Auteur: « Analyse dynamique du marché boursier » Service de recherche
Source: Analyse dynamique du marché boursier
4 janvier Banque populaire de Chine a décidé de réduire les institutions financières ratio dépôts de réserve de 1 point de pourcentage, la banque centrale ou entrera dans un nouveau cycle d'assouplissement monétaire. tour de devises sur l'eau sera toujours associée à l'industrie de l'immobilier après une longue période de politique réglementaire, la croissance économique basée sur la sécurité, les risques anti-financiers et aider les besoins financiers et autres locaux, la politique marquera le début sur le marché immobilier devrait améliorer les marges en 2019.
Le secteur de l'immobilier pas à l'abri en 2018 qui paie universitaires de haut niveau sur le marché boursier, l'année en baisse 25,23%, classé n ° 9 dans SW vingt-huit ans une industrie, l'indice composite de Shanghai, l'indice de Shenzhen et GEM moyenne décru respectivement à 24,59%, 34,42% et 28,65%. 2019, dans l'environnement sur le réel fondamentaux de l'industrie de l'immobilier, la politique et la restauration des principales actions est de solides fondamentaux devraient peut soutenir le secteur immobilier de la force relative du marché?
La politique monétaire est essentielle au développement de l'industrie de l'immobilier. En regardant l'histoire, les 10 dernières années, la Chine RRR coupé plus de quatre périodes, respectivement, en 2008,2012,2015, 2018, l'entretien de base de la fréquence chute quasi ronde de trois ans, que ce soit une quasi baisse subséquente reste également à voir. Après Janvier 2019 RRR, RRR des grandes institutions de dépôt a diminué à 13,5%, le taux de dépôt a chuté à 11,5% des petites organisations, pour atteindre le plus bas niveau depuis près de 10 ans. (Voir Figure 1)
Figure 1: La Chine au cours des années, le ratio de réserves obligatoires
Bien que la direction aurait RRR principalement pour soutenir l'économie réelle, en particulier au cours des six derniers mois, il est de prouver la sécurité pour soutenir l'économie privée, mais le marché se tournera sur l'eau sera toujours liée à l'immobilier. Comme la demande de capital, une sensibilité élevée de l'industrie de l'immobilier, fonds de données disponibles pour les dernières manches de coupe RRR avant et après l'émission amélioration marginale du capital de l'industrie en place claire, que ce soit la croissance ou la quantité absolue de vue, en particulier dans le cas des prêts hypothécaires ont amélioré le plus important. En même temps, les termes non standard, le financement du solde de la fiducie immobilière devrait se poursuivre à la hausse, le coût de financement de la confiance devrait se stabiliser. fondamentaux baisse continue quasi de l'industrie ont une bonne, comme la relaxation de la politique synchrone de superposition, ont tendance à avoir un effet immédiat. Cependant, selon les statistiques de courtage, quatre baisse quasi-périodique dans le tour de monnaie sur l'eau tend à diminuer l'ampleur de l'amélioration dans l'industrie de l'immobilier, du côté financier. Par exemple, en 2008 le cycle de RRR, le montant absolu des fonds en place pour améliorer 22% de la croissance totale du capital repris de 6,4 à pic 69,5%, la croissance des prêts hypothécaires a pris de -22,9% à 168,1%, à 2018, 2018 dans l'ordre décroissant quasi-périodique - le montant absolu des fonds disponibles pour améliorer 9,7%, la croissance totale du capital a pris de 2,1 à pic de 7,8%, la croissance des prêts hypothécaires réduit de -6,7% à -1,2%. Sous Par conséquent, abandonner le point de vue quasi, d'une orientation globale RRR RRR pour améliorer progressivement l'environnement financier, mais l'effet ne peut pas attendre trop en 2019 « pièce à vivre non frit, » la prémisse de la politique, des efforts assouplissement de la politique et la fréquence peut ralentir par rapport aux cycles précédents, l'industrie tendance à la baisse ne peut pas être inversée à court terme, le soutien quasi-goutte apporte plus à l'effet de fond. (Voir la figure II, III, IV)
Figure 2: Les fonds immobiliers industrie en place et l'ampleur de l'amélioration
Figure 3: le ratio de réserves de dépôt de l'année des ventes commerciales sur la croissance de l'année
Figure 4: le ratio de réserves de dépôt des prêts immobiliers
La banque centrale sur RRR fait un pas en avant, le marché regarde toujours si la banque centrale sera réglementée sur les taux d'intérêt. Que ce soit ou baisse des taux d'intérêt quasi coupés, en raison de la politique monétaire et les plus grandes économies du monde, les États-Unis et la divergence de la ligne, la réglementation de la banque centrale sur la politique monétaire fait face à une pression accrue. Bien que la Fed en 2019 une forte probabilité continuera à augmenter les taux d'intérêt, mais en tenant compte du développement économique national, de nombreux acteurs du marché estiment que la banque centrale chinoise peut réduire les taux d'intérêt existe toujours.
Angle sur le marché immobilier, les taux d'intérêt hypothécaires à la baisse, alors que les taux hypothécaires sont le résultat du comportement de répartition du marché de l'actif de la banque. Vers Octobre 2018, anneau à Shenzhen et à Shanghai, dirigé par villes de premier rang tels que les taux d'intérêt hypothécaires se rapport négatif, ou la valeur absolue est produite en aval. En Novembre, l'anneau 35 taux hypothécaires de la ville que tour à zéro, alors que certaines villes de deuxième rang est également apparue dans l'anneau tourné rapport négatif, les taux d'intérêt, il y a des signes d'amélioration, Comme la banque centrale pour faire baisser les fonds quasi-banque visage détendu, superposé sur le marché immobilier a poursuivi la tendance à la baisse, l'avenir des taux d'intérêt de prêt immobilier hypothécaire devraient être à plat vers le bas.
Alors, exactement comment le développement de l'industrie de l'immobilier d'aujourd'hui?
31 décembre 2018, le CRIC a annoncé TOP200 Housing Enterprise données sur les ventes. 2018 ventes annuelles des principaux prix des logements ont continué à forte croissance, Country Garden à 728.690.000.000 yuans dans les ventes sont classés en tête de l'écoulement de la table, les intérêts Hengda continuent d'occuper la première liste, briser cent milliards prix des logements de 30, par rapport à plus de 17 ans par 13 , le seuil de TOP50 de près de 55 milliards de yuans. Du point de vue des ventes totales (montant de flux), Country Garden en 2018 a remporté le premier, deuxième retour Vanke à l'industrie, Evergrande au troisième rang, Metro ont fait irruption dans le top huit. Country Garden où 728700000000 yuans (+ 32% en glissement annuel), 609,6 milliards de yuans Vanke (en glissement annuel + 15%), 551,1 milliards de yuans Hengda (en glissement annuel + 10%), record de 460 milliards de yuans de fusion (en glissement annuel + 27%), Poly 4050 cent millions de yuans (+ 31% en glissement annuel), 381,2 milliards de yuans vert (en glissement annuel + 25%), 220,4 milliards de yuans Metro (en glissement annuel + 74%), 170,5 milliards de yuans d'investissement Shekou (en glissement annuel + 51%) et autres. (Voir la figure V)
2018 années pleine, TOP100 prix des logements ont réalisé un montant total des ventes de plus de 9980000000000 yuans, en hausse de 35% sur le taux de croissance de l'année encore restée à un niveau élevé. Parmi eux, le montant des ventes TOP30 prix des logements, le taux de croissance est classé au premier rang des A-part des prix des logements du marché étaient des actions Jinke, Sunshine City, Holdings Metro et South Building, respectivement, une augmentation de 89,5%, 77,9%, 74,9% et 57,9%, le taux de croissance était nettement en avance sur le taux de croissance moyen. Vous trouverez des données, en 2018, l'industrie de l'immobilier chinois d'augmenter encore la performance globale de l'échelle, les ventes principales est restée forte tout au long de l'année sur le taux de croissance de l'année pour rester élevée.
2018, les prix du logement le montant des ventes de chaque seuil de niveau pour améliorer encore le degré de concentration sur l'année dernière ont eu une mise à jour plus importante. 2018, TOP3 bien que les prix des logements a dépassé le seuil de 550 milliards de yuans, mais le seuil est nettement plus faible augmentation par rapport aux deux années précédentes. augmentation du seuil TOP20, TOP30 et les prix des logements TOP50 sont environ 44%. 2018, TOP10 part de marché de 26,9%, en hausse de 2,7 points de pourcentage, la part de marché de TOP20 de 37,5%, soit une augmentation de 5 points de pourcentage, la part de marché de TOP30 de 45,2%, en hausse de 6,9 points de pourcentage. TOP100 prix des logements ont montré la plus grande concentration d'augmentation, d'améliorer la part de marché en hausse de 11,3 points de pourcentage à 66,7%. 2019, le marché immobilier dans son ensemble dans l'environnement en aval, grandes entreprises en termes de financement et de profiter des avantages deviendront plus apparents, la concentration du marché devrait accélérer la mise à niveau.
Figure 5: immobilier de TOP10 des ventes d'affaires 2018 Janvier-Décembre Chine
Comme on peut le voir à partir de 2018 des données, contrôle multiples, l'industrie de l'immobilier encore fait une récolte exceptionnelle, ce qui améliorer la concentration évidente, mais à partir du second semestre, le deuxième taux de croissance mensuel semestre est faible, de près de 60% en Juillet fortement à environ 21%, la situation a continué de se dégrader tout au long de la fonte, en particulier dans les villes à quatre niveaux tels que le faible niveau d'énergie est stupéfiant. Les ventes en tant qu'important les indicateurs avancés de l'industrie de l'immobilier, vont probablement conduire à des investissements futurs de l'immobilier et de nouvelles données de construction sont également apparus ont continué de baisser.
Les taux d'intérêt hypothécaires au quatrième trimestre de 2018 ont amélioré, mais cela reflète simplement la baisse du marché immobilier, certains gouvernements locaux ont commencé à assouplir sa politique de logement. Le marché était que cette volonté de détendre les mesures avec le gouvernement central a violé, mais la Conférence centrale de travail économique, la chambre claire supérieure de vivre non frit, parce que le ton principal de la ville de la politique Shi, le bâtiment abritant le Ministère a demandé que « les prix des terrains stables des prix stables attentes stables » responsabilité chutes en pratique. cycle politique immobilière, les soins de pression, fondamentalement, nous voulons maintenir le développement sain du marché immobilier, de la réglementation intensive après deux ans, l'industrie a connu une période de courte récession de 2019 marché immobilier en raison de grande probabilité sera autour de la principale stratégie des installations de la ville attendu direction de parti pris libéral, mais il est peu probable que le marché devrait au niveau central pour stimuler la mise en place de la politique.
Les grandes institutions fondées sur des indicateurs de différents types de biens immobiliers est étroitement liée aux données d'inventaire, les données de vente et les données de crédit, combinée aux attentes politiques des ventes en 2019 pour estimer le marché de l'immobilier, malgré les différentes méthodes, mais généralement convenu que 2019 baisse des ventes en volume du commerce est un événement très probable, devrait tomber surtout dans la fourchette comprise entre 5% à 10%. Bien que le moyen et le long terme, la demande de logements est encore plus de place, mais dans une récession sur le cycle de l'industrie, compte tenu de la majeure partie de la monnaie de changement de hangar abandonné même en dehors, ainsi que les deux dernières années, découvert bancaire de la demande et à long terme des sorties de la population irréversible, 2019 les ventes de l'industrie, l'utilisation des capacités, la croissance de l'investissement ou à la baisse significative.
De l'analyse qui précède, l'effet d'une forte industrie de l'immobilier par l'investissement, à la fois « économie stable » et le rôle de la « sécurité des moyens de subsistance », compte tenu de la croissance économique, la sécurité, les risques anti-financiers et la nécessité d'économiser les moyens financiers, bien que locale en 2019 l'industrie immobilière non seulement par stimuler l'assouplissement monétaire, la réglementation et la déréglementation ont prévu, mais l'industrie est encore dans le fait que les fondamentaux bas indiscutable. Mais pour les investissements sur le marché boursier, le boom de l'industrie de la tendance du stock est pas complètement chevauchement, d'un point de vue historique, les fondamentaux en aval dans le secteur de l'immobilier, le côté politique de creux de phase, le secteur de l'immobilier ont tendance à être plus plat pour montrer des rendements excédentaires. Par conséquent, 2019 sera une bonne et de mauvaises nouvelles réelle réglementation année, multi-ville entrelacée secteur immobilier ralentissement et la politique monétaire accommodante et les données macro détérioration avec l'industrie du jeu, les actions immobilières aggravera la tendance ou la volatilité, les tendances du marché immobilier sera plus test de baisse de capacité à répondre aux grands promoteurs, les investisseurs doivent accorder plus d'attention à la marge de sécurité suffisante, la performance de réglage, le taux de dividende des principales valeurs de l'immobilier.
À partir d'une des considérations politiques, selon les statistiques de courtage, après le secteur de l'immobilier précédent chute quasi souvent après la première hausse, la probabilité d'obtenir des rendements absolus élevés, compte tenu du marché après encore baisse des taux de RRR peut même se superposer assouplir la politique de contrôle, le secteur immobilier fait face à incitations plus positives. (Voir figure VI)
Figure 6: secteur immobilier après la chute précédente quasi performance des gains absolus et relatifs
D'une situation fondamentale, la rentabilité et forte, faible valorisation et dividende élevé est la section immobilière de trois cartes d'atout. Sur la rentabilité, bien que les préoccupations exprimées sur le marché pour les ventes de marchandises suivi, mais en raison des excellentes ventes en 2018, société leader de l'immobilier en 2019 la visibilité des revenus est élevé, il n'y a pas beaucoup d'une performance surprise en même temps, il est difficile d'apparaître mines. Sur l'évaluation, que ce soit PE, PB ou NAV, le secteur de l'immobilier sont à historiquement relativement faible. Les taux de dividendes, mais à la fin du régime de primes 2018 n'a pas été divulgué, mais l'histoire passée, l'immobilier a toujours été un représentant de dividende stable.
En raison de l'effet de levier financier, le flux de trésorerie est l'environnement de désendettement pour une grande inquiétudes du marché sur la société immobilière. Selon les statistiques WIND, la fin du troisième trimestre de 2018, la section immobilière livre A-part Total des liquidités 10849000000000000 yuans, soit plus que la même période de 1043000000000 yuans en 2017, si d'autres annonces, fonds de monnaie scripturale leader dans le secteur dans son ensemble est plus élevé que le taux de croissance. Du point de vue des flux de trésorerie, les flux de trésorerie nets provenant des activités d'investissement de flux net de trésorerie lié aux activités d'exploitation à la fin du secteur immobilier au troisième trimestre généré généré par l'augmentation par rapport à l'année dernière étaient, bien que les flux de trésorerie nets provenant des activités de financement ont diminué, mais une différenciation importante dans l'industrie, leader réel financement des flux de trésorerie de la société immobilière maintenir encore une entrée nette de grande échelle, moyennes et grandes sociétés immobilières est tombé semblait, les flux de trésorerie provenant des activités de financement des petites et moyennes prix des logements, même devenus négatifs, l'industrie est très concentrée améliorer le financement de toute évidence, l'industrie en aval est des opportunités stratégiques de grandes entreprises à atteindre une plus grande pointe. (Voir la figure VII)
Figure 7: liste des données de flux de trésorerie du secteur immobilier
Unité: 100 millions
201901 histoire de couverture: Grand inventaire billion taxe industrie des prestations de coupe
50 histoire de couverture:
(1) 2018 revue: la malédiction venir tous les huit remplissage de la faiblesse des actions
(2) Superposition de multiples positifs Jedi 2019
49 histoire de couverture
(1) 2019 stratégie de courtage d'inventaire: optimisme conservateur et l'orientation du marché boursier sont les différences entremêlées 2019 actions opportunité exceptionnelle de croissance!
(2) inventaire 2019 de la stratégie de courtage: pour protéger la croissance de premier ordre tient une grande lance puce bleue ne pas oublier de mettre l'accent sur les actions de croissance de haute :
48 histoire de couverture: Étoiles défaite petite représentation privée et privée plus performants dix milliards d'années, la star performance du private equity Waterloo
47 histoire de couverture: « Grande Dépression »: trois décennies d'automobile grand changement dans le marché de l'automobile de la Chine, le cycle de croissance de 30 ans prendra fin!
(Editeur: petites actions)
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