix ont augmenté, mais le revenu est presque synchrone hausse, et, Shenzhen est une ville d'immigrants dans tout le pays, les prix des logements à Shenzhen, Shenzhen corrélation avec la population des ménages sur le revenu est peu probable. De plus, le revenu réel disponible des résidents chinois et des données d'enquête publiées il y a un grand écart sur cette question, le professeur Wang Xiaolu avec charrue professeur Gan, y compris moi-même, ont fait des années de recherche, les conclusions ne sont pas très différentes : La taille de l'écart est de plus de 10% du PIB.
De plus, la tendance du bénéfice des prix rapport de vue, 2010-2015, en fait ou dans le « retour à la raison », 2015-2017 années est l'émergence des prix « irrationnels », ce qui est cinq fois le RRR 2015, cinq au sujet de la baisse des taux, l'économie, il est un phénomène « hors de la réalité virtuelle ». Jusqu'à présent, en 2018, en raison de la politique de contrôle strict sur les prix immobiliers, dans l'ensemble, la tendance « retour à la raison » à nouveau.
Pour la méthode d'évaluation des biens immobiliers, l'analogie stock peut, si les stocks d'achat est d'acheter l'avenir, mais aussi d'acheter une maison à acheter à l'avenir. Si nous prenons les prix / loyers ratio est considéré comme le ratio cours-bénéfice, alors il y a le rapport prix-bénéfice statique et dynamique divisé, à partir d'un point de vue statique, les prix / loyers beaucoup plus élevés que dans les pays développés, mais la maison chinoise « gains » ne semble jamais avoir faible aussi, parce que presque aucun marché baissier.
Bien sûr, en fonction de l'évaluation du marché boursier ou de croissance, à savoir, P / E / G (G = croissance des bénéfices multipliés par 100), tant que P / E / G est inférieur à 1, l'évaluation est très avantageuse. Par exemple, P / E de 30 fois, si le bénéfice taux de croissance annuel de plus de 30%, il est très avantage d'évaluation. Mais même PEG inférieur à 1, à condition que la croissance des bénéfices a dépassé le taux de croissance du prix des actions, alors, PE peut encore baisser, pour se rapprocher d'une évaluation raisonnable.
De la maison de Look « gains », la Chine a été supérieur à l'étranger. marché immobilier développé Les rendements locatifs sont généralement des taux d'intérêt hypothécaires plus élevés par 2-3 points de pourcentage, parce que le loyer devait déduire les impôts, etc., mais les villes de rang en Chine louer actuellement un rendement de moins de 2% Tels que le ratio de 64 fois price earning-marché immobilier de Shanghai, 65 fois, Shenzhen, Pékin 44 fois, 36 fois à Chongqing, beaucoup moins de 5% (20 fois plus) que le taux d'intérêt hypothécaire.
Pendant ce temps, au cours des deux dernières années, en plus de Pékin et Chongqing prix de location relativement stables qu'à l'extérieur, les prix Shanghai, Shenzhen et Hangzhou que le loyer était encore augmenté de manière significative, ce qui signifie que la bulle continue d'augmenter.
Source: Centaline, la Chine et la Thaïlande Institut des valeurs mobilières
Par conséquent, les objectifs actuels, le modèle réel profit de l'investissement immobilier comptent encore sur les revenus de diffusion, et le marché boursier chinois est similaire plus haut, il est la bulle immobilière chinoise est encore apparente. Je crois humblement, avec l ' « exubérance irrationnelle » pour décrire le marché immobilier actuel, il devrait être objectif, bien sûr, l'exubérance irrationnelle ne pas les prix moyens va tomber.
Eh bien, pensez, il y a 11 ans, quand Schiller croit Shenzhen, le prix Shanghai ratio des gains sur New York, deux ou trois fois quand, si aussi est entré dans la phase d'exubérance irrationnelle elle? Je pense qu'il ne devrait pas. Parce qu'il n'a pas tenu compte du processus d'urbanisation rapide de la Chine, un grand nombre de personnes affluent dans le nord profond de Guangzhou, une croissance substantielle des revenus, les revenus locatifs ont augmenté. Eh bien, selon cette logique, une autre de 10 ans pour voir aujourd'hui les prix Shenzhen et de Shanghai, ou si elle appartient à l'exubérance irrationnelle?
Cela dépend du débit au cours de la prochaine décennie, la population des grandes villes en Chine, le taux de croissance de la croissance des revenus et de la location. En termes de population, va ralentir sans aucun doute le taux de croissance de l'urbanisation du pays vers le bas, Shenzhen et de la population Guangzhou devrait continuer à croître, Shanghai, la population des ménages Pékin estime une croissance négative (vieillissement de la population), pour voir si elle annulera une politique de population limite. La croissance des revenus par rapport au PIB, la croissance du PIB dans la prochaine décennie pour continuer vers le bas, le loyer dépend de l'offre et de la demande, mais les gains globaux va ralentir. Par conséquent, Je change les conclusions du marché immobilier chinois est en phase d'exubérance irrationnelle .
« Mousse rigide » ne sera pas brisé?
Il y a environ quatre ans, un étudiant du professeur Schiller, vice-président de l'Université de Shanghai Jiao Tong professeur Gao Jin Zhu Ning m'a envoyé un livre intitulé « mousse rigide. » version chinoise du livre est publié en anglais après lui, alors que la version anglaise du livre intitulé « Bubble garanti Chine » (mousse garanti chinois).
Le concept de « mousse rigide » de Junin, y compris deux sens, la première couche de sens, Le gouvernement a continué d'assurer la sécurité aux entreprises et aux investisseurs Ces actions sont explicitement obligations garanties, avec les dettes de la dette de fonds propres au moyen d'institutions financières publiques, garanties pour le développement économique rapide de la Chine a fait de grandes contributions au cours des 30 dernières années de cela. Mais si le gouvernement doit stimuler fourni par la sécurité, ou pour attirer les investisseurs, et de fausser la relation entre les risques et les avantages du système économique et financier, le résultat conduira très probablement « la dernière bulle. »
La deuxième signification est que si aller plus loin selon le modèle actuel de croissance économique, la Chine pourrait conduire à la bulle financière massive et à l'effondrement, parce que le modèle actuel de croissance économique, Une croissance de la dette jour doit dépasser la croissance des bénéfices des sociétés, le résultat final doit être la mousse . Les résultats donnés dans la prémisse, si plus le délai, plus le soufflage des bulles, est susceptible d'apporter la dernière des risques et l'avenir de la prochaine génération, pour l'ensemble de l'économie chinoise au cours de la prochaine décennie, deux décennies, la crise sera plus grande.
En fait, en 2016, la Chine a commencé à promouvoir des réformes structurelles de l'offre avec vigueur, une augmentation substantielle de la réduction du levier financier et d'autres domaines de la force. Trois bataille, la première est d'éviter de grands risques économiques, et non frits pour devenir la plus grande salle de principe en direct que toutes les politiques anticycliques.
Les effets secondaires de la mise en uvre des réformes structurelles de l'offre de vue, devraient être très importantes, en particulier dans le secteur financier, les institutions financières à effet de levier, les entreprises de feuille, P2P et ainsi obtenir une meilleure spécification. Imaginez, S'il n'y a pas quatre dernières années, ces initiatives répondent à la situation épidémique actuelle, je crains que le risque financier augmentera fortement .
Aujourd'hui, l'économie chinoise est confrontée au plus grand nombre de bulle du marché immobilier volonté, après tout, notre marché immobilier a continué le marché haussier de 20 ans, Dans tous les pays du monde, il peut durer 10 ans du marché haussier, il sont liés à la bulle Le marché haussier des actions canadiennes ont continué pendant deux ans, il y aura une grande bulle et la bulle a éclaté, comme 2006-2007, 2015-2016. La bulle immobilière est si rigide, que les gouvernements locaux, des institutions financières et de nombreux autres secteurs liés aux intérêts des Bundled sérieux, comme le professeur Zhu Ning trahissaient comme: Bubble garanti de la Chine.
Depuis le début, la zone des ventes de biens immobiliers en Janvier et Février a chuté de 40% Mais en Mars a diminué de seulement 14% , Évidemment est venu sur les ventes fortes et la croissance réelle de l'investissement immobilier, il y a eu une croissance positive, décrit comme florissante. En même temps, un quart du marché boursier est relativement populaire, le volume des transactions a fortement augmenté, une augmentation substantielle de la taille de l'achat de fonds. Bien que l'indice composite de Shanghai a chuté de 9%, mais la baisse des marchés boursiers mondiaux chute classement considéré comme l'un des moins, Shenzhen GEM a également augmenté d'environ 4%. En même temps, En Mars le nombre de nouveaux comptes a atteint 190 millions, soit près du nombre de nouveaux comptes au cours du premier trimestre de 2019.
Mais un regard sur l'économie réelle, depuis l'épidémie, la croissance du PIB a chuté de 6,8%, l'indice appartenant au plus bas niveau depuis la statistique, les ventes en gros a chuté de 17%, l'hébergement et la restauration a diminué de 35%, l'industrie de la construction a chuté de 17%. Par conséquent, Il faut prêter attention à l'économie chinoise une fois de plus « réel hors de virtuel » phénomène.
D'ici 2015, la banque centrale a mis en uvre cinq RRR, passage à des taux d'intérêt coupés cinq fois, une part se lèveront au premier semestre presque doublé pour atteindre plus de 5000 points, est alors le prix des logements ont commencé à augmenter, ce qui explique pourquoi la force centrale en 2016 la raison pour pousser les réformes structurelles de l'offre, désendettement résolu. Si le réel à l'élimination virtuelle en 2015 principalement en raison de l'économie réelle retour sur investissement a chuté de plus des marchés de capitaux d'innovation financière que la tentation de l'économie réelle, Ainsi, le « présumé hors réel au virtuel », il est parce que sous l'épidémie globale, non seulement le taux réel de l'économie de rendement a considérablement diminué, mais aussi le manque d'opportunités d'investissement.
données à anneaux du Bureau national des statistiques de vue, en Mars, une deuxième et troisième rang des villes dans les nouveaux prix de vente de logements commerciaux ont légèrement augmenté étendu que la seconde main prix de vente des logements a augmenté. Cette année, Hangzhou, Shenzhen prix des logements ont augmenté de manière significative, de nombreuses maisons sont apparues de panique phénomène d'achat.
Statistiques des plaines centrales de Shenzhen montrent que dans le nouveau réseau résidentiel maison Mars a signé 3152 ensembles, en hausse de 279,8%, la superficie nette signée de 323,800 mètres carrés, en hausse de 279,9 pour cent. Selon courtage enquête journaliste chinoise, la vague principale d'acheter un lot de certains propriétaires d'entreprise. Les initiés ont révélé que la principale raison pour les récents prix des logements à Shenzhen a augmenté que le montant total après les propriétaires d'entreprise ont acheté une maison, peut être utilisé pour faire des prêts hypothécaires à faible intérêt. et Au cours de ce modèle d'arbitrage de l'épidémie et le gouvernement local a promulgué le « petit projet d'intérêt du prêt micro-entreprise mise en uvre » liées.
Bien sûr, cela est seulement le cas dans certaines villes, les prix des logements ne sont pas la cause de tout se résume à « l'arbitrage d'escompte. » Je pense qu'il ya deux autres raisons, et ces deux raisons sont de nature structurelle. Tout d'abord, le flux d'informations pertinentes et la différenciation de notre population, 2019, la population de Hangzhou ont grimpé au cours de l'année précédente 55,4 millions de personnes, soit une augmentation de 41,22 millions tandis que le Shenzhen , Devenir les deux plus importants afflux de population urbaine dans le pays. L'afflux massif de la population, l'augmentation de la demande pour les biens.
En second lieu, et en rapport avec les changements dans la structure des revenus de la population, au cours des années, la croissance du chiffre d'affaires est nettement supérieur à la croissance du revenu des classes à revenu élevé dans d'autres groupes de revenu, par exemple, selon le Bureau national du Bulletin statistique, 2016-2019 ans, le groupe à revenu élevé de personnes revenu disponible par habitant de la croissance cumulée de 29%, alors que la croissance cumulée du groupe à revenu moyen de seulement 19% L'espace entre le revenu absolu et le revenu relatif se creusent.
Ceci est juste le résultat d'une enquête par sondage, l'écart réel est beaucoup plus grande, par exemple, j'estime 2018 le revenu disponible des résidents chinois ne sont pas compris dans la partie cachée des statistiques globales, il y a environ 13 billions de yuans, dont la propriété majoritaire de la classe à revenu élevé. Voici le calendrier année McKinsey a publié un « rapport de consommation de luxe chinois, » les données de transaction UnionPay basée sur les références de luxe selon l'émission de données du rapport En 2000, les Chinois ont acheté 1% de produits de luxe mondial, acheté en 2018 un tiers des produits de luxe du monde.
32018 La consommation chinoise de produits de luxe représente un tiers du monde
Source: WIND, la Chine et la Thaïlande Institut des valeurs mobilières
Voilà pourquoi je ne aime pas utiliser la propriété comme motif de l'évaluation des gains de prix rapport métrique, parce que les données officielles sous-estiment considérablement le pouvoir d'achat réel des groupes à revenu élevé. Ainsi, cette épidémie, ce qui va réduire l'écart de revenu écart de revenu grandissant encore? Du passé des cas de voir à la maison et à l'étranger, Les résultats de la mise en uvre de la politique monétaire accommodante et la politique budgétaire active lorsque l'économie est en baisse, l'écart de revenu entre les résidents élargissant habituellement.
Pendant ce temps, comme mentionné précédemment, au cours de l'épidémie, la prévention et le contrôle des risques économiques en premier lieu, le marché immobilier est stable, le gouvernement local, les intérêts communs des développeurs, les institutions financières et les propriétaires de la maison où, par conséquent, je conclus que, Laissez épidémie mousse plus rigide . Comme la bulle finira par éclater, la réponse est: oui, mais la durée de l'exubérance irrationnelle est incertaine.
Je vous écris, je pense, nous serons en mesure de comprendre pourquoi la réunion du Bureau politique du 17 Avril a réitéré « insiste sur le fait que la maison est utilisé pour vivre, pas pour le positionnement de la spéculation. » En termes de contre-mesures, comme l'avenir en augmentant l'offre de terrains résidentiels, Un grand nombre de vacants Ferme Maison Immeuble de bureaux Et d'autres moyens, voir « Comité central du PCC et du Conseil d'Etat sur les éléments pour construire une meilleure répartition des marchés des mécanismes institutionnels » dans le contenu pertinent.
-
S'il vous plaît informer de suppression impliquant le droit d'auteur, nous maintenons la vue du texte
