Il y a quelques années, Joy City Property a été difficile de choisir l'étiquette « rythme lent ».

Au bout de 10 ans (2007-2015) à huit ouvert la joie des actifs lent et lourd, la joie des mouvements devient plus rapide. 2016, président de l'immobilier Joy Zhou Zheng fait programme « poisson actif de choc », et l'utilisation des fonds pour l'expansion du projet. Joy sur une nouvelle piste, « commercial réforme du marché boursier de succession » de.

Propriétés Joy Président Zhou Zheng

21 janvier, le marché est venu les nouvelles que Joy City est situé à Daxing Huangcun a acquis le centre commercial des temples du feu de district E, F Block, Et les plans pour la transformer en grande brise du printemps Wyatt. Jusqu'à présent, Joy a reçu des fusions et acquisitions et le mode de sortie de gestion, rapidement avalé les six projets commerciaux du marché boursier, « 5 ans 20 Joy » petites cibles à proximité.

Être vu, dans une certaine mesure, le stock de la réforme est devenue Joy un accès rapide à des projets de haute qualité canaux importants.

Ainsi un nouveau germinal problème sont les suivants: Quel serait intéressé par ce type de « poisson choc » Joy? Quels sont les caractéristiques d'entre eux?

01 dans un goulot d'étranglement

« Poissons de choc » fait référence au matériel d'origine en très bon état, pas la gestion de l'entreprise. Dans l'immobilier commercial, Zhou Zheng redéfinissent comme « le noyau de ces positions, mais le positionnement, un mauvais fonctionnement du projet. »

Plan « Activer le poisson choc » proposé, En raison essentiellement faible croissance de la joie.

Selon le rapport financier semestriel 2018, Joy promotion immobilière immobilier et le développement des revenus de vente des terres est une source importante de son chiffre d'affaires, cette partie des revenus de 18,26 milliards de yuans, soit 45,4% du chiffre d'affaires total, par rapport à la même période a chuté de 27,1%.

En fait, Joy City Property propose plus de villes de deuxième rang dans la mise en page, il est facile d'être affecté par l'achat des politiques ces dernières années continuent de se resserrer, ce qui conduit à la baisse des ventes résidentielles, affectant ainsi les revenus et la performance de l'entreprise.

Retour à l'activité principale de l'immobilier commercial au premier semestre de 2018 immeubles de placement immobilier Joy et les revenus de gestion immobilière liée au revenu locatif brut d'environ 1,715 milliards de yuans, soit 42,5% du chiffre d'affaires total, essentiellement plat avec la même période.

Parmi eux, la joie des revenus locatifs de 12,39 milliards de yuans, soit une augmentation de 6,6%. La raison en est les différents bulletin pour expliquer la croissance des opérations de Joy continue d'améliorer, en particulier dans Chaoyang Joy, Joy Chengdu, la performance opérationnelle a été grandement améliorée d'un an plus tôt.

Cependant, alors que les loyers ont augmenté, mais par rapport au passé, ce taux de croissance a ralenti. Les données montrent qu'en 2017 les revenus locatifs Joy d'environ 2.336.000.000 de yuans, soit une augmentation de 10,1% par rapport à la même période en 2016, et en 2016, comparativement à une croissance de 17,5% des revenus locatifs.

Source: Joy City Property Report Mapping: les gros titres de l'immobilier commercial

Un fait placé en face de Zhou Zheng : La joie des ventes et la croissance des loyers répond au plafond .

En d'autres termes, dans la mise en page originale de la ville et le nombre de centres commerciaux sur Joy veulent obtenir une augmentation plus importante du chiffre d'affaires, il est difficile d'atteindre une certaine manière.

Pour chercher des occasions de survivre dans un petit marché, Zhou Zheng pensé approche d'un inventaire d'entreprise « ruée vers l'or ». 2016, a lancé la stratégie d'expansion Joy City Property Zhou Zheng est appelé « poisson actif de choc » en vue de favoriser la croissance et l'expansion.

Source: gagner géomarketing grands centres de données: les gros titres de l'immobilier commercial

Il est évident à partir du tableau ci-dessus, la (zone de construction commerciale de 30.000 mètres carrés et plus) sur le marché boursier domestique en tant que second niveau centre de villes augmente, le stock de l'immobilier commercial à l'avenir va entrer dans l'ère de l'excès.

Aux yeux de Zhou Zheng, il y a beaucoup de ces domaines, mais la position du positionnement de base, projet opérationnel pauvres, le marché boursier est devenu des projets de qualité acquire Joy canal important.

« Le marché est énorme stock commercial, le développement futur de l'espace est encore très important. »

02 Comment manger du poisson « choc »?

marché boursier chinois immobilier commercial sont pleins de « poissons de choc », mais la façon de manger est un gros problème.

« Joy fermement vers l'objectif de 5 ans 20 go Joy! » C'est 2015, Zhou Zheng Joy à fixer des objectifs.

« Les actifs font la lumière, vitesse rapide à faire, faire des rendements élevés, » la « appréciation des clients Joy, » annuel 2016 Joy Zhou Zheng pour la prochaine phase de la stratégie de développement a fait un résumé. A cette fin, il a également fait les trois choses suivantes:

 
•  2016, Joy City Property mis en place par trois sociétés (y compris quatre Joy et deux actifs de bureaux) un fonds de base (Harvest Fund), de vendre une participation de 49% au gouverneur en conseil et à la vie deux investisseurs pour le remboursement de la dette et le développement de nouveaux projets;

 
•  2017, Joy mis en place un véritable quota d'investissement immobilier de fonds de rachat de 11,4 milliards $, pour le marché boursier dans des projets immobiliers commerciaux, sous forme de fonds pour l'acquisition du projet approprié pour transformer et adapter les opérations gérées par Joy mais la joie dans laquelle seulement 20% de la participation minoritaire;

 
•  , Le marché boursier, le projet est réalisé par la transformation du mode de sortie de la lumière gestion d'actifs et la gestion des opérations, Joy ne tient pas compte de toute participation dans le projet, afin de gagner le coût de fonctionnement et de gestion. Cependant, l'acquisition de Joy conservera le droit de se retirer du projet, ainsi que des avantages à valeur ajoutée des actifs.

Au cours des dernières années, Joy City Property Management grâce à des acquisitions ou à la production d'actifs lumière coopération, les stocks deviennent vieux prédateurs commerciaux, la « frénésie d'alimentation » posture « Swallow » un petit développeur de projet local, qui a occupé vous ne pouvez pas gagner un bon emplacement, sur plus de joie.

Source: information Mapping: les titres de l'immobilier commercial

Selon les propres mots de Zhou Zheng, par Grâce à la transformation des façons d'accroître le stock de projets, de manière plus rapide, plus souple.

Joie paisible, par exemple, Joy City Property Exchange Tower ne détient pas d'actions, mais partagera les revenus locatifs et le résultat net (NOI) et le Gouvernement de la Société d'investissement de Singapour (GIC) est divisé en, et également obtenir dépassé les objectifs récompense de sortie, numéro 5 Joy garage, bonne nourriture Bureau et d'autres gammes de produits, recevront également des produits d'exploitation. En outre, une fois la capacité Joy a décidé de se retirer du projet, recevront également des gains en capital de partage des revenus.

Joy avait un des cadres de l'immobilier à compter le temps aux médias qu'un tel compte: Faire une nouvelle joie, de l'ouverture doit avoir lieu, il faut normalement 30 mois. Mais si l'acquisition de l'ancienne transformation du projet, la transformation de l'ouverture, nécessitent généralement seulement 12 mois. Il a sauvé 18 mois, presque assez pour un nouveau ouvert les opérateurs légèrement Joy à la popularité.

À la fin de 2015, dans la Tour Property Exchange Joy City a officiellement pris au cours des six mois, le nouveau travail d'investissement de joie de paix a été réalisé près de 30% du contrat, l'intention des clients a plus de 50% de la demande globale. Plus important encore, par la transformation de la Tour de la Bourse, dans le plus prospère dans le vieux quartier de Tianjin, Joy City Property presque pas d'argent.

« L'avenir des stocks immobiliers entrera ère opération, beaucoup de gens ont peur de voir le stock, mais nous sommes très à l'aise. » Zhou Zheng Zeng a dit.

03 à la recherche de « poissons de choc »

« Poissons de choc » il y a beaucoup, comment le dépistage, choisir, est un problème majeur.

21 janvier E Joy était dans le sac Huangcun temples du feu de district Daxing centre commercial, F Block, qui est le prédécesseur de la ville étaient des enfants, Département Daxing Wangfujing Store, La mauvaise gestion sont les deux choses en commun.

Joy trois fusions-acquisitions Source: mapping de la collection publique: les gros titres de l'immobilier commercial

À ce stade, la joie était dans les près de deux ans et demi de la barre des tâches « poissons actifs de choc », il a été marqué trois petites fleurs rouges. Sans exception, ils sont Joy achetés avec de l'argent, mais pas détenue à 100%.

Cependant, si le « poisson choc » appartient à élargir la portée, Joy actuellement a remporté trois projets d'asset light - Label Peace Joy Tianjin, Kunming et Guiyang Joy Joy est également marqué comme une « réforme du stock », Tianjin paix fonction joie qui est particulièrement évidente.

La joie des quatre projets d'asset light Source: mapping de la collection publique: les gros titres de l'immobilier commercial

Selon l'information du public, le prédécesseur de Tianjin Heping Tianjin Joy centre de la vieille ville Exchange Tower, Tianjin est aussi le premier centre commercial de quatre morts au combat. Joy sur ce projet, n'a pas mis un fonds de développement immobilier, la gestion des opérations de sortie en mode pur, les revenus locatifs et le partage des revenus avec le CPG.

Échelle fondu, ce qui signifie « il y a des règles. » . À cet égard, nous avons mené une grande mise en correspondance de données Joy 6 projet de reconstruction où le stock de l'emplacement du quartier des affaires, le portrait de la foule.

Joie de six grands projets de rénovation stock Source: business win grande cartographie des données: les gros titres de l'immobilier commercial

Note 1: Commune: rayonnement peut couvrir même assez du quartier des affaires de la ville à affecter la ville voisine de

quartier Zone: zone de rayonnement peut couvrir une partie ou même la moitié du quartier commerçant de la ville

Note 2: La zone traditionnelle: il y a déjà plus de cinq ans, la maturité et les formats de distribution stable district

Émergents quartier des affaires: la présence de moins de cinq ans, il y a encore de grands changements dans les formes et d'affaires valide comptabilisés nouveau quartier d'affaires potentiel

Soutenir la gamme de 1 km autour de Joy, portrait de groupe de données client Source: business win grande cartographie des données: les gros titres de l'immobilier commercial

En analysant les deux graphiques ci-dessus, Nous pouvons tirer les conclusions suivantes:

 
•  Joy sélectionner les projets de rénovation des stocks sont situés dans le niveau régional, le quartier commerçant traditionnel occupe généralement le cur de la ville;

 
•  Autour du projet original La proportion de la population âgée de 19-34 ans de plus de 50%, et le personnel de l'entreprise est restée environ 40% Avec Joy base de clients « -18-35 ans classe moyenne émergente » situé presque constante.

Il est à noter que Déviation « maturité du shopping » habitude de battre la route à l'émergence du quartier d'affaires , La joie est prêt à essayer une nouvelle direction lors de la transformation du stock. Parmi eux, Changfeng Joy, Joy Kunming sont en train de tout le quartier des affaires. Pour l'instant, le projet devrait revenir, ils sont dans le cadre de la satisfaction de la direction.

Bien sûr, occupé une bonne position, seule la première étape, comment activer le « poisson de choc », est le test du niveau d'effort Joy. A travers les cas ci-dessus, la Résume les « trois lois » Comme suit:

Joy transformation de la façon dont les trois principaux stocks Source: mapping de la collection publique: les gros titres de l'immobilier commercial

Que ce soit réinventé, ou d'un service « guichet unique », à la joie, l'activation du principal point de départ pour ces stocks sont « gestion du trafic », ce qui est juste la façon la plus efficace de voir.

Après l'analyse comparative décrite ci-dessus Joy « poissons de choc » logique de dépistage sont claires.

Ces dernières années, Zhou Zheng a toujours été discret agissant plus comme un « prédateur qui se cache l'investissement, » Joy a conduit le marché boursier dans l'immobilier commercial continue de poisson chasse « choc. »

Alors, que pensez-vous sera la gouvernance du centre commercial du projet et « proie » à côté de Joy Zhou moyenne?