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Comment définir des politiques en 2020?

En repensant aux trois dernières décennies, l'immobilier a été utilisé comme principal moyen pour stimuler la croissance économique de la Chine. Maintenant, nous sommes confrontés au dilemme de «à la fois et à deux et incontournables»: non seulement pour empêcher le taux de croissance économique de la chute aussi rapide, mais aussi inhiber la bulle immobilière dans la bulle immobilière pour continuer à croître, nous devons maintenir l'emploi, la réduction de la pauvreté et stabiliser les prix, mais aussi insister sur la protection de l'environnement et la capacité excédentaire.

Le domaine du gouvernement-réel-minsheng est en fait une relation entre les ciseaux de pierre: Dans le contexte d'une certaine pression dans l'achèvement des objectifs économiques, si l'immobilier est à nouveau utilisé comme stabilisateur pour l'économie chinoise, qui est également la principale proposition des litiges du marché. Le maintien du risque systémique de fusion systémique de fusion systémique de la vitesse qui suppose la vitesse est suppléant la bulle semble devenir un triangle impossible.

Nous pensons que les principales caractéristiques des futures politiques immobilières sont le caractère "stable" et le "contrôle flexible des gouvernements à divers endroits". Inutile de dire que la base principale de "stable" est à la Conférence centrale de travail économique tenue du 10 au 12 décembre 2019, et le ton principal de la politique de l'industrie immobilière en 2020 est "stable". La réunion a proposé que "le système de machines réglementaires de gestion à long terme qui est stable, stable et qui devrait être stable et stable sur le marché immobilier a été complètement mis en uvre pour promouvoir le développement stable et sain du marché immobilier".

En outre, du 10 au 12 décembre 2019, la Conférence centrale de travail économique a clairement proposé "de compacter les responsabilités de toutes les parties", indiquant que la gestion future passera lentement de la "gestion verticale" en "contrôle spirituel" de divers gouvernements. Sous la prémisse de compléter autant que possible l'objectif de la croissance économique, en même temps, il prend en compte la protection de l'environnement, les leviers, l'emploi et la suppression des bulles d'actifs et la recherche d'équilibre dynamique, ce qui signifie que les futurs gouvernements locaux auront plus Autonomie dans la compréhension des politiques immobilières. Nous pensons que dans le contexte de la «réduction de la pauvreté» et de «garantir l'emploi» en premier, la pression financière du gouvernement est intensifiée et la politique immobilière de certaines villes sera lâche. Voyant une relaxation importante.

Un: niveau central, insistez sur "Ne faites pas frire la maison"

Depuis 2019, il a toujours insisté pour «ne pas utiliser l'immobilier comme moyen de stimuler l'économie». En plus d'ouvrir la réunion de Politburo et la quatrième session plénière, le ministère du Logement et de la Construction, la Banque centrale et d'autres ministères pertinents et Les commissions ont également exprimé à plusieurs reprises pour respecter le positionnement du "logement et non des frire". Nous pensons que dans le contexte de la prospérité immobilière actuelle, l'industrie globale s'est stabilisée et la situation de la situation des augmentations de levier est très élevée, la possibilité d'une relaxation à grande échelle est peu probable. La gestion des intervalles indicateurs est principalement.

Deuxième: niveau local, contrôle flexible

En raison de la pratique spécifique de la stratégie de la ville dans la région, elle est principalement représentée par des «nouveaux talents», du «montant de la prestation, des années, de la portée de l'utilisation», de la «politique de règlement» et représentée par «Guide du prix du logement» et «achat Restrictions "et ainsi de suite. Resserrer. Du point de vue de la tendance, avec la pression à la baisse des prix des logements dans certaines régions, le tournant rapide du marché du tir du sol est superposé, et quelques endroits ont commencé à essayer des politiques lâches et à stimuler la vitalité du marché.

La direction générale de la stabilisation des prix des logements, des prix des terrains stables et des attentes stables "ne consiste pas à supprimer l'industrie. À l'heure actuelle, il semble que le taux de terres premium continue de diminuer. L'intention initiale du développement sain et stable de l'industrie , Nous sommes optimistes quant au règlement sur la politique "One City, One Policy" au premier semestre de l'année prochaine, ou sur l'amélioration structurelle du relâchement que le resserrement, mais la possibilité d'une grande politique lâche mondiale est moins probable.

Comment les fondamentaux peuvent-ils être effectués en 2020?

Dans le contexte de la continuation de la «politique de la ville», nous pensons que l'industrie immobilière en 2020 continuera de présenter les caractéristiques des fluctuations étroites. Le cycle sera repoussé et étiré. Essence

Ventes: La zone de vente devrait être de -2,88% en glissement annuel en 2020, et le montant est de + 3,00% en glissement annuel

Depuis 2000, il s'agit de quelques cycles qui connaissent la réglementation du marché du marché: les fonds boursiers sont entrés sur le marché immobilier après 2001, et l'interdiction d'inscription de la société immobilière a été résiliée. cycles de réglementation.

Ce cycle de la ténacité des ventes de cycle à la baisse continue de dépasser les attentes

Du point de vue d'un cycle court, la période de liaison descendante actuelle est actuellement dans un nouveau cycle. Au cours du second semestre 2016, le règlement politique de Yincheng peut être considéré comme le point de départ du cycle à la baisse de ce tour, qui a duré trois ans. Cependant, le cycle à la baisse de ce tour est différent du passé, et la tendance à la baisse est fluide: en 2017, 2018 et janvier à octobre 2019, le taux de croissance annuel des ventes de logements commerciaux était de 7,66%, 1,33% et 0,10%, respectivement.

La ténacité du cycle à la baisse de ce tour est dépassée. Dans l'environnement du maintien de la réglementation, les ventes maintenues pendant trois ans augmentent. Nous pensons qu'il existe principalement les quatre facteurs suivants:

Les première et deuxième et quatrième lignes sont dérivées de la monétisation du règlement et de la réforme de la remise pour former un décalage du cycle, et le cycle de fin est aplati: Du point de vue des villes, la réglementation et le contrôle de la politique urbaine ouverts au quatrième trime des hangars monétisés augmentaient; depuis le troisième trime La réglementation des talents. En raison du rétrécissement de la réforme de la remise et du prix de la réforme des hangar, le prix de la découvert qui se chevauche est superposé, et la pression du côté des ventes a commencé à apparaître.

Les troisième et quatrièmetins montrent la ténacité élevée, ou le décalage de la réputation de la dette spéciale locale sur la PSL de la réforme de la remise et le décalage des réformes des hangar, et surestimer l'impact de la réforme de la remise: Tout d'abord, la proportion du montant total d'investissement des changements de réforme des hangars. À partir de 2018, les banques politiques (camp national, émission agricole) ont diminué pour les fonds supplémentaires pour la réforme des hangar sont alloués de l'approbation aux mains des résidents, et enfin aux ventes, il y a un certain décalage horaire.

En octobre, la réforme de la remise a commencé 2,89 millions d'unités, soit une diminution de plus de la moitié par rapport à la même période en 2018; mais en termes d'intensité de l'investissement, de janvier à octobre 2019, l'investissement était de 1,03 billion de yuan, ce qui était inférieur à 1 / Comparé à la même période en 2018, qui était inférieure à 1/3.

Le financement ne s'est fortement pas resserré et les fonds des sociétés de logement sont relativement stables. Les raisons peuvent être lâches + commercialisation des taux d'intérêt. : En regardant en arrière sur la période de resserrement des cycles de réglementation précédents, c'est souvent la surface politique plus l'approche à double ventre; cependant, par rapport à la comparaison, ce tour a été resserré par le resserrement de la capitale comme resserrement du resserrement du Capital. Par rapport aux cycles de réglementation précédents, le resserrement du capital est relativement léger. Le taux d'intérêt hypothécaire n'est plus une taille-taille-ats - mais orienté vers le marché. En termes de données, la hausse du taux des taux d'intérêt hypothécaire n'est pas importante, et elle a commencé à diminuer à la fin de 2018; du point de vue du taux de croissance des prêts à moyen et à long terme des résidents, le montant de l'hypothèque Les prêts devraient être resserrés. Écoulement.

L'inventaire est faible, la nouvelle construction est maintenue et le disque de poussée des ventes est pris en charge: Du point de vue du calibre des stocks étroits, la zone de maison commerciale sans précédent a continué de diminuer depuis l'attaque des stocks, et c'est vers 2013 au niveau de 2013; afin de maintenir les ventes en arrière-plan des inventaires bas, la construction globale de la construction de la construction globale de L'industrie est restée à un niveau relativement élevé. Pendant le cycle à la baisse de ce tour, les nouveaux indicateurs de construction n'ont pas été considérablement réduits, ce qui est également le soutien du soutien à la forte ténacité du côté des ventes.

Originaire de

Nouvelle construction: On estime que le taux de croissance de la nouvelle zone de construction en 2020 est de + 2% an

Logiquement, le but de la nouvelle construction est de vendre, de sorte que la tendance de la nouvelle construction est à la traîne et dépend principalement des ventes; en même temps, l'inventaire global de l'industrie affectera la flexibilité de la nouvelle construction (la nouvelle puissance de démarrage est faible sous des stocks élevés); cela affectera également les progrès de la nouvelle construction.

Du point de vue des données, les ventes mènent la nouvelle construction de 2 à 4 trimestres; plus l'inventaire est élevé, plus le nouvel a commencé en haut des ventes en haut des ventes; il existe deux types de fonds sur la construction: Dans les circonstances des fonds, la société de logement est extrêmement serrée, les sociétés de logement, les sociétés immobilières en cas de resserrement des fonds, la construction accélérée peut permettre à davantage de projets de répondre aux conditions de pré-référence et d'atteindre la pression sur les ventes pour atténuer le pression sur les fonds. En 2019, dans le cas d'un financement serré, la plupart des sociétés de logement ont accéléré de nouvelles constructions et se sont formées avant l'accélération des remboursements des ventes.

Le cycle de ce cycle du Q2 à nos jours a été différent du premier tri 2011), conduisant à une grande flexibilité de nouvelles constructions.

D'avril à septembre 2019, le déclin continu du nouveau taux de croissance du démarrage correspond à l'affaiblissement de l'acquisition de terrains, de l'inventaire faible et de l'environnement à faible coupe; et en octobre, le nouveau début de la nouvelle construction a considérablement rebondi. +14 %, en moyenne 22% au second semestre), il y a aussi des raisons pour lesquelles les sociétés immobilières compensent la dernière vague de marchandises avant la fin de l'année, sprint le volume des ventes annuel.

Tout d'abord, le jugement des ventes actuelles, nous pensons qu'il s'agit d'une baisse stable de l'effet de base; parce que la désession ne s'est pas améliorée, et après être entré dans la saison de promotion d'octobre, le taux de rosée a encore diminué. Un grand nombre de facteurs concentrés de dénominateur et de détournement; deuxièmement, en termes d'inventaire, nous voyons que l'inventaire moyen est faible, mais il y a une tendance à l'ascenseur; en fin de compte, depuis le quatrième trimestre 2018, Dans la terre. Dans le style, les nouveaux syndicats de course au premier semestre de l'année prochaine seront affectés par des réserves de terrains requins insuffisantes, et l'élasticité globale s'affaiblira. Par le jugement ci-dessus, Nous nous attendons à ce que la zone de construction nouvellement démarrée des maisons commerciales en 2020, soit une superficie de 2,349 milliards de mètres cubes, une augmentation de 2% d'année -UNE, dont le premier -tier + 5%, deuxième -tier + 3 %, troisième -tier et inférieur à + 1,5%.

Achèvement: On estime que la zone d'achèvement en 2020 augmentera de 6,5% d'années sur un an

Boucle fermée remplie de construction pendant environ 2 à 2,5 ans, mais au deuxième trimestre 2017, le taux de croissance en glissement annuel et la nouvelle construction ont continué de partir au quatrième trimestre 2018, puis le taux de croissance de la construction a chuté et la baisse de l'achèvement s'est rétrécie. Le taux de croissance de l'achèvement n'est retourné que et la nouvelle construction est toujours élevée.

Le départ de l'achèvement et de la construction de ce tour, nous pensons qu'il peut y avoir deux raisons principales. Objectivement parlant, avec le lancement de l'inventaire de la réforme des hangar, la proportion des troisième et quatrième et moins de villes compétentes du pays a encore augmenté dans la contribution nationale, et ses normes pré-sales inférieures ont été allongées. Q4. a ouvert le règlement. obtenu le flux de trésorerie de la pré-collection.

De plus, après être entré sur le marché, qui a bénéficié de la hausse des prix des logements et le prix des terrains est relativement bas, le nud d'achèvement doit payer une augmentation de l'impôt élevé (taux d'imposition progressif). Dans le contexte du resserrement des fonds, cet espèces est retardé autant que possible. Streaming hors des sujets.

Après son entrée en 2018, le côté capital s'est amélioré et le coût des coûts de construction était stable. À partir du troisième trimestre 2019, la zone d'achèvement est revenue au premier mois du mois, et en octobre, un seul mois a augmenté de manière significative de 19,2% -an. Du point de vue de la perspective à long terme, la relation pertinente entre la nouvelle construction et l'achèvement est inchangée. Ce départ à court terme du T2 au T2 du T2 à 2019 de 2017 à 2019. En raison du nouveau rachat de l'achèvement, le canal de réparation devrait commencer à partir du quatrième trimestre 2019.

Compte tenu des omissions et des problèmes de base des statistiques de données prématurées, nous avons calculé que la zone d'achèvement de la zone d'achèvement et de nouvelle construction de 2003 à nos jours À environ 55% à 60%. De 2017 à 2019, cette proportion était de 43,45% en octobre (de janvier à octobre 2019 aussi bas que moins de 30%). Nous nous attendons à ce cycle de restauration à partir du quatrième trimestre 2019, afin que l'achèvement La superficie de 2019 sera réparée à -1%, 2020 2020, elle devrait atteindre 6,5%.

Construction: On estime que la zone de construction en 2020 est de + 9,22% d'année -NE-YEAR

La zone de construction est un indicateur existant. Du point de vue de la définition, il fait référence à la zone de construction de toutes les constructions de logements pendant la période de référence de l'entreprise de développement immobilier. Y compris la zone nouvellement démarrée, la zone de la maison qui continue d'être construite au cours de la période précédente, la zone de logement de la construction repris au cours de la période précédente, la zone de la maison terminée au cours de cette période et la zone de la maison qui a été suspendue après la Construction de l'essence de la période

Nous sommes simplifiés à: la construction de ce problème = la période précédente de construction - la période précédente a été achevée + le nouveau début de la période actuelle + les travaux de curriculum vitae nets. (Resomption nette = travail de reprise de reprise de courant au cours de la période précédente)

Selon les données, en raison du rythme relativement stable de l'achèvement de l'histoire, la construction a essentiellement suivi la nouvelle construction. Cependant, depuis le troisième trimestre 2016, la nouvelle construction a continué de se renforcer et la construction n'a pas été significativement rebondi. Tant que tant que Le cycle d'achèvement est étiré.

Démarrage de la construction, mais la construction et l'achèvement se sont affaiblies en même temps. Du point de vue de la formule, c'est la raison de la récupération nette. En termes de logique, en raison de l'examen des fonds et des coûts, les sociétés de logement ont choisi de cesser de travailler à grande échelle au cours de cette période, réduisant le fonds de roulement actuel et ralentissant la progression de la livraison d'achèvement. Les fonds ont été concentrés dans le lien de construction .

Les données confirment notre jugement: en 2017 et 2018, la zone de récupération nette du nombre négatif a été réduite, qui peut être interprétée comme un grand domaine de travail dans l'industrie; mais ce phénomène a commencé à s'améliorer au troisième trimestre 2019 . La zone de reprise nette de janvier à octobre était de -5950,276 millions de mètres cubes. Nous prédisons que la récupération nette de l'année était d'environ -627,188 millions de mètres cubes, et elle continuera d'être réparée en 2020.

En résumé, nous nous attendons à ce que le taux de croissance de l'année-année de la zone de construction en 2019 soit de 9%, et que le taux de croissance de l'année-année de la zone de construction en 2020 sera de 9,22%.

Investissement foncier: On estime que le taux de croissance de l'investissement foncier en 2020 est d'environ 8%

L'investissement foncier (frais d'achat de terres) est à la traîne des transactions foncières (prix de transaction foncière et zone d'achat de terres) pendant 6 à 9 mois. L'influence est toujours positive.

Récemment, les deux se rétrécissent, principalement en raison de deux points: 1) après le resserrement du règlement, la zone locale a établi des réglementations plus strictes sur les frais d'achat de terres. À partir de 2018, l'investissement en développement immobilier a été modifié de la loi sur l'image du progrès de l'image en La loi sur les dépenses financières, qui a accéléré la confirmation des frais d'achat de terres.

Depuis 2019, la transaction foncière nationale a continué d'être lent et Xiaoyangchun ne s'est amélioré à Xiaoyangchun que tout au long de l'année. Étant donné que l'inventaire est encore faible, l'investissement foncier aura une certaine ténacité. Compte tenu de la base plus élevée en 2018, nous nous attendons à des investissements fonciers En 2019, pour investir en 2019, le taux de croissance était d'environ 16% sur un an et 8% en 2020.

Jian'an Investment: On estime que l'investissement Jian'an en 2020 est de + 8% an

Jian'an Investment est un calibre consolidé de l'investissement de l'investissement du projet et de l'installation. Du point de vue du volume, c'est la partie principale de l'investissement en développement immobilier.

Depuis le quatrième trimestre en 2017, le taux de croissance des investissements de Jian'an et du développement a continué à partir. L'industrie est prolongée et l'intensité de construction est réduite.

En termes de structure de fractionnement, les dépenses de Jian'an sont principalement l'accumulation de la zone de construction et des coûts de construction unitaire. Le taux de croissance de la zone de construction a été discuté dans la section de construction. En termes de coûts de construction, ces dernières années, il a maintenu un Niveau relativement stable. Il est prévu que le coût de l'unité au cours des deux prochaines années augmentera légèrement. Nous estimons que les taux de croissance de l'investissement de Jianan en 2019 et 2020 étaient respectivement de 9,10% et 8,04%.

Investissement en développement immobilier: il devrait développer des investissements en 2020 ans -UN-YEAR + 8%

L'investissement en développement immobilier comprend principalement des investissements en génie de la construction, des investissements en génie de l'installation, des coûts d'achat d'équipement et d'autres dépenses (principalement des frais d'achat de terrains).

Du point de vue de la composition, l'investissement de Jian'an a représenté un maximum de 75%, mais avec l'extension du cycle de construction et l'émergence d'un arrêt à grande échelle, la proportion d'investissement foncier a légèrement augmenté depuis 2018. Nous nous attendons à ce que le Dans l'ensemble, l'ensemble maintiendra la comptabilité actuelle dans son ensemble. Par rapport à la ténacité de l'investissement foncier et à la réparation de la construction.

En résumé des jugements précédents, nous avons résumé l'investissement foncier estimé et les données d'investissement Jian'an, et obtenu le taux de croissance de l'investissement en développement immobilier en 2019 environ 10,2% et environ 8% en 2020.

Troisièmement, les prix futurs des logements augmentent ou diminuent? Quelles villes augmenteront dans les prix du logement?

Quelle est la tendance récente des prix des logements?

En termes de données, dans le contexte des ventes faibles depuis le quatrième trimestre 2018, la tendance des prix des logements a augmenté régulièrement. De janvier à octobre 2019, le prix de vente moyen du logement commercial à l'échelle nationale était de 9301 yuans / carrés, soit une augmentation de 8,86% par rapport à la fin de 2018 8544 yuans / mètre carré; tandis que la zone de vente résidentielle n'a augmenté que de 1,50% à la même chose temps. Du point de vue de la comparaison historique, dans la plupart des cas, la tendance du volume et du prix est fondamentalement cohérente, et la même augmentation et la baisse, mais depuis le quatrième trimestre de 2018, on peut dire que "l'augmentation quantitative des prix" pour la première fois.

Nous pensons que la «ténacité» des prix des logements dans ce cycle à la baisse montrant le départ des ventes peut avoir les deux raisons suivantes:

Les prix des logements ne sont pas aussi élevés que les performances réelles Essence Nous avons remarqué que les coûts de vente des sociétés de logement ont augmenté rapidement. Du point de vue de la pensée normale, il peut être compris comme des incitations pour les équipes de vente et des investissements dans des promotions connexes. Le formulaire de promotion qui est ensuite transporté au propriétaire est ensuite caché dans le Les frais de vente que la promotion sont réduits dans les frais de vente, ce qui fait de la société de données d'apparence.

Sombre Il existe de nombreux facteurs dans les données existantes des prix des maisons: il existe des différences régionales et structurelles, et il y a aussi les effets de la stagnation et de la réglementation pendant les transactions. Nous extrons les prix des logements traditionnels: l'indice des prix de 70 prix urbains de taille grande et moyenne et centres du majeur du Bureau des statistiques.

Il existe des différences dans le calibre statistique de ces deux: 70 5% 3 1

1 2

/70 1 70 2-4 22016 Q4 2018 Q3

1 2 2019

20 8.63%

1999 2019 3.45 / 3.00 / 10.97 2019 13.65

PE PE PE=1/(*2+)

26 26 26 PE 26 PE 1 0 PE 1 26

1.2. 3.4. Essence

The industry can be divided into investment -driven and demand -driven. The investment -driven industry includes infrastructure and traditional manufacturing. It is "top -down". The output depends on the input. Growth; and the demand -driven industry, such as the service industry, retail industry, financial industry, high -end manufacturing, etc., presents the characteristics of "bottom -up", and can achieve endogenous growth. Economic output depends on how much demand in the market is in the market. Essence

We summarized the proportion and growth rate of the tertiary industries in major cities in China from 2014-2018. In terms of data, there are the following characteristics: 1. The main city agglomerations revolves around the core cities with higher tertiary industries; There are many cities with a relatively high city with a relatively high industry in the Pearl River Delta, and there is no obvious centralized characteristics of urban agglomerations; 3. Southern regions, especially in Chengdu -Chongqing, Yangtze River Delta, Haixi and other urban agglomerations. rapide.

4. Comment le futur modèle de l'industrie sera-t-il effectué? La concentration sera-t-elle encore améliorée?

Un: le modèle actuel de l'industrie immobilière: la concentration est encore améliorée

Ventes: de janvier à novembre 2019, le haut des dix meilleures villes augmente

La croissance des ventes de l'industrie a chuté depuis 2016: Les taux de croissance des ventes des 100 meilleures sociétés de logement et des sociétés de logement traditionnelles en janvier 2019 ont atteint respectivement 17,74% et 19,1%, et le taux de croissance de la zone de vente a atteint respectivement 15,33% et 18,14%. Le taux de croissance de la zone n'est que de 0,2%.

L'augmentation de la part de marché est concentrée dans le top20, voire Top10: La logique de l'augmentation de la concentration de l'industrie (ventes d'équité CRIC) se poursuit, mais seule la part de marché de TOP20 a augmenté, et elle est plus précise. C'est la société de logement Top10, menant la part de marché de TOP100.

En termes de données, la part de marché de TOP10 et TOP100 seule augmente, et Top10 est plus rapide; mais en termes de structure de fractionnement, TOP11-100 a diminué de janvier à novembre 2019, de 32,28% en 2018 à 31,78%; ; en outre; en regardant la scission, TOP11-20 est légèrement augmenté, TOP11-50 est légèrement réduit. La conclusion a été relativement évidente: Seule la part de marché de Top20 augmente.

Au cours du taux de croissance des sociétés immobilières au cours des deux dernières années est plus rapide: Voyant que les sociétés de logement, au cours des deux dernières années, la période à la baisse globale du taux de croissance de l'industrie, les sociétés de logements de premier niveau peuvent avoir une bonne élasticité en raison de bases relativement faibles et d'un stockage suffisant du sol.

Les sociétés de logement ayant un prix moyen élevé et une augmentation rapide, les taux de croissance des ventes sont généralement meilleurs: Nous avons constaté que les sociétés immobilières avec des prix moyens relativement élevés et l'augmentation des prix sont généralement meilleurs dans la croissance des ventes en janvier à novembre 2019; un prix moyen plus élevé ne signifie pas nécessairement que les première et deuxième lignes représentent une proportion élevée, ou ce peut être le positionnement du produit que le positionnement du produit. Parmi eux, de janvier à novembre 2019, le prix de vente moyen du logement commercial à l'échelle nationale était de 9335,21 yuans / mètre carré;

Performance: le taux de croissance global ralentit et la rentabilité des principales sociétés de logement est plus forte

Les revenus et les bénéfices des sociétés de logement grand public sont plus stables: Après le taux de croissance des revenus et des performances des sociétés immobilières traditionnelles, après 2015, l'élasticité et la stabilité sont meilleures que le niveau global du secteur, ou en raison de cette période, la concentration de l'industrie a accéléré, les sociétés de logement à grande échelle ont plus Disposition du projet dispersée, les gammes de produits sont encore plus de gammes de produits et les gammes de produits sont plus. Capacités anti-risques équilibrées et plus fortes.

Le niveau net de marge bénéficiaire des sociétés immobilières traditionnelles est plus élevé que le secteur, dont la rentabilité des premières et deuxième et deuxième domaines immobilières est plus forte: Selon les données, le niveau de marge bénéficiaire net des sociétés de logement grand public est supérieur au niveau moyen du secteur. Plus évident.

En examinant la répartition des sociétés de logement grand public, le positionnement des lignes des premières et secondaires (Real Estate de Zhonghai, Goldland Group) et la faible rentabilité des sociétés de logement avec acquisition de terrains non basée sur le marché (Huaxia Happiness) sont relativement élevées; mais Il convient de noter que le niveau de la marge bénéficiaire est faible que les sociétés immobilières ne sont pas la possibilité de gagner de l'argent, et les ventes à but lucratif élevé de roulement élevé sont également une bonne stratégie pour améliorer le taux de retour.

Terre: L'ensemble est conservateur et la concentration du robinet continue d'augmenter

L'acquisition de terres continue le style conservateur de 2018, et la concentration continue de s'améliorer: Dans l'ensemble, les sociétés immobilières traditionnelles ont poursuivi le style conservateur de 2018 de janvier à novembre 2019. D'une part, en raison du resserrement du financement multicanal depuis le deuxième trimestre (en particulier le resserrement de la confiance affecte directement le front du terrain), De plus, en outre), en plus d'une part, car le niveau de vente global n'est pas élevé, il est plus prudent quant à l'acquisition de terres, mais la concentration globale semble toujours augmenter.

Obtenir un terrain ou un certain soutien pour les ventes futures: Nous avons comparé la situation des ventes de l'acquisition de terrains au cours des dernières années et les ventes de janvier à novembre 2019. Nous avons une forte intensité et une disposition des sociétés immobilières qui se concentrent sur les ventes de première ligne et de deuxième niveau.

Financement: resserrement multicanal et la différenciation de la différenciation entre le logement et les entreprises s'intensifie

Le montant de l'émission d'obligations intérieurs diminue et la propagation des écarts continue de se différencier: De janvier à octobre 2019, selon Wind Statistics, l'émission d'obligations de crédit dans Housing Enterprises a été émise de 304,5 milliards, avec un total de 421,2 milliards de difficultés de l'année dernière; différents écarts de notation, rétrécissement des écarts AAA, AA + et AA larges.

Les canaux de confiance sont resserrés et le coût de la dette à l'étranger augmente: Depuis l'étanchéité de la supervision de la fiducie du T2 en 2019, le nombre de fiducies d'intégration a fortement chuté. La raison du resserrement est de trois points: 1) l'augmentation de l'augmentation des fiducies immobilières augmente trop rapidement et épuisé d'autres industries. Flexible (peut être fait devant), l'échelle a été considérablement augmentée à court terme, ce qui fait augmenter rapidement le marché foncier; 3) Du point de vue de la prévention des risques, on espère que les sociétés immobilières devraient contrôler correctement l'effet de levier.

Renouvellement du financement de la différenciation des coûts des entreprises de logement: Depuis 2019, le coût global de financement a légèrement augmenté; si elle est affinée aux sociétés immobilières, la division des coûts de financement s'est poursuivie: dans le contexte des sociétés de logement élevé en 2019, le coût a augmenté. Coût.

Deuxièmement: comment l'industrie future sera-t-elle interprétée?

À l'avenir, la concentration de l'industrie immobilière continuera d'augmenter ou de diminuer, ce qui a toujours été un sujet de controverse sur le marché. Ici, nous introduisons une formule appelée cartographie logistique, également connue sous le nom de «modèle de mouton de maire». Ce modèle est appelé environnement limité qu'il n'y a pas de génération d'insectes et de modèles de reproduction dans l'environnement limité. Au début, les insectes ont augmenté chaque année. Concurrence. Pour l'espace de nourriture et de vie, et en raison d'une infection de contact, la maladie est retardée, ce qui réduit le nombre de bouches de vers. Notre itération de l'industrie est également similaire à la naissance de la bouche d'insecte, Dans les ressources environnementales limitées, une certaine industrie a continué de subir une croissance endogène. Plus tard, en raison de la nature limitée de la demande en aval et de l'accumulation continue de la capacité de production, entraînant une surcapacité et a finalement commencé à s'éclaircir.

Dérivés à l'industrie immobilière, car la demande de marché résidentiel est en permanence, le taux de croissance global de l'industrie a progressivement culminé, le taux de compensation de la croissance endogène de l'industrie) continue de diminuer et le modèle de l'industrie tend à stabiliser.

En fait, en tant qu'industrie avec de solides attributs financiers, l'immobilier est très susceptible de dépasser les sociétés immobilières moyennes et grandes après le resserrement du financement. Le taux n'augmente pas. Nous avons observé qu'après avoir été obligé de réduire "l'effet de levier financier", afin d'obtenir des dépassements de courbe, les sociétés immobilières de grande et moyenne taille utilisent plusieurs façons de déguiser l'effet de levier:

:: Les avantages des logements élevés et des logements sont évidents. Les logements et les logements dans les villes de troisième, quatrième plus sont souvent plus élevés. Les sociétés de logement peuvent obtenir des terrains à bas prix, payer des prix élevés et chevaucher un chiffre d'affaires élevé pour faire rapidement une grande échelle; Inconvénients, en vertu des exigences d'un prix limité et d'une semaine élevée, le niveau global de rentabilité sera faible. De plus, dans le contexte de la portée actuelle de la limite de prix, des normes de pré-référence augmentent, de la surveillance pré-collection et de la récupération et de l'exfoliation globale des troisième et quatrième lignes, les maisons élevées peuvent ne pas apporter une efficacité opérationnelle plus élevée que l'effet de levier.

Cooperative Trading Ledefet: Il y a de nombreux avantages à gagner l'acquisition de terres de nombreuses sociétés immobilières, telles que: partager les prix des terrains, réduire le risque de prix des terrains pour augmenter; les petits actions utilisent de petits fonds pour tirer parti de grands projets; attendre. Bien sûr, tout est bénéfique et désavantagé, et il y a trop de projets de coopération pour augmenter la proportion des capitaux propres de quelques actionnaires dilués les capitaux propres et le profit de la société. En même temps, en raison du projet de coopération, peut être négocié par plusieurs parties , le chiffre d'affaires global du projet est lent.

Effet de levier de paiement: acquisition de terrains X +, fusions et acquisition de projets contenant de la dette, mises à jour urbaines, etc., par retard dans le paiement des modèles de terres Essence L'acquisition de terres non orientées vers le marché est en effet de nombreux avantages. Par rapport à l'appel d'offres, il se reflète principalement dans la réduction du côté coût; mais il est également nécessaire de considérer la difficulté du développement de projets tels que les fusions et les acquisitions / urbains Le renouvellement ou plus normal, ce qui conduit à la progression du projet et au taux de rotation inférieur au taux de rotation. Il est prévu que le dernier remboursement du projet et le taux de retour sont inférieurs au risque attendu.

L'effet de «levier» de ces modèles endommagera la marge bénéficiaire du projet dans une certaine mesure, donc elle ne dure pas. En 2019, Dans le contexte de la politique de financement et des politiques de réglementation, la tendance de ces déguisements et le levier s'est affaibli, et la probabilité de dépassement dans l'entreprise immobilière en deuxième-échelon a considérablement réduit, ce qui confirme également le logement et le marketing TOP11-100 2019. Logique du taux de réduction.

5. Lequel des objectifs cibles dans le secteur immobilier en 2020 mérite d'être investi?

Le robinet de logements d'investissement est passé de la logique de "cueillir les fesses de cigarettes" à la logique de "bonne entreprise"

Ensuite, la relation entre l'industrie que nous venons de dire (taux de croissance de la croissance endogène du taux de compensation naturelle) et le nombre total de stabilité de la quantité d'entreprise, en tant qu'investisseurs, détenant l'industrie avec un R inférieur et un schéma stable, l'avantage est que le leader est le leader Leader. Le fossé de l'industrie est élevé, le revenu est stable et la prévisibilité est forte. L'inconvénient est que l'industrie présente des risques à la baisse; les entreprises de l'industrie avec des itérations accélérées en R élevée et technique présentent les avantages de nombreuses opportunités, un degré élevé de REC Innovation, avantages potentiels élevés, inconvénients des inconvénients, il est incertain.

En fait, l'industrie du développement immobilier est également divisée en sous-industries avec des hauteurs différentes. R signifie (clair de croissance), correspondant à la demande en aval et à la demande est divisé en stock et en incrément. Semblable à l'industrie de la consommation, lorsque le taux de pénétration du marché a atteint un certain niveau, l'augmentation de la demande supplémentaire a diminué. Le sous-domaine correspond à la sous-industrie supérieure de R, Par exemple: immobilier commercial (autonomisation des sciences et technologies, en ligne + hors ligne, etc.), services immobiliers (Community O2O, amélioration de l'efficacité, multi-affaires, etc.), immobilier industriel (construction de soutien, construction de parc, promotion des investissements) , Business de location en ligne + hors ligne).

Le nombre d'entreprises avec des industries élevées est devenue instable, ce qui signifie plus d'opportunités. Dans le même temps, les investisseurs investissent dans l'une des sociétés dans l'informatique peut être autorisée à l'avenir. Nous venons de mentionner les risques d'incertitude des risques de liaison descendants de l'industrie et la mise à jour rapide des technologies d'investissement de l'industrie principale de l'industrie. De toute évidence, la tolérance du marché A pour le risque de liaison descendante de l'industrie est nettement inférieure au risque d'incertitude, qui se manifeste comme étant manifesté comme étant manifestée comme étant manifestée comme étant manifestée comme étant manifestée comme étant manifestée comme étant manifestée comme se manifestant comme étant manifestée comme se manifestant comme étant manifestée comme se manifestant comme étant manifestée comme se manifestant comme étant manifestée comme se manifestant comme étant manifestée comme se manifestant car Le joyau du joyau. La prime d'incertitude est faible, donc le capital est plus chassé par R élevé.

Cependant, avec le ralentissement de la croissance économique mondiale, la politique monétaire a tendance à être lâche et la disparition de la gestion des patrimoines élevés de haut niveau après les nouvelles règles de gestion des actifs est devenue plus rare. Dans l'industrie du développement traditionnelle, les capacités de financement, l'acquisition de terres capacités, bénéficie des primes de marque et une forte proportion de projets de base de la ville; bien que les itérations itératives technologiques, les industries des enfants élevés-R instables soient de retour aux principales entreprises immobilières, il est moins susceptible d'avoir un avantage de financement et des avantages importants des clients. est moins susceptible d'être effacé par l'industrie pour itérer, et en même temps, il a des rendements attendus élevés et une faible "incertitude".

Alors que le cycle de l'industrie est allongé et étiré dans la «politique de la ville», le déclin semblable à la falaise de l'industrie dans le passé s'affaiblit progressivement. L'achat d'un leader immobilier n'est plus la logique de «choisir les fesses de cigarettes» (en fonction de la faillite Hypothèses de liquidation), et et l'hypothèse c'est la logique de "bonne entreprise" dans la piste stable. Par conséquent, nous sommes optimistes: 1) en même temps, nous bénéficions de la réparation de l'évaluation lâche de la politique, de la commutation d'évaluation de la libération de performance et de l'accélération de la concentration et de l'augmentation de la prime d'évaluation. Holdings, Huaxia Happiness, etc. Propriétés commerciales de sous-industrie itérative avec disposition de l'emplacement de base Dans les premières et deuxième villes, il est recommandé de prêter attention à: Dayue City, Longhu Group, China Resources Land; 3) High-Tech Iterative Industry - the Leader Fournisseur de services immobiliers avec un potentiel de marque et d'expansion, il est recommandé de prêter attention: China Merchants, Poly Property, Greentown Service, Eternal Life Service, etc.

L'immobilier commercial dans le sous-industrie Right R: la propriété centrale des villes clés est rare

L'immobilier commercial a des biens immobiliers résidentiels différents, en se concentrant sur la gestion professionnelle et la force des capitaux

L'immobilier commercial fait référence à l'immobilier d'utilisation commerciale. L'immobilier commercial fait généralement référence à l'utilisation de diverses fins de vente au détail, de gros, de restauration, de divertissement, de remise en forme, de loisirs et d'autres fins commerciales. La forme la plus typique de l'immobilier commercial, telles que les immeubles de bureaux, les centres commerciaux, etc.; L'immobilier commercial au sens large comprend également l'immobilier logistique, l'immobilier industriel, l'immobilier de parc, etc.; Les développeurs peuvent choisir de tenir ou Vendre pour l'immobilier commercial ou détenir partiellement des pièces pour contenir des pièces. Une partie de la vente.

L'immobilier commercial a un seuil plus élevé que l'immobilier résidentiel, qui se reflète principalement dans les obstacles à la capacité professionnelle, au niveau de gestion et à la force du capital.

Capacité professionnelle et niveau de gestion: Le modèle de bénéfice de l'immobilier commercial est principalement basé sur les revenus de location et la valeur de la propriété. , et d'autre part, il est sélectionné par le projet précédent. Du point de vue du cycle d'étirement, la même ville sera différente de l'appréciation des actifs de propriété commerciale en raison d'un emplacement différent.

Peut être introduit " Efficacité de ping = domaine commercial des ventes / magasin " Cet indicateur pour observer l'efficacité de la gestion et la capacité professionnelle de l'équipe de gestion d'entreprise. La différence d'effet Ping affectera directement l'évaluation du projet et du groupe global. L'immobilier commercial correspond à l'évaluation et utilise principalement la méthode de revenu. Concernant la partie d'évaluation sera élargie en détail plus tard. Il est souligné que les capacités de gestion professionnelle en suspens peuvent améliorer considérablement l'effet de la propriété, améliorant ainsi le taux de retour, et finalement Améliorer la propriété globale de la propriété. Évaluation.

Sombre Force du fonds: Le développement de l'immobilier commercial nécessite une grande quantité de fonds pour les précipitations à long terme, et il y a moins de canaux de retrait et des écarts de liquidité. Les promoteurs immobiliers commerciaux nationaux sont principalement exploités par des actifs lourds, et ils apprécient la force du capital.

L'offre d'immobilier commercial national a tendance à être équilibrée, et la différenciation structurelle est importante

L'offre et la demande ont tendance à équilibrer, et la pression des stocks s'est rétrécie après 2017

L'offre et la demande du marché terrestre: le volume des transactions a été plafonnée en 2013, puis a continué à baisser. De janvier à novembre 2019, le nombre de transactions foncières commerciales et d'avions de construction n'étaient que moins de la moitié de 2013. De 2009 à 2014, l'immobilier commercial a développé un niveau élevé de croissance et a continué à un inventaire d'accumulation excessif, et la croissance des loyers était lente.

L'offre et la demande des marchés du logement commercial: depuis 2017, le logement commercial est entré en phase de déventaire et l'offre et la demande d'immeubles de bureaux sont stables. Après 2014, la nouvelle construction a continué de diminuer et les ventes ont été régulièrement améliorées. Du point -on -year, et est entré dans le stade de déstockage.

Depuis 2019, l'inventaire a augmenté, mais le taux de croissance global peut être contrôlé; du point de vue de la structure des transactions foncières, la consommation commerciale de terres a été considérablement réduite et la baisse complète des baisses commerciales et résidentielles des terres est faible. Étant donné que le logement commercial du logement commercial avec des attributs résidentiels est meilleur, la fluidité actuelle des logements commerciaux est meilleure. Par conséquent, à l'avenir, il ne peut pas y avoir beaucoup d'offres de maisons commerciales à vendre. Pour l'offre et la demande actuelles de réel commercial Marchés immobiliers, nous pensons qu'il s'agit d'un état d'équilibre général.

Différenciation significative dans différents domaines et formats

Taux de vacance du centre commercial: Le taux d'inoccupation des villes de premier niveau et de deuxième niveau se situe généralement entre 4% à 8%, et le taux d'inoccupation des villes individuelles de deuxième niveau est élevé.

Le loyer du premier étage d'une propriété de vente au détail de haute qualité: Parmi les villes de premier niveau, Pékin, Shanghai et Guangzhou sont d'environ 35 à 40 yuans / carrés / jour, Shenzhen est d'environ 22 yuans / carrés / jour; jour / jour.

Le taux de vacance de l'immeuble de bureaux: la ligne de front est généralement inférieure à la deuxième ligne, mais l'ensemble est un peu élevé. La meilleure performance de la première vacance en ligne est que Guangzhou est dans 4,9%, suivi de 10,9% de Pékin est une fourchette normale, et Shanghai et Shenzhen sont proches de 20%; Nanjing a effectué le meilleur des villes de seconde. 11%, Hangzhou et Ningbo sont de près de 20%. Wuhan dépasse 30%.

Le premier étage de l'activité de construction de bureaux: la ligne de front est généralement plus élevée que la deuxième ligne, et l'ensemble est relativement stable Essence Pékin est le plus élevé dans les villes de premier plan, près de 430 / carré / mois, Shanghai est près de 300 yuans / carré / mois, Shenzhen est d'environ 200 yuans / carré / mois, et Guangzhou est environ 170 yuans / mètre carré / mois ; Les villes de seconde plus sont généralement 100 yuans / mètre carré / flotteur mensuel.

L'immobilier commercial aura une grande différence entre les niveaux d'énergie, l'emplacement et les formats commerciaux, les taux d'inoccupation et les niveaux de location. Par conséquent, pour les projets immobiliers commerciaux, nous pensons qu'en plus d'examiner la tendance générale d'un niveau macro, il est plus important pour surveiller l'offre et la demande. Dépistage des micro-projets. Pour le dépistage du projet, nous recommandons une analyse spécifique du point de vue de l'évaluation, et l'évaluation des projets immobiliers commerciaux sera discutée dans le chapitre suivant.

Originaire de

Optimiste à long terme sur la propriété orientée vers l'entreprise des premier et deuxième domaines principaux

L'investissement étranger a augmenté les investissements dans l'immobilier commercial national. La faveur des capitaux étrangers pour l'immobilier commercial national n'est pas seulement disponible cette année. Selon CBRE Statistics, l'investissement dans l'immobilier commercial national en Chine en 2018 a augmenté de 62% sur un an. La première destination de choix de l'investissement immobilier; Parmi eux, Shanghai s'est classé pour la première fois dans les villes d'investissement cibler.

Pendant longtemps, la valeur des actifs commerciaux dans les régions de base des villes de premier et de deuxième niveau a augmenté d'espace et a un degré élevé de certitude. La logique de l'augmentation du capital étranger dans l'immobilier commercial national est principalement concentrée dans des risques décentralisés, générant un revenu stable et optimiste quant à la croissance de l'économie chinoise à moyen moyen. .

Suggestion de configuration: compléter / détenir les actifs des actifs commerciaux de la propriété commerciale -rn.

En termes de logique de l'industrie, la période de démarrage mondiale est lancée et le taux de croissance économique intérieur est entré dans une fourchette à la baisse. Le taux d'intérêt diminuera progressivement. Le règlement à la baisse des taux d'intérêt sans risque entraînera une baisse du taux de plafond et Améliorer la valeur des actifs commerciaux. Dans le même temps, des villes nationales de première et de base de la deuxième place, la proportion des trois industries a été encore augmentée, et la demande d'exploitation commerciale a une résilience à long terme, et NOI A la place à l'amélioration.

En termes de logique de projet, l'excellente équipe de gestion de projet a la capacité d'apporter des rendements excédentaires. L'article du développeur de marque a une capacité de négociation plus forte (sollicitant des marchands de qualité plus élevée pour améliorer l'efficacité du ping et les normes de location), atteignant ainsi un NOI plus élevé.

Selon le "Rapport de recherche sur les entreprises de l'immobilier commercial de China 2019" publié par le China Independence Research Institute, en 2018, les loyers des 100 meilleurs biens immobiliers commerciaux au nom des loyers de propriété opérationnels de la société ont augmenté de 26,3% par rapport à 2017 . Le taux de loyer moyen du projet était de 93,8%. Du point de vue des sociétés d'inscription nationales qui sont répertoriées en Chine et qui ont plus de dispositions immobilières commerciales, des projets clés de China Resources Land, Dayue City et Longhu, grâce à la mise en page de première et deuxième plus, peut maintenir plus de 95 % du taux de location. En termes de revenu, les terrains de ressources chinoises ont augmenté de 27,81% par rapport à 2017, et le groupe Longhu était de 30,34%, ce qui était supérieur au niveau moyen des 100 meilleures entreprises de logement.

Il est recommandé de prêter attention à la réputation et à la force domestiques. La disposition du projet est principalement dans les villes de premier ordre et de deuxième place, en se concentrant sur les opérations commerciales pendant de nombreuses années, et des promoteurs immobiliers professionnels: China Resources Land, Dayue City, Longhu Groupe.

Services immobiliers du sous-industrie Right R: la valeur du trillion de l'océan bleu

Point de vue de base: la gestion immobilière est une bonne industrie. Tant que les actifs légers sont exploités, vous pouvez continuer à créer des flux de trésorerie stables et avoir deux attributs de croissance et d'antifluctuations. Fin de croissance: nous sommes optimistes quant à l'amélioration continue de la zone de la maison et à la pénétration de la propriété des actions chaque année, ainsi que l'augmentation des dépenses apportées par la commercialisation progressive des dépenses de propriété; elle apporte également une plus grande place pour croissance à l'industrie. Fin périodique: Les revenus de frais de propriété stables et les services à forte valeur de la viscosité s'affaiblissent les fluctuations du cycle.

L'industrie de la gestion immobilière a dépassé les milliards de billions au cours des 5 prochaines années

Contrairement au taux de croissance global du marché avant-end, il est proche de la saturation. Nous pensons que les services immobiliers de l'industrie dans la fin de la maintenance des actions auront de larges perspectives. La raison des quatre points suivants:

La propriété continue de se développer dans la zone des tuyaux : L'achèvement continu de la maison et le taux de pénétration des services de gestion immobilière. À court terme: l'achèvement des 3 à 5 prochaines années peut encore être maintenu ou même supérieur à 1 milliard de mètres cubes. En raison des ventes en retard de maisons pendant environ 1,5 à 3 ans, la différence entre les ventes de logements commerciaux et La zone d'achèvement du logement commercial depuis 2015 a continué de se développer et la zone d'achèvement de la zone d'achèvement a été élargie. La zone d'achèvement en tant qu'indicateur en retard, elle fait écho aux ventes chaudes ces dernières années.

À partir du troisième trimestre 2019, la zone d'achèvement est revenue pour la première fois au premier mois du mois, et en octobre, un seul mois a augmenté de manière significative de 19,2% de l'année. Du point de vue de la perspective à long terme, la relation pertinente entre la nouvelle construction et l'achèvement est inchangée. Ce départ à court terme du T2 au T2 du T2 à 2019 de 2017 à 2019. En raison du nouveau rachat de l'achèvement, le canal de réparation devrait commencer à partir du quatrième trimestre 2019.

En regardant le long terme: bien que le taux d'urbanisation ait ralenti, il y a encore place à augmenter en comparaison avec les pays développés. En même temps, se référant à l'expérience des pays développés en Europe et aux États-Unis, après le niveau économique s'est améliorée, la situation de la vie seule a généralement augmenté. Selon les données du Bureau national des statistiques, les résidents uniques nationaux (la proportion d'une personne) sont passés de 5,89% en 1998 à 15,58% en 2017, et le taux de résidence développé Les pays se trouvent généralement entre 340% et 40%, voire plus. Cette partie de la demande sera également perdue par le dividende de la population.

La zone de canal des unités du bureau des frais de gestion immobilière augmente: Les mises à niveau de la consommation causées par la croissance des revenus et les changements de la structure de la population. Le PIB par habitant de mon pays et le revenu disponible des résidents ont maintenu une croissance à long terme et à forte croissance. De 1999 à 2018, le TCAC de revenu disponible était de 11,15%. Avec l'amélioration continue des revenus, la proportion de la consommation de vie pour la vie a progressivement diminué et la poursuite de la qualité et de la consommation axée sur la qualité et du service poursuit la nécessité d'être divisée en demande de logement et de services de qualité résidentielle.

Penser à l'inadéquation des frais de gestion immobilière et des prix des logements à ce stade: Tout d'abord, le degré d'ouverture du marché doit être amélioré. , les anciennes communautés résidentielles et les frais de gestion des biens de gestion immobilière préliminaires acceptant toujours le prix d'orientation, certains domaines sont lâchés depuis 2019;

Deuxièmement, La politique de tarification du marché a une amélioration supplémentaire. Selon les nouveaux «Règlements sur la gestion des biens», si les frais de propriété doivent être ajustés, l'entreprise négocie avec le comité des propriétaires et sera convenu par la conférence du propriétaire. S'il n'y a pas d'établissement d'une réunion des propriétaires, les propriétaires qui ont besoin de plus de la moitié des propriétaires qui représentent plus de la moitié de la superficie totale de l'immeuble et du nombre total de propriétaires seront d'accord. En raison de la faible proportion du comité de l'industrie de la communauté à ce stade, l'entreprise souhaite augmenter les frais de gestion immobilière pendant le contrat pendant la période à court terme, mais Comme le marché est progressivement ouvert et que les réglementations sont améliorées, les entreprises obtiendront plus d'espace de tarification. Il est prévu que les frais futurs de gestion immobilière seront plus orientés vers le marché. Le niveau de frais de gestion immobilière sera reflété dans le niveau de l'entreprise obtenue par la reconnaissance du propriétaire sur le serveur.

Diversité Business Storage Value Mining Space: Excavate Value-Ajout des services autour de l'entreprise de développement

Le revenu des entreprises de gestion immobilière est principalement composée de deux parties: le revenu des services immobiliers de base et divers revenus d'exploitation. Les revenus de base des services immobiliers se réfèrent à la fourniture de services traditionnels tels que l'entretien de la maison ou de l'équipement, l'hygiène, la sécurité et l'écologisation. Essence

La proportion de performances a diminué; le développement de multiples opérations est relativement rapide, et il est progressivement devenu le point de croissance des bénéfices de l'entreprise.

L'objectif des services ajoutés à la valeur connexe du propriétaire est que la gestion immobilière est élevée à l'ère "Internet +". Il a un grand nombre de trafic hors ligne. En tant que plate-forme pour construire la communauté O2O, il relie le propriétaire et le propriétaire Le fournisseur de services de vie et les ressources de monopole perçoivent les frais de port. À l'heure actuelle, la plupart des principales sociétés sont impliquées dans la plate-forme O2O, mais elles construisent et exploraient toujours. À long terme, il existe un large éventail d'espace d'imagination pour les sujets d'accueil de la plate-forme communautaire O2O.

Les réglementations et politiques sont en permanence améliorées et le degré de commercialisation de l'industrie a été continuellement amélioré.

Le développement et l'exploration de l'industrie immobilière nationale sont à peu près établis dans l'industrie (1981-1999), la période de spécification de l'industrie (2000-2013) et la période de développement de la commercialisation (2014 à la présente). Une série de lois et de normes établies au cours de la période jouent un rôle important dans la promotion du développement de l'industrie.

- Calcul de l'espace de l'industrie - La taille du marché dépasse 1,2 billion au cours des 5 prochaines années

L'industrie de la gestion immobilière est principalement divisée en services de base et en entreprise. Ici, l'accent est mis sur l'activité de service de base en fonction des frais de gestion de la zone du pipeline et de la zone unitaire. Pour le calcul de la zone du pipeline, nous pouvons analyser de l'augmentation du montant du stock et de l'achèvement du nouveau logement. Le niveau de frais de gestion historique du format et la tendance actuelle du développement de l'industrie prédisent.

Nous nous attendons à ce que la taille du marché de la zone incrémentielle sur le marché incrémental dans chaque format au cours des cinq prochaines années soit d'environ 200,2 milliards. De plus, les actions existantes à la fin de 2017 seront de 810,3 milliards. Elle atteindra 10105 billions, Couplé à la partie d'entreprise conservatrice de la valeur estimée à 20%, alors la taille globale du marché de l'industrie de la gestion immobilière atteindra 1212,6 milliards en 2022.

Originaire de

6. Recommandations d'investissement

Alors que le cycle de l'industrie est allongé et étiré dans la «politique de la ville», le déclin semblable à la falaise de l'industrie dans le passé s'affaiblit progressivement. L'achat d'un leader immobilier n'est plus la logique de «choisir les fesses de cigarettes» (en fonction de la faillite Hypothèses de liquidation), et et l'hypothèse c'est la logique de "bonne entreprise" dans la piste stable. Nous sommes donc optimistes:

1) Dans le même temps, bénéficiant du remboursement de l'évaluation des politiques, la libération de l'évaluation du changement de performance et l'accélération de la concentration, le leader de l'industrie à trois logo de la prime d'évaluation: Vanke A, polymalence en poly, Sunac China, Xuhui Holdings, Huaxia Happiness, etc.

2) Propriétés commerciales de sous-industrie itératives élevées qui sont situées dans l'emplacement central des villes de première et de deuxième, il est recommandé de faire attention: Dayue City, Longhu Group, China Resources Land;

3) Les fournisseurs de services immobiliers de sous-industrie itératif en technologie élevée avec des marques et des potentiels d'expansion, il est recommandé de prêter attention aux ressources de China Merchants, à la propriété poly, à Greentown Service, Eternal Life Service, etc.

(Rapport Source: Zhongtai Securities)

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